فسخ قرارداد اجاره ؛ از اقدام آن چه می دانید؟

فسخ قرارداد اجاره در دوحالت پیش می آید؛ یا از طرف موجر پیش از اتمام قرارداد یا از طرف مستاجر. معمولاً در معاملات ملکی شرایط و تعهداتی را برای موجر و مستاجر قید می‌کنند و الزاماتی برای دو طرف مشخص می کنند حال چنانچه هر یک از طرفین این الزامات و تعهدات را انجام ندهد در قرارداد اجاره قید می‌شود که طرف مقابل حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

فسخ قرارداد یعنی چه

در حقیقت فسخ قرارداد یکی از راه‌های برهم زدن و پایان دادن به قرارداد است ، به تعبیری طرفین قرارداد یا یکی از آنها این حق را دارند که درمورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم گیری کنند .در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد (خِیار) یا (خیار فسخ) می گویند. خیار به معنای اختیار است که منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. در واقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد.

بستن تبلیغ

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

مستاجر طبق قانون حق دارد از زمان عقد قرارداد اجاره تا زمان تحویل ملک، در صورت مشاهده هرگونه عیب و نقص در ملک، اقدام به فسخ قراداد نماید، هرچند مدت نسبتاً زیادی از زمان عقد قرارداد گذشته باشد. همچنین در صورتی که موجر در متن اجاره نامه متعهد شود عیوب ملک را رفع نموده یا اقداماتی جهت تسهیل در استفاده از ملک، مانند نصب تجهیزات و...  تا مهلت مقرر انجام دهد و به تعهدات خود عمل نکند، مستأجر می تواند اقدام به فسخ پیش از تحویل قرارداد اجاره نماید.

یکی دیگر از مواردی که می تواند سبب ابطال قرارداد اجاره پیش از تحویل شود، مغایرت ملک با توضیحات مندرج در قرارداد اجاره است. همچنین موجر نیز می تواند در صورت ذکر شرط فسخ قرارداد در اجاره نامه، پیش از تحویل ملک به مستأجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره نموده و خسارات ناشی از آن را به مستأجر پرداخت نماید.

بیشتر بخوانید: قانون اجاره خانه ؛ قبل از معامله به این نکات دقت کنید!

فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل

معمولاً در قراردادهای اجاره قید می‌شد که مستاجر می‌بایستی از عین مستاجره و محل اجاره داده شده در مورد خاصی استفاده کند مثلاً برای سکونت یا دفتر کار یا انبار، مورد استفاده قرار دهد حال اگر مستاجر برخلاف تعهد و شرایط درج شده در قرارداد اجاره مورد اجاره را مثلاً ملک را برای سکونت اجاره کرده ولی محل را به عنوان دفتر کار استفاده کند یا بالعکس، و یا مغازه‌ای را برای سوپر مارکت اجاره کند ولی محل را به دکان آهنگری تبدیل کند در این صورت موجر حق خواهد داشت قرارداد اجاره را فسخ کند.

 از موارد دیگر فسخ اجاره توسط موجر عدم پرداخت اجاره بها به مدت ۳ ماه توسط مستاجر می‌باشد که در این صورت برای موجر حق فسخ بوجود خواهد آمد که در این خصوص قانونگزار شرایط خاصی را پیش بینی کرده است.همچنین انقضای مدت اجاره از مواردی است که برای موجر حق فسخ ایجاد می کند.

بستن تبلیغ

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

بر اساس ماده ۶ در صورت که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. البته با رعایت کامل ماده ۴۱۵ قانونی مدنی می تواند قرار داد را فسخ کند. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ قرارداد از سوی مستأجر محدود به دلایل خاصی امکانپذیر است که تعیین دلایل با همفکری و اتفاق نظر دو طرف صورت می گیرد.

هرگاه مورد اجاره کلی یا جزئی در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد مستاجر حق فسخ دارد براساس ماده ۷ هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نموده و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از تاریخ ارائه کلید به دادگاه، موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

بیشتر بخوانید: قرارداد اجاره دفتر کار ، نگاهی به نکات حقوقی آن

فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

بر اساس توافقی که بین مالک و مستاجر در قرارداد کتبی وجود دارد، مستاجر موظف است مبلغی را تحت عنوان اجاره بها ماهانه به مالک واریز کند اما در برخی مواقع ممکن است مستاجر طبف توافق به وهده خود عمل نکند و اجاره بها را پرداخت نکند. در این میان مالک می تواند با استفاده از روش هایی به حق خود برسد . بر اساس بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اگر مستاجر اجاره بها خود را پرداخت نکند، مالک می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری

در واقع فسخ کد رهگیری اجاره نامه عبارت درستی نیست. زیرا کد رهگیری صادر شده را نمی‌توان فسخ کرد و اساسا استفاده از اصطلاح فسخ برای کد رهگیری اشتباه است. عبارت درست این است که بگوییم: (فسخ قراردادی که برای آن کد رهگیری دریافت کرده‌ایم)

برخی از مالکان در رابطه با فسخ اجاره نامه نگرانی و دغدغه هایی دارند. این نگرانی از این جهت است که نمی‌دانند در صورتی که برای اجاره نامه کد رهگیری بگیرند، در صورت فسخ چه اتفاقی برای اطلاعات ثبت شده آن‌ها در سامانه‌های مالیاتی کشور می‌افتد. در این مورد باید بدانید که برهم خوردن قرارداد دو حالت دارد: ۱. با رضایت طرفین انجام می‌شود ۲. به واسطه شرطی که در قرارداد ذکر شده به صورت یک طرفه فسخ می‌شود.

در حالتی که قرارداد اجاره نامه با رضایت دو طرف قرارداد فسخ شود، مالک و مستاجر با مراجعه به مشاور املاک و اعلام این موضوع می‌توانند قرارداد را اقاله کنند. مشاور املاک نیز می‌تواند با مراجعه به سامانه صدور کد رهگیری، اقاله شدن قرارداد را اعلام کند.

بیشتر بخوانید: قرارداد اجاره زمین کشاورزی ؛ هر انچه که باید بدانید !

آشنایی با پلتفرم آقای املاک

وبسایت آقای املاک که به عنوان تخصصی ترین و کاملترین وبسایت ملکی در کشور شناخته شده توانسته تا حد بسیار زیادی دغدغه پیدا کردن خانه برای متقاضیان را با خدمات منحصر به فردش از میان بردارد. آقای املاک با هدف کاهش اتلاف وقت و ارائه پیشنهادهای خاص در دسته بندی های متنوع برای متقاضیان پا در این عرصه گذاشت. با اینکه زمان زیادی از فعالیت این وبسایت و سوپراپلیکیشن ملکی نگذشته ، با خدمات به روز و متنوع خود توانسته درصد قابل توجهی از بار مشکلات متقاضیان مسکن و فعالان در حوزه مشاغل ساختمانی را بردارد و با ارائه خدمات ویژه نظر بسیاری از مردم و همچنین آژانس های املاک را به خود جلب کند و محیطی امن و مناسب برای متقاضیان و فعالیت آژانس‌های املاک فراهم کند.

جهت اطلاع بیشتر از وبسایت آقای املاک کلیک کنید