روش‌های تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی؛ از بررسی هولوگرام تا استعلام آنلاین

یکی از مهمترین دغدغه های خریداران و مشاوران املاک، تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی است. سندهای جعلی از طریق مختلف از جمله بررسی علائم فیزیکی، استعلامات قانونی، تطابق اطلاعات موجود در سند قابل تشخیص هستند. توجه به مهر و امضا، خط خوردگی، نقوش پنهان و برجسته در سند و کیفیت رنگ آن اصالت سند را نشان می دهد. همچنین برای اطمینان از اصل بودن سند، مدارک هویتی مالک و اطلاعات او را با سند به طور کامل تطبیق داد. همچنین تطابق امضا و اثر انگشت، آدرس و پلاک ثبتی و مشخصات فیزیکی ملک با اطلاعات سند نیز باید به طور کامل انجام شود. در نهایت راحت ترین و بهترین راهکار برای تایید اصالت سند، استعلام از سامانه ثبت من و سامانه اداره ثبت اسناد و املاک می باشد. برای تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی در این مطلب راهنمای جامعی تهیه کرده ایم. شما با خواندن این مطلب بوسیله تطابق مدارک، بررسی ظاهری و فیزیکی سند و استعلام های مختلف، جعلی بودن سند را تشخیص می دهید. 

روش های تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی

بستن تبلیغ

تشخیص سند جعلی از طریق بررسی ظاهری و فیزیکی

اشخاصی که از طریق مشاور املاک و آژانس های املاک معتبر معامله نمی کنند بیشتر در معرض جعل سند هستند. همچنین جعل سند برای افرادی که به قیمت پایین ملک توجه کرده و وسوسه می شوند بیشتر اتفاق می افتد. بنابراین حتماً قبل از انجام معامله ملک باید از راه های مختلف نسبت به اصالت سند و جعلی نبودن آن اطمینان پیدا کرد. 

1- توجه به خطوط برجسته در سند

در اطراف و حاشیه سند تک برگ، خط های برجسته ای طراحی شده که با دست کشیدن قابل تشخیص است. بنابراین در سندهای جعلی این خطوط وجود نداشته و این مورد یکی از راه های تشخیص اصالت سند است. 

2- بررسی اصالت هولوگرام سند

در پشت سند تک برگ ملکی، یک هولوگرام اختصاصی که دارای یک کد 12 رقمی می باشد وجود دارد. این کد 12 رقمی نشاندهنده تاریخ و شماره صدور سند است. در صورت غیر عادی بودن یا کمرنگ بودن این هولوگرام یا مخدوش بودن آن احتمال جعل سند بسیار بالاست.

3- دقت و مشاهده سند در نور 

یکی از روش های تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی، قراردادن سند در مقابل منبع نور است. در این حالت کلمه " الله" در بخش های مختلف سند به چشم می خورد. همچنین در بخش های مختلف سند به صورت کمرنگ نقشه ایران ، دریای خزر و خلیج فارس به صورت محو دیده می شود. در اسناد جعلی این تصاویر و نقش های پنهان وجود نداشته و به راحتی قابل تشخیص است. 

4- دقت به مهر سند

برای تشخیص سند جعلی یکی از بهترین راه ها، دقت به مهر برجسته در این اسناد است. در تمام اسناد تک برگ مهر برجسته سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وجود دارد که اصالت آن را تایید می کند. اگر مهر موجود در سند چاپی یا کمرنگ بوده یا برجسته نباشد باید به اصل بودن سند شک کرد. 

5- توجه به کیفیت چاپ سند

برای اینکه به جعلی بودن سند ملک پی ببرید باید به کیفیت نوشته ها و چاپ بخش های مختلف آن و حاشیه ها دقت کنید. تمام بخش های سند باید با رنگ های واضح و کیفیت بالا چاپ شده باشد و در آن خطوط اضافی دیده نشود. کاغذ سند تک برگ از ضخامت خاصی برخوردار است و کاغذ های بی کیفیت و نازک نشانه جعلی بودن آن است. 

6- دقت به ظاهر سند

کل سند را با دقت بررسی کرده و موارد مشکوک مانند خط خوردگی، پاک شدن، خراشیدگی، چسب یا جوهر اضافه را ببینید. ممکن است بخش هایی از متن بوسیله روش هایی تغییر کرده باشد و با بررسی دقیق تر به آن پی ببرید. 

بیشتر بخوانید: چک در معاملات ملکی، هر آنچه که باید درباره چک صیادی و تضمینی بدانید

تشخیص جعل سند ملکی از طریق استعلام های قانونی

اگر قصد خرید ملک یا زمین دارید باید بدانید که در بعضی معاملات احتمال مواجه شدن با سند جعلی ممکن است. مثلاً خرید زمین خارج از محدوده شهری یا خرید ملکی با قیمتی بسیار پایین تر از عرف منطقه، باید شما را به جعلی بودن سند مشکوک کند.

در نتیجه یکی از اقدامات مهم قبل از انجام معامله و امضای قرارداد انجام استعلامات قانونی است. قانون برای تشخیص جعل سند ملکی، سایت ها و درگاه هایی برای انجام استعلام اصالت سند پیش بینی کرده است. با مراجعه به این سایت ها و بررسی اطلاعات سند می توانید از قانونی بودن و اصل بودن سند ملک مطمئن شوید. 

1- استعلام از طریق سایت سازمان ثبت اسناد و املاک

یکی از روش های استعلام آنلاین اصالت سند، مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. این سایت به آدرس  https://ssaa.ir می باشد که در صفحه اول با کلیک روی خدمات الکترونیک وارد بخش استعلام می شوید. بعد از کلیک روی این بخش، بخش استعلامات ثبتی را مشاهده می کنید که وارد تصدیق اصالت سند مالکیت می شوید. در این قسمت با وارد کردن شناسه یکتای 18 رقمی سند تک برگ و زدن دکمه جستجو، اصالت سند بررسی و اعلام می شود. 

2- استعلام از طریق سامانه ثبت من 

یکی دیگر از راه های تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی، استفاده از سامانه ثبت من است. با وارد شدن به این سایت، روی بخش اسناد رسمی کلیک کرده و سپس وارد بخش تصدیق اصالت سند می شوید. در این قسمت با وارد کردن شناسه یکتای 18 رقمی سند ملک، اصالت سند بررسی شده و تایید می شود. 

3- استعلام حضوری از دفاتر اسناد رسمی

یکی از روش های معمول و قدیمی برای تشخیص سند جعلی ملک، مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی است. همچنین می توانید به صورت حضوری به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و درخواست استعلام سند را ارائه دهید.

البته در این مواقع مالک سند با مدارک هویتی خود می تواند به صورت حضوری استعلام سند را بگیرد.  بنابراین اگر قصد دارید از این طریق استعلام اصالت سند را دریافت کنید باید از مالک درخواست کنید برگه استعلام سند را از این مراجع دریافت کرده و ارائه دهد. در این روش دفترخانه با تطابق شماره پلاک ثبتی ملک، صحت اطلاعات هویتی مالک و بررسی سوابق انتقال ملک، اصالت سند را تایید می کند.

4- استعلام سند زمین از شهرداری و جهاد کشاورزی

در صورتی که قصد خرید زمین مخصوصاً در خارج از محدوده و بافت شهری داشته باشید باید از شهرداری یا جهاد کشاورزی استعلام بگیرید. زمین های شهری و کشاورزی را باید از نظر نوع کاربری، حریم ها، طرح های شهرداری، مصوبه های ساخت و ساز مورد بررسی قرار داد. 

5- استعلام سند دفترچه ای

در حال حاضر برای معامله ملکی باید اسناد دفترچه ای به اسناد تک برگ تبدیل شود. ولی اگر در صورت عجله یا عدم تبدیل سند دفترچه ای، قصد معامله همان ملک را داشتید باید حتماً استعلامات لازم را بگیرید. به دلیل اینکه سند دفترچه ای یا منگوله دار از طریق آنلاین و سایت ها قابل استعلام نیست باید به صورت حضوری استعلام گرفته شود. بنابراین مالک این نوع سند باید با مراجعه حضوری به سازمان ثبت اسناد و املاک منطقه خود، استعلام اصالت سند را دریافت کرده و ارائه دهد. 

بیشتر بخوانید: مراحل انتقال سند تک برگ، از هزینه ها تا مدارک مورد نیاز

تشخیص سند جعلی از طریق تطبیق اطلاعات

برای تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی، یکی از اقدامات اولیه ای که باید انجام داد تطبیق اطلاعات است. مدارک هویت و سند ملک را باید از جهات مختلف بررسی کرده و به اطلاعات موجود در آنها توجه کرد. برای تطبیق اطلاعات سند برای تشخیص اصالت آن باید اقدامات زیر را انجام داد:

1-  تطبیق مدارک هویتی مالک

مدارک هویتی یعنی کارت ملی و شناسنامه مالک را دریافت کرده و به دقت بررسی کنید. نام و نام خانوادگی، شماره ملی، محل صدور و باقی اطلاعات را با اطلاعات هویتی سند ملک تطبیق دهید. در صورت وجود هر گونه مغایرت در سند ملک و مدارک شخصی مالک، باید به اصالت سند ملک شک کنید و پیگیری های بیشتر را انجام دهید. 

2- تطابق چهره و عکس مدارک

یکی دیگر از کارهای لازم در بررسی مدارک مالک، تطبیق عکس شخص در مدارک با چهره مالک است. اگر مالک هیچ شباهتی به عکس مدراک ارائه شده نداشته باشد امکان جعل سند یا کلاهبرداری وجود دارد. از این موارد به سادگی گذر نکرده و پیگیری های بیشتر را انجام دهید. 

3- تطبیق امضا و اثر انگشت

یکی از کارهایی که در بررسی مدارک مالک بسیار مهم است دقت به امضای او در مدارک قبلی سند و امضای او در دفترخانه است. در صورت وجود مغایرت بین امضاهای مختلف مالک، باید به احتمال جعلی بودن یا عدم مالکیت او شک کنید. در این مورد سردفتر اسناد رسمی نقش مهمی داشته و این کار یکی از وظایف او می باشد. 

4- تطبیق سند با ویژگی های ملک

مشاور املاک باید قبل از انجام معامله، مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهد. در این موارد پلاک ثبتی، متراژ، همجواری ها، شماره واحد و طبقه و نام مالک باید با مدارک و سند ملک مطابقت داشته باشد. هر گونه تفاوت یا مغایرت در این اطلاعات، احتمال جعلی بودن سند را بالا برده و باید به آن دقت کرد. 

بیشتر بخوانید: آموزش نکات پلاک ثبتی و روش های استعلام آن

5- دقت به تاریخ و مهر سند

تاریخ های انتقال سند ملک یا مبایعه نامه های قبلی آن را با دقت بررسی کنید. وجود تاریخ های غیر منطقی یا با فاصله بسیار کم از یکدیگر از موارد مشکوک بوده و باید بررسی شود. همچنین مهرهای دفترخانه در اسناد ملک در زمان انتقال های مختلف، نباید کمرنگ یا تکراری باشند. مهر بی کیفیت و غیر برجسته نشان دهنده جعلی بودن آن می باشد. 

6- تطابق کد ملی مالک

از موارد مهمی که باید در سند ملک به آن دقت شده و تطبیق داده شود، کد ملی مالک است. کد ملی مالک را از روی کارت ملی با کد ملی درج شده در سند تک برگ تطبیق دهید. ممکن است اسم و فامیل مالک درست درج شده ولی کد ملی داخل سند با مدارک شخص مطابقت نداشته باشد. 

بستن تبلیغ

روش های تشخیص سند مجعول از سند اصلی 

برای تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی، روش ها و راهکارهای مختلفی وجود دارد. مشاور املاک، وکیل یا خریدار باید از این روش ها اصالت سند را بررسی کند. روش های تشخیص سند مجعول از سند اصلی شامل موارد زیر است:

1- استفاده از نور uv  یا فرابنفش

اسناد رسمی مانند سند تک برگ معمولاً دارای بارکدها یا الگوهای امنیتی هستند که فقط با نور فرابنفش قابل مشاهده هستند. بنابراین یکی از راه های تشخیص اصالت سند، استفاده از نور uv و چک کردن این الگوهای امنیتی است. 

2- بررسی سند بوسیله کارشناس دادگستری

کارشناسان دادگستری با آموزش های تخصصی که می بینند اصالت اسناد مهم را بررسی می کنند. برای تشخیص جعلی بودن سند می توانید از یک کارشناس دادگستری درخواست کمک کنید. آنها با بررسی تغییرات فتوشاپی محتمل، خراش یا پاک شدگی در سند، جعل مهر یا امضا یا دستکاری در نوشتار سند به جعلی بودن آن پی می برند. 

3- تطابق سند با اسناد مشابه 

یکی از راه های تشخیص جعلی بودن سند ملک، تطابق و بررسی آن با اسناد ملکی مشابه در همان تاریخ است. نوع سند، نوع صدور ، تاریخ ها و نوشتار اسناد در دوره های یکسان، مشابه هستند. بنابراین کسی که کارشناس و خبره این حوزه باشد از روی زمان تنظیم یا صدور سند می تواند به موارد مشکوک در آن پی ببرد. 

نتیجه‌گیری

تشخیص سند جعلی در معاملات ملکی نیازمند دقت و ترکیبی از چند روش است؛ نه صرفاً یک بررسی ساده. همان‌طور که در این مطلب بررسی شد، خریداران و مشاوران املاک باید در سه سطح اقدام کنند: نخست، بررسی ظاهری و فیزیکی سند شامل توجه به خطوط برجسته، هولوگرام، مهر برجسته و کیفیت چاپ؛ دوم، انجام استعلامات قانونی از سامانه‌های رسمی مانند سامانه ثبت اسناد و املاک (ssaa.ir) و سامانه ثبت من؛ و سوم، تطبیق کامل اطلاعات هویتی مالک، امضا، اثر انگشت و مشخصات ملک با سند.

هیچ‌کدام از این روش‌ها به‌تنهایی کافی نیست و بهترین راهکار، ترکیب بررسی ظاهری با استعلام رسمی و تطبیق دقیق مدارک است. توصیه می‌شود پیش از هر معامله ملکی، به‌ویژه در مواردی که قیمت ملک غیرمعمول پایین است یا ملک خارج از محدوده شهری قرار دارد، حتماً از طریق مشاور املاک معتبر یا کارشناس دادگستری اقدام کنید و از استعلام‌های آنلاین و حضوری غافل نشوید. رعایت این نکات ساده می‌تواند از ضررهای مالی و حقوقی جبران‌ناپذیر جلوگیری کند.