اگر فروشنده سند را به نام خریدار نزند چه باید کرد؟

شاید شما هم این دغدغه را در زمان خرید ملک داشته باشید که اگر فروشنده سند را به نام خریدار نزند چه باید کرد؟ پیش از هر چیز پیشنهاد می‌کنیم نگاهی هم به ۱۰ نکته کلیدی که باید قبل از خرید ملک به آن توجه کنید بیندازید. در صورت وجود این مشکل، راهکارهای قانونی و مشخصی پیش بینی شده که خریدار می تواند بوسیله آنها حق خود را مطالبه کند. یکی از اولین راه های جلوگیری از این اقدام، تنظیم دقیق قرارداد مبایعه نامه است. معامله در یک آژانس املاک معتبر با مشاورین حرفه ای موجب تنظیم قرارداد اصولی و قانونی می شود. این قرارداد با درج بندهای فسخ قرارداد، تاریخ دقیق، تعهدات و تضمین های پرداخت و ثبت سند، به خریدار کمک زیادی می کند. علاوه بر این، دریافت گواهی عدم حضور، ارسال اظهارنامه و ثبت شکایت از فروشنده نیز راهکارهای قانونی دیگر برای حل این مشکل است. در این مطلب به سوال اگر فروشنده سند را به نام خریدار نزند چه باید کرد پاسخ مفصلی می دهیم. دلایل عدم انتقال سند توسط فروشنده، راهکار قانونی برای حل این مشکل و نحوه شکایت بابت آن را توضیح می دهیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

چرا فروشنده ممکن است سند ملک را منتقل نکند؟

فروشنده ملک ممکن است به دلایل مختلفی از سند زدن ملک خودداری کند. مهمترین علت هایی که موجب امتناع مالک از سند زدن می شود موارد زیر هستند:

1- بالا رفتن ناگهانی قیمت ملک

یکی از دلایل رایج برای امتناع مالک برای انتقال سند، افزایش یکباره قیمت های ملک است. در این شرایط معمولاً قیمت ملک در بازه زمانی توافق و امضای مبایعه نامه تا تنظیم سند بالا می رود. بنابراین مالک با سند نزدن ملک و تصمیم به فسخ قرارداد، می خواهد ملک را با قیمت بالاتری بفروشد. در این شرایط خریدار باید از شرایط فسخ معامله ملک و نحوه جلوگیری از ضرر آگاه باشد تا بتواند از حق خود دفاع کند.

2- سند در رهن بانک بوده یا بدهی دارد

در این موارد، مالک قصد انتقال سند را دارد ولی از نظر قانونی مانع و مشکلی وجود دارد. سند ملک ممکن است به دلیل وجود بدهی بانکی در رهن بانک باشد. همچنین ممکن است بدهی های دیگر ملک تسویه نشده باشد و امکان انتقال سند وجود نداشته باشد. در این شرایط ابتدا مالک باید این موانع قانونی را برطرف کرده و بدهی ها را تسویه کند. این مورد لزوم دریافت استعلامات قبل از خرید ملک را ضروری تر می کند. 

3- عدم ارائه مدارک یا در دسترس نبودن آنها

یکی از دلایلی که باعث عدم انتقال سند ملک به خریدار می شود، آماده نبودن یا عدم وجود مدارک است. مدارک ملک یا مدارک هویتی مالک ممکن است گم شده باشد یا در زمان انتقال سند همراه او نباشد. در این حالت نیز امکان سند زدن به نام خریدار نمی باشد و باید مدارک کامل ملک و مالک ارائه شود. یکی از مدارکی که برای انتقال سند لازم است، سند تک برگ ملک است. طبق قانون جدید سندهای دفترچه ای و قدیمی باید برای انتقال سند حتماً به تک برگ تبدیل شده باشند. 

4- عدم توافق برای پرداخت مبلغ باقی مانده

ممکن است فروشنده بر سر باقی مانده مبلغ ثمن معامله با خریدار دچار اختلاف شده باشد. در این شرایط فروشنده از انتقال سند به خریدار خودداری می کند و درخواست پرداخت مبلغ را دارد. از طرفی هم خریدار قصد پرداخت باقی مبلغ را همزمان با انتقال سند به فروشنده دارد. این مساله را باید از قبل در زمان نشست و تنظیم مبایعه نامه مشخص کرد. 

بستن تبلیغ

اگر فروشنده سند نزند خریدار باید چه کار کند؟

اگر فروشنده سند را به نام خریدار نزند چه باید کرد؟ آیا باید به سرعت از فروشنده شکایت کرد یا نیاز به اقدامات دیگری هست؟ زمانی که طبق توافقات قبلی، تمام مراحل برای خرید ملک انجام شده و فروشنده سند را منتقل نکرد باید موارد زیر را بررسی کرد. 

پیش از بررسی این موارد بهتر است با تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه از نظر اعتبار قانونی آشنا شوید تا بدانید سند شما از نظر قانونی چه جایگاهی دارد.

• تاریخ انتقال سند در قرارداد مبایعه نامه چه زمانی است؟

• آیا فروشنده مالک رسمی است و اجازه انتقال سند را دارد؟

• آیا خریدار تعهدات خود در قرارداد را انجام داده است؟

• وضعیت معامله از نظر سند قانونی و ثبت سند در سامانه ها چگونه است؟

انجام این بررسی ها از نظر قوانین حقوقی مهم است چون می توان با اطمینان از خریدار دفاع کرد. بعضی از قوانین جدید ملکی، مانند الزام به ثبت سند رسمی در سامانه الکترونیک اسناد، از نظر حقوقی بسیار اهمیت دارند. چون اگر قرارداد خرید ملک در این سامانه ها ثبت نشده باشد امکان شکایت و اعتراض نسبت به آن مشکل تر است. همچنین نوع نگارش قرارداد و تعیین تاریخ، نحوه پرداخت و تعهدات ذکر شده نیز بسیار مهم است. طبق قانون عدم انجام برخی اقدامات در زمان تنظیم قرارداد ملک، امکان دفاع و اعتراض را از خریدار خواهد گرفت. 
در صورتی که تمام موارد قانونی در قرارداد ملک رعایت شده باشد و خریدار نیز به تعهدات خود عمل کرده باشد مرحله بعدی شکایت از فروشنده است. خریدار می تواند از فروشنده به دلیل سند نزدن شکایت کرده و او را ملزم به تنظیم سند کند.

همچنین در صورت امتناع فروشنده نسبت به انتقال سند، خریدار می تواند طبق شرایط فسخ معامله ملک یا با استناد به خیار غبن قرارداد را فسخ کند. در این شرایط خریدار درخواست استرداد وجه پرداختی را از فروشنده می کند. در صورتی که در قرارداد تنظیم شده، دریافت خسارت دیرکرد یا عدم تنظیم سند نیز درج شده باشد، فروشنده ملزم به پرداخت جریمه تعیین شده نیز خواهد بود. 

اقدامات لازم برای شکایت از فروشنده توسط خریدار

• تنظیم اظهارنامه و تعیین مهلت 48 ساعته برای تنظیم سند در دفترخانه و ارسال برای فروشنده 

• در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه در مهلت مقرر، خریدار نسبت به ثبت دادخواست اقدام کند.

• خریدار با ثبت شکایت در پیشخوان قضایی، نسبت به تنظیم سند یا عودت وجه اقدام کرده و دادگاه بر اساس مدارک موجود رای صادر می کند. 

بعد از شکایت از فروشنده در صورتی که خریدار نیز تمام تعهدات خود را انجام داده باشد رای به نفع خریدار صادر می شود فقط در دو صورت رای به نفع خریدار صادر نمی شود:

• اگر ثابت شود ملک مورد نظر بدهی داشته یا در رهن بانک یا بازداشت می باشد.

• در صورتی که فروشنده مالک اصلی ملک نباشد و بدون اجازه مالک اقدام به فروش آن کرده باشد.  

بستن تبلیغ

شکایت بابت سند نزدن ملک

برای پاسخ به این سوال که اگر فروشنده سند را به نام خریدار نزند چه باید کرد؟ باید بگوییم خریدار می تواند از فروشنده شکایت کند که این کار مراحلی دارد. اولین مرحله برای اعتراض به این مساله، حضور در دفترخانه اسناد رسمی و دریافت گواهی عدم حضور فروشنده است.

در قرارداد مبایعه نامه ملک، تاریخ تنظیم سند در دفترخانه را طبق توافق تعیین می کنند. در صورتی که فروشنده در تاریخ معین برای انتقال سند به خریدار حاضر نشود، خریدار گواهی عدم حضور او را از دفترخانه اخذ می کند. این گواهی یکی از مستندات قوی برای اثبات عدم انجام تعهدات و انتقال سند از سوی فروشنده است. البته در این حالت، خریدار باید تمام تعهدات و پرداختی های خود را طبق قرارداد انجام داده باشد. 

بعد از این مرحله و در صورت عدم انتقال سند از سوی فروشنده، خریدار می تواند یک اظهارنامه برای فروشنده ارسال کند. این کار با مراجعه به دفاتر پیشخوان قضایی امکان پذیر است. در این اظهارنامه خریدار نسبت به قرارداد فی مابین و عدم انجام تعهدات فروشنده طرح دعوی می کند.

خریدار برای سند زدن از سوی فروشنده به او یک مهلت 48 ساعته یا بیشتر می دهد. در صورت عدم انتقال سند در این مهلت مقرر شده ، خریدار می تواند نسبت به تنظیم دادخواست اقدام کند. دادخواست شکایت را در دفاتر پیشخوان قضایی ثبت کرده و برای این پرونده دادگاه تشکیل می شود. در مرحله تنظیم دادخواست به دلیل وجود پیچیدگی ها و قوانین حقوقی مختلف بهتر است با یک وکیل مشورت کرد.