نکات مهم و قوانین معامله املاک بدون سند

نکات مهم و قوانین معامله املاک بدون سند

21 بهمن 1402

حقوقی

نکات مهم و قوانین معامله املاک بدون سند

معامله املاک بدون سند دارای نکات بسیار مهمی است که یک معامله درست و برد برد را تضمین می کند. در این مطلب به بیان جزییات و قوانین حقوقی لازم در خرید و فروش این املاک می پردازیم.

نحوه خرید آپارتمان بدون سند

قبل از معامله املاک بدون سند باید همه جوانب و مسائل حقوقی را بسنجید تا خرید یا فروشی مطمئن داشته باشید. یکی از جذابیت های املاک بدون سند، قیمت پایین تر این ملک هاست. از طرفی به دلیل نداشتن سند ممکن است ترس یا تردید در سرمایه گذاران ایجاد کند. اگر به نکات حقوقی معامله املاک بدون سند آگاهی داشته باشید، یک معامله خوب و سودآور خواهید داشت.

بیشتر بخوانید: تاثیر هوش مصنوعی در صنعت املاک

 خرید-ملک-بدون-سند

نکات مهم برای خرید ملک بدون سند

  • استعلام ملک و زمین از شهرداری

قبل از خرید یک ملک بدون سند باید از صحت مالکیت زمین و قانونی بودن آن از نظر شهرداری مطمئن شوید. این کار با استعلام زمین از شهرداری انجام می شود.

بیشتر بخوانید: جواز کسب مشاورین املاک، نحوه دریافت و هزینه ها در سال 1402

  • توجه به محدوده قرارگیری ملک

قبل از خرید و معامله املاک بدون سند، باید به قرارگرفتن آن در محدوده شهری دقت کنید. این مساله با استعلام زمین در شهرداری قابل تشخیص است. زمین و ملکی که خارج از محدوده شهری باشد ارزش کمتری دارد و جز حاشیه شهر محسوب می شود. به دلیل اینکه امکانات و زیرساخت های شهری در این مناطق محدود و کم است املاک این مناطق هم قیمت کمتری دارند. معمولاً تراکم ساختمانی در این مناطق بسیار کمتر از محدوده شهری است و احتمال ساخت و ساز غیر مجاز ملک هم دارد.

بنابراین اگر ملکی با قیمت پایین و غیر منطقی در اطراف شهر به شما پیشنهاد شد باید از این جهات مورد بررسی قرار گیرد. آقای املاک برای برطرف شدن این مشکل، کارشناسی آنلاین و حضوری از ملک مورد نظر را انجام می دهد. برای اینکار کافی است به قسمت کارشناسی آنلاین ملک مراجعه کنید و درخواست خود را ثبت کنید.

بیشتر بخوانید: تاثیر هوش مصنوعی در طراحی داخلی

  • قولنامه مالک دارای کد رهگیری باشد

با اینکه قولنامه یک سند قانونی برای مالکیت محسوب می شود ولی جز اسناد عادی است. یعنی به دلیل اینکه در سامانه ای ثبت رسمی نمی شود امکان تخلف و کلاهبرداری در آن وجود دارد. راه حل این مساله دریافت کد رهگیری برای قولنامه در دفتر املاک است.

اگر قولنامه ای کد رهگیری نداشته باشد ممکن است ملک به چندین نفر فروخته شود یا شخص دیگری ادعای مالکیت آن را داشته باشد. پس یکی از مهمترین مسائل قبل از خرید این املاک توجه به کد رهگیری قولنامه مالک است.

  • توجه به موروثی نبودن ملک

در صورتی که قصد خرید ملکی بدون سند دارید نباید ملک موروثی باشد. اگر ملک بدون سند موروثی باشد باید حتماً گواهی انحصار وراثت داشته باشد. در این حالت می توانید با در نظر گرفتن نکات دیگر، برای خرید اقدام کنید.

جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان لاکچری در تهران کلیک کنید. 

خرید املاک بدون سند

املاک بدون سند به دلیل قیمت مناسب تر موردهای جذابی برای خرید هستند. برای خرید این نوع ملک باید حتما به مسائل مهمی قبل و زمان قرارداد توجه کنید. اول اینکه از طریق آژانس املاک با جواز کسب اقدام به خرید ملک کنید. با وجود نظارت بر مشاورین املاک، بعضی از آنها به صورت غیرقانونی فعالیت می کنند. دوم، اینکه استعلام از شهرداری گرفته و وضعیت ملک را بررسی کنید. ملک مورد نظر نباید مدعی و شاکی خصوصی یا ساخت و ساز غیر مجاز داشته باشد.

با رعایت این نکات و مراجعه به یک آژانس املاک مورد اعتماد می توانید با اطمینان معامله کنید. علاوه بر این نکات نحوه نگارش و تنظیم قرارداد هم از اهمیت زیادی برخوردار است که در ادامه به آن می پردازیم.

فروش-املاک-بدون-سند

فروش املاک بدون سند

برای فروش املاک بدون سند باید به دفتر املاک معتبر و دارای جواز کسب مراجعه کنید. بهتر است استعلام از شهرداری قبل از تنظیم قرارداد توسط خریدار یا فروشنده صورت گیرد. بعد از توافق مالی و زمانی بین خریدار و فروشنده، قولنامه رسمی با کد رهگیری در دفتر املاک تنظیم می شود.

 در صورتی که ملک منع قانونی و تخلف بابت اخذ سند نداشته باشد امکان درخواست سند تک برگ بعد از خرید وجود دارد. خریدار می تواند با ارائه مدارک لازم، از اداره ثبت اسناد درخواست سند تک برگ برای ملک مورد نظر کند.

تنظیم قولنامه املاک بدون سند

قولنامه یا مبایعه نامه قراردادی بین دو طرف خریدار و فروشنده است که برای معامله یک ملک نوشته می شود. در قولنامه شرایط پرداخت، قیمت و تعهدات دو طرف با جزییات کامل بیان می شود. یک قولنامه معتبر دارای کد رهگیری و امضای دو شاهد در زمان عقد قرارداد می باشد.

 موارد مهمی که در یک قولنامه خرید و فروش ملک باید نوشته شود:

  • مشخصات خریدار و فروشنده ملک شامل نام، کد ملی، آدرس و شماره تلفن

  • شرح ملک مورد معامله شامل، مساحت، طبقه، اتاق و امکانات دقیق آن

  • قیمت و تاریخ پرداخت مبالغ، شامل پیش پرداخت و روز دقیق و روش های پرداخت وجه

  • شرایط تحویل و تاریخ تحویل ملک و اسناد آن

  • شرایط فسخ قرارداد و جریمه و تعهدات و مسئولیت های دو طرف

  • با توجه به قرارداد و توافق طرفین می توان شرایطی را اضافه کرد

برای تنظیم قولنامه ملک بدون سند باید به یک آژانس املاک معتبر مراجعه کنید. بهتر است برای اطمینان جواز کسب آژانس را بررسی کنید. خریدار بعد از اینکه با بررسی دقیق از صحت و سلامت ملک مورد نظر اطمینان پیدا کرد می تواند قرارداد ببندد. مرحله بعد مذاکره خریدار و فروشنده است. دو طرف باید بر سر قیمت، شرایط پرداخت، هزینه ها و تعهدات توافق کنند.

بعد از انجام توافق، مشاور املاک، قولنامه را طبق همین توافقات تنظیم می کند. خبره بودن مشاور املاک در تنظیم بندهای قرارداد و توجه به مسائل حقوقی قرارداد بسیار مهم است. نسخه قولنامه با بندها و قوانین عرف بعد از ثبت در سامانه املاک، پرینت گرفته و کد رهگیری دریافت می کند. ولی در هر قولنامه می توان با توجه به توافق دو طرف و شرایط ملک مورد نظر، بندهایی اضافه کرد.

از مهمترین بندهای تعهدات فروشنده در قولنامه، تسویه مفاصا حساب ملک، ارائه مدارک کامل و واگذاری ملک می باشد. تعهدات مهم خریدار، پرداخت مبلغ قرارداد طبق زمان توافق شده و تعهد به بندهای هزینه ها و قوانین بعد از خرید است.

برای تنظیم قولنامه دقیق با رعایت اصول حقوقی می توانید از مشاوران املاک مجرب کمک بگیرید.

کد-رهگیری-املاک-بدون-سند

کد رهگیری املاک بدون سند

در گذشته معاملات قولنامه ای به صورت یک قرارداد کاغذی و با امضای دو شاهد عقد می شد. ولی از سال 87 طبق قانون، مشاوران املاک باید تمام قولنامه ها را در سایت معاملات املاک، ثبت و کد رهگیری بگیرند. برای معامله املاک بدون سند حتما باید زمان عقد قرارداد، درخواست اخذ کد رهگیری دهید. برگه قولنامه همراه با کد رهگیری و هولوگرام مخصوص به امضای طرفین قرارداد می رسد. برای دریافت کد رهگیری ملک قولنامه ای به مشخصات دقیق ملک، مشخصات طرفین قرارداد و کد پستی ملک نیاز است.

در صورت عدم دریافت کد رهگیری، یک ملک قولنامه ای می تواند به چندین نفر فروخته شود. همچنین مشاور املاک در زمان ثبت ملک در سامانه املاک می تواند از وضعیت آزاد بودن یا در رهن بودن ملک مطلع شود.

مزایای دریافت کد رهگیری ملک بدون سند

قولنامه به راحتی با کد ملی و کد رهگیری قابل استعلام است
صحت و امنیت معامله تضمین می شود
مشخصات دقیق و صحیح ملک کامل درج می شود

جمع بندی

معامله املاک بدون سند با آگاهی و رعایت اصول حقوقی و قراردادی، با آرامش و اطمینان انجام می شود. این نکات از تحقیق و بررسی وضعیت ملک و محدوده آن تا بندهای قرارداد باید مورد توجه قرار گیرد. شما می توانید یک ملک بدون سند ولی در منطقه ای خوب را با دانستن این نکات به قیمت ارزان تری بخرید. برای داشتن معامله ای مطمئن و بدون ضرر می توانید از وکلای دادگستری یا مشاور حقوقی کمک بگیرید.