خیار غبن چیست؟ راهنمای فسخ معامله ملک در صورت ضرر فاحش

خیار غبن، حق قانونی فسخ معامله برای فردی است که در قرارداد ملکی به‌دلیل اختلاف غیرمتعارف میان قیمت معامله و ارزش واقعی ملک متضرر شده است. در این مطلب بررسی می‌کنیم خیار غبن چیست، چه تفاوتی میان غبن فاحش و افحش وجود دارد، شرایط اعمال این حق در معاملات ملکی کدام‌اند و عبارت «اسقاط کافه خیارات» چه تأثیری بر امکان فسخ قرارداد دارد.

خیار غبن چیست؟

خیار غبن یکی از خیارات فسخ قرارداد است که بر اثر ضرر و زیان یکی از طرفین اعمال می شود. اگر یکی از طرفین معامله ملکی متوجه زیان در قرارداد شود و این ضرر فاحش باشد اجازه فسخ قرارداد را دارد. این اجازه فسخ بر اساس خیار غبن طبق قانون به اشخاص داده می شود.

نکته مهم در استفاده از این حق فسخ، درج شرایط خیار غبن و فسخ قرارداد است. بنابراین اگر یکی از طرفین بعد از معامله متوجه شود که قیمت معامله شده بسیار بیشتر از قیمت واقعی ملک بوده، با استفاده از خیار غبن می تواند درخواست فسخ قرارداد را دهد. در این شرایط شخص درخواست دهنده را مغبون نامیده و اجازه فسخ قرارداد را به او می دهند. 

بیشتر بخوانید: هر آنچه که باید درباره فسخ قرارداد اجاره بدانید

بستن تبلیغ

خیار غبن در معاملات ملکی

برای اینکه بدانید خیار غبن چیست باید با قانون مدنی و معنی عبارات آن در این قانون آشنا باشید. خیار غبن در تمام معاملات منقول و غیر منقول کاربرد داشته و قابل استفاده است. خیار غبن در معاملات ملکی، اهمیت ز یادی داشته و در صورت وقوع ضرر و زیان طرفین امکان فسخ قرارداد را به آنها می دهد. اگر یکی از طرفین معامله ملک، بعد از امضای قرارداد متوجه ضرر فاحش خود شود با استناد به خیار غبن می تواند قرارداد را فسخ کند. 

اگر در قرارداد ملک، عبارت " اسقاط کافه خیارات" درج شده باشد، هر دو طرف حق فسخ قرارداد را از خود سلب می کنند. در این شرایط حتی حق فسخ با خیار غبن نیز از طرفین سلب می شود. بنابراین در زمان تنظیم قرارداد ملکی، به این نکته دقت کنید که درج این عبارت دست شما را در امکان فسخ قرارداد در آینده خواهد بست.در عبارت اسقاط کافه خیارات، اسقاط به معنی ساقط شدن قطعی و حتمی است.

کافه به معنی تمام و همه می باشد که در اینجا شامل تمام اختیارات و حق فسخ ها می شود. خیارات نیز به تمام اختیارات و حق قانونی برای فسخ قرارداد گفته می شود. کلمه غبن به معنی ضرر و زیان است که در اینجا به ضرر اشخاص در معامله گفته می شود. بنابراین با درج عبارت "اسقاط کافه خیارات " در قرارداد ملکی، هر دو طرف حق فسخ با خیار غبن را نیز از خود سلب می کنند. حتی اگر ضرر و زیان ناشی از قرارداد فاحش و بسیار زیاد باشد طرفین اجازه فسخ قرارداد را ندارند. 

برای نمونه اگر شخصی با امضای یک قرارداد، ملک خود را با قیمت خیلی کمتر از عرف منطقه فروخته باشد با استفاده از خیار غبن می تواند آن را فسخ کند. ولی اگر عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد نوشته شده باشد این اجازه را از خود گرفته و نمی تواند قرارداد را فسخ کند. 

بیشتر بخوانید: نحوه پرداخت پول در معاملات مسکن

انواع خیار غبن در معامله

انواع خیار غبن چیست؟ خیار غبن که به معنی ضرر در انجام معامله است به دو دسته تقسیم می شود. خیار غبن فاحش و افحش دو دسته خیار غبن است که در معاملات ملکی امکان وقوع آنها وجود دارد. 

1- خیار غبن فاحش

خیار غبن فاحش به ضرر و زیانی گفته می شود که زیاد است و شخص نتواند آن را تحمل کند. به عبارتی در معامله ملکی، به تفاوت قیمتی که بیشتر از عرف آن منطقه و شهر باشد و عدد قابل توجهی شود، غبن فاحش گفته می شود. استفاده از این حق فسخ در زمانی ممکن است که ضرر فرد به حدی باشد که بتوان به آن فاحش گفت. یعنی قیمت معامله شده بسیار کمتر یا بیشتر از عرف منطقه باشد. ممکن است فردی ادعا کند که با یک معامله دچار غبن فاحش شده ولی رقمی که متضرر شده است به حد فاحش نرسیده باشد. تشخیص این امر با مراجع قانونی و دستگاه قضایی است. 

2- خیار غبن افحش

اگر ضرری که یکی از طرفین معامله از امضای قرارداد متحمل می شود بسیار زیاد باشد که کل معامله را زیر سوال ببرد به آن غبن افحش می گویند. یعنی تفاوت قیمتی که بسیار غیر منطقی و کاملاً واضح باشد و به نحوی جنبه کلاهبرداری داشته باشد.

در این شرایط حتی اگر عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد ذکر شده باشد، حق فسخ از شخص متضرر سلب نمی شود. این شخص باید به سرعت با استفاده از خیار غبن افحش نسبت به فسخ قرارداد ملک اقدام کند. پس وقتی به شخص امکان حق فسخ خیار غبن فاحش را می دهند که دچار زیانی شده باشد که قابل مسامحه نباشد.

طبق ماده 417 قانون مدنی «غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.» . بنابراین تمام ادعاها و اختلافات مبنی بر غبن فاحش به فسخ قرارداد منتهی نمی شود و باید در حدی باشد که قابل چشم پوشی نباشد. در حالت کلی غبن افحش به ضرری می گویند که اگر شخص مغبون از آن آگاه باشد هرگز راضی به انجام معامله نمی شود. 

بستن تبلیغ

شرایط اعمال خیار غبن

برای اینکه بدانید شرایط اعمال خیار غبن چیست، بر اساس قانون مدنی باید 3 شرط واقع شده باشد. اعمال خیار غبن در معاملات ملکی نیاز به شرایطی دارد که مورد قبول واقع شود. خیار غبن برای هر دو طرف قرارداد یعنی خریدار و فروشنده یا مستاجر و موجر مورد استفاده قرار می گیرد. یعنی هر یک از طرفین قرارداد در صورتی که دچار ضرر و زیان شوند می توانند به این خیار استناد کنند.

طبق قانونی مدنی، قراردادهایی به وسیله خیار غبن فسخ می شوند که معوض باشند. قرارداد معوض به قراردادی می گویند که دارای دو عوض است. یعنی دو شرط یا مال برای انتقال بین طرفین وجود دارد و به این دو شرط عوضین می گویند. مثلاً ملکی که فروخته می شود در عوض مبلغی که پرداخت می شود عوضین معامله ملک هستند. همچنین خیار غبن در معامله، از خیارات مشترک بین دو طرف قرارداد است که بنابه شرایط قابل استناد خواهد بود. 

شرایط اعمال خیار غبن طبق قانون موارد زیر هستند:

• اگر قیمت مورد معامله بسیار ارزان تر از قیمت واقعی ملک در آن شهر یا منطقه باشد. همچنین اگر قیمت ملک بسیار گرانتر از قیمت عرف و واقعی آن در منطقه باشد می توان با استناد به خیار غبن درخواست فسخ قرارداد را کرد. 

• اگر مبلغ پرداخت شده بسیار بیشتر از قیمت واقعی ملک باشد به صورتی که قابل مسامحه و چشم پوشی نباشد.

• یکی از شروط مهم در استناد به خیار غبن این است که خریدار یا فروشنده متضرر، از قیمت واقعی ملک اطلاع و آگاهی نداشته باشند. این عدم اطلاع می تواند بر اثر نداشتن اطلاعات کافی از قیمت های منطقه یا در اثر دروغ و اعلام قیمت غیر واقعی دیگران باشد. 

یکی از نکات مهم در استناد و استفاده از خیار غبن، فوریت آن است. یعنی شخصی که در انجام معامله ملک دچار ضرر و زیان شده باید هر چه سریعتر نسبت به درخواست فسخ اقدام کند. طبق ماده 420 قانون مدنی، اعمال خیار غبن باید فوری باشد.

در صورتی که اقدام برای فسخ قرارداد به صورت فوری انجام نشود از نظر قانون، شخص قصد فسخ قرارداد را نداشته و این حق فسخ برای او از بین می رود. حق فسخ با خیار غبن با پرداخت قیمت ما به تفاوت، از بین نمی رود. یعنی در صورتی که مثلاً ملک با قیمتی بسیار کمتر فروخته شده باشد، خریدار نمی تواند تفاوت مبلغ با قیمت واقعی را پرداخت کند و جلوی فسخ قرارداد را بگیرد. این کار تنها در صورت رضایت فروشنده امکان پذیر است.