پیش فروش آپارتمان ؛ نکات مهمی که باید بدانید !

پیش فروش آپارتمان ؛ نکات مهمی که باید بدانید !

26 دی 1400

حقوقی

پیش فروش آپارتمان ؛ نکات مهمی که باید بدانید !

در قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل نوع خاص معامله و قرارداد بهتر است به نکات این نوع قرارداد آگاهی های لازم را داشته باشیم. به نوعی درج برخی از شرط ها در قرارداد پیش فروش آپارتمان دردسرهای احتمالی در آینده را کاهش می دهد.به همین منظور، در این مقاله می خواهیم درباره‌ قسمت های مختلف این نوع قرارداد با شما صحبت کنیم و نکات ریز و درشت مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان را با شما در میان بگذاریم.

قوانین پیش فروش آپارتمان

یکی از نکات مهمی در قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان حتما باید به آن دقت کنید ، زمان تحویل آپارتمان است. هم سازنده و هم مالک موظف اند زمانی را به عنوان زمان تحویل قطعی آپارتمان در قرارداد ذکر کنند تا بر اساس آن زمان تنظیم قرارداد نهایی و رسمی با خریدار معین شود. موضوع مهم دیگر این است که به دلیل آنکه قولنامه ؛ یا همان قرارداد غیر رسمی که در بنگاه های املاک تنظیم می شود اعتبار لازم را ندارد، در اینجا پیش فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است. توجه داشته باشید که در قرارداد این موضوع ذکر شود که اگر فروشنده در تحویل زمان آپارتمان تاخیر کند باید خسارت و ضرر و زیان پرداخت کند.

همانطور برعکس اگر خریدار در پرداخت اقساط خود طبق موعد مقرر، تاخیر کند فروشنده می‌تواند زمان تحویل آپارتمان را به تعویق بیندازد و یا در صورت تاخیر غیر موجه و بیش از حد معمول قرارداد را فسخ کند. البته این را هم بداند که در قرارداد پیش ‌فروش آپارتمان معمولا بخشی از پول به زمان تنظیم سند رسمی نهایی در دفترخانه  پرداخت می شود.

بیشتر بخوانید: مشارکت در ساخت ؛ چند نکته ضروری که لازم است بدانید!

نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان

مشخصات فردی طرفین قرارداد

در قرارداد پیش فروش آپارتمان مانند سایر قراردادهای دیگر لازم است مشخصات فردی دو طرف معامله نوشته شود. این را فراموش نکنید که حتما اطلاعات ثبت ‌شده در قرارداد را با مدارک طرف معامله مطابقت دهید. آگاهی از سمت پیشفروشنده در قرارداد خیلی مهم است. با دانستن جواب این سؤال می‌توانید بفهمید که آیا فروشنده صلاحیت انتقال ملک را دارد یا خیر. از سوی دیگر مطمئن شوید که طرف معامله، از نظر حقوقی مجاز به انتقال مالکیت و سند خانه خواهد بود یا خیر.

بیشتر بخوانید: قرارداد پیمانکاری ساختمان ؛ صفر تا صد هر آنچیزی که باید بدانید!

قرارداد پیش فروش آپارتمان در تهران

مشخصات ملک مربوط به قرارداد

در این بخش از قرارداد، باید تمامی جزئیات ملک مربوطه را ذکر کنیم، جزئیاتی مانند مساحت، واحد، طبقه، شماره ثبت ملک، پارکینگ، انباری، اشتراک برق، آب، گاز و تلفن، نقشه، تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، نما، جنس مصالح مثل رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، سیستم سرمایشی، آیفون، در‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و... اگر به هر دلیلی آپارتمان مورد نظر هرکدام از این ویژگی‌ها و شرایط را نداشته باشد در قرارداد البته با نظر کارشناس رسمی، یا از قیمت ملک کم می‌شود و یا خریدار حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را خواهد داشت.

قیمت آپارتمان مورد معامله

در این بخش یکی از مهم‌ترین بخش ها به شمار می رود قیمت آپارتمان می باشد. در این بخش مانند هم نباید از جزئیات غافل شد.بهتر است خریدار بر اساس پیشرفت کار، اقساط خانه را پرداخت نماید. اما اگر خریدار به هر دلیلی نتواند اقساط خود را پرداخت کند، فروشنده می تواند حق فسخ یا درخواست خسارت کند. حتی فروشنده می تواند تحویل ملک را به ازای روزهای دیرکرد خریدار، به تأخیر اندازد. بنابراین بهتر است برای جلوگیری از هرگونه دردسر؛ تمام این شرط ها از همان ابتدا میان دو طرقه قرارداد به توافق برسد و در قرارداد درج شود.

بیشتر بخوانید: کلاهبرداری املاک ؛ ۵ روش رایج کلاهبرداری ملکی و چگونگی اجتناب از آنها

تاریخ تحویل ملک

زمان تحویل ملک یکی از اساسی ترین شرط ها در قرارداد پیش فروش آپارتمان است. از آنجایی که تاریخ تحویل ملک تأثیر زیادی در برنامه‌ ریزی‌های خریدار دارد، لازم است به سورتی دقیق مشخص شود و در ادامه باید در هنگام امضای قرارداد میزان جریمه‌ در تاخیر توافق و تعیین شود.

بیمه مسئولیت ساختمانی

یکی از وظایف مهم فروشنده در موضوع پیش فروش آپارتمان، بیمه مسئولیت ساختمانی در برابر خساراتی است که به خاطر عیب بنا و تجهیزات به خریدار یا دیگران وارد می‌شود. اگر خریدار بخواهد در انتخاب مصالح آپارتمان خود دخالتی بکند، در صورت پرداخت مابه‌ التفاوت حق چنین کاری را دارد. همچنین طبق قانون، خریدار می‌ تواند واحد تعیین ‌شده را بفروشد یا آن را اجاره دهد.

بیشتر بخوانید: بیمه مسئولیت ساختمانی

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

در سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ساختمان‌‌ها به تصویب رسیداین قانون ضمن تعریف کامل از قراداد پیش فروش ساختمان به بررسی نحوه انعقاد این قراداد و حتی موارد فسخ و ابطال آن نیز پرداخته است. قانون پیش فروش ساختمان ها به شخص خریدار این حق را داده تا در صورت وجود شرایط قانونی‌، قراداد پیش فروش را  فسخ کند. در کنار تمام توافقاتی که اشخاص ‌می‌توانند با هم برای فسخ قراداد انجام دهند مواردی نیز وجود دارد که بر اساس آن‌‌ها امکان فسخ قرارداد امکان پذیر می باشد. در حقیقت در دو حالت کلی اشخاص ‌می‌توانند قرارداد را فسخ نمایند:

۱: در مواردی که با یکدیگر توافق ‌‌می‌کنند و در قرارداد ثبت ‌می‌نمایند و در صورت تخلف از آن حق فسخ ایجاد ‌می‌شود.

۲: مواردی که قانون از قبل به شکل پیش فرض مطرح کرده است.

بیشتر بخوانید: عوارض شهرداری خانه ؛ از نکات حقوقی تا نحوه پرداخت قبوض

بر اساس این موارد دو طرف قرارداد ( خریدار و فروشنده )حق فسخ دارند:

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل کسری مساحت

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم پرداخت اقساط

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

آیا فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان امکان پذیر است؟

بله‌، با رعایت شرایط قانونی ‌می‌توان قرارداد پیش فروش را فسخ کرد.

آیا می توان قرارداد پیش فروش آپارتمان را یک طرفه فسخ کرد؟

خیر، در رابطه با فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی‌توان آن را یک طرفه فسخ کرد. فسخ قرارداد تنها در صورتی امکان پذیر است که در قولنامه به طور واضح ذکر شده باشد. البته ممکن است یکی از طرفین قرارداد برای برهم زدن معامله و فسخ قرارداد مصر باشد، که در چنین شرایطی باید دلیل موجهی بیاورد؛ چرا که اگر یکی از طرفین معامله از این قرارداد پشیمان شده باشد، این دلیل به هیچ عنوان نزد مراجع قانونی پذیرفته نیست و قابل قبول نخواهد بود.

به طور کلی فسخ قرارداد بسته شده اقدام شایسته ای نیست؛چرا که هر دو طرف معامله با یک هدفی اقدام به فروش یا خرید ملک خود کرده‌اند. در نتیجه بهتر است قبل از به فروش گذاشتن یا خریداری آپارتمان، حتماً به درستی و با دقت تصمیم نهایی خود را گرفته و بعد اقدام به بستن قرارداد نمائید. زیرا در صورت بستن قرارداد و فسخ آن، این شما هستید که متحمل ضرر و زیان و پرداخت خسارت خواهید شد.

بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد اجاره ؛ از اقدام آن چه می دانید؟

خرید خانه در تهران

قیمت خرید خانه در تهران امروزه به حدی سرسام آور است که هر کسی توانایی در آن را ندارد. همین امر موجب شده برخی به جای خرید آپارتمان در تهران به شهرهای اطراف آن روی آورند. از آنجایی که خرید خانه به خصوص خرید خانه در شهر تهران یکی از مهم ترین سرمایه گذاری ها و تصمیمات هر شخص محسوب می شود ، سوالات متعددی در ذهن افراد پیش می آید سؤالاتی مانند اینکه کدام مناطق تهران برای خرید مناسب‌ و به صرفه تر است یا کدام بنگاه و یا مشاور املاک برای بستن قرارداد قابل اعتماد تر خواهند بود و یا کدام منطقه از امکانات رفاهی خوبی برخوردار است.

خرید خانه در تهران به عوامل گوناگونی بستگی دارد که برخی از افراد اطلاعات زیادی از آن ندارند .بهتر است قبل از اقدام به خرید خانه در شهر تهران با تمام چالش ها ، مزایا و معایب سکونت در این کلانشهر اطلاعات کافی و دقیق در اختیار داشته باشید تا در آینده متحمل ضرر و زیان و خسارت های جبران ناپذیر نشوید.

وبسایت آقای املاک شما را از به روزترین قیمت های خرید خانه در شهر تهران مطلع خواهد کرد.

نتیجه گیری و نکته آخر

بهترین راه برای اطمینان خریدار از شروط قرارداد پیش فروش آپارتمان، مطالعه‌ کامل قانون پیش فروش آپارتمان و آشنایی با نکات قرارداد است. هانطور که در سطرهای بالا به آن اشاره کردیم بهتر است قبل از هر کاری از سمت فروشنده اطمینان حاصل کنید و در صورت امکان حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید تا دچار ضرر و زیان جبران ناپذیری  نشوید.

تعداد نظرات : 1
  • علی منصوری
    27 دی 1400
    بسیار نکات مهم و کاربردی رو اشاره کردید، ممنون از آقای املاک