قانون اجاره خانه ؛ قبل از معامله به این نکات دقت کنید!
26 اسفند 1400
حقوقی
قانون اجاره خانه از آن دسته نکات مهمی است که قبل از معامله باید به آن دقت شود این موضوع فقط مختص به اجاره ملک نیست شما قبل از انجام هر قرارداد ملکی بهتر است از قوانین و نکات حقوقی آن آگاه باشید تا دچار ضرر و زیان مالی نشوید . همانگونه که برای خرید خانه یا مغازه یا حتی خرید زمین احتیاط می کنید و به نوعی وسواس به خرج می دهید در رابطه با اجاره ملک هم باید محتاط عمل کنید در این مطلب قوانین رهن و اجاره و نکات و مسائل حقوقی و مهم آن را بررسی و توضیح می دهیم. با خواندن این مطلب اطلاعات بسیار خوبی در مورد نحوه تنظیم و درج قرارداد اجاره کسب می کنید. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.
این نکات و قوانین می تواند برای افرادی که قصد اجاره آپارتمان در تهران یا هر شهر دیگری را دارند، بسیار کاربردی و ضروری باشد.
فهرست مطالب
قانون اجاره نشینی
در ماده ۴۶۶ قانون مدنی اینگونه آمده که اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
در مواقعی که ،مکانی را اجاره می کنید از لحظه ی بستن قرارداد تا تاریخ پایان قرارداد شما مالک موقت آن خانه محسوب می شوید که در این فاصله زمانی ملزم به رعایت کردن مواردی هستید. اجاره نشینی شاید از لحاظ بار مسئولیتی نگهداری از خانه و تعمیرات اساسی و مشکلات آن برای شما تعهدی ایجاد نکند اما در چهارچوب مستاجر بودن و اجاره کردن خانه باید به نکات و قوانین بسیار مهمی توجه کنید. که در ادامه این مطلب به ان اشاره خواهیم کرد.
بیشتر بخوانید: قوانین آپارتمان نشینی ؛ هر آنچه که باید بدانید اینجاست !
قانون اجاره خانه
۱- زمان اجاره باید در قرارداد اجاره مشخص شود در غیر اینصورت اجاره نامه باطل است.
۲- لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره (مورد اجاره) باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
۳- اگر بعد از تنظیم قرارداد مورد اجاره دچار قناصی یا خراب بود ، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.
۴- موجر نمی تواند در مدت اجاره مورد اجاره را تغییر دهد مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.
۵- تعمیرات و مجموع مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجاره خلاف آن قید شده باشد.
۶- مستاجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد؛ اجاره بها را پرداخت کند و رسید آن را بگیرد.
۷- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.
۸- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه در قرارداد این موضوع توافق شده باشد.
بیشتر بخوانید: کلاهبرداری املاک ؛ ۵ روش رایج کلاهبرداری ملکی و چگونگی اجتناب از آنها
۹- اگر مستاجر بدون اجازه صاحب خانه در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را ازصاحب خانه ندارد و در صورت درخواست موجر می بایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.
۱۰-موجر حق دارد در صورت ساخت و ساز یا کاشتن درخت توسط مستاجر در زمین اجاره ای بدون اجازه وی، آن را از بین ببرد.
۱۱- برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره نامه را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶بهره مند شوند.
۱۲- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند؛ موجر حق تخلیه دارد.
۱۳- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجراییه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید.
۱۴- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی و شارژ و … باشد نمی تواند به طور مستقیم از ودیعه برداشت کند بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه برای دریافت حق خود اقدام کند.
۱۵. اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر مورد اجاره را در تصرف خود نگهدارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتى اگر از آن استفاده نکند.
قوانین رهن و اجاره
بر اساس قوانین رهن و اجاره، قرارداد اجاره میتواند به صورت شفاهی یا کتبی منعقد شود. اما برای اعتبار حقوقی، نوشتن قرارداد و ثبت دقیق نکات و بندهای قانونی در آن بسیار مهم است. در قانون مدنی ایران، اجاره خانه با تأکید بر اهلیت طرفین، معین بودن زمان اجاره و درج شروط لازم، اعتبار قرارداد اجاره را اثبات می کند. وجود قرارداد مکتوب با ذکر مواردی همچون مبلغ اجاره بها، نوع پرداخت وجه، وضعیت ملک مورد اجاره و مسئولیتهای طرفین، مانع ایجاد اختلاف بین طرفین اجاره می شود. مهمترین قوانین رهن و اجاره را در بندهای زیر توضیح می دهیم.
مالکیت معتبر برای موجر: فقط صاحب ملک یا نماینده قانونی او حق اجاره دادن ملک را دارد.
مدت مندرج و روشن: قرارداد اجاره باید مدت مشخصی داشته باشد. در صورت عدم تعیین مدت، قرارداد اعتبار قانونی نخواهد داشت و معمولاً مدت عرف، یک دوره سالانه در نظر گرفته میشود.
اهلیت طرفین: هر دو طرف معامله باید بالغ و عاقل باشند. کودکان یا افراد نابالغ و افراد دارای نقص عقلانی نمیتوانند به تنهایی قرارداد اجاره ببندند. در این موارد، قیم یا وکیل قانونی میتواند به نمایندگی او اقدام کند.
الزام کتبی بودن قرارداد: طبق قانون اجاره مقرر، قرارداد اجاره باید به شکل مکتوب تنظیم شده، با امضای دو شاهد معتبر گواهی شود. همچنین در دو نسخه تهیه گردد تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد. نبود نسخه کتبی میتواند منجر به مشکلات حقوقی و طولانی شدن مسیرهای قضایی گردد.
محل مورد اجاره: ملک مورد اجاره، نباید برای کارهای خلاف قانون یا نامشروع مورد استفاده قرار گیرد. در این صورت، موجر می تواند با اقدام قضایی و شکایت از مستاجر، دستور تخلیه ملک را بگیرد.
حق واگذاری به دیگری: مستاجر طبق قرارداد اجاره و با درج جمله " مستاجر حق واگذاری ملک به دیگری را ندارد" نمی تواند خانه را به فرد دیگری اجاره دهد.
تعیین اجاره: مبلغ اجاره بهای ماهانه باید با رقم مشخص در قرارداد قید شود. در غیر این صورت، قرارداد اجاره باطل است و اعتبار ندارد. اگر مبلغ اجاره خانه را در قرارداد ذکر نکنند موجر نمی تواند ادعایی بر دریافت اجاره داشته باشد.
رضایت طرفین: قرارداد اجاره باید با رضایت و توافق طرفین موجر و مستاجر تنظیم و امضا شود. در صورتی که قرارداد بدون اجازه یا رضایت یکی از طرفین امضا شود فاقد اعتبار است.
اگر مستأجر در نگهداری از ملک اجاره ای کوتاهی کند و مالک یا موجر نتواند جلوی چنین رفتاری را بگیرد. در صورتی که این امر به اثبات برسد، موجر حق دارد قرارداد را فسخ کند. این حق از طریق ماده 487 قانون مدنی مشروعیت دارد.
رهن و اجاره آپارتمان
اگر به دنبال ملک در نقاط مختلف کشور برای رهن یا اجاره هستید، کافیست به وبسایت آقای املاک مراجعه کنید تا از جدیدترین قیمت رهن و اجاره ملک در شهرهای مختلف کشور مطلع شوید.
نکات حقوقی اجاره خانه
برای اجاره ملک مسکونی یا تجاری – اداری باید به نحوه تنظیم قرارداد و رعایت نکات حقوقی در آن دقت کرد. در صورت عدم اطلاع از مسائل حقوقی و درج کتبی آنها در قرارداد اجاره، ممکن است یکی از طرفین با ضرر و زیان روبرو شوند. در نظر گرفتن قوانین حقوقی و درج بندهای مهم در قرارداد جلوی شکایت یا تضییع حقوق طرفین را می گیرد.
1. مهلت پرداخت اجاره
مستأجر برای هر قسط اجاره تا پایان روز تعیین شده مهلت دارد تا وجه مربوطه را پرداخت نماید. مدت تاخیر از این روز به طور پیشفرض تا ده روز است.
2. امکان توافق جدید
در صورت تمایل طرفین اجاره میتوانند تاریخ مهلت پرداخت را تغییر دهند. این تغییرات باید به صورت کتبی نوشته شود تا اعتبار قانونی داشته باشد. بدون ثبت در قرارداد اجاره، تغییرات اعتبار قانونی ندارد. اگر مهلت جدیدی برای پرداخت اجاره تعیین شود، مستأجر موظف است طبق تاریخ مقرر جدید عمل کند.
3. تأخیر در پرداخت اجاره
در صورت تأخیر در پرداخت اجاره ماهیانه موجر حق دریافت جریمه یا دیرکرد بابت اجاره بها ندارد. ولی می توان در زمان تنظیم قرارداد اجاره، بندی درج شود که در صورت تأخیر پرداخت، موجر بتواند مبلغ بدهی معوقه را از پول رهن کسر کند. به این ترتیب، هیچ جریمه نقدی جداگانهای وضع نمیشود. موضوع دیرکرد فقط به تأخیر در تخلیه یا عدم استرداد ودیعه توسط مالک مربوط می شود.
4. تمدید اجاره
تمدید اجاره تنها با رضایت مشترک مالک و مستأجر امکانپذیر است. ممکن است شرایط و بندهای قرارداد با توافق دوطرف اصلاح و تغییراتی داده شود. طرفین برای تمدید باید اهلیت قانونی داشته باشند و محجور نباشند. معامله تمدید شده باید مشروع و مطابق قوانین مدنی باشد. از به کارگیری محل اجاره قرارداد برای امور غیرمجاز مانند تولید مشروبات الکلی اجتناب شود.
5. شرایط تمدید
در صورت نبود توافق مشخص بین طرفین، قرارداد اجاره خانه به طور خودکار برای مدت معین تمدید میشود. اگر پس از پایان دوره اجاره و در صورت ادامه سکونت مستأجر با پرداخت اجاره به نرخ پیشین، با توافق مالک، تمدید اجاره خود به خود انجام می شود. در دورانهای استثنایی مانند کرونا، ممکن است مقررات دولتی، تمدید خودکار اجاره را تصویب کند. همچنین برای املاک تجاری، اگر مستأجر تخلفی مانند تغییر کاربری انجام نداده باشد و قرارداد اولیه مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد، چنین تمدیدی میتواند صورت گیرد.
6. ثبت قرارداد اجاره
قراردادهای اجاره خانه باید با درج مدت، مبلغ اجاره و قرضالحسنه صریحاً تنظیم شده و در سامانههای الکترونیک مربوطه ثبت شوند. پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد، شناسه رهگیری برای قرارداد دریافت شود. با استناد به ماده ۶ قانون ساماندهی بازار مسکن، کلیه قراردادهای اجاره از جمله قراردادهای تمدید نیز مشمول این ثبت میشوند تا از نظر قانونی معتبر و قابل استناد باشند.
7. پرداخت هزینهها و شارژ
از آنجا که مستأجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده میکند، هزینههای این خدمات و همچنین شارژ ماهیانه به عهده اوست.
8. تعمیرات اساسی خانه
در صورت نیاز به تعمیرات کلی مانند موتورخانه یا راهاندازی آسانسور، وظیفه انجام این تعمیرات به عهده موجر است. مستأجر نباید در برابر ورود یا انجام این تعمیرات مانعترافی کند یا جلوی آنها را بگیرد.
9. نگهداری از خانه
مستأجر باید به نحو درستی از خانه یا محل اجاره مراقبت کند و موجب آسیب در خانه یا واحد تجاری نشود. در صورت به وجود آمدن خسارت، مستاجر مسئول جبران آن خواهد بود.
متن کامل قرارداد اجاره خانه
ماده ۱: طرفین قرارداد
درابن قرارداد تمام مشخصات فردی مانند اسم، فامیل، شماره شناسنامه و … باید به طور دقیق در قرارداد معامله بیان شود در این بین اگر یکی از طرفین قرارداد به صورت وکالتی اقدام به عقد قرارداد اجاره کند، باید مشخصات فردی وکیل و هم موکل به صورت کاملا دقیق در فرم اجاره ذکر شود. یادتان نرود که در نوشتن اطلاعات مربوط به موجر و مستاجر در قولنامه اجاره خانه دقت کافی داشته باشید و از صحت مدارکی که طرف مقابلتان ارائه میدهد، مطمئن شوید.
ماده ۲: موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
در این ماده مشخصات (مورد اجاره) مانند آدرس، مشخصات ظاهری، امکانات، کد پستی و مشخصات سند مالکیت است در قولنامه اجاره خانه یا اجاره نامه ذکر می شود. نکته بسیار مهمی که باید به آن توجه کنید این است که در هنگام قرارداد اجاره ملک حتما مدارک مالک را به طور دقیق بخوانید و از مالکیت آن مطمئن شوید.
بیشتر بخوانید: قرارداد اجاره دفتر کار ؛ نگاهی به نکات حقوقی آن
قانون اجاره در کرونا
در آخرین جلسه ستاد کرونا قرار بر آن شد که حداکثر افزایش اجاره عین در قرارداد های اجاره در تهران بزرگ تا سقف ۲۵ درصد و در شهرها تا سقف ۲۰ درصد مجاز و در مناطق شهری نیز تا ۱۵ درصد مجاز و حق افزایش اجاره یا رهن را خواهند داشت. بر اساس مصوبه ستاد کرونا، چنانچه املاک مسکونی مورد اجاره در مدت زمان تمدید قرارداد اجاره مورد معامله به شیوه رسمی و قطعی معامله شده باشد و ملک به مالک دیگر منتقل شود در صورت خواسته مالک جدید جهت تخلیه ملک تا حداکثر دو ماه از تاریخ عقد قرارداد رسمی فرصت تخلیه ملک را خواهد داشت.
لازم به ذگکر است است که در تمامی موارد فوق چنانچه مستاجر قادر به پرداخت و یا بستن قرارداد جدید نباشد و مبلغ اجاره افزایشی را قبول نکند موظف است تا در اسرع وقت ملک را تخلیه نماید. همچنین طبق مرجع صالح رسیدگی اگر مستاجر در مدت زمان اجاره به تعهدات خود پایبند نباشد و حقوق موجر را تضییع نمایند مشمول این مصوبه نخواهند بود.