تفاوت سند ملکی و اوقافی

املاک با سند اوقافی در مقایسه با املاک شش دانگ دارای سند تک برگ، تفاوت های زیادی دارد. اگر به دنبال خرید آپارتمان در تهران و یا هر شهر دیگری هستید باید درباره تفاوت سند ملکی و اوقافی بدانید. یک ملک وقفی که مالکیت اصلی آن توسط شخصی به سازمان اوقاف واگذار شده، به صورت کامل واگذار نمی شود. املاک اوقافی به دلیل حفظ هدف وقف آنها، فقط به صورت اعیان فروخته می شوند. مالکیت عرصه آن ها در اختیار سازمان اوقاف است و عرصه را به صورت 5 یا 10 ساله اجاره می دهد. این املاک در خرید و فروش با املاک شش دانگ متفاوت هستند. پس باید قبل از خرید، نکات مهم سند وقفی و روش تشخیص آن را بدانید. در این مطلب به بررسی تفاوت سند ملکی و اوقافی، نحوه انتقال و تشخیص آن می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید. 

فهرست مطالب

سند اوقافی چیست؟

تفاوت سند ملکی و اوقافی

نحوه انتقال سند اوقافی

نحوه تشخیص ملک اوقافی

مزایا و معایب ملک با سند اوقافی

سند اوقافی چیست؟

سند اوقافی یکی از انواع سند ملکی است که مختص املاکی است که متعلق به سازمان اوقاف یا در وقف یک سازمان دولتی است. سند این املاک و نوع مالکیت آنها با املاک دارای اسناد تک برگ متفاوت است. در املاک اوقافی، خریدار فقط مالکیت اعیان یا ساختمان ملک را به دست می آورد.

مالکیت عرصه یا زمین در اختیار سازمان اوقاف باقی می ماند. سازمان اوقاف، زمین ملک را به صورت 5 یا 10 ساله به خریدار اجاره می دهد. در نتیجه خریدار باید بابت بهره برداری از زمین، سالانه اجاره ای به سازمان اوقاف پرداخت کند. به همین دلیل به خریدار ملک اوقافی، مستاجر هم گفته می شود.

سند اوقافی باید با تایید و اجازه سازمان اوقاف به شخص دیگر منتقل شود. در واقع شخصی که مالک یک ملک اوقافی هست باید برای فروش آن تاییدیه اداره اوقاف را بگیرد. برای املاک اوقافی باید به وضعیت حقوقی ملک، هزین های خرید، هزینه نگهداری یا بازسازی و کاربری آن دقت کنید. همچنین یک ملک وقفی باید به صورت کامل ثبت شده و از نظر اسناد و مدارک معتبر باشد.

املاک اوقافی از قوانین، مراحل و هزینه های خاصی برخوردارند، اگر شما قصد خرید و فروش این نوع املاک را دارید در ابتدا باید بدانید که بر اساس قانون، انتقال اسناد اوقافی به میزان 15 درصد از ارزش کارشناسی از سوی اداره اوقاف برای ملک می باشد. اگر میخواهید درباره انتقال سند اوقافی بیشتر بدانید به مقاله مربوطه مراجعه کنید.

بیشتر بخوانید: سند شش دانگ ملک چیست و شرایط دریافت آن!

بستن تبلیغ

تفاوت سند ملکی و اوقافی

سند ملکی شش دانگ و تک برگ با سند اوقافی تفاوت هایی از نظر مالکیت و اختیارات دارد. یک ملک با سند شش دانگ و عادی، به صورت کامل در اختیار مالک است. مالک این املاک، اجازه فروش، دریافت وام، بازسازی و نوسازی ملک خود را دارند. در واقع یک ملک شش دانگ به مالک اختیار تام در مورد نحوه بهره برداری و تغییرات را می دهد. ولی یک ملک اوقافی به صورت کامل در اختیار مالک و خریدار آن نیست.

خریدار یک ملک با سند اوقافی نمی تواند بدون اجازه سازمان آن را بفروشد. همچنین بازسازی ساختمان، تغییرات داخلی و خارجی و نوسازی ملک اوقافی بدون اجازه سازمان اوقاف امکان ندارد. 

بیشتر بخوانید: چگونه ملک مشاع را تخلیه کنیم؟

سند ملکی و اوقافی از نظر فیزیکی هم با هم تفاوت هایی دارند. اسناد ملکی و شش دانگ دارای عبارت مالکیت شش دانگ از عرصه و اعیان هستند. این عبارت نشاندهنده میزان اختیارات حقوقی مالک از عرصه و اعیان و حق دخل و تصرف در آن هاست. ولی در سند اوقافی عبارت شش دانگ از اعیان ذکر شده که این به معنی کاهش اختیارات مالک آن است.

در این نوع املاک، مالک فقط امکان استفاده و بهره برداری از ساختمان را دارد. هر گونه دخل و تصرف در ساختمان ملک بدون تایید سازمان اوقاف امکان پذیر نیست. در صورت تخلف از این امر سازمان اوقاف می تواند قرارداد اجاره با مالک را فسخ کند.

بیشتر بخوانید: راه های تبدیل سند مشاع به شش دانگ

نحوه انتقال سند اوقافی

برای فروش ملک اوقافی، مالک باید ابتدا کلیه بدهی های اجاره عرصه را طبق قرارداد با سازمان اوقاف تسویه کند. سپس مالک باید تصمیم خود مبنی بر فروش ملک را به اطلاع سازمان اوقاف برساند. فروش ملک اوقافی با حضور نماینده سازمان اوقاف در دفترخانه جدید انجام شود. در واقع نماینده سازمان اوقاف به عنوان مالک اصلی عرصه، فروش اعیان را به شخص دیگر تایید می کند. در این زمان یک قرارداد جدید برای پرداخت اجاره زمین ملک، با خریدار جدید منعقد می شود. خریدار تعهد می دهد که سالانه مبلغی بابت حق استفاده از زمین ملک به سازمان اوقاف پرداخت کند.

بیشتر بخوانید: بنچاق سند چیست و چه کاربردهایی دارد؟

نحوه تشخیص ملک اوقافی

برای تشخیص دقیق‌تر یک ملک اوقافی، روش‌های مختلفی وجود دارد که می‌توانید از آنها استفاده کنید:

• استعلام از اداره اوقاف

یکی از راه‌های قطعی برای تشخیص وقفی بودن یک ملک، استعلام از اداره اوقاف است. شما می‌توانید با مراجعه به این اداره، وضعیت سند ملک را بررسی و از صحت آن اطمینان حاصل کنید. اداره اوقاف با بررسی مدارک مربوطه، پاسخ دقیق‌تری درباره وقف بودن ملک به شما می‌دهد.

• مطالعه سند و مشاهده عبارت "شش دانگ از اعیان"

در اسناد اوقافی، عبارت "شش دانگ از اعیان" به وضوح ذکر می‌شود. این عبارت به معنای مالکیت تنها نسبت به اعیان (ساختمان) است و نشان می‌دهد که مالکیت عرصه در اختیار سازمان اوقاف قرار دارد. در صورتی که در سند، این عبارت دیده شود، می‌توان نتیجه گرفت که ملک اوقافی است.

• پرس‌وجو از کارشناسان املاک معتبر

یکی دیگر از روش‌ها، مشورت با مشاوران و کارشناسان املاک معتبر است. این افراد می‌توانند شما را راهنمایی کنند که آیا ملکی که قصد خرید آن را دارید، جزو املاک وقفی است یا خیر. آنها می‌توانند از تجربه و اطلاعات خود در زمینه وضعیت حقوقی ملک استفاده کنند.

با استفاده از این روش‌ها، شما می‌توانید از وضعیت حقوقی ملک خود اطمینان حاصل کنید و از مشکلات حقوقی احتمالی در آینده جلوگیری نمایید.

بیشتر بخوانید: صفر تا صد سند عادی ملک

بستن تبلیغ

مزایا و معایب ملک با سند اوقافی 

املاکی که سند اوقافی دارند در برابر املاک شش دانگ دارای مزیت ها و معایبی هستند. سند اوقافی برای یک ملک، به دلیل کاهش اختیارات قانونی خریدار، ارزش ملک را کم می کند. پس کاهش قیمت و ارزش ملک یکی از معایب املاک وقفی است. علاوه بر این مشکلات و پیچیدگی هایی که ممکن است در خرید و فروش این نوع ملک پیش بیاید هم جزء معایب این املاک محسوب می شود.

عدم اجازه مالک برای بازسازی یا تغییرات کلی در ساختمان ملک همچنین تخریب و نوسازی از دیگر مشکلات این املاک است. از طرفی املاک اوقافی معمولاً نسبت به املاک مشابه خود، حدود 15 تا 20 درصد ارزان تر هستند. این مساله برای افرادی که بودجه کمتری دارند و به دنبال ملک با قیمت مناسب هستند، یک مزیت است. معامله این املاک مانند املاک شش دانگ اگر با رعایت اصول حقوقی انجام شود مشکلی نخواهد داشت. 

بیشتر بخوانید: سند تک برگ چیست

نتیجه‌گیری

در خرید و فروش املاک، تفاوت‌های مهمی بین املاک با سند اوقافی و املاک دارای سند شش دانگ وجود دارد که باید به آن‌ها توجه شود. در حالی که مالکیت املاک شش دانگ به طور کامل به خریدار منتقل می‌شود و او می‌تواند تغییرات و بازسازی‌های مورد نظر خود را انجام دهد، املاک اوقافی فقط مالکیت اعیان یا ساختمان را به خریدار می‌دهند و مالکیت عرصه همچنان در اختیار سازمان اوقاف باقی می‌ماند. این موضوع باعث محدودیت در حقوق مالکانه و نیاز به اجازه سازمان اوقاف برای فروش یا هرگونه تغییر در ملک می‌شود.

اگرچه املاک اوقافی معمولاً قیمت پایین‌تری دارند، این کاهش قیمت به دلیل محدودیت‌های قانونی و مالکانه است که می‌تواند مشکلاتی در استفاده و بهره‌برداری از ملک ایجاد کند. برای خرید ملک اوقافی باید از وضعیت حقوقی ملک اطمینان حاصل کرد و از کارشناسان و سازمان‌های مربوطه مشاوره گرفت. در نهایت، انتخاب بین این دو نوع ملک بستگی به نیازها، بودجه و آمادگی برای پذیرش محدودیت‌ها دارد.

سوالات متداول

1- چه تفاوت‌هایی بین ملک با سند شش دانگ و سند اوقافی وجود دارد؟

در املاک با سند شش دانگ، مالکیت کامل شامل عرصه و اعیان به خریدار منتقل می‌شود، در حالی که در املاک اوقافی، فقط مالکیت اعیان به خریدار داده می‌شود و عرصه همچنان در اختیار سازمان اوقاف است.

2- آیا می‌توانم ملک اوقافی را بدون اجازه سازمان اوقاف بفروشم؟

خیر، برای فروش ملک اوقافی، شما باید ابتدا تاییدیه سازمان اوقاف را دریافت کرده و نماینده این سازمان در دفترخانه حضور یابد تا فروش ملک تایید شود.

3- چرا قیمت املاک اوقافی معمولاً ارزان‌تر از املاک شش دانگ است؟

قیمت املاک اوقافی به دلیل محدودیت‌های حقوقی و عدم انتقال کامل مالکیت به خریدار، معمولاً پایین‌تر از املاک شش دانگ است.

4- چه تفاوتی در حقوق مالکانه بین املاک شش دانگ و اوقافی وجود دارد؟

در املاک شش دانگ، مالک اختیارات کاملی در استفاده، فروش، و بازسازی ملک دارد، اما در املاک اوقافی، مالکیت فقط به اعیان تعلق دارد و برای هرگونه تغییرات یا فروش، نیاز به تایید سازمان اوقاف است.

5- چطور می‌توانم تشخیص دهم که ملکی اوقافی است یا نه؟

شما می‌توانید از اداره اوقاف استعلام بگیرید یا عبارت "شش دانگ از اعیان" را در سند ملک بررسی کنید. این عبارت نشان‌دهنده آن است که مالکیت فقط بر ساختمان است و عرصه متعلق به سازمان اوقاف است.

6- آیا می‌توانم به طور آزاد در ملک اوقافی تغییرات ایجاد کنم؟

خیر، هرگونه تغییرات داخلی یا خارجی در ملک اوقافی باید با تایید سازمان اوقاف انجام شود. بدون این تایید، تغییرات مجاز نیست.

7- چگونه می‌توانم ملکی با سند اوقافی را خریداری کنم؟

برای خرید ملک اوقافی، ابتدا باید وضعیت حقوقی آن را بررسی کرده و تاییدیه سازمان اوقاف را دریافت کنید. پس از تسویه بدهی‌های اجاره عرصه، می‌توانید معامله را انجام دهید.

8- آیا املاک اوقافی برای افرادی که بودجه کمتری دارند مناسب است؟

بله، املاک اوقافی معمولاً 15-20% ارزان‌تر از املاک مشابه خود هستند و برای افرادی که به دنبال خرید ملک با قیمت مناسب هستند، می‌تواند گزینه خوبی باشد.

9- آیا معامله املاک اوقافی به راحتی املاک شش دانگ است؟

معامله املاک اوقافی ممکن است پیچیدگی‌های خاص خود را داشته باشد، زیرا نیاز به تایید سازمان اوقاف دارد، اما اگر اصول حقوقی رعایت شود، مشکلی برای معامله نخواهد بود.

10- آیا به خریدار ملک اوقافی، مستاجر گفته می‌شود؟

بله، چون مالکیت عرصه در اختیار سازمان اوقاف است و خریدار باید سالانه اجاره‌ای به سازمان اوقاف پرداخت کند، به او مستاجر گفته می‌شود.