نحوه محاسبه قیمت آپارتمان ؛از نوساز تا چند سال ساخت

چنانچه قصد خرید آپارتمان در تهران و یا هر شهر دیگر را دارید بد نیست بدانید که امروزه در بازار مسکن کشور، قیمت‌ گذاری اصولی و دقیق آپارتمان، نه‌فقط برای خریدار و فروشنده بلکه برای مشاوران املاک، کارشناسان و سرمایه‌گذاران از اهمیت ویژه ای برخوردار است. با توسعه ابزارهای دیجیتال، همواره فرصت قیمت‌ گذاری ملک برای افراد ایجاد شده است. یکی از ابزارهای معتبر در این حوزه، به وبسایت آقای املاک تعلق دارد که با استفاده از داده‌های نوین، موقعیت جغرافیایی، متراژ، سال ساخت و ... قیمت دقیق و واقعی از ارزش ملک را ارائه می‌دهد. در ادامه این مطلب شما را با مفهوم قیمت‌ گذاری آپارتمان، نحوه محاسبه قیمت آپارتمان در ایران، عوامل مؤثر بر قیمت‌ گذاری آپارتمان، فرمول قیمت‌ گذاری و... آشنا خواهیم کرد. با ما همراه باشید.

فهرست مطالب

قیمت‌ گذاری آپارتمان چیست

انواع ملک در قیمت گذاری

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان در ایران

عوامل مؤثر بر قیمت‌ گذاری آپارتمان

فرمول قیمت‌ گذاری آپارتمان

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان نوساز

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت

نحوه محاسبه قیمت پیش‌ فروش آپارتمان

قیمت‌ گذاری آپارتمان چیست

قیمت‌ گذاری آپارتمان در حقیقت چرخه ای است برای سنجش برآورد مالی دقیق یا بازاری یک واحد مسکونی در مدت زمان مشخص. این برآورد قیمت برای فروش، اجاره، رهن، کارشناسی رسمی یا حتی سرمایه‌گذاری نیز مورد استفاده قرار می گیرد. معمولا این قیمت نهایی تلفیقی از ویژگی‌های فیزیکی، موقعیت مکانی و همچنین وضعیت بازار و تقاضا است. به تعبیری دیگر قیمت گذاری آپارتمان یعنی تعیین ارزش واقعی یک واحد مسکونی با توجه به عواملی از جمله؛ لوکیشن، متراژ، عمر بنا، طبقه، امکانات (پارکینگ، آسانسور، انباری و ...) و همچنین وضعیت اقتصادی روز.

بستن تبلیغ

انواع ملک در قیمت گذاری

در ادامه به انواع ملک در قیمت گذاری خواهیم پرداخت:

• آپارتمان مسکونی
• خانه ویلایی
• ملک تجاری
• ملک اداری
• ملک کلنگی
• ملک نوساز
• انواع زمین
• ویلا
• املاک مزایده ای
• املاک مشاع
• مسکن مهر یا مسکن ملی

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان در ایران

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان در ایران معمولا به صورت ریال یا تومان به‌ازای هر مترمربع زیربنا مورد محاسبه قرار می گیرد. برای محاسبه قیمت کلی ملک، این نرخ در متراژ ملک ضرب می‌شود. البه عوامل نظیر؛ طبقه، میزان نورگیری، جهت ملک، امکانات، نوع سند، پارکینگ، انباری، آسانسور و… نیز در این امر موثرند و باید بازنگری و تعبیه شوند.

قبل از اینکه عوامل تاثیر گذاری بر قیمت گذاری آپارتمان را بررسی کنیم از شما دعوت می کنیم درباره نحوه ثبت قیمت گذاری آپارتمان در سایت آقای املاک بخوانید.

عوامل مؤثر بر قیمت‌ گذاری آپارتمان

قیمت واقعی آپارتمان تحت تأثیر عوامل متعددی است. مهم ترین عوامل مؤثر بر قیمت‌ گذاری آپارتمان عبارتند از:

• محل ملک و منطقه شهری

• متراژ ملک و نوع نقشه معماری

• عمر ساختمان و کیفیت ساخت

• نوع سند (تک برگ، تعاونی، قولنامه‌ای و…)

• امکانات آپارتمان (آسانسور، پارکینگ، انباری، بالکن و…)

• طبقه و میزان نورگیر بودن واحد مسکونی

• میزان دسترسی به خدمات شهری، حمل‌ونقل عمومی، مراکز آموزشی، مراکز خرید و ...

• مقایسه قیمت املاک مشابه در اطراف ملک

• وضعیت بازار فعلی (رکود، رونق، تورم)

بستن تبلیغ

مهمترین عوامل در قیمت گذاری آپارتمان

در قسمت فوق با عوامل موثر در قیمت گذاری ملک آشنا شدید، حال در ادامه به معرفی مهمترین عوامل در قیمت گذاری آپارتمان خواهیم پرداخت.

1.نوع کاربری ملک

نوع کاربری ملک یکی از عوامل مهم در تعیین قیمت ملک به شمار می رود. به عنوان مثال قیمت ملک با کاربری اداری در مقایسه با کاربری های تجاری، مسکونی، صنعتی، زراعی و… متفاوت است. ملک با کاربری اداری یا تجاری معمولا سه برابر ملک با کاربری مسکونی به لحاظ قیمتی تفاوت دارد.

2. سند قولنامه ای یا سند تک برگ ملک

یکی دیگر از عوامل مهم در قیمت گذاری آپارتمان، قولنامه ای یا سند دار بودن ملک می باشد. اگر ملک دارای سند تک برگ باشد قاعدتا نسبت به ملک با سند قولنامه ای از قیمت بسیار بالاتری برخوردار می باشد.. در حال حاضر بسیاری از املاک به صورت سند قولنامه ای خرید و فروش می شوند. اما باید مدنظر داشته باشید که ملک های قولنامه ای به نسبت ملک های سند دار از قیمت پایین تری برخوردارند، چرا که در املاک قولنامه ای امکان کلاهبرداری نسبت به خانه های دارای سند تک برگ بیشتر بوده و همین موضوع در تعیین قیمت ملک بسیار مهم تلقی می شود.

به طور کلی در هنگام معامله باید به نوع سند ملک دقت ویژه داشت، به عنوان مثال؛ سند تک برگ، سند مفروزی، سند منگوله دار، سند اوقافی، سند عرصه و اعیان، سند ورثه ای، سند مشاعی و… باید نوع ملک و وضعیت حاکم بر آن را مورد بررسی قرار داد.

فرمول قیمت‌ گذاری آپارتمان

فرمول قیمت‌ گذاری آپارتمان بدین صورت است:

قیمت کل آپارتمان = (قیمت هر متر مربع × متراژ آپارتمان) ± تعدیلات طبق وضعیت خاص ملک

این تعدیلات متشکل از موارد زیر هستند:

• طبقه آخر بدون آسانسور: کسر قیمت
• دارای دو پارکینگ: افزایش قیمت
• فاقد سند ملکی: کسر قیمت
• قرارگیری ملک در نبش یا خیابان اصلی: افزایش قیمت
• دارای نورگیری و نمای منحصر به فرد: افزایش قیمت

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان نوساز

در رابطه با نحوه محاسبه قیمت آپارتمان نوساز در ایران، به طور معمول از فرمول پایه‌ای استفاده می‌شود که به موجب آن قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه را، در متراژ آپارتمان ضرب می‌کند. این فرمول بدین شرح است:

قیمت کل آپارتمان = قیمت هر متر مربع × متراژ آپارتمان

آپارتمان‌های نوساز معمولاً به دلیل مدرن بودن متریال های ساختمانی، استفاده از استانداردهای جدید، نمای شیک‌ و تجهیزات مجهز و... به نسبت املاک های چند سال ساخت از قیمت بالاتری برخوردارند. معمولا در محاسبه آپارتمان های نوساز، از بیشترین میانگین قیمت منطقه به‌عنوان پایه استفاده می‌شود و در صورت داشتن امکانات ویژه تر مانند (سالن ورزشی، روف‌گاردن، سالن سینما، لابی، سیستم‌های هوشمند و…) درصدی به قیمت اضافه می‌شود.

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت

در کشور ایران، آپارتمان‌هایی که عمرساخت آنها از ۵ سال می گذرد، نسبت به کیفیت نگهداری، مکان و امکانات، با کاهش قیمت روبه رو می‌شوند. به طور میانگین؛ هر سال از عمر مفید آپارتمان بین ۱ تا ۳ درصد کاهش قیمت به همراه دارد. البته باید توجه داشت که در مناطق پرطرفدار یا ملک های خاص، این عدد کمتر یا حتی بی‌اثر می‌شود. به عوان مثال:

اگر قیمت هر متر مربع یک واحد مسکونی نوساز در منطقه‌ای ۹۰ میلیون تومان باشد، احتمالا یک واحد مسکونی با عمر بنای ۱۰ ساله، با ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش قیمت مواجه شود.

نحوه محاسبه قیمت پیش‌ فروش آپارتمان

نحوه محاسبه قیمت پیش‌ فروش آپارتمان به خصوص در رابطه با (پروژه‌های مشارکتی و تعاونی) با روش خاصی انجام می‌شوند:

• ارزیابی هزینه ساخت × متراژ
• اضافه کردن سهم زمین با توجه به (قیمت منطقه و میزان مالکیت خریدار در پروژه)
• محاسبه درصد پیشرفت پروژه
• ارزیابی هزینه‌های جانبی نظیر؛ شهرداری، مالیات، آسانسور، مشاعات و…

معمولاً آپارتمان های پیش فروش ۱۰ تا ۳۰ درصد ارزان‌تر از قیمت روز منطقه عرضه می‌شوند که البته باید در نظر داشت که با ریسک اجرایی و حقوقی بالاتری همراه هستند.

نتیجه گیری

قیمت‌ گذاری آپارتمان، تلفیقی از داده‌های میدانی، تجربه کارشناسی و همچنین ابزارهای هوشمند است. بهره مندی از پلتفرم‌هایی از جمله پلتفرم آقای املاک که قیمت‌ گذاری آنلاین، دقیق و مبتنی بر داده را ارائه می‌دهد، به کاربران (چه خریدار چه فروشنده) این امکان را می دهد تا با دید بازتری وارد معامله شوند. اگر قصد ارزیابی ارزش واقعی ملک خود را دارید یا برای خرید ملک در حال برنامه‌ریزی هستید، بهترین اقدام این است در ابتدا کارشناسی آنلاین قیمت ملک را انجام دهید و پس از آن با بررسی میدانی و یا مشورت با کارشناس، تصمیم‌ نهایی خود را اتخاذ نمائید.