انواع سند ملکی ؛راهنمای جامع برای خریداران و سرمایه‌گذاران

هر نوع ملکی هویتی دارد که در سند آن ثبت می‌شود. این سند، شناسنامه ملک است و اطلاعات مهمی را درباره مالک، مساحت، مشخصات و... در خود جای داده است. اما آیا می‌دانید که سندها انواع مختلفی دارند؟ هر کدام از این انواع، ویژگی‌ها و قوانین خاص خود را دارند و شناخت آن‌ها برای هر کسی که قصد خرید یا فروش ملک دارد، ضروری است. در این مقاله، قصد داریم شما را با انواع سند ملکی، ویژگی‌های هر کدام و اهمیت آن‌ها در معاملات ملکی آشنا کنیم.

اگر قصد خرید ملک را دارید و میخواهید درباره انواع سند ملکی اطلاع داشته باشید تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

چرا شناخت انواع سند ملکی مهم است؟

• اطمینان از مالکیت

با شناخت انواع سند، می‌توانید از مالکیت واقعی ملک اطمینان حاصل کنید و از معاملات پرخطر دوری کنید.

• انجام معاملات صحیح

هر نوع سند، شرایط و قوانین خاص خود را برای نقل و انتقال دارد. با آشنایی با این قوانین، می‌توانید معاملات خود را به صورت قانونی و بدون مشکل انجام دهید.

• تعیین ارزش ملک

نوع سند، یکی از عوامل مهم در تعیین ارزش یک ملک است. با شناخت انواع سند، می‌توانید ارزش واقعی ملک را بهتر تخمین بزنید.

• پیشگیری از مشکلات آینده

بسیاری از اختلافات و مشکلات حقوقی در معاملات ملکی، به دلیل عدم شناخت انواع سند و تفاوت‌های آن‌ها رخ می‌دهد.

بستن تبلیغ

سند ملک چیست؟

سند ملک به مدرکی گفته می‌شود که مالکیت یک فرد یا نهاد را بر یک ملک مشخص می‌کند. این سندها از اهمیت بالایی برخوردار هستند زیرا به عنوان مدرکی رسمی و قانونی هنگام خرید آپارتمان شناخته می‌شوند که مالکیت و حق تصرف فرد را بر ملک تأیید می‌کنند. سند ملکی علاوه بر اثبات مالکیت، نقش مهمی در جلوگیری از دعاوی حقوقی و اختلافات ملکی ایفا می‌کند. در واقع، این اسناد به خریداران و فروشندگان اطمینان می‌دهند که معاملات آنها قانونی و معتبر است. ما در این مطلب به معرفی انواع سند ملکی پرداخته ایم.

یکی از ویژگی‌های مهم سند ملک این است که اطلاعات دقیق و کامل ملک را شامل می‌شود. این اطلاعات شامل موقعیت جغرافیایی، مساحت، حدود و مرزها، و مشخصات مالک یا مالکین قبلی و فعلی است. همچنین، در برخی موارد، ممکن است شرایط خاصی مانند محدودیت‌های قانونی یا تعهدات مالی نیز در سند قید شود.

بیشتر بخوانید: مراحل انتقال سند ملک

در ایران، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مسئول صدور و نگهداری سند ملکی است. این سازمان با بررسی مدارک و اطلاعات مربوط به ملک، صحت و سقم آنها را تایید کرده و سپس اقدام به صدور سند می‌کند. این فرایند به منظور اطمینان از صحت اطلاعات و جلوگیری از وقوع تخلفات و تقلبات انجام می‌شود.

برای انجام معاملات ملکی، وجود سند ملکی معتبر از اهمیت بالایی برخوردار است. خریداران باید از صحت و اعتبار سند اطمینان حاصل کنند تا در آینده با مشکلات حقوقی مواجه نشوند. در مواردی که سند ملکی گم شده یا از بین رفته باشد، مالک می‌تواند با مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک، درخواست صدور المثنی کند.

بیشتر بخوانید: هزینه انتقال سند بر عهده کیست؟

سند ملکی در معاملات بانکی و اخذ وام نیز نقش مهمی ایفا می‌کند. بانک‌ها معمولاً سند ملکی را به عنوان وثیقه قبول می‌کنند و بر اساس ارزش ملک، مبلغ وام را تعیین می‌کنند. این امر نشان دهنده اهمیت و اعتبار سند ملکی در نظام اقتصادی کشور است.

با توجه به اهمیت سند ملکی در جلوگیری از دعاوی و مشکلات حقوقی، توصیه می‌شود قبل از خرید یا فروش ملک، مشاوره‌های حقوقی لازم انجام شود. این مشاوره‌ها می‌توانند به افراد کمک کنند تا از صحت و اعتبار سند ملکی اطمینان حاصل کرده و معاملات خود را با خیال راحت انجام دهند.

در نهایت، می‌توان گفت که سند ملکی نه تنها یک مدرک رسمی و قانونی برای اثبات مالکیت است، بلکه ابزاری برای حفظ حقوق مالک و جلوگیری از مشکلات و اختلافات ملکی نیز محسوب می‌شود. در ادامه شما را با انواع سند ملکی آشنا خواهیم کرد.

بیشتر بخوانید: هزینه انتقال سند در سال 1403

بستن تبلیغ

انواع سند ملکی 

انواع سند ملکی به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شوند که هر کدام ویژگی‌ها و کاربردهای خاص خود را دارند. در این بخش به توضیح انواع سند ملکی می‌پردازیم:

• سند رسمی (تک برگ)

این نوع سند ملکی توسط مراجع قانونی و ثبت اسناد صادر می‌شود و از اعتبار بالایی برخوردار است. اطلاعات دقیق ملک و مالک در این سند ثبت می‌شود و هرگونه تغییر یا انتقال مالکیت باید در این سند ثبت گردد. این سند در دعاوی حقوقی به عنوان مدرکی معتبر شناخته می‌شود.

• سند عادی (قولنامه )

یکی دیگر از انواع سند ملکی، سند عادی (قولنامه ای) است. این نوع سند ملکی معمولاً بین افراد تنظیم می‌شود و در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شود. اعتبار این سند به اندازه سند رسمی نیست و در صورت بروز اختلافات، ممکن است نیاز به اثبات اعتبار آن باشد.

بیشتر بخوانید: هر آنچیزی که باید درباره تبدیل سند عادی به رسمی بدانید.

• سند شش دانگ

این سند یکی از مهم ترین و البته معتبرترین سندهای ملکی در کشور به حساب می آید. سند شش دانگ به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن به صورت کامل و بدون هیچ شریکی، مختص به یک شخص می باشد. واژه “شش دانگ” در حقیقت به شش جهت و بعد مالکیت اشاره دارد: شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین. این بدین معناست که صاحب ملک، مالکیت کامل بر تمامی ابعاد و جهت های ملک را در اختیار دارد.

سند شش دانگ به دو روش تک برگ و دفترچه‌ای صادر می شود. باید گفت که سند شش دانگ به نسبت سند دفترچه‌ای، دارای مزیت های بیشتری است. مزایایی همچون سهولت در نگهداری، کاهش احتمال مفقود شدن اوراق، و خوانا بودن اطلاعات و... به همین منظور، بیشتر مالکان مایل هستند که سند ملکی خود را به صورت تک برگ اخذ نمایند.

• سند بنچاق

در گذشته‌های دور، اسناد مالکیت املاک اغلب به صورت بنچاق یا دست‌نویس تنظیم می‌شدند. حتی امروزه نیز برخی از این اسناد بنچاق از لحاظ حقوقی معتبر هستند و می‌توانند مالکیت مالک را نسبت به یک ملک مشخص تأیید کنند. این اسناد معمولاً توسط افراد عادی نوشته می‌شدند و برای تایید اعتبار، علما و افراد معروف و قابل اعتماد آن‌ها را امضا می‌کردند.

بیشتر بخوانید: راهنمای سند زدن ملک تجاری

• سند منگوله‌دار

سندهای منگوله‌دار یکی دیگر از انواع سند ملکی است که همان سندهای دفترچه‌ای هستند که با استفاده از سیم و سرب پلمپ می‌شدند. این اسناد توسط دوایر ثبتی پلمپ می‌شوند و تعداد برگه‌های دفترچه بر روی جلد آن درج می‌شود. سند منگوله‌دار امروزه به عنوان یکی از اسناد مالکیت رسمی شناخته می‌شود و به تنهایی می‌تواند برای اثبات مالکیت مالک مورد استفاده قرار گیرد.

• سند وقفی

این سند ملکی نشان دهنده مالکیت یک ملک وقف شده است. در این سند، شرایط و محدودیت‌های وقف قید می‌شود و مالک حق ندارد ملک را به صورت شخصی استفاده یا بفروشد. املاک وقفی معمولاً برای اهداف خیریه یا عمومی وقف می‌شوند.

بیشتر بخوانید: روش های دریافت سند مالکیت

• سند شورایی

سند شورایی یکی دیگر از انواع سند ملکی است که این نوع سند ملکی معمولاً برای املاکی صادر می‌شود که توسط شوراهای محلی یا روستایی صادر شده‌اند. این سندها ممکن است در برخی مناطق روستایی یا کمتر توسعه یافته معتبر باشند و نیاز به تاییدیه‌های بیشتری برای انجام معاملات رسمی دارند.

• سند مشاع

این سند ملکی برای املاکی صادر می‌شود که بین چند نفر مشترک است. در این سند، سهم هر یک از مالکان مشخص می‌شود و هرگونه تغییر یا انتقال مالکیت نیاز به تایید تمامی مالکان دارد. این نوع سند معمولاً در املاکی با مالکیت مشترک یا خانوادگی کاربرد دارد.

بیشتر بخوانید: روش های تبدیل سند مشاع به شش دانگ

• سند ملکی مشروط

این نوع سند ملکی حاوی شرایط و محدودیت‌هایی است که مالک باید آنها را رعایت کند. به عنوان مثال، ممکن است در سند قید شود که مالک حق ندارد ملک را به صورت تجاری استفاده کند یا تغییراتی در ساختار ملک ایجاد کند

• سند ملکی مفروز

این سند ملکی برای املاکی صادر می‌شود که به طور مستقل و با مرزهای مشخص تعریف شده‌اند. این سند به مالک اجازه می‌دهد که به طور کامل و بدون نیاز به تایید دیگران، از ملک خود استفاده کند و آن را به فروش برساند.

بیشتر بخوانید: ملک مشاع و مفروز، از فرق این دو چه میدانید؟

• سند ملکی با وثیقه

یکی دیگر از انواع سند ملکی، سند ملکی با وثیقه است. در این نوع سند ملکی، ملک به عنوان وثیقه برای دریافت وام یا تسهیلات مالی قرار می‌گیرد. در این سند، شرایط و میزان وام و نحوه بازپرداخت آن قید می‌شود و در صورت عدم پرداخت وام، بانک یا موسسه مالی می‌تواند ملک را تصاحب کند

• سند تعاونی

سند تعاونی، نوعی سند ملکی است که به واسطه تعاونی های مسکن ادارات دولتی و همچنین تعاونی های مسکن شرکت ‌های خصوصی ارائه داده می‌ شود. سند تعاونی در رابطه با اصل، مراحل معامله ملک و رهن و اجاره آن، چند تفاوت با سند شخصی دارد. از آنجایی که در سند تعاونی مشکلاتی وجود دارد در این میان معمولاً سند شخصی اهمیت بیشتری دارد. سند تعاونی در هنگام خرید و فروش ، برای مالکین مشکلاتی را به همراه دارد.  اما سند شخصی به صورت کامل و اختصاصی در اختیار صاحب ملک قرار خواهد گرفت.

در زمان ساخت و ساز ملک، تعاونی‌‌ های مسکن ، سند تعاونی را صادر می ‌کنند. طبق سند صادر شده، تمام مالکان شریک در ملک می‌ شوند. اگر این نوع سن به مرور به سند شخصی مبدل شوند، ارزش بیشتری پیدا خواهدکرد در نتیجه می‌ توانید بر روی ملک سرمایه گذاری کنید. البته در این زمینه استثنا نیز وجود دارد به عنوان مثال سند شهرک آتی ساز همواره پس از ۵۰ سال دارای سند تعاونی است و تاکنون مشکلی برای آن پیش نیامده وحتی از اعتبار قانونی نیز برخوردار می باشد.

• سند بنیادی

سند بنیادی، به سندی گفته می شود که مالک آنها به هر دلیل وابسته به رژیم پهلوی، از ایران مهاجرت کرده اند و ملک آنها جزء املاک دولت به شمار می رود. به تعبیری دیگر، ثروت و یا املاکی که به صورت غصبی، اختلاس، سرقت، قمار، ربا و... به دست آمده اند و صاخب آنها معلوم نبوده به مصادره دولت در می آمد و بر اساس اصل ۴۹ قانون اساسی به آنها سند بنیادی تعلق می گرفت. 

اکثر افراد بر این باورند که اسناد بنیادی از شرایط  سخت و پیچیده ای برخوردارند در صورتی که به لحاظ حقوقی، این نوع سند با اسناد شخصی فرق چندانی ندارد و تنها فرق آنها مالکیت آنها می باشد. به طور مثال در اسناد شخصی صاحب سند یک شخص خاص است اما در اسناد بنیادی مالک آن دولت است. شایان به ذکر است که خرید و فروش بنیادی تفاوتی با دیگر املاک ندارد.

• سند رهنی

سند رهنی یکی دیگر از انواع سند ملکی است که به واسطه آن مالک می‌تواند ملک را به عنوان ضمانت به مؤسسات و بانک‌ها ارائه دهد. در واقع این ضمانت به این دلیل انجام می شود که فرد گیرنده اقساط وام خود را به موقع پرداخت کند. اگر در این میان فرد قسط های خود را پرداخت نکند، بانک این حق را دارد تا با فروش ملک، اقساط را برگرداند. به تعبیری دیگر سند رهنی، از سوی بانک یا موسسه های اعتباری و مالی، تنظیم می شود. تا یک نوع تضمین برای پرداخت اقساط وام باشد. به نوعی می توان اینگونه بیان کرد که سند رهنی، یک نوع وثیقه است که در اختیار بانک قرار می گیرد، تا وام گیرنده، اقساط تسهیلات به صورت منظم تسویه کند. 

• سند ملکی تفکیکی

سند ملکی تفکیکی یعنی قسمت کردن مال غیر منقول نظیر خانه، زمین و هر مالی که قابل نقل و انتقال به قطعات کوچکتر نباشد. نشست نامه تفکیک سند با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان به واسطه اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌گردد. این نشست نامه فقط به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و همچنین شماره گذاری آنها می‌پردازد و شامل مالکیت خصوصی واحدها نمی‌شود.

• سند وکالتی

سند وکالتی به سندی اطلاق می شود که فروشنده به خریدار برای اجام مراحل و اقدامات انتقال سند، وکالت می دهد چرا که معامله‌ انجام شده بدین صورت است که فروشنده در زمان فروش سند را به نام خریدار نمی ‌زند. باید گفت که نظم دهی این اسناد به معنی انتقال قطعی مالکیت نیست. تنظیم سند آن هم به صورت وکالتی، بدین جهت است که در برخی مواقع ملک فاقد سند رسمی است یا به هر دلیلی به عنوان مثال نبود پایان کار یا جریمه‌ شهرداری هنوز آماده نشده. از طرفی فروشنده برای دور زدن از پرداخت مالیات می تواند از این طریق معامله کند. در برخی مواقع نیز به دلیل عجله فروشنده برای فروش و مواجه نشدن با فرآیند طولانی انتقال سند، معامله وکالتی انجام می شود. همچنین اگر سند در رهن بانک باشد و امکان آزادسازی و انتقال سند نیز وجود نداشته باشد نیز از این نوع معامله استفاده خواهد شد.

بیشتر بخوانید: تبدیل سند ملک وکالتی به قطعی؛ از مراحل تا هزینه ها تا مدارک مورد نیاز

• سند معارض

معارض که از واژه تعارض می آید به معنی متعرض، مزاحم شدن و اختلاف داشتن است. در نتیجه سند معارض به سندی گفته می شود که با سند دیگری در تضاد و تعارض است بدین معنی که یکی از این دو سند اعتبار لازم را ندارد. در رابطه با سند معارض وضعیت بدین صورت است که دو مالک مدعی مالکیت یک ملک هستند و هر کدام از آنها با سند رسمی در اختیار، خواستار تایید مالکیت خود هستند. 

• سند المثنی

سند المثنی همانگونه که از نامش پیدا است یک نوع سند ملکی است که از نو صادر می شود. بر اساس ماده ۱۲۰ آیین نامه اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک ؛ اگر مالک سند ملک را به هر دلیلی مانند سرقت، ٱتش سوزی یا مفقودی از دست بدهد، می تواند با طی شدن مراحل در نظر گرفته شده در قانون، درخواست صدور سند المثنی بدهد. 

برای دریافت سند المثنی نیاز است که دلیل درخواست خود را مستند کنید. در حقیقت صاحب ملک هنگامی می تواند درخواست سند دوم را بدهد که سند اولیه ملک دچار یکی از مواردی مانند فقودی، از بین رفتن جز یا کل سند، در اختیار بودن سند نزد شخص دیگر و تحویل ندادن سند توسط وی شایان به ذکر است که این موارد باید توسط مالک اثبات شود.

• سند ورثه ای

سند ورثه ای به سندی گفته می شود که صاحب ملک فوت کرده باشد و از طرفی وراث او برای انتقال و تقسیم سند و ملک اقدامی نکرده باشند. املاک ورثه ای معمولا چند مالک دارند و جزء املاک مشاعی به حساب می آیند. طبق معمول املاک ورثه ای متعلق به چندین مالک است. برای تبدیل سند ورثه ای به شش دانگ نیاز است که تمام وراث رضایت خود را اعلام کنند.

• سند عرصه و عیان

دو کلمه عرصه و اعیان رابطه نزدیکی به یکدیگر دارند. در واقع اعیان به بنای ساختمانی که بر روی یک زمین ساخته شده ‌گفته می‌شود و عرصه همان زمینی است که اعیان بر روی آن بنا شده است‌. سند اعیان و عرصه به سندی اطلاق می‌شود که شرایط اعیان و عرصه را به صورت دقیق مشخص می‌کند. 

فرق میان سند عرصه و سند اعیان در حقیقت از تفاوت دو کلمه عرصه و اعیان نشات می گیرد. به صورت عامیانه سند عرصه به سندی گفته می‌شود که برای تک تک واحدهای ساختمانی و اعیان به ثبت می‌رسد و سند عرصه نیز مختص به زمینی است که بر روی آن ملک ساخته شده است‌.