سند ملک مشاع چیست؟ راهنمای کامل برای خریداران
16 آبان 1403
ملکی
سند ملک مشاع سندی است که مالکیت مشترک چند نفر بر روی یک ملک را نشان می‌دهد. در این سند، نام تمام مالکان و سهم هر یک از آنها ذکر می‌شود، اما مشخصات دقیق قسمت متعلق به هر مالک مشخص نشده است. اگر قصد خرید آپارتمان در تهران و یا هر شهر دیگری دارید باید درباره انواع سند ملکی بدانید، یکی از انواع سند، سند ملکی مشاع است. در این مقاله، قصد داریم به‌طور جامع به موضوع ملک مشاع، نحوه دریافت سند آن، شرایط و مراحل مربوط به انتقال مالکیت، و همچنین استعلام و پیگیری آن بپردازیم. هدف ما این است که با ارائه اطلاعات دقیق و کاربردی، ابهامات و سوالات شما را در این زمینه رفع کرده و به شما کمک کنیم تا با آگاهی و اطمینان بیشتری به موضوعات مرتبط با املاک مشاع بپردازید. با مطالعه این مقاله، شما با تمامی مراحل و شرایط لازم برای دریافت و انتقال سند ملک مشاع آشنا خواهید شد و می‌توانید از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنید.
فهرست مطالب
انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک
انتقال ملک مشاع بعد از ثبت ملک
پیگیری و استعلام سند مشاع با کد ملی
سند ملک مشاع چیست؟
سند ملک مشاع سندی است که نشان‌دهنده مالکیت مشترک چند نفر بر یک ملک است. در این نوع سند، هر یک از مالکان به نسبت سهم خود، حقوق مالکیت دارند و هیچ بخشی از ملک به‌طور جداگانه به یک نفر تعلق نمی‌گیرد. به عبارت دیگر، هر مالک بخشی از تمام ملک را در اختیار دارد و نه یک بخش فیزیکی مشخص. این نوع مالکیت معمولاً زمانی به وجود می‌آید که چند نفر با هم یک ملک را خریداری کنند یا از طریق ارث به آن دست یابند.
در ملک مشاع، مالکیت به‌طور یکسان در تمام قسمت‌های ملک توزیع شده است و هیچ‌کدام از مالکان نمی‌توانند بدون موافقت دیگران اقدام به تصرف، فروش یا اجاره بخشی از ملک کنند. این ویژگی باعث می‌شود که مسائل مرتبط با مدیریت و استفاده از ملک مشاع، پیچیده‌تر از املاک تفکیکی باشد. برای مثال، اگر یکی از مالکان بخواهد سهم خود را به دیگری منتقل کند، باید تمام مراحل قانونی را طی کرده و رضایت دیگر مالکان را نیز جلب کند.
سند ملک مشاع در واقع به‌عنوان مدرک قانونی مالکیت چندین نفر بر یک ملک، مشخص می‌کند که هر کدام از آنها به چه میزان سهم دارند. این سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و باید دارای تمامی مشخصات قانونی و رسمی باشد. اطلاعات موجود در سند شامل نام و مشخصات مالکان، میزان سهم هر مالک، موقعیت ملک، و اطلاعات مربوط به ملک است.
بیشتر بخوانید: چطور ملک مشاع را تخلیه کنیم؟
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چند نفر به صورت مشترک و همزمان در آن مالکیت دارند، بدون آنکه سهم مشخص و تفکیک‌شده‌ای برای هر یک از مالکان وجود داشته باشد. در چنین املاکی، مالکیت به شکل یکپارچه و غیرقابل تقسیم است، به این معنی که هر یک از مالکان به نسبت سهم خود، در تمام بخش‌های ملک حق دارند. این نوع مالکیت معمولاً در مواردی مانند خرید مشترک ملک یا ارث به وجود می‌آید، جایی که چند نفر به عنوان وارثان، سهمی از ملک را به ارث می‌برند.
در ملک مشاع، هیچ‌یک از مالکان نمی‌توانند بدون رضایت و توافق دیگران، بخش خاصی از ملک را به تصرف خود درآورند یا در آن تغییراتی ایجاد کنند. برای مثال، اگر چند نفر به صورت مشاع یک زمین را مالک باشند، هیچ‌کدام از آنها نمی‌تواند به‌طور مستقل تصمیم بگیرد که یک قسمت از زمین را بفروشد یا در آن ساخت‌وساز کند. این ویژگی باعث می‌شود که تصمیم‌گیری در مورد استفاده، فروش یا اجاره ملک مشاع پیچیده‌تر از املاک تفکیکی باشد و نیاز به همکاری و هماهنگی بین تمامی مالکان دارد.
بیشتر بخوانید: راهنمای کامل مشارکت در ساخت، چگونه با کمترین هزینه صاحب خانه ای مدرن شویم؟
دریافت سند ملک مشاع
دریافت سند ملک مشاع فرآیندی است که طی آن مالکان مشترک یک ملک می‌توانند مالکیت خود را به صورت رسمی و قانونی ثبت کنند. این سند نشان‌دهنده میزان سهم هر یک از مالکان در ملک است و به آنها اجازه می‌دهد تا حقوق خود را به‌صورت قانونی اعمال کنند. دریافت سند ملک مشاع معمولاً زمانی ضروری می‌شود که چند نفر به‌طور مشترک یک ملک را خریده‌اند یا از طریق ارث، مالک بخشی از یک ملک شده‌اند و می‌خواهند مالکیت خود را به رسمیت بشناسند.
برای دریافت سند ملک مشاع، ابتدا باید تمامی مالکان نسبت به درخواست صدور سند توافق داشته باشند. بدون رضایت همه مالکان، صدور سند مشاع ممکن نخواهد بود. پس از کسب توافق، باید مراحل قانونی و اداری برای ثبت سند طی شود. این مراحل شامل تهیه مدارک لازم، استعلام‌های مربوطه، و پرداخت هزینه‌های مرتبط است. اداره ثبت اسناد و املاک پس از دریافت مدارک و انجام استعلام‌های لازم، اقدام به صدور این سند می‌کند.
بیشتر بخوانید: ملک مشاع و مفروز، از فرق میان آنها باخبر شوید
شرایط دریافت سند مشاع چیست؟
دریافت این سند مشاع نیازمند رعایت شرایط و مقررات خاصی است که مالکان باید آنها را فراهم کنند تا بتوانند مالکیت خود را به‌صورت قانونی و رسمی به ثبت برسانند. در ادامه به مهم‌ترین شرایط دریافت سند مشاع اشاره می‌کنیم.
توافق میان مالکان: اولین و مهم‌ترین شرایط دریافت سند مشاع، توافق و رضایت همه مالکان است. از آنجا که ملک مشاع به‌صورت مشترک میان چندین نفر تقسیم شده است، همه مالکان باید برای دریافت سند و تعیین سهم خود موافقت کنند. بدون این توافق، فرآیند صدور سند مشاع امکان‌پذیر نیست.
وجود سند مادر یا سند اولیه: برای صدور سند مشاع، باید سند اولیه یا همان سند مادر ملک وجود داشته باشد. این سند نشان‌دهنده مالکیت اصلی ملک است و بدون آن نمی‌توان مراحل قانونی صدور سند را طی کرد. در مواردی که ملک از طریق ارث به چند نفر رسیده است، وجود سند مادر ضروری است تا مالکیت جدید ثبت شود.
استعلام‌های قانونی: پیش از صدور سند مشاع، باید از نهادهای مختلف استعلام‌های قانونی دریافت شود. این استعلام‌ها شامل بررسی وضعیت ثبتی ملک، بدهی‌های مالیاتی، وضعیت حقوقی ملک (مانند وجود شکایت یا دعاوی مرتبط)، و تأییدیه از شهرداری و سایر نهادهای مربوطه است. هدف از این استعلام‌ها، اطمینان از عدم وجود مشکلات حقوقی یا تعارضات مالکیتی است که ممکن است مانع صدور سند شود.
ارائه مدارک شناسایی مالکان: مالکان باید مدارک شناسایی معتبر خود را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهند. این مدارک شامل کارت ملی، شناسنامه و سایر مدارک هویتی است که برای تأیید مالکیت و ثبت قانونی آن مورد نیاز است. همچنین اگر یکی از مالکان به نمایندگی از دیگران اقدام به ثبت سند می‌کند، باید وکالت‌نامه معتبر ارائه شود.
گواهی پایان کار (در صورت ساخت‌وساز): اگر ملک مشاع مورد نظر، یک ساختمان یا مجتمع باشد که به‌تازگی ساخته شده است، باید گواهی پایان کار از شهرداری دریافت شده باشد. این گواهی نشان می‌دهد که ساخت‌وساز به‌صورت قانونی و مطابق با مقررات انجام شده و ملک آماده بهره‌برداری است.
پرداخت هزینه‌های مربوط: صدور سند مشاع مستلزم پرداخت هزینه‌های ثبتی و قانونی مختلفی است. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های نقل و انتقال، مالیات، هزینه‌های اداری، و هزینه‌های مربوط به استعلامات قانونی است. مالکان باید پیش از شروع فرآیند ثبت، از میزان این هزینه‌ها آگاه باشند و آمادگی پرداخت آنها را داشته باشند.
عدم وجود مشکلات حقوقی: یکی دیگر از شرایط مهم برای دریافت سند مشاع، این است که ملک هیچگونه مشکلات حقوقی مانند ادعای مالکیت، شکایت و توقیف قضایی نداشته باشد. وجود هرگونه مشکل حقوقی می‌تواند فرآیند صدور سند را به تعویق بیندازد یا حتی مانع از آن شود.
بیشتر بخوانید: هزینه انتقال سند ملک
مراحل سند زدن ملک مشاعی
سند زدن ملک مشاعی یک فرآیند حقوقی و اداری است که به مالکان این امکان را می‌دهد تا مالکیت خود را به صورت رسمی و قانونی ثبت کنند . در ادامه به مراحل سند زدن ملک مشاع می‌پردازیم.
توافق بین مالکان: اولین مرحله، توافق تمامی مالکان برای صدور سند است. در ملک مشاع، همه مالکان به صورت مشترک و بدون تفکیک سهم مالکیت دارند. بنابراین، برای شروع فرآیند سند زدن، نیاز است که تمامی مالکان موافقت کنند و در مورد سهم و حقوق هر یک توافق داشته باشند. این توافق‌نامه معمولاً به صورت کتبی تنظیم می‌شود تا در مراحل بعدی به عنوان مدرک قانونی استفاده شود.
تهیه مدارک مورد نیاز: مرحله بعدی، جمع‌آوری و تهیه مدارک لازم برای ثبت سند است. مدارک مورد نیاز شامل سند اولیه یا سند مادر ملک، مدارک شناسایی مالکان (کارت ملی و شناسنامه)، گواهی پایان کار (در صورت ساخت‌وساز)، و همچنین توافق‌نامه بین مالکان درباره تقسیم سهم‌ها است. این مدارک باید به اداره ثبت اسناد و املاک تحویل داده شوند.
انجام استعلام‌های قانونی: پس از تهیه مدارک، نوبت به انجام استعلام‌های قانونی می‌رسد. این استعلام‌ها از نهادهای مختلفی مانند شهرداری، اداره دارایی، و سایر نهادهای مرتبط انجام می‌شود تا مشخص شود که ملک مورد نظر مشکل حقوقی، مالیاتی، یا قانونی نداشته باشد. هدف از این استعلام‌ها، اطمینان از سلامت حقوقی ملک و عدم وجود ادعاهای مالکیتی متعارض است.
پرداخت هزینه‌های مربوط به ثبت: صدور سند مشاعی مستلزم پرداخت هزینه‌های قانونی و ثبتی است. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های استعلام، نقل و انتقال، مالیات‌های مربوط به ثبت، و هزینه‌های خدمات ثبت اسناد می‌شود. مالکان باید این هزینه‌ها را پرداخت کنند تا مراحل ثبت به درستی پیش برود.
ارائه درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک: پس از انجام تمامی مراحل قبلی، مالکان باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و درخواست صدور سند مشاعی را به همراه تمامی مدارک و استعلام‌های لازم ارائه دهند. در این مرحله، پرونده توسط کارشناسان اداره ثبت بررسی می‌شود و در صورت عدم وجود مشکل، فرآیند صدور سند آغاز می‌شود.
بررسی و تأیید مدارک توسط اداره ثبت: اداره ثبت اسناد و املاک پس از دریافت مدارک و درخواست، اقدام به بررسی دقیق آنها می‌کند. این بررسی شامل تطبیق مدارک با اطلاعات ثبتی، بررسی صحت استعلامات، و اطمینان از توافق مالکان درباره سهم هر یک است. اگر تمامی مدارک و شرایط تأیید شود، اداره ثبت مراحل نهایی صدور سند را آغاز می‌کند.
صدور سند مشاعی: در نهایت، پس از تأیید تمامی مراحل و مدارک، سند رسمی ملک مشاعی صادر می‌شود. این سند به‌طور دقیق میزان سهم و حقوق هر یک از مالکان را مشخص می‌کند و به صورت قانونی ثبت می‌شود. پس از صدور سند، مالکان می‌توانند به‌طور رسمی و قانونی از حقوق مالکیتی خود بهره‌برداری کنند و در صورت نیاز، سهم خود را به دیگری منتقل کنند.
بیشتر بخوانید: راهنمای جامع سند منگوله دار، از تعریف تا مراحل دریافت
انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک
انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک به معنای انتقال مالکیت بخشی از ملک مشاع به فرد دیگری است، در حالی که سند رسمی و تفکیکی برای ملک هنوز صادر نشده است. این نوع انتقال به دلیل اینکه ملک هنوز به‌صورت مشاع و بدون تفکیک ثبت شده، پیچیدگی‌ها و چالش‌های خاص خود را دارد و نیازمند دقت و توجه به قوانین حقوقی مرتبط است.
انتقال سهم مشاعی از طریق قولنامه: در شرایطی که سند رسمی برای ملک مشاعی هنوز صادر نشده باشد، مالکان می‌توانند از طریق تنظیم قولنامه یا قرارداد دست‌نویس، سهم خود را به فرد دیگری منتقل کنند. قولنامه در واقع یک توافق‌نامه کتبی است که در آن مالک مشاعی متعهد می‌شود سهم خود از ملک را به شخص دیگر واگذار کند.
نیاز به رضایت سایر مالکان: یکی از نکات مهم در انتقال سهم مشاعی، نیاز به رضایت سایر مالکان است. در املاک مشاع، هر یک از مالکان به‌طور مشترک در کل ملک سهیم هستند و هیچ بخشی از ملک به صورت جداگانه به یک نفر اختصاص ندارد.
پیچیدگی‌های حقوقی و مشکلات احتمالی: انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت رسمی ملک ممکن است با پیچیدگی‌های حقوقی همراه باشد. به‌دلیل نبود سند رسمی و تفکیکی، ممکن است سهم انتقالی به‌طور دقیق مشخص نباشد و این امر می‌تواند منجر به بروز اختلافات میان خریدار و سایر مالکان شود.
بیشتر بخوانید: راهنمای کامل سند نسقی و مراحل تبدیل آن به سند رسمی
انتقال ملک مشاع بعد از ثبت ملک
انتقال ملک مشاع بعد از ثبت ملک، به معنای واگذاری سهم یک یا چند مالک از یک ملک مشاع به فرد یا افراد دیگر است، در حالی که سند رسمی و قانونی برای ملک صادر شده و وضعیت مالکیت هر یک از مالکان به‌صورت قانونی ثبت شده است.
انتقال از طریق تنظیم سند رسمی: یکی از مهم‌ترین مراحل در انتقال ملک مشاع بعد از ثبت، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی است. در این مرحله، مالک سهم خود را به صورت قانونی به فرد دیگری منتقل می‌کند و این انتقال در اداره ثبت اسناد و املاک کشور به‌صورت رسمی ثبت می‌شود
نیاز به استعلام و تسویه بدهی‌ها: پیش از انتقال رسمی سهم مشاع، لازم است که مالکان استعلامات قانونی مربوط به وضعیت حقوقی و مالی ملک را انجام دهند. این استعلامات از نهادهای مختلفی مانند شهرداری، اداره دارایی و ثبت اسناد انجام می‌شود تا مشخص شود که ملک مورد نظر دارای بدهی، تعهدات مالی، یا مشکلات قانونی نیست.
پرداخت هزینه‌های نقل و انتقال: انتقال رسمی ملک مشاع مشمول پرداخت هزینه‌های قانونی و مالیاتی است. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های نقل و انتقال، مالیات‌های دولتی و هزینه‌های مربوط به ثبت سند جدید می‌شود. پرداخت این هزینه‌ها معمولاً بر عهده فروشنده یا مالک قبلی است
پیگیری و استعلام سند مشاع با کد ملی
اهداف پیگیری و استعلام سند مشاع: پیگیری و استعلام سند مشاع به دلایل متعددی انجام می‌شود. مهم‌ترین هدف، اطمینان از صحت و اصالت سند ملک است. این استعلام به مالکان و خریداران این امکان را می‌دهد که از مالکیت قانونی، وضعیت ثبتی ملک، میزان سهم هر مالک و عدم وجود مشکلات حقوقی یا ادعاهای مالکیتی متعارض اطمینان حاصل کنند.
نحوه استعلام سند مشاع با کد ملی: در حال حاضر، برای انجام استعلام سند مشاع، نیازی به مراجعه حضوری به اداره ثبت اسناد و املاک نیست و می‌توان این کار را از طریق سامانه‌های آنلاین انجام داد. یکی از مهم‌ترین سامانه‌ها در این زمینه، سامانه ثبت اسناد و املاک کشور است که امکان استعلام سند با استفاده از کد ملی مالک را فراهم می‌کند.
هزینه دریافت سند مشاع
هزینه دریافت سند مشاع شامل مجموعه‌ای از هزینه‌های قانونی، اداری و مالیاتی است که مالکان باید برای ثبت و صدور سند رسمی ملک مشاع پرداخت کنند. این هزینه‌ها بسته به عوامل مختلفی مانند ارزش ملک، موقعیت جغرافیایی، تعداد مالکان و نوع ملک متغیر است. آگاهی از این هزینه‌ها و برنامه‌ریزی برای پرداخت آنها به مالکان کمک می‌کند تا بدون مواجهه با مشکلات مالی و اداری، فرآیند دریافت سند مشاع را به‌راحتی طی کنند
نتیجه‌گیری
در نتیجه، موضوع دریافت سند ملک مشاع به دلیل ماهیت خاص و پیچیدگی‌های حقوقی، نیازمند دقت، آگاهی و رعایت دقیق قوانین و مقررات است. املاک مشاع به‌طور مشترک بین چندین مالک تقسیم می‌شوند، و این مسئله باعث می‌شود که فرآیندهای مربوط به ثبت، انتقال و استفاده از چنین املاکی با چالش‌های بیشتری همراه باشد. برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات میان مالکان، آگاهی کامل از حقوق و وظایف هر مالک و رعایت مراحل قانونی ضروری است.
در نهایت ، املاک مشاع به دلیل ویژگی‌های خاص خود، نیازمند دقت و برنامه‌ریزی دقیق هستند. مالکان باید از تمامی مراحل و هزینه‌های مرتبط با دریافت سند، انتقال مالکیت و پیگیری وضعیت حقوقی ملک آگاه باشند. رعایت این موارد و بهره‌گیری از مشاوره‌های حقوقی، به آنها کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری از حقوق مالکیتی خود بهره‌برداری کنند و در صورت لزوم، سهم خود را به‌درستی و بدون مشکل قانونی منتقل کنند.