وکالت فروش ملک ؛هر آنچیزی که باید در این باره بدانید!
21 مهر 1403
حقوقی
در این مقاله شما را با صفر تا صد وکالت فروش ملک از انواع، مدت اعتبار وکالت فروش ملک، مدارک لازم برای وکالت فروش ملک تا وکالت فروش ملک مشاع و وکالت فروش ملک در رهن بانک ، وکالت فروش ملک ورثه ای و قولنامه ای و... آشنا خواهیم کرد.
فهرست مطالب
آیا با وکالت فروش میتوان سند قطعی زد؟
مدارک لازم برای وکالت فروش ملک
وکالت فروش ملک چیست
وکالت فروش ملک یکی از راه های خرید و فروش ملک،به صورت وکالتی می‌باشد. به تعبیری دیگر منظور از وکالت فروش ملک این است که مالک ملک اختیار فروش ملک خود را به شخصی که وکیل نامیده می شود می سپارد تا ملکِ مالک را به هر شخصی که خودش صلاح می داند منتقل کند ولو اگر خودش باشد.
نکته: از آن جایی که روند مربوط به خرید و فروش املاک و خودرو زمان بر و طولانی است افراد برای مدیریت اموال خود، وکالت فروش اعطا می کنند و نقل و انتقال اموال خود را به وکیل می سپارند.این وکالت باید در دفاتر اسناد رسمی و تحت عنوان وکالتنامه تنظیم شود تا از هرگونه خطر و مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری گردد. در واقع در این روش دو طرف با تنظیم وکالتنامه و بدون انتقال سند، ملک را معامله می‌کنند.
شخص اول که وکالت می‌دهد، را موکل می نامند و طرف دوم که انجام کار را به عهده می‌گیرد، وکیل و قراردادی که بین طرفین تنظیم می‌شود نیز قرارداد وکالت نام می‌گیرد.
بسیاری از خریداران تصور می‌کنند با دریافت وکالت در فروش، مالکیت منتقل می‌شود یا فروشنده امکان انتقال ملک یا خودرو را به دیگران ندارند ولی در واقع وکالت در فروش از قوانین عقد وکالت پیروی می‌کند و حتی اگر بلاعزل باشد مالک می‌تواند قبل از انتقال توسط خریدار مورد معامله را به فروش برساند.
بیشتر بخوانید:۱۰ نکته کلیدی که باید قبل از خرید ملک به آن توجه کنید!
انواع وکالت فروش ملک
در رابطه با انواع وکالت فروش ملک باید گفت که وکالت فروش ملک می تواند به صورت وکالت با اختیار عزل و مدت دار و همچنین وکالت بلاعزل و نامحدود باشد. این یک باور نادرست است که وجود وکالت بلاعزل به معنای انتقال ملک به وکیل است . بر اساس ماده 678 قانون مدنی وکالت به 3 صورت مرتفع می شود:
- به عزل موکل
- به استعفای وکیل
- به موت یا یه جنون وکیل و موکل
آیا با وکالت فروش میتوان سند قطعی زد؟
در رابطه با این سوال که آیا با وکالت فروش میتوان سند قطعی زد؟ باید پاسخ داد که در هنگام صدور وکالت فروش، خریدار با در دست داشتن وکالت می‌تواند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و به واسطه وکالت فروش و با گذراندن مراحل تبدیل سند وکالتی به قطعی، سند قطعی بزند.
لازم به ذکر است که برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید چند مرحله را سپری کنید، توجه داشته باشید که فرایند و اقدامات صورت گرفته باید با مبایعه‌نامه و یا قرارداد فروش سازگاری داشته باشد. دقت کنید در برخی مواقع اقدامات لازم برای تبدیل سند وکالتی به سند تک برگ بر اساس ویژگی جغرافیایی و سابقه ثبتی شاید متفاوت باشد، برای تبدیل سند وکالتی به قطعی لازم است مراحل زیر را انجام دهید:
رجوع به دفتر اسناد رسمی
می توانید با در اختیار داشتن برگه وکالت بدون وجود مالک به دفتر اسناد رسمی رجوع کنید و جهت تبدیل سند وکالتی به قطعی درخواست خود را درج کره و مدارک مورد نیاز را به دفتز اسناد رسمی ارائه دهید.
اخذ استعلام سند
برای تبدیل شدن سند وکالتی به قطعی باید سابقه و استعلام های سند تعیین گردد، برای انجام این کار می‌توانید به مراکزی مانند بانک، اداره برق، شهرداری، اداره مالیات و دیگر سازمان های مربوطه مراجعه کنید. شما با استعلام گرفتن سند می توانید از بدهی و یا رهن بودن سند مطلع شوید و از مالک بخواهید تا بدهی‌ها را تسویه کند.
فرستادن مدارک و رجوع به اداره ثبت
پس از سپری کردن این فرایند، دفتر اسناد رسمی از مدرک ها و گواهی‌ها استعلام می‌گیرد و در صورت تایید، آنها را به اداره ثبت اسناد می فرستد. در مرحله بعدی جهت نوشتن فرم تبدیل سند وکالتی به تک برگ باید به اداره ثبت رجوع کرد، دقت کنید تمامی اطلاعات در سند تک برگ ثبت می شود ، بنابراین باید فرم تبدیل سند وکالت به سند قطعی را خیلی دقیق بنویسید.
واگذاری مدارک
پس از پر کردن فرم و ارسال مدارک، باید هزینه‌های مربوطه پرداخت گردد تا به موجب آن سند تک برگ بعد از مدت زمان تعیین شده، ارسال شود.
مدت اعتبار وکالت فروش ملک
هنگامی که تنظیم وکالت فروش ملک انجام می شود، مدت اعتبار آن نیز ذکر می‌شود. اگر مدت وکالت خاتمه پیدا کند، خریدار از نقل و انتقال آن منع می شود. در نتیجه با به پایان رسیدن اعتبار وکالت، قرارداد وکالت نیز فسخ شده و به موجب آن خریدار حق دخالت و تصاحب ملک مورد نظر را ندارد مگر آنکه به همراه وکالت نامه، یک مبایعه نامه نیز ترتیب داده شده باشد.
با این تفاسیر بهتر است برای پیشگیری از این رویداد در زمان خرید و فروش ملک با وکالت نامه، قراردادی وضع گردد تا زمان و مدت اعتبار در آن ثبت نشده باشد. دلیل این اقدام این است که اکثر فرایند پیگیری امور اداری و انتقال سند زمان بر است و مدت زمانتعیین شده ای ندارد ، چنانچه مدت و تاریخ انقضا برای وکالت نامه قید شود، احتمال دارد تا موعد اتمام پرونده انتقال سند، وکالت نامه فروش ابطال شود.
البته در برخی مواقع مدت زمان اعتبار وکالت فروش ملک فقط متعلق به محدودیت زمانی نیست در عوض با تحول شرایط وکیل، می‌تواند قرارداد بین طرفین قسخ شود.
به تعبیری دیگر مدت زمان اعتبار وکالت فروش ملک در متن وکالت نامه قید می شود و احتمال دارد وکالت نامه به اتمام برسد. اگر بعد از ثبت قرارداد یکی از طرفین دچار مریضی سخت مانند جنون یا مرگ شود، وکالت نامه به خودی خود باطل می گردد.
مدارک لازم برای وکالت فروش ملک
اگر می خواهید برای فروش ملک خود به شخص دیگری وکالت دهید، نیاز است برای تنظیم وکالت نامه فروش، مدارک شخصی و اموال مورد نظر را ارائه دهید. مدارک لازم برای وکالت فروش ملک به شرح زیر است:
- تحویل اصل شناسنامه و کارت ملی مالک حقیقی
- تحویل سند مالکیت ملک به شیوه منگوله‌دار یا تک برگی
- تحویل بنچاق یا مبایعه نامه انتقال سند ملک به وایطه مالک پیشین به نام مالک فعلی (موکل)
- تحویل مدارک مرتبط به استعلام از اداره ثبت درباره ملک مورد نظر
- تحویل کپی شناسنامه و کارت ملی وکیل به همراه اصل آن
- تحویل پایان کار ساختمان از شهرداری
- اخذ مفاصا حساب دارایی برای ملک
- اخذ گواهی مفاصا حساب شهرداری برای نقل و انتقال ملک مانند پرداخت عوارض نوسازی و پسماند شهرداری
اگر این مدارک ذکر شده را در دفتر اسناد رسمی تحویل دهید، به گرفتن اعتبار وکالت نامه خواهید شد. اگر در همین رابطه اطلاعات لازم را ندارید، می توانید از یک وکیل حرفه ای و کاربلد کمک بگیرید.
وکالت فروش ملک مشاع
مال مشاع مالی است که بین دو یا چند نفر شریک باشد و نتوان سهم هر یک از آنان را تشخیص داد. با مالکیت مشاعی، هر یک از مالکین در جزء جزء مال مشاع سهیم می شوند به عنوان مثال اگر دو نفر یک ملکی را خریداری نمایند و یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهار دانگ داشته باشد، هر دو شخص در کل ملک شریک می باشند.
وکالت فروش ملک در رهن بانک
مالک خانه وکالت نامه بلاعزلی به خریدار می‌دهد تا زمانی که اقساط وام پایان یافت و خانه از رهن بانک آزاد شد، خریدار بتواند بدون نیاز به حضور فروشنده خانه را به نام خودش بزند. چنین معامله ای حتماً باید به اطلاع بانک رسد و رضایت دهد.
بیشتر بخوانید: مال وقفی چیست ؛با انواع و شرایط فروش آن آشنا شوید!
وکالت فروش ملک ورثه ای
ملک ورثه ایی به ملکی گفته می شود که مالک آن فوت کند و مالکیت آن از مالک به ورثه منتقل شود.
فروش ملک ورثه ایی شرایط و مراحل مختلفی دارد.
در صورتی که وراث در کشور حاضر نبوده و یا اینکه در شهر محل اقامت متوفی ساکن نباشند ممکن است که برای انجام امور خود از وکلا استفاده نمایند. در هنگام معامله حتما دقت نمایید که وکالت نامه ارائه شده به صورت رسمی تنظیم شود چرا که صرف بیان شفاهی برای معرفی وکیل کفایت نمی کند. برای اینکه وکالت نامه جنبه رسمی پیدا کند باید در دفاتر اسناد رسمی و یا برای افراد خارج از کشور در کنسولگری تنظیم گردد. نکته بسیار مهم اعطای وکالت این است که حتما باید حدود اختیارات وکیل را نیز بررسی نمایید که آیا وکیل مورد نظر اجازه فروش را دارد یا خیر. زیرا ممکن است که وکالت او محدود به امور خاصی باشد.
بیشتر بخوانید: انحصار وراثت ملک ؛ صفر تا صد هر آنچیزی که باید بدانید !
وکالت فروش ملک بعد از مرگ
در صورت فوت هر یک از وکیل یا موکل، اذن و اراده ای که منشاء اعطا نیابت بوده از بین می رود؛ فلذا عقد وکالت به محض فوت هر یک از طرفین مضمحل(باطل)خواهد شد.به موجب قانون بافوت وکیل یا موکل،وکالت باطل واعتبار خودش را ازدست می‌دهد ودرچنین شرایطی وکیل یاخریدارملک نمی تواند با قولنامه یا مبایعه نامه در دفتر اسنادرسمی حضور پیدا کند و اقدام به نقل وانتقال ملک به نام خود یا شخصی که در وکالت نامه قراربوده به نام او شود کند.
وکالت فروش ملک به چند نفر
تفویض وکالت فروش یک ملک به چند نفر بلااشکال است مشروط به اینکه ملک صرفا به یک خریدار فروخته شده باشد و تفویض وکالت انتقال رسمی ملک ازناحیه کلیه وکلا صرفا به یک خریدار واحد که این خریدار می تواند شخص ثالث یا یکی از وکلا باشد بنابراین چنانچه ملکی به موجب مبایعه نامه عادی به شخصی واگذار و فروخته شود و به خود خریدار و یا چند نفر وکالت به انتقال ملک به شخص خریدار تفویض گردد این وکالت بلا اشکال می باشد ولی فروش ملک یک ملک به چند خریدار مختلف و به موجب مبایعه نامه های متعدد و سپس تفویض وکالت به هریک از آنها جرم و فروشنده قابل تعقیب کیفری و مجازات کلاهبرداری می باشد اعم از اینکه وکلای فروشنده خود خریداران و یا افراد دیگری باشند.
بیشتر بخوانید: هزینه انتقال سند ملک ؛ هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست ؟
وکالت فروش ملک قولنامه ای
تقریبا اکثر خرید و فروش املاک با قولنامه و مبایعه نامه عادی صورت می پذیرد و به علت فرایند اداری طولانی مقدمات انتقال رسمی ملک معمولا به خریدار وکالت بلاعزل تام الاختیار برای مراجعه به ادارات و ارگانهای ذیربط تفویض تا پس از طی مراحل اداری و قانونی و پرداخت هزینه های ذیربط با حضور در یکی ازدفاتر اسناد رسمی ملک را به خود یا شخص موردنظر خود انتقال نماید.
در چنین مواردی خریدار باید از مالکیت رسمی فروشنده به نحو مقتضی مطلع و دراسرع وقت نسبت به انتقال ملک به نام خودیا شخص مورد نظر اقدام نماید زیرا در صورت عدم مالکیت رسمی فروشنده یا فوت هریک از طرفین امکان انتقال رسمی غیرممکن و وکالتنامه هردو باطل خواهد بود. ضمنا اصلح است خریدار هرگونه نقل و انتقال رسمی و وکالت فروش به غیر از خریدار را به نحو مقتضی از فروشنده سلب و ساقط نماید تا امکان فروش ونقل و انتقال ملک خریداری شده به غیر ازخریدار اصلی منتفی گردد.
بیشتر بخوانید: عوارض شهرداری خانه ؛ از نکات حقوقی تا نحوه پرداخت قبوض
وکالت فروش ملک مدت دار
درچنین شرایطی که فروشنده در وکالت انتقال رسمی اعم از بلاعزل و غیره را به خریدار یا شخص دیگری به منظور انتقال به خریدار تفویض و برای انجام وکالت و نقل و انتقال ملک مدت تعیین می نماید وکیل یا خریدار باید ظرف مدت و مهلت مقرر مورد وکالت و نقل وانتقال رسمی ملک به خود یا شخص مورد نظر را انجام داده و چنانچه مدت مذکور فرضا یک یا دو ماه یا هر مدتی که توافق و تعیین گردیده وکیل حق ادامه وکالت رانداشته و چنانچه در وکاتنامه مجوز توکیل (تفویض امر وکالت به دیگری )را داشته باشد، مهلت و مدت انجام وکالت به وکیل جدید نیز باید همان مدت باشد و مجاز به افزایش مدت و مهلت بیشتر را ندارد.