صفر تا صد محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

تمام املاک در زمان نقل و انتقال مشمول قانون پرداخت مالیات مستقیم نقل و انتقال می باشند. این مالیات در هر نقل و انتقال به جز مواردی استثناء، باید پرداخت شود. قبل از خرید آپارتمان در تهران یا هر شهر دیگری، مالیات نقل و انتقال ملک یکی از هزینه های انتقال و فروش ملک است که باید قبل از معامله در نظر گرفت. وظیفه پرداخت این مالیات با فروشنده یا همان مالک است که باید در زمان انتقال واریز کند. در این مطلب به بررسی و معرفی قانون ها و معافیت های مالیاتی املاک در سال 1404، انواع مالیات نقل و انتقال ملک ، محاسبه آنلاین مالیات فروش ملک سال 1404، مالیات انتقال ملک به فرزند و ... می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

فهرست مطالب

مالیات نقل و انتقال ملک چیست

انواع مالیات نقل و انتقال ملک

مالیات نقل و انتقال املاک بر عهده کیست؟

محاسبه آنلاین نقل و انتقال ملک

محاسبه آنلاین مالیات فروش ملک سال 1404

پرداخت اینترنتی مالیات نقل و انتقال ملک

مالیات انتقال ملک به فرزند

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

مالیات بر نقل و انتقال املاک تجاری (سرقفلی)

نکات مهم مالیات سرقفلی

هزینه انتقال نقل و انتقال ملک

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

چه املاکی از مالیات نقل و انتقال معاف هستند؟

مدارک مورد نیاز برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

جهت کارشناسی آنلاین قیمت ملک خود کلیک کنید. 

مالیات نقل و انتقال ملک چیست

یکی از انواع مالیات، مالیات نقل و انتقال ملک می باشد که در لیست معافیت مالیاتی قرار نگرفته اند و باید در هنگام خرید و فروش ملک پرداخت شوند. بر اساس قانون، مالکین یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کنند. در حقیقت باید فرد فروشنده نیز مالیات را پرداخت نماید. همچنین چگونگی پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک،رجوع به دفاتر اسناد رسمی و پرداخت این نوع مالیات، از طریق دستگاه‌های پوز می باشد.

بر اساس ماده 59؛ مالیات نقل و انتقال ملک، مساوی است با 5 درصد ارزش معامله، که این با مبلغ فروش ملک فرق دارد و به ناحیه مقدار آن وابسته است. به عنوان مثال یک آپارتمان یا زمین چهار میلیارد تومانی، احتمالا دارای ارزش معاملاتی مانند چهارصد میلیون تومان باشد که مالیات آن پنج درصد از چهارصد میلیون یعنی بیست میلیون تومان است.

بستن تبلیغ

انواع مالیات نقل و انتقال ملک 

از انواع مالیات های مستقیم در قانون مالیاتی کشور، مالیات نقل و انتقال ملک است. این نوع مالیات به 4 نوع دسته بندی می شود:

مالیات نقل و انتقال قطعی

در این نوع مالیات 5 درصد ارزش معاملات در نظر گرفته می شود. این ارزش معاملاتی با مد نظر قرار دادن عواملی مانند متراژ عرصه، متراژ بنا، عمر بنا، نوع اسکلت بنا، نوع استفاده و کاربری ، تاسیسات و تجهیزات به کار رفته، نوع مالکیت، خیابان محل وقوع ملک مورد محاسبه قرار می گیرد.

مالیات انتقال حق واگذاری

در این نوع مالیات 2 درصد از درآمد حاصل از واگذاری حقوقی نظیر؛ حق کسب یا پیشه ،حق تصرف محل و یا حقوق حاصل از موقعیت تجاری در نظر گرفته ینی شود که در اینجا باید صاحب حق انتقال دهنده آن را پرداخت کند.

مالیات بر درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک

نخستین نقل و انتقال قطعی ساختمان های نوساز از جمله؛ ساختمان های مسکونی و ... که بیشتر از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد ، شامل 10 درصد مالیات قطعی به ماخذ ارزش معاملاتی ملک به علاوه 5 درصد مالیات نقل و انتقال قطعی می باشد.

مالیات بر درآمد رضایت مالکانه یا حق مالکانه

2 درصد از دریافتی مالکان به منظور اعلام رضایت نسبت به انتقال سرقفلی یا اجاره بدون سرقفلی و یا تغییر شغل شامل مالیات می شود.

مالیات بر نقل و انتقال ملک در زمان فروش ملک باید توسط مالک پرداخت شود. این مالیات بر اساس ماده 59 قانون مالیاتی، به میزان 5 درصد ارزش معامله تعیین شده است. در اینجا ارزش معامله با ثمن معامله متفاوت است و در کمیسیون تقویم املاک مشخص می شود. در واقع ارزش معاملاتی ملک از جدول کمیسیون تقویم املاک تعیین شده و 5 درصد آن به عنوان مالیات نقل و انتقال دریافت می شود. مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی، اداری، تجاری همگی به میزان 5 درصد ارزش معاملاتی آن می باشد. مالیات نقل و انتقال هر نوع زمین هم مشمول مالیات نقل و انتقال به میزان 5 درصد ارزش کل آن است. 

جهت مشاهده آگهی های تهاتر آپارتمان کلیک کنید. 

مالیات نقل و انتقال املاک بر عهده کیست؟

در پاسخ به این سوال که مالیات نقل و انتقال املاک بر عهده کیست؟ باید گفت که در معاملات نقل و انتقال ملک ، مالک ملک ( فروشنده) موظف است مالیات را پرداخت کند. علاوه بر این، برای پرداخت مالیات ارائه تمامی مدارک مورد نیاز از سوی خریدار و فروشنده، در دفترخانه اسناد رسمی الزامی می باشد.

محاسبه آنلاین نقل و انتقال ملک

همانطور که می دانید نقل و انتقال سند ملکی از قانون و مقررات و همچنین هزینه های متعددی برخوردار است که طبق نوع سند ملکی و ارزش ملک به واسطه فرمول های پیچیده محاسبه می شود. از آنجایی که این فرمول ها و همچنین زبان حقوقی توضیحات مرتبط به آن پیچیده هستند ؛ در نتیجه محاسبه هزینه نقل و انتقال ملک اقدامی تخصصی محسوب می شود، چرا که اشخاص باید علاوه بر  مبحث های حقوقی به آخرین آیین نامه های اجرایی دسترسی داشته و از دانش ریاضی مقبول نیز بهره ببرد. به همین منظور برای راحتی کار افراد برخی از سایت ها ابزار محاسبه آنلاین نقل و انتقال ملک ، آپارتمان و ... را راه اندازی کره اند. با استفاده از این ابزار افراد می توانید فقط با وارد کردن نوع سند و ارزش ملک خود از کلیه هزینه های انتقال سند با جزییات آگاه شوند.

بستن تبلیغ

محاسبه آنلاین مالیات فروش ملک سال 1404

در این رابطه سازمان امور مالیاتی کشور با هدف رفاه حال اشخاص حقیقی و حقوقی مشمول مالیات، سامانه عملیات الکترونیکی به آدرس www.tax.gov.ir را احداث کرده است. راه اندازی این سامانه باعث تحول عظیمی در ارائه خدمات برای مودیان مالیاتی شده است. خدمات اصلی این سامانه، ایجاد ثبت اظهار نامه به صورت آنلاین می باشد. در این سامانه، ثبت اظهارنامه‌های مالیاتی و همچنین پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به‌صورت حضوری میسر نمی باشد. اشخاص می‌توانند جهت ثبت و ارسال اظهارنامه‌های مالیاتی خود به نشانی سایت مراجعه کنند. شایان به ذکر است که این سایت از زیرمجموعه‌های مختلفی در رابطه با امور مالیاتی برخوردار می باشد.

پرداخت اینترنتی مالیات نقل و انتقال ملک

پرداخت اینترنتی مالیات نقل و انتقال ملک از طریق سامانه سازمان امور مالیاتی کشور امکان پذیر می باشد. این سیستم به منظور صدور شناسه قبص و شناسه پرداخت و همچنین پرداخت مالیات به صورت آنلاین راه اندازی شده است. برای استفاده از این سیستم شما باید کافیست در سیستم ثبت نام کد اقتصادی اطلاعات خود را وارد کرده و بعد از آن اطلاعات کاربری خود را به صورت کتبی و به شکل نامه دریافت کرده باشید. برای ورود به سیستم پرداخت الکترونیک مالیات نیازمند داشتن نام کاربری و کلمه عبور خواهیدبود.

مالیات انتقال ملک به فرزند

مالیات انتقال ملک به فرزند از اصلی ترین موارد در زمینه املاک و مستغلات است. طبق قانون این نوع مالیات، هنگامی که مالک اصلی تصمیم به انتقال ملک به فرزند خود می‌گیرد، به او تحمیل می‌شود. این نوع مالیات با هدف اصلی، مقابله با فرار مالیاتی و همچنین تضمین وصول حقوق دولت انجام می شود. مالیات انتقال ملک به فرزند کاملا بستگی به نوع انتقال و ارزش ملک دارد. چنانچه انتقال ملک به شکل رسمی از طریق فروش یا هبه صورت بپذیرد، معمولا مالیات انتقال سند ملک به فرزند به شکل درصدی از ارزش ملک مشخص می‌شود. در مجموع، نرخ مالیات انتقال ملک به فرزند بین 1 تا 5 درصد از ارزش ملک می باشد، البته این درصد ممکن است طبق قوانین محلی و ارزش واقعی ملک تغییر کند.

بیشتر بخوانید: همه چیز درباره انتقال سند اوقافی

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

برای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک باید ابتدا ارزش معاملاتی ملک اعم از مسکونی یا تجاری مشخص شود. سپس به میزان 5 درصد این قیمت، به عنوان مالیات نقل و انتقال مستقیم و قانونی تعیین می شود. مثلاً اگر ملکی ارزش معاملاتی 2 میلیارد تومان داشته باشد و به مبلغ 1 میلیارد و هشتصد تومان فروخته شود، 5 درصد ارزش آن یعنی 90 میلیون مالیات باید پرداخت شود.

مالیات بر نقل و انتقال املاک تجاری (سرقفلی)

در املاک تجاری مانند فروشگاه ها، حق بهره برداری از آن یعنی سرقفلی به صورت جداگانه منتقل می شود. بنابراین برای نقل و انتقال سرقفلی به شخص دیگر هم باید مالیات پرداخت کرد. برای انتقال سرقفلی به میزان 2 درصد ارزش معاملاتی آن تعیین می شود.

نکات مهم مالیات سرقفلی

• مالیات فروش سرقفلی درباره املاکی صدق می کند که فقط کاربرد تجاری دارند. انتقال سرقفلی چه با سند رسمی و چه با وکالت رسمی مشمول مالیات می شود.

• اگر قیمت سرقفلی مورد نظر تعیین نشده باشد، قیمت معاملاتی سرقفلی های مشابه و نزدیک معیار قرار می گیرد. 

• مالیات نقل و انتقال سرقفلی برای واحد های تجاری که در حال استفاده و بهره برداری هستند تعیین می شود. املاک تجاری که به دلایلی قابل استفاده نیستند یا زمین های تجاری شامل مالیات نقل و انتقال نیستند.

• طبق قانون مالیاتی سال 1384 ، در صورتی که زمین های تجاری بدون امکان بهره برداری و کسب درآمد واگذار شوند، مشمول مالیات انتقال نمی شوند.

هزینه انتقال نقل و انتقال ملک

هزینه انتقال نقل و انتقال ملک گوناگون است . این هزینه ها در مراحل انتقال مالکیت یک ملک پرداخت می شود. هزینه انتقال نقل و انتقال ملک می تواند شامل هزینه های نقل و انتقال، مالیات های مربوط به دارایی و هزینه های دفترخانه می باشد. در مراحل انتقال سند، دفترخانه ها وظیفه ثبت و اجرای انتقال مالکیت را دارند و مبلغی را جهت انجام این خدمات دریافت می کنند. علاوه بر این مالیات های مربوط به دارایی باید پرداخت گردد تا مراحل انتقال بدون مشکل صورت بپذیرد. هزینه دفترخانه (حق التحریر)، به صورت برابر بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. معمولا این هزینه تقریبا بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان می باشد.

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

طبق قانون مالیاتی، در زمان فروش املاک باید مالیات نقل و انتقال آن در دفترخانه اسناد رسمی پرداخت شود. در واقع سازمان ثبت اسناد کشور به صورت آنلاین توسط سازمان مالیاتی در دسترس است. در زمان انجام کارهای قانونی در دفترخانه اسناد رسمی و قبل از انتقال سند، مالیات نقل و انتقال محاسبه شده و همزمان توسط فروشنده پرداخت می شود. 

چه املاکی از مالیات نقل و انتقال معاف هستند؟

همه املاک مسکونی، اداری و تجاری مشمول قانون مالیات نقل و انتقال هستند. تنها چند دسته از املاک استثناء بوده و از این قانون معاف هستند. 

• املاکی که طبق ماده 34 قانون ثبت اسناد، به تصاحب دولت یا ارگان های دولتی در آمده اند. این املاک در زمان نقل و انتقال نیاز به پرداخت مالیات ندارند.

• املاکی که در لیست آثار ملی کشور ثبت شده باشند در صورتی که سازمان میراث فرهنگی منتقل شوند شامل مالیات نیستند. این املاک اگر در تملک اشخاص حقیقی باقی بمانند 50 درصد مالیات نقل و انتقال را معاف هستند.

• زمینی که بوسیله قولنامه و سند عادی منتقل شده باشد و مالک بعداً در آن ساختمانی بسازد. در صورت فروش این زمین و ساختمان و تایید شهرداری یا مرجع قانونی، ارزش ساختمان از مالیات معاف است. در این حالت فقط ارزش معاملاتی زمین در پرداخت مالیات محاسبه می شود.

• در صورتی که بعد از پرداخت مالیات در دفترخانه، معامله به هر دلیلی فسخ شود. در این حالت اداره مالیات مبلغ واریز شده را ظرف مدت 15 روز به مالک، عودت می دهد.

• برای املاک با سند وقفی، مستاجر باید نسبت به عرصه و زمین ملک مورد نظر مالیات نقل و انتقال پرداخت کند. 

• واحد های مسکونی که در تملک شرکت تعاونی مسکن، مشمول مالیات نقل و انتقال نمی شوند.

مدارک مورد نیاز برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک باید زمان مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی مدارک لازم را همراه داشته باشید. این مدارک برای انجام امور اداری و قانونی انتقال و پرداخت مالیات مورد نیاز است.

• اصل و کپی سند ملک

• اصل و کپی مدارک شناسایی طرفین معامله

• مفاصا حساب شهرداری 

• صورت مجلس تفکیکی ( در صورت وجود)

• گواهی پایانکار ساختمان

• برگه حصر وراثت ( در صورت موروثی بودن ملک)

• برگه واریز مالیات بر ارث( در صورت موروثی بودن)

• نقشه، آدرس و کروکی ملک

• استعلام دفترخانه اسناد

نتیجه گیری

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از هزینه‌های مهم در خرید و فروش ملک است که نباید از آن غافل شد. آگاهی از قوانین، معافیت‌ها و نحوه محاسبه مالیات می‌تواند شما را از پرداخت‌های غیرضروری و مشکلات قانونی دور کند. چه قصد خرید داشته باشید و چه فروش، دانستن جزئیات مالیاتی، معامله‌ای مطمئن و بدون دردسر را برایتان رقم می‌زند. پس قبل از هر اقدامی، اطلاعات خود را به‌روز کنید و با آگاهی قدم بردارید!

سوالات متداول

1- چرا باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کنیم؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از هزینه‌های اجتناب‌ناپذیر در خرید و فروش املاک است که به دولت کمک می‌کند تا از حقوق عمومی حفاظت کند. این مالیات به‌ویژه برای تعیین ارزش معاملات و تسهیل فرآیند انتقال مالکیت ضروری است.

2- چه تفاوتی بین مالیات نقل و انتقال و مالیات فروش ملک وجود دارد؟

مالیات نقل و انتقال، مالیاتی است که هنگام انتقال مالکیت ملک به خریدار پرداخت می‌شود. این مالیات معمولاً 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک است، در حالی که مالیات فروش ملک به درآمد حاصل از فروش ملک مربوط می‌شود.

3- چگونه می‌توانم مالیات نقل و انتقال ملک را به‌صورت آنلاین پرداخت کنم؟

برای پرداخت آنلاین، می‌توانید از سامانه‌های الکترونیکی سازمان امور مالیاتی کشور استفاده کنید. پس از ثبت‌نام و دریافت شناسه پرداخت، می‌توانید مالیات خود را به‌صورت آنلاین پرداخت کنید.

4- آیا تمامی املاک مشمول مالیات نقل و انتقال هستند؟

خیر، برخی از املاک از مالیات نقل و انتقال معاف هستند. به‌عنوان مثال، املاکی که در زمره معافیت‌های مالیاتی قرار دارند، نیاز به پرداخت این مالیات ندارند. انتقال ملک به اعضای درجه یک خانواده نیز ممکن است معاف از مالیات باشد.

5- مالیات انتقال ملک به فرزند چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات انتقال ملک به فرزند بستگی به نوع انتقال (فروش یا هبه) و ارزش ملک دارد. این مالیات معمولاً بین 1 تا 5 درصد از ارزش ملک متغیر است.

6- چگونه می‌توانم ارزش معاملاتی ملک خود را محاسبه کنم؟

برای محاسبه ارزش معاملاتی ملک، عوامل مختلفی مانند متراژ، عمر بنا، نوع استفاده و محل وقوع ملک در نظر گرفته می‌شود. این محاسبه توسط کمیسیون تقویم املاک انجام می‌شود.

7- آیا مالیات سرقفلی هم باید پرداخت شود؟

بله، انتقال سرقفلی نیز مشمول مالیات است. این مالیات به میزان 2 درصد از ارزش معاملاتی سرقفلی تعیین می‌شود و برای املاک تجاری اعمال می‌شود.

8- آیا می‌توانم هزینه‌های دفترخانه را به‌صورت آنلاین پرداخت کنم؟

بله، هزینه‌های دفترخانه که شامل حق‌التحریر است، به‌طور معمول از طریق دفاتر اسناد رسمی یا سامانه‌های آنلاین پرداخت می‌شود. این هزینه معمولاً بین 200 هزار تومان تا 2 میلیون تومان متغیر است.

9- آیا برای پرداخت مالیات باید به دفترخانه مراجعه کنم؟

بله، طبق قوانین مالیاتی، پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک در دفترخانه اسناد رسمی انجام می‌شود. این پرداخت معمولاً از طریق دستگاه‌های پوز در دفترخانه‌ها صورت می‌گیرد.