نقل و انتقال املاک ؛از بررسی خرید و فروش ملک وکالتی و اوقافی تا محاسبه مالیات

در این مقاله حقوقی شما را با نکات مهم در هنگام نقل و انتقال املاک ، خرید و فروش املاک به صورت وکالتی ، انتقال اسناد ملکی اوقافی و همچنین محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک آشنا خواهیم کرد. لطفا ما را در آخر این مطلب همراهی نمائید.

فهرست مطالب

نکات مهم هنگام نقل و انتقال املاک

بررسی خرید و فروش وکالتی و صحت آن

نکات مهم در خرید و فروش وکالتی

خطرات خرید ملک وکالتی

نقل و انتقال املاک اوقافی

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

نکات مهم هنگام نقل و انتقال املاک

با افزایش جمعیت به مرور زمان خرید و فروش ملک و املاک نیز افزایش پیدا کرد. با این وجود پس از گذشت مدتی، بروز برخی مشکلات در زمینه نقل و انتقال املاک سبب شد تا تدابیری در این زمینه در نظر گرفته شود. امروزه طرفین معامله می توانند با توجه به برخی نکات عرفی و حقوقی، از بروز مشکل در آینده جلوگیری نمایند. در این مقاله مهمترین نکات در هنگام نقل و انتقال اموال غیر منقول و نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک  را بررسی می کنیم. 

بیشتر بخوانید: نکات مهم و قوانین معامله املاک بدون سند

برای نقل و انتقال ملک نکات مهمی وجود دارد که با رعایت هر یک از آنها می توان از بطلان یا فسخ قرارداد جلوگیری نمود. بر این اساس در وهله اول با ملاحظه کردن اصل سند مالکیت در هنگام نقل و انتقال املاک ، باید هویت فرد به عنوان مالک، وکیل یا نماینده قانونی احراز شود. سپس باید مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع، با مشخصات مندرج در سند تطبیق داده شود. علاوه بر این باید مشخصات فروشنده نیز در سند مالکیت ذکر شده باشد. هنگام نقل و انتقال املاک باید به این نکته توجه نمود که هیچ ملکی نباید بدون اخذ کد رهگیری مورد معامله قرار گیرد. زیرا این امکان وجود خواهد داشت که فروشنده قبلا با فرد دیگری معامله کرده باشد.

در این صورت بروز این شرایط، معامله اول فرد صحیح بوده و معاملات بعدی باطل خواهند بود. به علاوه باید به این نکته نیز توجه شود که ملک از لحاظ قانونی، قابلیت انتقال را به نام خریدار داشته باشد چرا که ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن ملک با توقیف یا بازداشت به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی، امکان انتقال ملک تا مدت ها مهیا نباشد. در این شرایط فرآیند نقل و انتقال املاک زمانبر و دردسر ساز خواهد شد. علاوه بر این در هنگام تنظیم قرارداد باید شروط قرارداد و مفاد آن به صورت کامل مورد بررسی قرار گیرند. بنابراین شروط احتمالی، عدم امکان انتقال ملک و مواردی از این دست باید در قرارداد ذکر شده و به صورت خیار فسخ شرط شوند.

بیشنر بدانید: مراحل انتقال سند ملک ؛هر آنچیزی که باید بدانید!

این در حالی است که در حال حاضر با توجه به بروز مشکلات متعدد بین طرفین معامله، بهتر است خیارات غبن و مجلس نیز در قرارداد خرید و فروش ملک ذکر شوند. به علاوه هیچ یک از طرفین معامله، هیچ کدام از اختیارات قانونی را از خود سلب یا ساقط نکنند. در این شرایط با استفاده از خیار مجلس، تا زمانی که طرفین معامله مجلس را ترک نکرده اند، امکان فسخ معامله یا برهم زدن آن وجود خواهد داشت. این در حالی است که با استفاده از خیار غبن نیز شخص متضرر در صورت عدم آگاهی از ارزش مورد معامله و دریافت وجه کمتر از خریدار می تواند اقدامات لازم را در آینده انجام دهد.

بستن تبلیغ

بررسی خرید و فروش وکالتی و صحت آن

فرآیند خرید و فروش ملک و انتقال آن، می تواند وکالتی انجام شود. با این تفاسیر چنانچه وکیل یا نماینده قانونی مالک، نسبت به خرید و فروش یا انتقال اقدامات لازم را انجام دهند، معامله صحیح خواهد بود. در حال حاضردلایل متعددی وجود دارند که باعث می شوند مالک، ملک را از طریق خرید و فروش وکالتی به فروش برساند. در این صورت عواملی مانند عدم وجود ارتباط مستقیم بین خریدار و فروشنده، عدم امکان حضور مالک در محل انعقاد قرارداد و... از مهمترین دلایلی محسوب می شوند که می توانند منجر به فروش وکالتی ملک شوند. با این وجود برای بیشتر افرادی که از طریق وکالتنامه املاک خود را خریداری کرده یا به فروش می رسانند، یک اصطلاح شناخته شده تحت عنوان سند وکالتی وجود دارد. سند وکالتی، به معنای خرید و فروش وکالتی ملک و املاک، بدون منتقل شدن سند قطعی مبیع می باشد.

به بیانی ساده در این شیوه از خرید و فروش ملک ، این ریسک وجود خواهد داشت که خریدار در آینده دچار مشکل در انتقال سند شود. زیرا در این شرایط با فوت وکیل یا موکل، وکالت نامه باطل خواهد شد و پیگیری مراحل انتقال سند چالش های زیادی پیش روی شما قرار خواهد داد. در این شرایط پیشنهاد می شود که ثبت و انتقال سند در اولین فرصت ممکن انجام شود تا طرفین معامله از بروز مشکلات احتمالی پیشگیری نمایند.

بیشتر بدانید: وکالت فروش ملک ؛هر آنچیری که باید در این باره بدانید

نکات مهم در خرید و فروش وکالتی

امروزه با توجه به وجود مشکلات احتمالی در خرید و فروش وکالتی ، استفاده از این شیوه به هیچ عنوان توصیه نمی شود. با این وجود چنانچه ملکی با استفاده از وکالت نامه خریداری شود، باید به نکات مهمی توجه شود. در ابتدا وکالت نامه باید به وسیله سفارت خانه ها یا دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. حدود اختیارات وکیل در انجام معاملات ملکی باید به طور دقیق در وکالت نامه تعیین شده باشد. وکالت نامه مورد استفاده نباید کاری باشد. زیرا وکیل در این حالت حق فروش ملک را نخواهد داشت.

وکیل یا مالک ملک، تحت هیچ شرایطی نباید ممنوع المعامله باشند چرا که در غیر این صورت امکان فروش وکالتی ملک وجود نخواهد داشت. مدت وکالت نامه باید معتبر باشد‌ چرا که وکالت نامه ها از اعتبار مشخصی بهره مند می باشند. با این حساب وکیل فقط طی مدت زمان معین شده در وکالت نامه، حق خرید و فروش وکالتی را خواهد داشت. در نهایت ذکر این نکته ضروری به نظر می رسد که تمام وکالت نامه های ملکی، باید دارای اطلاعات دقیق ملک، مدت زمان اعتبار وکالت نامه و موضوع وکالت نامه باشند.

خطرات خرید ملک وکالتی

خرید و فروش املاک به صورت وکالتی خطراتی نیز به همراه دارد که بهتر است قبل از هر اقدامی آن را به خوبی بررسی نمائید. به عنوان مثال در برخی مواقع ( فروشنده) برای انتقال سند رسمی به شخص (خریدار)، وکالت بلاعزل می دهد. وکالت بلاعزل به این معنی است که، فروشنده دیگر حق آنکه شخصا وکالت را فسخ نماید، ندارد.

بر اساس قانون کشور، اگر هر یک از طرفین قرارداد فوت کند، یا به هر دلیلی زوال عقی بیکیرد و دیوانه شود، قرارداد بین آن ها فسخ خواهد شد. چه قرارداد وکالت بلاعزل باشد چه نباشد. در نتیجه باید توجه داشته باشید که اگر ملکی را به صورت وکالتی خریداری کرده اید و قبل از اقدام به انتقال سند قطعی، فروشنده مجنون شود یا فوت نماید، وکالت فسخ می شود و دیگر شما صاحب آن ملک نمی باشید. حتی اگر هزینه آن را پرداخت کرده باشید. در نهایت آن ملک طبق قانون به وراث متوفی منتقل می شود.

نقل و انتقال املاک اوقافی

در زمان نقل و انتقال املاک اوقافی یکی از اقداماتی که باید پیش از انتقال اسناد ملکی اوقافی صورت گیرد، استعلام ملک است. چرا استعلام ملک باید انجام شود؟ به این دلیل که میزان بدهی ملک موقوفه مشخص شود. برای استعلام گرفتن از ملک، باید به سراغ متولی آن رفت. اگر ملک، وقف عام باشد پس متولی آن، اداره اوقاف است اما اگر ملک وقف خاص شده باشد، متولی در وقف نامه مشخص شده است. برای تشخیص متولی، باید از مالک درخواست کنید که اجاره نامه عرصه را به شما نشان بدهد.  هر کدام از انواع وقف عام یا وقف خاص دارای مباحثی تخصصی است که یک وکیل ملکی می تواند به وسیله مشاوره حقوقی به صورت جامع تر و بهتر و همچنین از زوایای مختلف به آن بپردازد. بنابراین اگر نیاز به راهنمایی و یا اطلاعات بیشتری داشتید، می توانید با کارشناسان حقوقی ما در وبسایت آقای املاک ازتباط برقرار کنید و از خدمات مشاوره حقوقی آنها بهره مند شوید.

بیشتر بدانید: مال وقفی چیست ؛با انواع و شرایط فروش آن آشنا شوید

برای انتقال سند ملک وقفی چه اقداماتی باید انجام داد؟

این نکته را باید متذکر شد که برای تشخیص وقفی یا شخصی بودن ملک ،باید سند آن را مشاهده نمائید. چرا که سند ملک وقفی به لحاظ نوشته های مندرج در آن با سند شخصی متفاوت است. به عنوان مثال در اسناد ملک وقفی، اوقافی بودن آن درج شده است در حالی که در اسناد شخصی این عبارت درج می شود: (شش دانگ عرصه و اعیان) اما در سند املاک اوقافی اینگونه نوشته می شود: (شش دانگ اعیان)

هزینه انتقال سند ملک وقفی بر عهده کیست؟

هزینه انتقال سند ملک وقفی به صورت مشترک به عهده خریدار و فروشنده است. بنابراین اگر خریدار هستید باید نیمی از این هزینه را پرداخت نمائید.

نکات مهم در انتقال اسناد ملکی اوقافی

یکی از موضوعات بسیار مهمی که در انتقال اسناد ملکی اوقافی باید رعایت شود، انتقال اجاره نامه است. یعنی اگر شخصی برای خرید اعیان ملک وقفی اقدام می کند باید در کنار انتقال سند رسمی اعیان ملک، از انتقال اجاره نامه عرصه ملک وقفی به نام خود نیز اطمینان حاصل کند.

یکی دیگر از نکاتی که باید به آن توجه کنید این است که انتقال سند رسمی زمین املاک وقفی از طریق فروش امکانپذیر نمی باشد. بلکه به موجب اجاره نامه منتقل می شود. البته اجاره عرصه املاک وقفی، با اجاره های معمولی متفاوت است. اجاره نامه املاک شخصی معمولا یک ساله تنظیم می شود. اما اجاره املاک اوقافی، بلند مدت می باشد.

بستن تبلیغ

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک امروزه یکی از چالش‌ها و دغدغه های افراد هنگام انتقال ملک می‌باشد. باید گفت که مالیات نقل و انتقال املاک در سال 1402 بدین صورت است که صاحبان ملک، در هر نوع کاربری (اداری، تجاری، مسکونی و ...) باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند. میزان مبلغ آن پس از قطعی شدن معاملات، در دفاتر اسناد رسمی محاسبه می شود.

انتقال املاک اداری، مسکونی و تجاری فاقد سرقفلی، 5 درصد ارزش معامله است. به ‌عنوان ‌مثال اگر ملکی به مبلغ 4 میلیارد، مورد معامله قرار گرفته باشد، فروشنده ملک باید مبلغ 200 میلیون به‌ عنوان مالیات نقل‌ و انتقال املاک به دولت بپردازد.

میزان این مالیات برای املاک تجاری که سرقفلی دارند، 2 درصد ارزش معامله را شامل می‌شود. به ‌عنوان مثال به‌ منظور واگذاری سرقفلی ملکی به ارزش 2 میلیارد لازم است مبلغ 40 میلیون به ‌عنوان مالیات سرقفلی پرداخت شود.

مالیات نقل و انتقال املاک بر عهده کیست

 طبق ماده 59 مندرج در قانون مالیات‌های مستقیم، فروشنده یا همان مالک در زمان نقل‌ و انتقال قطعی ملک باید در کنار هزینه انتقال سند، مالیات انتقال را نیز پرداخت کند. همانگونه که گفتیم مبلغ این مالیات پس از قطعی شدن معامله در دفاتر اسناد رسمی محاسبه خواهد شد.

کلام آخر

در یک بررسی کلی می توان گفت که در زمان نقل و انتقال املاک، اسناد و مدارک در معاملات غیر منقول به دو بخش مجزا تقسیم بندی می شوند که بررسی هر یک از آنها حائز اهمیت خواهد بود. دسته اول مدارک هویتی بایع یا همان فروشنده و دسته دوم مدارک مربوط به مبیع یا همان مورد معامله است. پیش از انعقاد قرارداد یا امضا کردن مبایعه نامه، باید سند تفکیکی ملک را از فروشنده درخواست کنید. زیرا اطلاعات دقیق انباری، پارکینگ و... در سند تفکیکی قید می شود. علاوه بر این چنانچه سند به صورت منگوله دار باشد، با بررسی صفحات مرتبط به نقل و انتقال، باید چند مورد مهم بررسی شود. بنابراین چنانچه ملک دارای وام بوده یا در رهن و توقیف باشد از این طریق مشخص خواهد شد.