سند ملک اوقافی و راه های تشخیص آن
18 دی 1403
ملکی
سند اوقافی با سند املاک شش دانگ تفاوت هایی دارد. این نوع املاک، مالک فقط ساختمان را خریداری می کند و مالکیتی روی زمین ندارد. خرید و فروش ملک وقفی طبق قوانین حقوقی و الزاماتی انجام می شود. بنابراین باید قبل از خرید آپارتمان در تهران و یا هر شهر دیگری، نوع سند آن را بررسی کنید و وقفی بودن و نوع وقف آن را بدانید. برای خرید یا فروش یک ملک اوقافی باید به روش معامله ملک اوقافی و راه های تشخیص سند آن آشنا باشید. در این مطلب سند ملک اوقافی، راه تشخیص و روش تبدیل آن به شش دانگ را بررسی می کنیم. پس تا آخر این مطب با ما همراه باشید.
| موضوع | توضیحات مختصر |
| تعریف سند اوقافی | سندی که نشان می دهد تنها ساختمان (اعیان) ملک متعلق به خریدار است و زمین (عرصه) تحت مالکیت سازمان اوقاف یا نهاد وقفی باقی می ماند. |
| حقوق مالک ملک اوقافی | حق استفاده از ساختمان + حق بهره برداری از عرصه با اجاره سالیانه به سازمان اوقاف |
| تفاوت با سند شش دانگ | در سند شش دانگ هم عرصه و هم اعیان به مالک منتقل می شود، اما در سند اوقافی، مالک فقط اعیان را دارد |
| شرایط معامله ملک اوقافی | موافقت سازمان اوقاف، تسویه اجاره عرصه، اعلامیه تبدیل اگر بخواهد به شش دانگ شود |
| تبدیل به سند شش دانگ | نیاز به رضایت متولی/مالک موقوفه، اخذ تاییدیه از اداره اوقاف + پرداخت مابه التفاوت + ثبت رسمی |
| هزینه تبدیل | هزینه دفترخانه و مالیات نقل و انتقال (حدود 2% ارزش شش دانگ ملک در سال 1403) |
فهرست مطالب
هزینه تبدیل سند اوقافی به ملکی
ملک اوقافی چیست؟
یکی ازانواع سند ملکی، سند مبکی اوقافی است. ملک اوقافی به ملکی گفته می شود که عرصه یا زمین آن متعلق به سازمان اوقاف یا یک نهاد دولتی باشد. در واقع مالک ملک اوقافی، تنها اعیان یا ساختمان ملک را می خرد و عرصه یا زمین آن در مالکیت او نیست. خریدار این ملک باید با سازمان اوقاف یا نهاد مالک، یک اجاره نامه برای حق استفاده از عرصه، تنظیم کند. به این صورت، مالک جدید برای استفاده از عرصه سالیانه مبلغی را به سازمان اوقاف پرداخت می کند. مالک حق تغییرات در ساختمان یا نوسازی آن را بدون اجازه سازمان اوقاف ندارد. همچنین زمانی که مالک قصد فروش ملک اوقافی را داشته باشد باید از سازمان اوقاف، تاییدیه بگیرد. فروش ملک اوقافی منوط به پرداخت و تسویه تمام اجاره های سالیانه عرصه به سازمان اوقاف است.
املاک اوقافی از قوانین، مراحل و هزینه های خاصی برخوردارند، اگر شما قصد خرید و فروش این نوع املاک را دارید در ابتدا باید بدانید که بر اساس قانون، انتقال اسناد اوقافی به میزان 15 درصد از ارزش کارشناسی از سوی اداره اوقاف برای ملک می باشد. اگر میخواهید درباره انتقال سند اوقافی بیشتر بدانید به مقاله مربوطه مراجعه کنید.
بیشتر بخوانید: بنچاق سند چیست و چه کاربردهایی دارد؟
انواع املاک اوقافی
املاکی که وقف می شوند، حق مالکیت و بهره برداری آن به اداره اوقاف یا یک نهاد دولتی مانند بنیاد مستضعفان واگذار می شود. این املاک می توانند توسط دولت و نهادهای دولتی مانند دادگستری یا افراد عادی وقف شوند. املاک اوقافی به دو دسته کلی املاک وقف عام و وقف خاص تقسیم می شوند. در دسته بندی دیگری املاک و زمین های وقفی به 4 دسته تقسیم می شوند:
املاک وقفی آستان قدس
املاک وقفی شخصی
املاک وقفی سازمان اوقاف
املاک وقفی بقاع متبرکه
املاک وقف عام و وقف خاص دارای شرایط نقل و انتقال مخصوص به خود هستند. برای اینکه از این شرایط و قوانین اطلاع پیدا کنید، حتماً قبل از خرید با یک کارشناس حقوقی مشورت کنید.
بیشتر بخوانید: هر آنچه که باید درباره سند عادی ملک بدانید!
سند اوقافی چیست؟
سند اوقافی سندی است که برای املاک وقف شده یا املاکی که تحت مالکیت حکومت اسلامی قرار دارند صادر می شود. معمولاً اعتبار این سند از طریق اداره اوقاف یا متولی وقف تأیید میشود. این سند، بهطور رسمی از مراجع اوقاف صادر میشود. سند اوقافی نشان میدهد ملک یا بخشی از آن تابع مقررات وقف است و به صورت عادی قابل نقل و انتقال یا اجاره نیست .
معمولاً برای املاکی صادر میشود که به عنوان موقوفه یا برای مصرف عمومی و یا با نیت وقف در راستای امور خیریه وقف شدهاند. مالکیت در اسناد اوقافی از نظر قانونی با مالکیت عادی تفاوت دارد. مالکیت حقوقی اصلی به اداره اوقاف و مالکیت فرعی که در حکم مستاجر است به استفاده کننده تعلق دارد. مدیریت، استفاده و انجام معاملات مرتبط با ملک معمولاً با محدودیتهایی همراه است. در واقع ملک اوقافی بوسیله فردی از اداره اوقاف اجاره می شود و تنها با اجازه اوقاف قابل انتقال است.
معمولاً اجارهها با نظارت اداره اوقاف یا متولی وقف انجام می گیرد تا از حفظ نیت واقف اطمینان حاصل شود. برای انتقال یا بازسازی ملک اوقافی، نیاز به مجوزهای رسمی از اداره اوقاف است و بدون تایید او نباید دخل و تصرفی صورت گیرد.
نحوه تشخیص سند اوقافی
سند اوقافی با سند شش دانگ تفاوت هایی دارد که هم در ظاهر و هم در متن آن مشخص است. روی جلد سندهای اوقافی به موقوفی بودن ملک اشاره شده است. داخل سند و بخش توضیحات نوع مالکیت، تنها عبارت "شش دانگ اعیان" نوشته شده است. ولی در سند شش دانگ، نوع مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان عنوان می شود. بنابراین حتماً در زمان خرید یک ملک باید اصل سند را رویت کرده و نوع مالکیت آن را بررسی کنید. به دلیل مشکلات احتمالی در معامله ملک اوقافی بهتر است از یک مشاور املاک خبره کمک بگیرید.
برای اینکه سند اوقافی را در زمان خرید ملک تشخیص دهید روش ها و راهکارهایی وجود دارد. مهمترین کارهایی که باید قبل از خرید انجام دهید موارد زیر است.
1. بررسی دقیق جلد و متن سند
روی جلد سند ملک را نگاه کنید و چک کنید که کلمه هایی مانند ملک وقفی یا اوقافی نوشته شده یا خیر. همچنین در متن داخلی سند به دنبال عباراتی مانند اشاره به “عرصه وقف است” یا عبارتی که نشان بدهد ملک اوقافی است باشید. پس تفاوت اصلی بین مالکیت اوقافی و شخصی در جلد و متن سند نهفته است. املاک اوقافی معمولاً به صراحت این نکته را بیان میکنند و بهطورواضح از ششدانگ اعیان صحبت میشود، نه ششدانگ عرصه و اعیان.
2. استعلام رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک
به اداره ثبت مراجعه کنید و با ارائه اطلاعات ملک، وضعیت اوقافی بودن آن را استعلام کنید. استعلامهای رسمی، نتیجه دقیقی از وضعیت حقوقی ملک در اختیار شما میگذارند. این استعلام معتبرترین منبع قانونی است و جدیدترین وضعیت ملک را با جزئیات کامل ارائه میدهد .
3. مراجعه به سازمان اوقاف و امور خیریه
به اداره اوقاف منطقه مراجعه کنید و مدارک ملک را ارائه دهید تا نتیجهای دقیق دریافت کنید. گاهی اوقات فهرستی از املاک وقفی هم وجود دارد که میتواند کار شما را تسهیل کند. سازمان اوقاف، مرجع اصلی مدیریت املاک وقفی است و پاسخ رسمی از این نهاد علاوه بر سند، قابلیت اعتبار بالایی دارد.
4. بررسی سوابق معاملاتی
اگر ملک قبلاً معامله شده است، سوابق قراردادها و متنهای مربوط به انتقالها را مرور کنید. نوشته ها راجع به نوع سند و ذکر وضعیت ملک در قراردادها میتواند نشان بدهد که ملک وقفی است یا خیر. در برخی قراردادها، توضیحات مربوط به نوع ملک یا وضعیت اوقافی بودن آمده است.
5. استعلام از دفاتر اسناد رسمی و محله
به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید یا با مشاوران املاک منطقه صحبت کنید. این افراد به دلیل دسترسی به سامانههای مربوطه و تجربه کار با ملکهای محلی، میتوانند وضعیت اوقافی بودن ملک را سریع تر بررسی کنند. همچنین پرس و جو از افراد محلی و قدیمی محل که از املاک اوقافی منطقه با خبر هستند می تواند مفید باشد. تجربه و ارتباطات محلی میتواند سریعتر از مسیرهای رسمی شما را به نتیجه برساند. اما بهتر است نتیجه را با منابع رسمی و معتبر هم تطبیق دهید تا از نتیجه مطمئن شوید.
بیشتر بخوانید: روش های تبدیل سند مشاع به شش دانگ
تبدیل سند اوقافی به شش دانگ
برای تبدیل سند اوقافی به شش دانگ ابتدا باید از متولی یا مالک موقوفه اجازه و تاییدیه بگیرید. متولی یا مالک وقفی در صورتی که تشخیص دهد یا صلاح بداند ملک وقفی را واگذار می کند. اگر مالک موقوفه تبدیل سند اوقافی به شش دانگ را به مصلحت نداند اجازه این کار را نمی دهد. بنابراین تنها راه تبدیل سند اوقافی به شش دانگ، کسب رضایت و تایید متولی و مالک موقوفه است. بعد از کسب اجازه از متولی موقوفه برای تبدیل سند به شش دانگ، باید مراحلی را طی کنید.
مراحل تبدیل سند اوقافی به شش دانگ شامل
کسب اجازه و تاییدیه از مالک موقوفه و متولی ملک
دریافت تاییدیه از اداره اوقاف : بعد از اعلام رضایت متولی باید تاییدیه کتبی از اداره اوقاف برای تبدیل سند به شش دانگ را بگیرید.
پرداخت تفاوت قیمت ملک با ملک شش دانگ: خریدار باید مابه تفاوت قیمت ملک اوقافی با ملک شش دانگ را به متولی پرداخت کند. ملک وقفی معمولاً حدود 20 تا 30 درصد با ملک شش دانگ تفاوت قیمت دارد.
ثبت سند شش دانگ: مرحله آخر انجام کارهای قانونی ثبت سند در دفترخانه اسناد رسمی است. در این مرحله سند اوقافی با ارائه مدارک به سند شش دانگ تبدیل می شود.
بیشتر بخوانید: سند شش دانگ ملک چیستو شرایط دریافت آن!
تبدیل سند اوقافی به تک برگ
تبدیل سند اوقافی به تک برگ فرآیندی قانونی است که نیازمند کسب تأییدیه مراجع وقف و سازمان متولی ملک است. زیرا مالکیت اصلی در اختیار این سازمان است و امکان اجرایی شدن تغییرات تنها با مجوز او معتبر میشود. این تبدیل معمولاً با ارائه درخواست به اداره اوقاف همان شهر آغاز میشود. پس از بررسی مدارک مالکیت و تایید آنها، تصمیم نهایی برای تبدیل سند صادر میگردد. مدارک لازم شامل سند مالکیت ( همان اجاره نامه از اوقاف) یا وکالت قانونی، استعلام از وضعیت وقف، معرفینامه از مالک یا وکیل قانونی، مدارک هویتی مالک یا همان مستاجر است.
همچنین بدهیهای مالی ملک مانند اجارههای عقب افتاده و عوارض مربوطه و گاهی توافقنامههای مربوط به نحوه پرداختها باید واریز و ارائه شود. پس از اخذ تأیید، فرایند تنظیم قرارداد تک برگ و ثبت آن در مراجع مرتبط دنبال میشود.
1. اخذ مجوزهای قانونی از مراجع مربوطه
در ابتدا، صاحب سند باید مجوزهای لازم از سازمان اوقاف را برای تبدیل سند دریافت کند. این مجوزها، بهطور رسمی، اجازه انتقال یا تبدیل سند را میدهند و بدون این تأییدیه، هیچ اقدام حقوقی معتبر تلقی نمیشود.
2. ارائه مستندات و تأیید مالکیت
پس از اخذ تاییدیه، فرد باید مدارک قانونی مورد نیاز را تهیه و ارائه کند تا ثابت کند صاحب سند یا وکیل قانونی اوست. این مرحله برای احراز هویت و تایید مالکیت ضروری است و به عنوان پیشنیاز تبدیل سند محسوب میشود.
3. تسویه بدهیها و عوارض
با دریافت تأییدیه، گام بعدی پرداخت همه تعهدات مالی مربوط به ملک است، از جمله اجارههای معوق و عوارض یا مالیاتهای مربوطه. این کار به منظور تسویه بدهی های مالی و جلوگیری از مانع یا مشکل در فرایند انتقال سند انجام میشود.
4. تنظیم و امضای قرارداد انتقال تک برگ
وقتی هماهنگیهای لازم انجام شد، باید قرارداد رسمی انتقال به شکل تک برگ تنظیم و با حضور نماینده اوقاف و مالک امضا شود. این قرارداد، سندی حقوقی است که فرایند تبدیل سند اوقافی به تک برگ را به طور قانونی کامل میکند. این قرارداد برای ثبت در دفترخانه اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک لازم است.
5. بررسی وجود وقف یا عدم آن
در صورتی که دسترسی فیزیکی به سند وجود نداشته باشد، میتوان از اداره اوقاف استعلام وقفی بودن ملک یا عدم آن را دریافت کرد و یا از طریق منابع معتبر محلی مانند اهل فامیل و مشاوران املاک منطقه، صحت وقفی بودن را بررسی کرد. برای اینکه از روند تبدیل سند و مسائل حقوقی آن بهتر مطلع شوید بهتر است قبل از اقدام از یک مشاور حقوقی حرفه ای در زمینه نقل و انتقال املاک اوقافی کمک بگیرید.
تبدیل سند اوقافی به ملکی
منظور از تبدیل سند اوقافی به ملکی، همان تبدیل سند به شش دانگ است. در اسناد اوقافی به دلیل اینکه تنها اعیان و ساختمان ملک منتقل می شود مالکیت عرصه وجود ندارد. به همین دلیل یکی از مشکلات املاک موقوفه، عدم اختیار خریدار یا مستاجر ملک روی عرصه است. بنابراین خریدار می تواند با مراجعه به اداره اوقاف یا نهاد مربوطه مالک، برای تبدیل سند اوقافی اجازه بگیرد. بعضی از متولیان املاک وقفی با بررسی شرایط و موقعیت ملک، با درخواست تبدیل سند موافقت می کنند. در واقع مهمترین مورد برای تبدیل سند اوقافی به ملکی همین مرحله است. در صورت کسب رضایت متولی ملک، مراحل بعدی را مانند اقداماتی که بالاتر توضیح داده ایم انجام می دهید.
در فرآیند تبدیل سند اوقافی به سند ششدانگ، باید موافقت رسمی از مالك موقوفه و همچنین تاییدیه کتبی از سازمان اوقاف اخذ شود. پس از دریافت این تاییدیه، متقاضی میتواند با ارائه مدارک هویتی و مستندات مالکیت، نسبت به ارزیابی دقیق ملک توسط کارشناسان رسمی اقدام کند. برآورد هزینههای مربوطه مانند کارشناس، دفاتر رسمی و اجاره ملک یا پذیره را انجام دهد. پس از تکمیل این مراحل و تسویه تمامی بدهیها و تعهدات مالی مرتبط با ملک، میتوان کار انتقال را انجام داد. مرحله بعد تنظیم قرارداد و انتقال رسمی در دفترخانه است که سند تک برگ صادر می شود.
در این مسیر، چنانچه دسترسی به سند نباشد، استعلام وضعیت وقفی بودن از اداره اوقاف یا بررسی از طریق منابع محلی معتبر، یا اداره ثبت اسناد انجام می شود تا از وضعیت ملک وقفی اطمینان حاصل شود.
لازم به ذکر است که اجرای دقیق قوانین و فرایند مربوط به تبدیل سند اوقافی به ملکی توسط مراجع قانونی صورت میگیرد و فرآیندهای حقوقی آن معمولاً زمانبر است. در حالت کلی قانون مدنی اصول کلی وقف و استثنائات فروش یا تبدیل ملک وقفی را مشخص میکند. در کنار این قوانین، آییننامهها و قوانین اجرایی سازمان اوقاف و امور خیریه، وظایف و اختیارات آنها را در تبدیل سند تعیین میکند. همچنین رعایت قوانین ثبت اسناد، شهرداری و کاربری اراضی، به عنوان عوامل موثر در تعیین نحوه و امکان تبدیل ملک وقفی به شش دانگ عمل می کنند.
برای تبدیل سند اوقافی به ملکی مدارک زیر مورد نیاز است:
کارت ملی و شناسنامه مالک یا متقاضی
درخواست کتبی مبنی بر تبدیل سند وقفی به ملکی یا شش دانگ.
سند اوقافی ملک و اجارهنامه آن.
مدارک بنای ملک یا همان اعیان ملک شامل پایانکار، پروانه ساخت
فیش پرداخت عوارض شهرداری و دارایی ملک
نقشههای ثبتی و تفکیکی ملک در صورت وجود
هزینه تبدیل سند اوقافی به ملکی
هزینه انتقال سند اوقافی به تک برگ به صورت درصدی از ارزش ملک به قیمت روز محاسبه می شود. به طور معمول، مالک باید این هزینهها را پرداخت کند، اما در برخی موارد خاص ممکن است اداره اوقاف سهمی از این مخارج را متقبل شود.
هزینههای اصلی شامل 15 درصد سهم اوقاف از ارزش کارشناسی، 5 درصد مالیات نقل و انتقال از ارزش ملک و همچنین هزینه حق التحریر است که همگی طبق تعرفههای رسمی تعیین میشوند.
در عمل، پس از ارزیابی ملک توسط اداره اوقاف، مبلغ سهم اوقاف و مالیات مربوطه مشخص میشود و سپس هزینههای دفترخانه به آن افزوده میشود تا کل هزینه انتقال سند به صورت دقیق مشخص گردد. در کنار این موارد، برخی موارد مانند اجارههای معوق ملک نیز باید قبل از تبدیل سند پرداخت شود تا انتقال به طور کامل انجام گیرد.
هزینه تبدیل سند اوقافی
برای تبدیل سند اوقافی به سند شش دانگ باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید. هزینه های تبدیل سند اوقافی به شش دانگ طبق تعرفه و مالیات سال 1403 محاسبه می شود. این هزینه به عهده خریدار ملک اوقافی است. هزینه انتقال سند اوقافی در دفترخانه در سال 1403 حدوداً به میزان 2 درصد ارزش شش دانگ ملک است. یعنی بعد از تعیین ارزش واقعی و شش دانگ ملک توسط متولی، تقریباً 2 درصد این قیمت به عنوان هزینه تبدیل سند اخذ می شود. این هزینه تنها مربوط به دفترخانه و مالیات نقل و انتقال است و شامل اجاره عرصه و هزینه های دیگر نیست.