ملک مشاع و مفروز ؛ از فرق میان آنها خبر دارید ؟
3 شهریور 1403
حقوقی
در مطالب قبل وبلاگ آقای املاک شما را با تبدیل سند مشاع به شش دانگ آشنا کرده ایم، حال می خواهیم در این مطلب شما را با صفر تا صد ملک مشاع و ملک مفروز و تفاوت میان آنها آشنا کنیم. لطقا تا آخر این مقاله ما را همراهی نمائید.
| ویژگی | ملک مشاع | ملک مفروز |
| تعریف | ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک است و هر فرد در تمام ملک سهم دارد. | ملکی که پس از تقسیم، هر شریک سهم مشخص و جداگانهای دارد. |
| نحوه مالکیت | مالکیت بهصورت مشترک و تقسیم نشده است. | مالکیت بهصورت جداگانه و مشخص تقسیم شده است. |
| تعداد مالکین | چند مالک در آن شریک هستند. | تنها یک مالک دارد. |
| قابلیت تقسیم | تقسیمپذیر نیست و نمیتوان سهمها را از یکدیگر جدا کرد. | پس از تقسیم، هر سهم از دیگر سهمها جدا و مشخص است. |
| تصمیمگیری | تصمیمگیری نیاز به توافق همه شرکا دارد. | تصمیمگیری فقط به عهده یک مالک است. |
| وضعیت قانونی | امکان صدور سند مجزا برای هر شریک وجود دارد. | ملک پس از تقسیم به چندین سند مجزا تبدیل میشود. |
| افراز (تقسیم) | در صورت نیاز به تقسیم، باید افراز انجام شود تا به ملک مفروز تبدیل گردد. | ملک مفروز همیشه از ابتدا قابل تقسیم است. |
| مثال | وراثت در بین افراد مختلف، هر کدام سهمی از ملک دارند. | ملکی که بین دو شریک تقسیم و هرکدام سهم خود را دارند. |
فهرست مطالب
ملک مشاع و مفروز
در لغت مفروز به معنی جدا کرده شده و مشاع به معنی محدود نشده یا جدا نشده می باشد از نظر حقوقی و قانونی ملک یا مال مشاع به مالی گفته میشود که همه شرکاء به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند. سهم شرکاء از مال مشاع به یک میزان مشخص است اما این مال از نظر جغرافیایی قابل دستهبندی میان شرکاء نیست و غیر قابل بخش کردن است.
بیشتر بخوانید: چطور ملک مشاع را تخلیه کنیم
مفروز یعنی چی؟
در پاسخ به سوال مفروز یعنی چی باید گفت مفروز در لغت به معنی جدا شده و تفکیک شده می باشد. اصطلاح مفروز در قانون مدنی ایران برای املاکی به کار می رود که مالکیت مشاع بین چند نفر دارند و قصد تفکیک کردن سهم ها را دارند. برای اینکه ملک مشاع به سهم های مالکین تقسیم شود می گویند باید مفروز شود. بعد از مفروز شدن ملک، سهم هر یک از مالکین یا شرکا، جدا شده و ملک از حالت مالکیت مشاع خارج می شود.
ملک مفروز چیست
در رابطه با مال مفروز می توان گفت که هر گاه شرکا بخواهند ، ملکی که مشاع است یعنی مالکیت آن بین آنها تقسیم شده و نتوان این مالکیت را تفکیک کرد ، اقدام به تقسیم کنند و بخواهند سهم هر یک را مشخص کنند ، اصطلاحا باید افراز کنند و ملک را مورد مفروز قرار دهند. اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می رود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد پس ملک مفروز ملکی است که بعد از مشاع به صورت چند سهم جداگانه مشخص شده و میان شرکا تقسیم شده است.
در مواقعی که شرکا نتوانند در امر تقسیم ملک مشاع توافق کنند یا نخواهند ملک را به یکی از شرکا بفروشند ، افراز کردن تنها راه قانونی برای پایان دادن به این شراکت خواهد بود و موقعی که افراز صورت گیرد و ملک مشاع مفروز شود ، دیگر هیچ کدام از شرکا نمی تواند ادعایی نسبت به سهم دیگر شرکا داشته باشد. قانون چون افراز ملک را براساس ضوابط انجام می دهد، حق اعتراض شرکا را نمی پذیرد چون این کار تنها راه حل اختلاف شرکا می باشد.
بیشتر بخوانید: مال وقفی چیست ؛با انواع و شرایط فروش آن آشنا شوید
مشاع یعنی چه؟
شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که اصلاً مشاع یعنی چه؟ واژه مشاع به معنی مشترک بوده و برای ملکی که دارای مالکیت مشترک بین دو یا چند نفر است به کار می رود. کلمه مشاع در واقع از "اشاعه" گرفته شده که به معنی سهم داشتن تمام شرکا در تمام اجزای ملک است. در مالکیت مشاع، هیچ یک از شرکا یا مالکین حق دخل و تصرف در ملک بدون اجازه باقی شرکا ندارند. همچنین هر یک از شرکا در تمام اجزا و بخش های ملک مشاع دارای سهم و مالکیت است و مالکیت او قابل تفکیک و مرزبندی نیست.
ملک مشاع چیست
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد به گونه ای که تک تک افراد در تک تک اجزا ملک شریک باشند . در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” می گویند. اشاعه یعنی تمامی شرکا در جزء به جزء ملک سهیم باشند. به عنوان مثال فرض کنید دو شریک صاحب یک ملک هستند. به گونه ای که ۴ دانگ آن به طرف اول و ۲ دانگ دیگر آن به طرف دوم تعلق دارد. در این شرایط امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر وجود نخواهد داشت و سهم شخصی که صاحب ۲ دانگ است در میان تمامی ملک پراکنده شده است.بنابرابن نمیتوان هیچ گونه اقدامی به منظور تفکیک دانگها از یکدیگر انجام داد.
سند ملک مشاع سندی است که مالکیت مشترک چند نفر بر روی یک ملک را نشان میدهد. در این سند، نام تمام مالکان و سهم هر یک از آنها ذکر میشود، اما مشخصات دقیق قسمت متعلق به هر مالک مشخص نشده است. اگر میخواهید بیشتر درباره این سند بدانید به مقاله سند ملک مشاع مراجعه کنید.
در رابطه با نحوه قیمت گذاری ملک مشاع باید در ابتدا بیان کرد که این نوع ملک به علت مالکین زیاد، افت قیمتی بیشتری به نسبت املاکی که دارای یک مالک هستند،دارند. این بدان معنا است که راضی کردن کل صاحبین فرایندی دشوار بوده و در نهایت باز هم تعدادی ناراضی خواهند بود! اگز میخواهید درباره نحوه قیمت گذاری ملک مشاع بیشتر بدانید به مطلب مربوطه مراجعه نمائید.
بیشتر بخوانید: تبدیل سند مشاع به شش دانگ
یا فکر کنید شخصی فوت میکند و اموالش بین ورثه تقسیم میشود. در این شرایط هر ملک بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد. اگر چه در این میان سهم جنس مذکر دو برابر جنس مونث می باشد، اما آن چیزی که بدیهی است، سهم بردن تمام ورثه از ملک است. در این وضعیت هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده و آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع خواهندبود.
نکته ای که باید به آن دقت کرد این است که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. یعنی مالکین میتوانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهدشد.
بیشتر بخوانید: مراحل انتقال سند ملک ؛ هر آنچه که باید بدانید !
تفاوت ملک مشاع و مفروز
تفاوت ملک مشاع و مفروز در نوع مالکیت و تصمیم گیری در مورد آن است. همچنین نوع سند و اداره این املاک نیز با هم متفاوت است. ملک مشاع و ملک مفروز تفاوت هایی با یکدیگر دارند که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت:
1. در قانون مدنی کشور تفاوت ملک مشاع و مفروز به وضوح مشخص شده است. طبق قانون ملک مشاع به چند مالک تعلق داشته و توسط آنها مدیریت می شود. در واقع هر کاری که قرار باشد در مورد ملک مشاع انجام شود به رضایت تمام مالکین نیاز دارد. ولی ملک مفروز به دلیل اینکه یک مالک دارد با تصمیم یک فرد مدیریت و اداره می شود.
۲. در ملک مشاع، تمام تصمیمات و دخل و تصرف ها با موافقت و رضایت کل شرکا انجام می شود. در حالیکه در ملک مفروز به دلیل تفکیک شدن سهم مالکین، هر مالک به تنهایی در مورد ملک خود تصمیم می گیرد.
۳. ملک مشاع قابلیت تفکیک و جداسازی سهام شرکا را طبق قانون دارد. یعنی یک ملک مشاع با درخواست مالکین و توسط دادگاه، به ملک مفروز تبدیل می شود. در این حالت هر یک از شرکا نسبت به سهم خود سند جداگانه ای دریافت می کند. ولی ملک مفروز، تفکیک شده ملک مشاع است و تک مالک است.
وبسایت آقای املاک که به عنوان تخصصی ترین و کاملترین وبسایت ملکی در کشور شناخته شده توانسته تا حد بسیار زیادی دغدغه پیدا کردن خانه برای متقاضیان را با خدمات منحصر به فردش از میان بردارد. آقای املاک با هدف کاهش اتلاف وقت و ارائه پیشنهادهای خاص در دسته بندی های متنوع برای متقاضیان پا در این عرصه گذاشت. با اینکه زمان زیادی از فعالیت این وبسایت و سوپراپلیکیشن ملکی نگذشته ، با خدمات به روز و متنوع خود توانسته درصد قابل توجهی از بار مشکلات متقاضیان مسکن و فعالان در حوزه مشاغل ساختمانی را بردارد و با ارائه خدمات ویژه نظر بسیاری از مردم و همچنین آژانس های املاک را به خود جلب کند و محیطی امن و مناسب برای متقاضیان و فعالیت آژانسهای املاک فراهم کند.
نتیجه گیری
ملک مشاع و مفروز دو نوع مختلف از مالکیت هستند که تفاوتهای قابل توجهی در نحوه تقسیم و مدیریت آنها وجود دارد. ملک مشاع به معنی مالکیت مشترک است که هر شریک در تمام ملک سهم دارد، در حالی که ملک مفروز به ملکی اطلاق میشود که پس از تقسیم، سهم هر مالک به طور مشخص و جداگانه تعیین میشود. تصمیمگیری در مورد ملک مشاع نیازمند توافق همه شرکا است، در حالی که در ملک مفروز، تنها مالک واحد تصمیمگیرنده است. در نهایت، اگر شرکا نتوانند توافق کنند، افراز کردن ملک مشاع به ملک مفروز تنها راه حل قانونی است. درک این تفاوتها به افراد کمک میکند تا در تصمیمگیریهای قانونی و ملکی خود آگاهانهتر عمل کنند.
سوالات متداول
۱. ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که بین دو یا چند نفر مشترک است و هر شریک در تمام ملک سهم دارد. این نوع مالکیت بهطور مساوی در بین شرکا تقسیم میشود، اما امکان تفکیک بخشهای مختلف ملک وجود ندارد.
۲. فرق بین ملک مشاع و مفروز چیست؟
ملک مشاع به معنی مالکیت مشترک است که تمام شرکا در تمامی اجزای ملک سهیم هستند، در حالی که ملک مفروز پس از تقسیم ملک مشاع به دست میآید و در آن هر شریک سهم خاص خود را دارد که بهطور جداگانه شناسایی میشود.
۳. چرا باید ملک مشاع را افراز کنیم؟
اگر شرکا نتوانند در مورد تقسیم ملک مشاع توافق کنند، افراز کردن تنها راه قانونی برای تقسیم آن و تبدیل ملک مشاع به مفروز است. این فرآیند بهطور قانونی سهم هر شریک را مشخص میکند و مشکلات اختلاف را برطرف میکند.
۴. آیا میتوانم برای سهم خود در ملک مشاع سند مجزا بگیرم؟
بله، مالکان میتوانند با توجه به سهم خود از ملک مشاع درخواست صدور سند مجزا کنند. این اسناد نشاندهنده سهم مالکانه هر فرد در ملک مشاع خواهد بود.
۵. آیا در ملک مفروز تصمیمگیری تنها به عهده یک مالک است؟
بله، در ملک مفروز، تصمیمگیری تنها به عهده مالک واحد آن است. برخلاف ملک مشاع که نیاز به توافق تمامی شرکا دارد، در ملک مفروز هر تصمیم بهطور مستقل توسط یک مالک اتخاذ میشود.
۶. چطور میتوانم ملک مشاع را به ملک مفروز تبدیل کنم؟
برای تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز، ابتدا باید تقسیمبندی و افراز صورت گیرد. در این صورت، هر شریک سهم مشخص خود را دریافت کرده و ملک بهطور قانونی به چند قسمت تقسیم میشود.
۷. آیا در صورت افراز ملک مشاع میتوانم دیگران را از ادعای سهم خود محروم کنم؟
بله، پس از افراز ملک مشاع و تبدیل آن به ملک مفروز، دیگر هیچ شریک نمیتواند نسبت به سهم دیگر شرکا ادعای مالکیت داشته باشد. این فرآیند بهطور قانونی سهم هر شریک را جداگانه مشخص میکند.