قیمت گذاری ملک مشاع ؛از انواع و نحوه قیمت گذاری تا نکات مهم
23 بهمن 1403
ملکی
در حوزه املاک ؛ قیمت گذاری ملک مشاع یکی از اقدامات سخت به شمار می رود. ملک مشاع به ملکی که چند مالک دارد و سهم هر یک در آنها مشخص نیست؛ می گویند. در زمان معاملات این نوع ملک نیاز است که توجه ویژه ای صرف شود و فرآیند آن را به درستی رعایت شود تا در آینده با مشکلی روبه رو نشوید. در این مطلب از وبلاگ آقای املاک، در رابطه با نحوه قیمت گذاری ملک مشاع، انواع تقسیم ملک مشاع و نکات مهم در قیمت گذاری ملک مشاع با شما صحبت خواهیم کرد. لطفا تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
قیمت گذاری ملک مشاع توسط چه کسانی انجام می شود؟
نکاتی که باید درباره قیمت گذاری ملک مشاع بدانید
| عنوان | توضیحات |
| ملک مشاع چیست؟ | ملکی که چند مالک دارد و سهم هر یک در آن مشخص نیست. |
| نحوه قیمت گذاری ملک مشاع | به دلیل داشتن مالکین متعدد، افت قیمت بیشتری نسبت به املاک دارای یک مالک دارد. |
| انواع تقسیم ملک مشاع | تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل، تقسیم به رد |
| قیمت گذاری ملک مشاع توسط چه کسانی انجام می‌شود؟ | درخواست فروش توسط دادگاه حقوقی منطقه انجام می‌شود و مزایده برگزار می‌گردد. |
| نکات مهم در قیمت گذاری ملک مشاع | مهم‌ترین عوامل: توافق شرکا، نظرات کارشناسان، تحقیق بازار و رعایت قوانین. |
ملک مشاع چیست
ملک مشاع به ملکی می گویند که صاحبین آنها از یک نفر بیشتر بوده و هر کدام از صاحبین نسبت به سهم خود در تمامی ملک سهیم هستند. به تعبیری دیگر ملک مشاع، مشارکتی می باشد. در بازار مسکن، مشاع برابر مفروز به معنی (جدا شده) است؛ که صاحبان و حدود مالکیتشان آشکار است. ملک هایی که دارای چندین مالک هستند و حدود مالکیت آنها در ملک تعیین نشده باشد را مشاع می گوید. در این شرایط، هر نکته ای که در سند مشاع درج گردد، به تمامی شرکا اختصاص دارد. در معاملات ملک مشاع باید دقت بالایی شود. ملک مشاع همانند دیگر املاک کاربری مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی و… دارد. به همین منظور قیمت گذاری ملک مشاع با دیگر قیمت گذاری‌ها فرق زیادی ندارد؛ تنها تفاوت این است که شما به عنوان مالک، باید نکات حقوقی آن را به درستی اعمال کنید.
قبل از اینکه بخواهیم درباره نحوه قیمت گذاری ملک مشاع صحبت کنیم، از شما دعوت میکنیم درباره نحوه محاسبه قیمت آپارتمان در ایران از نوساز تا چند سال ساخت در وبلاگ آقای املاک بخوانید.
بیشتر بخوانید: چطور ملک مشاع را تخلیه کنیم؟
نحوه قیمت گذاری ملک مشاع
در رابطه با نحوه قیمت گذاری ملک مشاع باید در ابتدا بیان کرد که این نوع ملک به علت مالکین زیاد، افت قیمتی بیشتری به نسبت املاکی که دارای یک مالک هستند،دارند. این بدان معنا است که راضی کردن کل صاحبین فرایندی دشوار بوده و در نهایت باز هم تعدادی ناراضی خواهند بود! جهت فروش ملک مشاع،اگر قابلیت تقسیم وجود داشته باشد، شرکا می توانند درخواست تقسیم داده و بعد از سپری کردن مراحل اداری و قانونی آن، اقدام به فروش ملک مورد نظر خود کنند.
یکی از دلایل معامله این نوع ملک در زمانی است که شرکا در رابطه با تقسیم کردن ملک راضی نباشند و یا آن ملک مفروز نباشد. در این میان فروش فرایندی سخت و پیچیده می‌شود. در برخی مواقع ممکن است میزان سهم مالکین، مساوی یا متفاوت باشد. به عنوان مثال هنگامی که دو شخص صاحب زمین مشاعی باشند و یک نفر از آن دو دانگ سه داشته باشد و نفر دیگر چهار دانگ، سهم نفر اول، نصف نفر دوم محاسبه می‌شود. در مجموع هردوی آنها در کل قسمت های زمین سهیم و به صورت مشاع در یک ملک سهیم می‌باشند و هیچ کدام از آنها حق این را ندارند که هر قسمتی از زمین را تفکیک کرده و به سلیقه خود از آن بهره مند شود.
امروزه یکی از تکنیک های راحت و کاربردی در قیمت گذاری آپارتمان ، استفاده از ابزار قیمت گذاری آنلاین آپارتمان است. از ویژگی های استفاده از قیمت گذاری آنلاین باید به این نکته اشاره کرد که محدود به زمان و مکان خاصی نمی شود و شما به راحتی می‌توانید در هر موقعیتی که هستید به سایت‌های ارائه دهنده در این حوزه رجوع کرده و از قیمت و ارزش واقعی ملک خود آگاه شوید. به طور مثال یکی از وبسایت های تخصصی در حوزه املاک که شما می‌توانید به واسطه آن از ارزش و قیمت واقعی ملک مورد نظر خود مطلع شوید، مراجعه به صفحه “ قیمت گذاری آنلاین آپارتمان" در وبسایت و سوپراپلیکیشن آقای املاک است.
انواع تقسیم ملک مشاع
ملک مشاع به سه دسته تقسیم می‌شود. تقسیم به افراز ، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد که در ادامه به معرفی آنها خواهیم پرداخت.
تقسیم به افراز
در ابتدا به معنی افراز خواهیم پرداخت ؛ در لغت افراز به معنی تفکیک کردن سهم هر یک از صاحبین مشاعی از ملک است که از طریق موافقت و رضایت و یا با اجبار از سوی دادگاه انجام می شود. اگر ممنوعیت قانونی در این رابطه وجود نداشته باشد، شرکا می‌توانند با رجوع به مرجع مربوطه، تقاضای تقسیم به افراز کنند و از در نتیجه از سکل شریکی خارج شده و سهم خود را از شرکای دیگر جدا کنند.
بیشتر بخوانید: تبدیل سند مشاع به شش دانگ
تقسیم به تعدیل
در تقسیم به تعدیل اگر ملک مشاع به لحاظ اجزاء، قیمت یکسانی نداشته باشد، کارشناس، اساس را مساحت زمین قرار نمی‌دهد. قیمت کلی زمین و فرق تفاوت نقاط مختلف آن در نوع تقسیم بندی آن موثر می باشد. به عنوان مثال ملکی که بخش روبروی خیابان آن از دیگر بخش های آن ارزش بالاتری داشته باشد، پایه و اساس تقسیم بندی، متراژ قرار داده نمی‌شود. بدین صورت که بخش های ارزان به لحاظ مساحت، بیشتتر مورد محاسبه قرار می گیرد تا زمین به صورت عادلانه تقسیم شود.
تقسیم به رد
در تقسیم به رد، با بالا و پایین کردن مساحت مال مشاع، برابری برای تقسیم صورت نمی گیرد. در برخی مواقع جهت فراهم کردن تعادل باید مالی از بیرون به برخی از سهام‌ها افزوده شود تا سهام فردی که سهم کمتری دارد، با اخذ وجه اضافی تعیین شده، به لحاظ ارزشی برابر سهام دیگر شرکا گردد.
راهنمای جامع نحوه قیمت گذاری آپارتمان به همراه فرمول محاسبه
قیمت گذاری ملک مشاع توسط چه کسانی انجام می شود؟
در این رابطه، گواهینامه بر پایه نبود استحقاق افراز به تقاضا دهنده ارائه داده می‌شود و او می‌تواند با اتکا به این گواهی به همراه دیگر مدارک لارم، تقاضای خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی منطقه نزدیک به ملک برساند. به طور کلی این درخواست باید، در کالبد دادخواست ( فرم چاپی ویژه دادگستری)، انتظام گردد. با تحویل این تقاضا، بعد از فرستادن دستور فروش ملک از سوی دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‌نمایند.
نکاتی که باید درباره قیمت گذاری ملک مشاع بدانید
قیمت گذاری ملک مشاع ، اقدامی دشوار است؛ چرا که به عوامل گوناگونی وابسته است و این عوامل در کل موقعیت‌ها مساوی نیستند. به همین منظور، پیروی از نکات حقوقی و مواجه نشدن با موانع ، امری بسیار مهم تلقی می شود. از نکات مهم در روند قیمت گذاری ملک مشاع باید به متحد بودن شرکا، کمک گرفتن از نظرات کارشناسان، تحقیق و بررسی کلی بازار و دقت به قانون و مقررات اشاره نمود. توجه به این نکات به کسب ارزش واقعی و عادلانه ملک کمک ویژه ای می کند.
جهت تعیین قیمت ملک مشاع، باید فاکتورهای مختلفی مدنظر قرار بگیرد. از مهم‌ترین فاکتورها می‌توانیم به لوکیشن، شرایط ملک، همسایگی و شرایط بازار مسکن در منطقه اشاره کنیم. علاوه بر این نوع استفاده از ملک نیز می‌تواند در تعیین قیمت ملک مشاع موثر واقع شود.