سند ملک اوقافی و راه های تشخیص آن
19 آبان 1403
ملکی
سند اوقافی با سند املاک شش دانگ تفاوت هایی دارد. این نوع املاک، مالک فقط ساختمان را خریداری می کند و مالکیتی روی زمین ندارد. خرید و فروش ملک وقفی طبق قوانین حقوقی و الزاماتی انجام می شود. بنابراین باید قبل از خرید آپارتمان در تهران و یا هر شهر دیگری، نوع سند آن را بررسی کنید و وقفی بودن و نوع وقف آن را بدانید. برای خرید یا فروش یک ملک اوقافی باید به روش معامله ملک اوقافی و راه های تشخیص سند آن آشنا باشید. در این مطلب سند ملک اوقافی، راه تشخیص و روش تبدیل آن به شش دانگ را بررسی می کنیم. پس تا آخر این مطب با ما همراه باشید.
ملک اوقافی چیست؟
یکی ازانواع سند ملکی، سند مبکی اوقافی است. ملک اوقافی به ملکی گفته می شود که عرصه یا زمین آن متعلق به سازمان اوقاف یا یک نهاد دولتی باشد. در واقع مالک ملک اوقافی، تنها اعیان یا ساختمان ملک را می خرد و عرصه یا زمین آن در مالکیت او نیست. خریدار این ملک باید با سازمان اوقاف یا نهاد مالک، یک اجاره نامه برای حق استفاده از عرصه، تنظیم کند. به این صورت، مالک جدید برای استفاده از عرصه سالیانه مبلغی را به سازمان اوقاف پرداخت می کند. مالک حق تغییرات در ساختمان یا نوسازی آن را بدون اجازه سازمان اوقاف ندارد. همچنین زمانی که مالک قصد فروش ملک اوقافی را داشته باشد باید از سازمان اوقاف، تاییدیه بگیرد. فروش ملک اوقافی منوط به پرداخت و تسویه تمام اجاره های سالیانه عرصه به سازمان اوقاف است.
بیشتر بخوانید: بنچاق سند چیست و چه کاربردهایی دارد؟
انواع املاک اوقافی
املاکی که وقف می شوند، حق مالکیت و بهره برداری آن به اداره اوقاف یا یک نهاد دولتی مانند بنیاد مستضعفان واگذار می شود. این املاک می توانند توسط دولت و نهادهای دولتی مانند دادگستری یا افراد عادی وقف شوند. املاک اوقافی به دو دسته کلی املاک وقف عام و وقف خاص تقسیم می شوند. در دسته بندی دیگری املاک و زمین های وقفی به 4 دسته تقسیم می شوند:
املاک وقفی آستان قدس
املاک وقفی شخصی
املاک وقفی سازمان اوقاف
املاک وقفی بقاع متبرکه
املاک وقف عام و وقف خاص دارای شرایط نقل و انتقال مخصوص به خود هستند. برای اینکه از این شرایط و قوانین اطلاع پیدا کنید، حتماً قبل از خرید با یک کارشناس حقوقی مشورت کنید.
بیشتر بخوانید: هر آنچه که باید درباره سند عادی ملک بدانید!
نحوه تشخیص سند اوقافی
سند اوقافی با سند شش دانگ تفاوت هایی دارد که هم در ظاهر و هم در متن آن مشخص است. روی جلد سندهای اوقافی به موقوفی بودن ملک اشاره شده است. داخل سند و بخش توضیحات نوع مالکیت، تنها عبارت "شش دانگ اعیان" نوشته شده است. ولی در سند شش دانگ، نوع مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان عنوان می شود. بنابراین حتماً در زمان خرید یک ملک باید اصل سند را رویت کرده و نوع مالکیت آن را بررسی کنید. به دلیل مشکلات احتمالی در معامله ملک اوقافی بهتر است از یک مشاور املاک خبره کمک بگیرید. همچنین برای تشخیص و استعلام سند ملک اوقافی می توانید با یک کارشناس حقوقی معتبر مشورت کنید.
بیشتر بخوانید: روش های تبدیل سند مشاع به شش دانگ
تبدیل سند اوقافی به شش دانگ
برای تبدیل سند اوقافی به شش دانگ ابتدا باید از متولی یا مالک موقوفه اجازه و تاییدیه بگیرید. متولی یا مالک وقفی در صورتی که تشخیص دهد یا صلاح بداند ملک وقفی را واگذار می کند. اگر مالک موقوفه تبدیل سند اوقافی به شش دانگ را به مصلحت نداند اجازه این کار را نمی دهد. بنابراین تنها راه تبدیل سند اوقافی به شش دانگ، کسب رضایت و تایید متولی و مالک موقوفه است. بعد از کسب اجازه از متولی موقوفه برای تبدیل سند به شش دانگ، باید مراحلی را طی کنید.
مراحل تبدیل سند اوقافی به شش دانگ شامل
کسب اجازه و تاییدیه از مالک موقوفه و متولی ملک
دریافت تاییدیه از اداره اوقاف : بعد از اعلام رضایت متولی باید تاییدیه کتبی از اداره اوقاف برای تبدیل سند به شش دانگ را بگیرید.
پرداخت تفاوت قیمت ملک با ملک شش دانگ: خریدار باید مابه تفاوت قیمت ملک اوقافی با ملک شش دانگ را به متولی پرداخت کند. ملک وقفی معمولاً حدود 20 تا 30 درصد با ملک شش دانگ تفاوت قیمت دارد.
ثبت سند شش دانگ: مرحله آخر انجام کارهای قانونی ثبت سند در دفترخانه اسناد رسمی است. در این مرحله سند اوقافی با ارائه مدارک به سند شش دانگ تبدیل می شود.
بیشتر بخوانید: سند شش دانگ ملک چیستو شرایط دریافت آن!
تبدیل سند اوقافی به ملکی
منظور از تبدیل سند اوقافی به ملکی، همان تبدیل سند به شش دانگ است. در اسناد اوقافی به دلیل اینکه تنها اعیان و ساختمان ملک منتقل می شود مالکیت عرصه وجود ندارد. به همین دلیل یکی از مشکلات املاک موقوفه، عدم اختیار خریدار یا مستاجر ملک روی عرصه است. بنابراین خریدار می تواند با مراجعه به اداره اوقاف یا نهاد مربوطه مالک، برای تبدیل سند اوقافی اجازه بگیرد. بعضی از متولیان املاک وقفی با بررسی شرایط و موقعیت ملک، با درخواست تبدیل سند موافقت می کنند. در واقع مهمترین مورد برای تبدیل سند اوقافی به ملکی همین مرحله است. در صورت کسب رضایت متولی ملک، مراحل بعدی را مانند اقداماتی که بالاتر توضیح داده ایم انجام می دهید.
هزینه تبدیل سند اوقافی در سال 1403
برای تبدیل سند اوقافی به سند شش دانگ باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید. هزینه های تبدیل سند اوقافی به شش دانگ طبق تعرفه و مالیات سال 1403 محاسبه می شود. این هزینه به عهده خریدار ملک اوقافی است. هزینه انتقال سند اوقافی در دفترخانه در سال 1403 حدوداً به میزان 2 درصد ارزش شش دانگ ملک است. یعنی بعد از تعیین ارزش واقعی و شش دانگ ملک توسط متولی، تقریباً 2 درصد این قیمت به عنوان هزینه تبدیل سند اخذ می شود. این هزینه تنها مربوط به دفترخانه و مالیات نقل و انتقال است و شامل اجاره عرصه و هزینه های دیگر نیست.