شرایط فسخ معامله ملک؛ چگونه از ضرر میلیونی جلوگیری کنیم؟

در زمان خرید آپارتمان در تهرانیا هر شهر دیگری، توجه به شرایط فسخ معامله ملک از مسائل بسیار مهم است. اطلاع کافی از مسائل حقوقی قرارداد و شرایط فسخ معامله، جلوی ضرر و زیان های فروشنده و خریدار را می گیرد. هر یک از طرفین قرارداد طبق توافق و موارد مکتوب در قرارداد فروش به یکدیگر متعهد می شوند. در صورت عدم اجرای تعهدات یکی از آنها، شرایط فسخ معامله ملک برای طرف مقابل وجود دارد. پیشنهاد می کنیم حتماً قبل از معامله ملک و تنظیم قرارداد، از شرایط فسخ معامله ملک آگاهی پیدا کنید. در این مطلب به بررسی کامل شرایط فسخ معامله ملک، مهلت اعلام فسخ، مدت زمان فسخ قانونی و ... می پردازیم. شما با خواندن این مطلب به عنوان فروشنده یا خریدار ملک، از حقوق قانونی خود اطلاع کامل پیدا کرده و از ضرر احتمالی جلوگیری می کنید. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

بیشتر بخوانید: هر آنچه که باید درباره فسخ قرارداد اجاره بدانید

فسخ قرارداد فروش ملک

هر یک از طرفین معامله ملک، طبق توافق و موارد مکتوب در قرارداد، به یکدیگر متعهد شده و مسئولیت حقوقی دارند. در صورت عدم اجرای تعهدات توسط یکی از طرفین، امکان فسخ قرارداد ملک برای طرف مقابل وجود دارد. در واقع فسخ قرارداد ملک، به معنی باطل کردن قرارداد به صورت یک طرفه از سوی یکی از طرفین قرارداد است. برای اینکه امکان فسخ قرارداد از طرف خریدار یا فروشنده وجود داشته باشد، باید حق فسخ به صورت دقیق در قرارداد ذکر شده باشد. در صورت عدم وجود بند حق فسخ در قرارداد ملک، امکان فسخ قرارداد توسط طرفین وجود ندارد. بنابراین توجه به این مورد و درج دقیق خواسته ها و حق فسخ های قانونی به نفع دو طرف در قرارداد ملک ضروری است.

بستن تبلیغ

انواع فسخ قرارداد

فسخ قرارداد ملک در واقع به برهم زدن و باطل کردن قرارداد به شکل یک طرفه گفته می شود. این حق فسخ در قانون مدنی ایران به نام "خیار " یا اختیار و به معنی حق فسخ یک طرفه معامله شناخته می شود. در حالت کلی حق فسخ قرارداد در قانون به موجب ماده 396 قانون مدنی، شامل  خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن، تاخیر ثمن، خیار مجلس، خیار تبعض صفقه و خیار تخلف می باشد. هر یک از این حق فسخ ها طبق شرایطی و به موجب توافق طرفین باید در زمان عقد قرارداد به صورت دقیق درج شده باشد. انواع فسخ قرارداد به استناد یکی از خیارات قانونی زیر انجام می شود:

1- خیار عیب

در صورتی که عیب یا نقصی در ملک وجود داشته که پنهان شده باشد خریدار می تواند معامله را فسخ کند. 

2- خیار تدلیس

زمانی که خریدار یا فروشنده ملک، به طریقی طرف مقابل را فریب داده باشد امکان فسخ قرارداد وجود دارد. 

3-  خیار غبن

در صورتی که ملک با قیمتی بسیار بالاتر یا پایین تر از ارزش واقعی آن فروخته شود، به استناد خیار غبن می توان قرارداد را فسخ کرد. این حق فسخ هم برای فروشنده و هم خریدار قابل استفاده است.

4- خیار مجلس

در زمان تنظیم و انعقاد قرارداد فروش ملک، تا زمانی که طرفین قرارداد در جلسه حضور دارند امکان فسخ معامله از سوی یک طرف وجود دارد. یعنی یکی از خریدار یا فروشنده اگر در همان جلسه قرارداد فروش، از معامله منصرف شود امکان فسخ دارد.

5- خیار تاخیر ثمن

اگر خریدار برای پرداخت مبلغ ( ثمن) معامله از تاریخی که در قرارداد تعیین شده تاخیر داشته باشد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.

6- خیار تبعض صفقه

در صورتی که به دلایل قانونی بخشی از معامله باطل شده باشد می توان کل معامله را فسخ کرده یا فقط بخش صحیح را قبول کرد.

7- خیار تخلف (رویت یا وصف)

اگر خریدار بدون رویت ملک یا فقط با وصف فروشنده، قرارداد را امضا کرده باشد و ملک با وصف یا شرایط مندرج در قرارداد تفاوت فاحشی داشته باشد حق فسخ وجود دارد.

قوانین فسخ قرارداد ملک

برهم زدن یا فسخ معامله فروش ملک می تواند با رعایت قوانین فسخ قرارداد ملک، انجام شود. خریدار یا فروشنده در صورتی که منافع خود را در خطر ببیند و متوجه ضرر و زیان در قرارداد شود می تواند با درخواست فسخ، معامله را باطل کند. نکته مهم دیگر در قوانین فسخ قرارداد ملک این است که در حالت کلی امکان فسخ قرارداد و بیع جایز نیست. مگر اینکه حق فسخ قرارداد و شرایط و جزییات آن در متن قرارداد نوشته شده باشد. البته فسخ قرارداد بدون درج در متن آن، در صورت فریب یا کلاهبرداری از نظر قانونی امکان پذیر است ولی پیچیدگی ها و دوندگی های زیادی دارد. 

همچنین باید به این نکته توجه کنید که فسخ قرارداد ملک یا هر قرارداد دیگر بدون دلیل موجه امکان پذیر نیست. بنابراین فقط پشیمانی و انصراف از معامله بدون علت خاصی، قابل قبول نبوده مگر اینکه مهلت فسخ و انصراف تا تاریخ معینی از قرارداد در آن ذکر شده باشد. در قراردادهای فروش ملک، معمولاً بعد از درج شرایط و حق فسخ برای دو طرف، مبلغی را جهت فسخ قرارداد و ضرر و زیان تعیین می کنند. این مبلغ به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تعیین شده و در قرارداد نوشته می شود.

شرایط فسخ قرارداد ملک

برای فسخ معامله، باید دو طرف شرایط فسخ قرارداد ملک را داشته باشند. از نظر قوانین حقوقی ایران، سه شرط کلی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته شده است. شرایط فسخ معامله ملک توسط خریدار یا فروشنده شامل موارد زیر است:

• شخصی که قصد فسخ قرارداد را دارد برای این امر تصمیم بگیرد و اراده کند.

• متقاضی فسخ قرارداد با رضایت کامل و بدون اجبار و اکراه این کار را انجام دهد. بنابراین شخص فسخ کننده باید با تصمیم خود و بدون فشار یا اجبار درخواست فسخ داشته باشد. در غیر این صورت حتی با فسخ قرارداد ، این فسخ از نظر قانونی مورد قبول نیست. 

• فسخ قرارداد ملک باید بوسیله شخصی درخواست شود که از نظر قانونی اهلیت داشته باشد. اهلیت داشتن به معنی عاقل بودن و احراز سن قانونی است که موجب اعتماد و اعتبار شخص می شود. 

در صورتی که خریدار و فروشنده با رضایت خود، اسقاط کافه خیارات را در قرارداد درج و قبول کرده باشند، حق فسخ قانونی را از خود سلب کرده اند. یعنی با درج عبارت " خریدار و فروشنده با امضای این قرارداد، کافه خیارات را از خود ساقط کرده است" دیگر حق فسخ قرارداد را ندارند. بنابراین در صورتی که نمی خواهید حق فسخ خود را از بین ببرید باید این بند را در قرارداد حذف کنید. البته در صورت اثبات فریب یا کلاهبرداری امکان فسخ قرارداد با پیگیری و صرف زمان زیاد در شرایطی امکان پذیر است. 

بستن تبلیغ

فسخ قرارداد فروش ملک

فسخ قرارداد ملک بعد از انعقاد آن از طرف فروشنده یا خریدار ممکن است. در صورتی که دو طرف معامله با توافق یکدیگر قرارداد را باطل کنند به آن اقاله قرارداد می گویند. در این حالت قرارداد با رضایت طرفین معامله، فسخ می شود. ولی در صورتی که تنها یک طرف قرارداد درخواست فسخ معامله را داشته باشد باید به یکی از شرایط فسخ یا خیارات قانونی در قرارداد استناد کند. در حالت دوم معمولاً فسخ قرارداد با ارائه ادله و از طریق پیگیری قضایی و حکم قانونی انجام می شود. 

حق فسخ در قانون برای حفظ منافع فروشنده و خریدار ملک در نظر گرفته شده تا از خسارت و زیان اشخاص جلوگیری کند. فسخ قرارداد فروش ملک به منزله اتمام تعهدات فروشنده و خریدار نسبت به یکدیگر است. بنابراین تضامین و روابط حقوقی بین طرفین معامله از بین می رود. فسخ قرارداد فروش ملک به صورت یک طرفه انجام شده و بوسیله یکی از دو طرف معامله درخواست می شود. مثلاً اگر بعد از عقد قرارداد فروش ملک، خریدار متوجه شود که قیمت ملک خیلی بالاتر از عرف منطقه بوده و از آن آگاهی نداشته، قانون برای او حق فسخ در نظر گرفته است.

مهلت اعلام فسخ قرارداد

در شرایط فسخ معامله ملک، قانونی به نام مهلت اعلام فسخ وجود ندارد. مهلت اعلام فسخ قرارداد به خواسته های طرفین قرارداد و موارد مندرج در قرارداد بستگی دارد. بنابراین در صورتی که برای انجام هر یک از تعهدات در قرارداد، تاریخ مشخصی تعیین شده باشد، عدم تعهد به آن می تواند موجب فسخ قرارداد ملک شود. در حالت کلی و عرف جامعه، قانون فسخ معامله تا 24 ساعت بین طرفین قرارداد وجود دارد که مبنای قانونی ندارد. این قانون به صورت عرفی بین دو طرف معامله توافق می شود و می تواند در قرارداد درج شود. بنابراین مهلت اعلام فسخ قرارداد به 24 ساعت محدود نمی شود و زمان مشخصی در قانون ندارد. 

طبق قانون دو طرف معامله در صورتی که بخواهند از حق فسخ طبق شرایط و زمان خاصی برخوردار باشند باید به صورت دقیق این مساله را در قرارداد درج کنند. 
 یکی از موارد استثنای زمانی برای فسخ معامله ملک، تاخیر از سمت خریدار برای پرداخت ثمن معامله است. در صورتی که خریدار سه روز بعد از خرید ملک، ثمن معامله را پرداخت نکند فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. مگر اینکه برای پرداخت ثمن معامله در قرارداد فروش، تاریخ و زمان معینی مشخص شده باشد. این حق به نام حق فسخ تاخیر پرداخت ثمن معامله گفته می شود. 

فسخ معامله ملک از طرف فروشنده 

قانون اساسی برای تامین منافع فروشنده ملک و جلوگیری از ضرر و زیان او مواردی را به عنوان امکان فسخ معامله در نظر گرفته است. فسخ معامله ملک می تواند به صورت یک طرفه توسط فروشنده یا خریدار درخواست شود. فسخ معامله با توجه به عدم اجرای یکی از تعهدات یا شرایط توافق شده در قرارداد فروش انجام می شود.

برخی حق فسخ ها مخصوص فروشنده ملک، برخی مخصوص خریدار و بعضی بین طرفین مشترک است. بنابراین هر یک از طرفین معامله می توانند با استناد به یکی از این حق فسخ ها که در قرارداد درج شده، معامله را ابطال کنند. در نتیجه آگاهی از مسائل قانونی و حق فسخ قرارداد بسیار مهم بوده و از ضرر و زیان اشخاص جلوگیری می کند. 

در حالت کلی حق فسخ قرارداد در قانون به موجب ماده 396 قانون مدنی، شامل خیار حیوان، خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن، خیار وصف، تاخیر ثمن، خیار مجلس، خیار تبعض صفقه و خیار تخلف می باشد.

هر یک از این حق فسخ ها طبق شرایطی و به موجب توافق طرفین باید در زمان عقد قرارداد به صورت دقیق درج شده باشد. به موجب درج این حق فسخ ها در قرارداد معامله ملک، فروشنده و خریدار می توانند برای فسخ قرارداد به آنها استناد کنند. 

در صورتی فسخ معامله ملک از طرف فروشنده درخواست شود باید به یکی از این خیارات استناد کند: 

1- خیار مجلس:

خیار مجلس به امکان فسخ قرارداد فروش ملک تا زمانی که طرفین معامله در مجلس حضور دارند اشاره دارد. یعنی در زمان برگزاری نشست و تنظیم قرارداد فروش ملک، فروشنده و خریدار در صورت انصراف از معامله می توانند معامله را فسخ کنند. بنابراین تا زمانی که دو طرف حضور دارند و جلسه را ترک نکردند امکان فسخ قرارداد برای فروشنده ملک هم می باشد.

2- خیار تاخیر پرداخت ثمن:

به موجب این خیار، در صورتی که خریدار در پرداخت ثمن معامله تاخیر کند فروشنده طبق ماده 402 قانون مدنی حق فسخ دارد. این حق فسخ به شرط رعایت موارد زیر معتبر و قابل اجراست:

• برای پرداخت ثمن معامله ملک، تاریخی در قرارداد ذکر نشده باشد.

• مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد.

• سه روز از تاریخ قراداد فروش ملک گذشته باشد.

• فروشنده ملک را تحویل نداده و خریدار هم تمام ثمن معامله را پرداخت نکرده باشد.

3- خیار غبن:

یکی از مواردی که فروشنده ملک حق فسخ قرارداد را دارد به استناد خیار غبن است. خیار غبن یعنی فروشنده به علت عدم آگاهی، ملک خود را کمتر از ارزش واقعی خود قیمت گذاری و فروخته باشد. در صورتی که این تفاوت قیمت، با قیمت عرف منطقه فاصله زیادی داشته باشد فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. البته این نوع خیار و حق فسخ برای خریدار ملک نیز قابل استناد است و او نیز می تواند چنین ادعایی در مورد قیمت ملک داشته باشد.

4- خیار تدلیس:

فسخ معامله ملک از طرف فروشنده می تواند به موجب خیار تدلیس انجام شود. خیار تدلیس به معنی فریب طرف مقابل بوده و می تواند شامل موارد متعددی شود. بنابراین در صورتی که خریدار به انجام شرطی در قرارداد فروش متعهد شده و به آن عمل نکرده، فروشنده حق فسخ معامله را دارد. طبق ماده 439 قانون، اگر فروشنده به هر طریقی توسط طرف دیگر فریب داده شود حق فسخ قرارداد را دارد. البته این حق برای خریدار نیز در قانون در نظر گرفته شده است.

مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک

در حالت کلی هر قراردادی که منعقد می شود، اصل بر لازم الاجرا بودن آن است. مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک به شرایط توافق شده طرفین قرارداد و موارد مندرج در آن بستگی دارد. در صورتی که خریدار و فروشنده ملک، مدت زمان و تاریخ مشخصی را تعیین کرده باشند متعهد به آن هستند. در نتیجه اگر یکی از طرفین به تعهد زمانی خود عمل نکند طرف مقابل می تواند معامله را فسخ کند. با اینکه در عرف جامعه حق فسخ تا 24 ساعت بعد از قرارداد در نظر می گیرند ولی حق فسخ قانونی مدت زمان مشخصی ندارد.

شرایط فسخ قرارداد ملک طبق تعهدات دو طرف در قرارداد و قوانین حقوقی تعیین می شود. البته دو طرف قرارداد می توانند با توافق یکدیگر در قرارداد امکان فسخ را تا 24 ساعت به صورت مکتوب تعیین کنند. در این صورت هر یک از طرفین معامله در صورت انصراف از خرید یا فروش، حق فسخ تا 24 ساعت را دارد. ولی در حالت کلی فسخ قرارداد ملک به صورت رسمی و توسط مراجع قضایی پیگیری و انجام می شود. 

مدت زمان قانونی فسخ قرارداد ملک توسط فروشنده و خریدار و بر اساس قانون برای هر یک از خیارات طبق جدول زیر می باشد: