شرایط فسخ معامله ملک؛ چگونه از ضرر میلیونی جلوگیری کنیم؟

در زمان خرید آپارتمان در تهرانیا هر شهر دیگری، توجه به شرایط فسخ معامله ملک از مسائل بسیار مهم است. اطلاع کافی از مسائل حقوقی قرارداد و شرایط فسخ معامله، جلوی ضرر و زیان های فروشنده و خریدار را می گیرد. هر یک از طرفین قرارداد طبق توافق و موارد مکتوب در قرارداد فروش به یکدیگر متعهد می شوند. در صورت عدم اجرای تعهدات یکی از آنها، شرایط فسخ معامله ملک برای طرف مقابل وجود دارد. پیشنهاد می کنیم حتماً قبل از معامله ملک و تنظیم قرارداد، از شرایط فسخ معامله ملک آگاهی پیدا کنید. در این مطلب به بررسی کامل شرایط فسخ معامله ملک، مهلت اعلام فسخ، مدت زمان فسخ قانونی و ... می پردازیم. شما با خواندن این مطلب به عنوان فروشنده یا خریدار ملک، از حقوق قانونی خود اطلاع کامل پیدا کرده و از ضرر احتمالی جلوگیری می کنید. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

بیشتر بخوانید: هر آنچه که باید درباره فسخ قرارداد اجاره بدانید

فسخ قرارداد فروش ملک

فسخ معامله ملک بعد از انعقاد آن از طرف فروشنده یا خریدار ممکن است. دو طرف معامله می توانند با توافق یکدیگر به اصطلاح اقاله قرارداد کنند. در این حالت قرارداد با رضایت طرفین معامله، فسخ می شود. در صورتی که تنها یک طرف قرارداد درخواست فسخ معامله را داشته باشد باید به یکی از شرایط فسخ یا خیارات قانونی در قرارداد استناد کند. در حالت دوم معمولاً فسخ قرارداد با ارائه ادله و از طریق پیگیری قضایی و حکم قانونی انجام می شود. 

حق فسخ در قانون برای حفظ منافع فروشنده و خریدار ملک در نظر گرفته شده تا از خسارت و زیان اشخاص جلوگیری کند. فسخ قرارداد فروش ملک به منزله اتمام تعهدات فروشنده و خریدار نسبت به یکدیگر است. بنابراین تضامین و روابط حقوقی بین طرفین معامله از بین می رود. فسخ قرارداد فروش ملک به صورت یک طرفه انجام شده و بوسیله یکی از دو طرف معامله درخواست می شود. مثلاً اگر بعد از عقد قرارداد فروش ملک، خریدار متوجه شود که قیمت ملک خیلی بالاتر از عرف منطقه بوده و از آن آگاهی نداشته، قانون برای او حق فسخ در نظر گرفته است.

بستن تبلیغ

مهلت اعلام فسخ قرارداد

در شرایط فسخ معامله ملک، قانونی به نام مهلت اعلام فسخ وجود ندارد. مهلت اعلام فسخ قرارداد به خواسته های طرفین قرارداد و موارد مندرج در قرارداد بستگی دارد. بنابراین در صورتی که برای انجام هر یک از تعهدات در قرارداد، تاریخ مشخصی تعیین شده باشد، عدم تعهد به آن می تواند موجب فسخ قرارداد ملک شود. در حالت کلی و عرف جامعه، قانون فسخ معامله تا 24 ساعت بین طرفین قرارداد وجود دارد که مبنای قانونی ندارد. این قانون به صورت عرفی بین دو طرف معامله توافق می شود و می تواند در قرارداد درج شود. بنابراین مهلت اعلام فسخ قرارداد به 24 ساعت محدود نمی شود و زمان مشخصی در قانون ندارد. 

طبق قانون دو طرف معامله در صورتی که بخواهند از حق فسخ طبق شرایط و زمان خاصی برخوردار باشند باید به صورت دقیق این مساله را در قرارداد درج کنند. 
 یکی از موارد استثنای زمانی برای فسخ معامله ملک، تاخیر از سمت خریدار برای پرداخت ثمن معامله است. در صورتی که خریدار سه روز بعد از خرید ملک، ثمن معامله را پرداخت نکند فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. مگر اینکه برای پرداخت ثمن معامله در قرارداد فروش، تاریخ و زمان معینی مشخص شده باشد. این حق به نام حق فسخ تاخیر پرداخت ثمن معامله گفته می شود. 

فسخ معامله ملک از طرف فروشنده 

قانون اساسی برای تامین منافع فروشنده ملک و جلوگیری از ضرر و زیان او مواردی را به عنوان امکان فسخ معامله در نظر گرفته است. فسخ معامله ملک می تواند به صورت یک طرفه توسط فروشنده یا خریدار درخواست شود. فسخ معامله با توجه به عدم اجرای یکی از تعهدات یا شرایط توافق شده در قرارداد فروش انجام می شود.

برخی حق فسخ ها مخصوص فروشنده ملک، برخی مخصوص خریدار و بعضی بین طرفین مشترک است. بنابراین هر یک از طرفین معامله می توانند با استناد به یکی از این حق فسخ ها که در قرارداد درج شده، معامله را ابطال کنند. در نتیجه آگاهی از مسائل قانونی و حق فسخ قرارداد بسیار مهم بوده و از ضرر و زیان اشخاص جلوگیری می کند. 

در حالت کلی حق فسخ قرارداد در قانون به موجب ماده 396 قانون مدنی، شامل خیار حیوان، خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن، خیار وصف، تاخیر ثمن، خیار مجلس، خیار تبعض صفقه و خیار تخلف می باشد.

هر یک از این حق فسخ ها طبق شرایطی و به موجب توافق طرفین باید در زمان عقد قرارداد به صورت دقیق درج شده باشد. به موجب درج این حق فسخ ها در قرارداد معامله ملک، فروشنده و خریدار می توانند برای فسخ قرارداد به آنها استناد کنند. 

در صورتی فسخ معامله ملک از طرف فروشنده درخواست شود باید به یکی از این خیارات استناد کند: 

1- خیار مجلس:

خیار مجلس به امکان فسخ قرارداد فروش ملک تا زمانی که طرفین معامله در مجلس حضور دارند اشاره دارد. یعنی در زمان برگزاری نشست و تنظیم قرارداد فروش ملک، فروشنده و خریدار در صورت انصراف از معامله می توانند معامله را فسخ کنند. بنابراین تا زمانی که دو طرف حضور دارند و جلسه را ترک نکردند امکان فسخ قرارداد برای فروشنده ملک هم می باشد.

2- خیار تاخیر پرداخت ثمن:

به موجب این خیار، در صورتی که خریدار در پرداخت ثمن معامله تاخیر کند فروشنده طبق ماده 402 قانون مدنی حق فسخ دارد. این حق فسخ به شرط رعایت موارد زیر معتبر و قابل اجراست:

• برای پرداخت ثمن معامله ملک، تاریخی در قرارداد ذکر نشده باشد.

• مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد.

• سه روز از تاریخ قراداد فروش ملک گذشته باشد.

• فروشنده ملک را تحویل نداده و خریدار هم تمام ثمن معامله را پرداخت نکرده باشد.

3- خیار غبن:

یکی از مواردی که فروشنده ملک حق فسخ قرارداد را دارد به استناد خیار غبن است. خیار غبن یعنی فروشنده به علت عدم آگاهی، ملک خود را کمتر از ارزش واقعی خود قیمت گذاری و فروخته باشد. در صورتی که این تفاوت قیمت، با قیمت عرف منطقه فاصله زیادی داشته باشد فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. البته این نوع خیار و حق فسخ برای خریدار ملک نیز قابل استناد است و او نیز می تواند چنین ادعایی در مورد قیمت ملک داشته باشد.

4- خیار تدلیس:

فسخ معامله ملک از طرف فروشنده می تواند به موجب خیار تدلیس انجام شود. خیار تدلیس به معنی فریب طرف مقابل بوده و می تواند شامل موارد متعددی شود. بنابراین در صورتی که خریدار به انجام شرطی در قرارداد فروش متعهد شده و به آن عمل نکرده، فروشنده حق فسخ معامله را دارد. طبق ماده 439 قانون، اگر فروشنده به هر طریقی توسط طرف دیگر فریب داده شود حق فسخ قرارداد را دارد. البته این حق برای خریدار نیز در قانون در نظر گرفته شده است.

بستن تبلیغ

مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک

در حالت کلی هر قراردادی که منعقد می شود، اصل بر لازم الاجرا بودن آن است. مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک به شرایط توافق شده طرفین قرارداد و موارد مندرج در آن بستگی دارد. در صورتی که خریدار و فروشنده ملک، مدت زمان و تاریخ مشخصی را تعیین کرده باشند متعهد به آن هستند. در نتیجه اگر یکی از طرفین به تعهد زمانی خود عمل نکند طرف مقابل می تواند معامله را فسخ کند.

با اینکه در عرف جامعه حق فسخ تا 24 ساعت بعد از قرارداد در نظر می گیرند ولی حق فسخ قانونی مدت زمان مشخصی ندارد. شرایط فسخ معامله ملک طبق تعهدات دو طرف در قرارداد و قوانین حقوقی تعیین می شود. البته دو طرف قرارداد می توانند با توافق یکدیگر در قرارداد امکان فسخ را تا 24 ساعت به صورت مکتوب تعیین کنند. در این صورت هر یک از طرفین معامله در صورت انصراف از خرید یا فروش، حق فسخ تا 24 ساعت را دارد. ولی در حالت کلی فسخ معامله ملک به صورت رسمی و توسط مراجع قضایی پیگیری و انجام می شود. 

مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک توسط فروشنده و خریدار و بر اساس قانون برای هر یک از خیارات طبق جدول زیر می باشد: