خرید مسکن «سانتیمتری» شد!/ رونمایی از طرح جدید شهرداری تهران
27 بهمن 1404
اخبار مسکن
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از همشهری آنلاین، «خانهریز» عنوان طرحی است که به گفته مسئولان شهری، قرار است سرمایههای خرد مردم را از تورم مصون نگه دارد و در نهایت به خانهدار شدن اقشار مختلف کمک کند. اما آیا این طرح نوآورانه میتواند راهگشای مشکلات مزمن مسکن در تهران باشد؟
نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران در نشست خبری مشترک با اتحادیه تعاونیهای عمرانی، جزئیات این طرح را تشریح کرد. به گفته او، «خانهریز» یک ابزار مالی نوین است که بر مبنای مشارکت بخش خصوصی و سرمایههای خرد مردم طراحی شده و از هفته آینده عرضه عمومی آن آغاز میشود.
خاصهباف با تأکید بر اینکه این طرح با فروش متری، توکنایز کردن مسکن یا سهامیشدن ملک تفاوت اساسی دارد، توضیح داد: ارزش هر «خانهریز» معادل یکصدم از یک متر مربع در یک پروژه مشخص است. برای مثال اگر قیمت هر متر مربع مسکن در پروژهای ۱۳۰ میلیون تومان باشد، هر خانهریز یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان قیمتگذاری میشود. این معاملات در بستر پلتفرم «شهرزاد» متعلق به شهرداری انجام خواهد شد و قیمتها به صورت ماهانه توسط کارشناس رسمی بر اساس تورم و میزان پیشرفت ساخت پروژه بهروزرسانی میشود.
چرا شهرداری به سراغ این طرح رفته است؟
مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری با اشاره به وعدههای شهردار تهران در حوزه مسکن گفت: اقدامات خوبی مانند نوسازی اسلامآباد و منطقه ۲۰ شهرری و احیای بافت فرسوده انجام شده، اما امروز شهرداری مانند گذشته صاحب املاک و اراضی زیادی نیست و تملک و اختصاص ملک به شهروندان کار پیچیدهای است. به همین دلیل به سراغ الگوهای مشارکتی رفتهایم که «خانهریز» یکی از آنهاست.
وی هدف اصلی این طرح را «صیانت از سرمایههای خرد مردم در برابر تورم» و «خانهدار کردن اقشار ضعیف» اعلام کرد و افزود: مردم علاوه بر سرمایهگذاری، در ساخت و ساز نیز مشارکت خواهند داشت و این حلقه مفقودهای بود که با همکاری اتحادیه تعاونیها پر میشود.
سود خریداران چگونه تأمین میشود؟
خاصهباف درباره منافع مالی خریداران توضیح داد: افراد حتی با فرض تورم صفر، از محل پیشرفت فیزیکی پروژه سود میکنند. وقتی پروژه مراحل ساخت را طی میکند، ارزش واقعی آن افزایش مییابد. پس از اتمام پروژه نیز اولویت خریداری ملک باکسانی است که خانه ریز دارند. اگر میزان خانه ریز افراد برای خرید ملک کافی نیست آنها میتوانند با اشحاص دیگری که ریز خانه دارند سهیم شده و ملک را بخرند. ضمن اینکه اگر خریدار پس از اتمام پروژه بخواهد سرمایه خود را نقد کند و مشتری دیگری برای سهام او نباشد، شهرداری تعهد خرید میدهد. همچنین امکان انتقال سرمایه به پروژه بعدی وجود دارد.
وی در پاسخ به سوال همشهری درباره فروش ریزخانه درهنگام اجرای پروژه نیز گفت: افراد میتوانند ریزخانه خود را بر اساس قیمت کارشناسی و همچنین تقاضای بازار با قیمتی که خود میخواهند به فروش برسانند اما اگر خریداری برای ریزخانه آنها پیدا نشد، شهرداری این تضمین را داده است که با منفی ۷ درصد قیمت ماه مورد نظر، آن را خریداری کند.
وی با انتقاد از عملکرد بورس در حوزه مسکن گفت: در بورس سر مردم کلاه گذاشته میشود. بورس در اختیار سفتهبازان است و مردم یک پروژه مسکونی را سه برابر قیمت میخرند، اما در پایان به آنها میگویند ضرر کردید. در طرح خانهریز، پروژه، محل آن، میزان پیشرفت، زمان اتمام و حتی شماره تماس سازنده به صورت شفاف اعلام میشود تا مردم بدانند پولشان کجا سرمایهگذاری شده است.
منطقه ۵ پایلوت طرح
مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری با اعلام اینکه فعلاً منطقه ۵ برای اجرای طرح خانهریز در نظر گرفته شده، گفت: حتماً در آینده پروژههایی را در سایر مناطق نیز تعریف خواهیم کرد. تفاهمنامه امروز با اتحادیه تعاونیهای عمرانی برای این است که مصرفکننده نهایی مسکن وارد میدان شود. ما سه هیأت کارشناسی را در این پروژه عزل کردیم تا قیمتها واقعی باشد. شهرداری پروانه را صادر کرده و سود خود را برده است، بنابراین نباید عامل گرانی مسکن باشد. ما قرار نیست از مردم سود بگیریم، بلکه آنها را در سود خود شریک میکنیم.
۷۰ درصد سبد هزینه خانوار؛ زنگ خطر مسکن
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران نیز در این نشست با ارائه تصویری نگرانکننده از وضعیت مسکن گفت: امروز در بسیاری از مناطق شهری کشور، سهم مسکن در هزینه سبد خانوار تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. رفع مشکل مسکن، شاهکلید حل مشکلات معیشتی مردم است و باید بازارهای مصرفی و سرمایهای را مکمل یکدیگر بدانیم.
وی با اشاره به آمارهای رسمی افزود: در بهار امسال صدور پروانههای ساختمانی ۲۲.۵ درصد و در تابستان ۳۱.۸ درصد کاهش یافته است. یعنی سرمایهها از بازار ساختوساز فاصله گرفتهاند. در دیماه تورم مصالح ساختمانی به ۶۰ درصد رسید و احتمالاً تورم ساخت حدود ۸۰ درصد باشد. همچنین مرکز آمار ایران از کاهش ۲۰ همتی سرمایهگذاری بخش خصوصی در بازار مسکن خبر داده است.
تمایل بازار به سمت واحدهای کوچک اما تولید عقب مانده است
باقرپور با اشاره به اینکه امروز تمایل و تقاضای مردم بیشتر به سمت واحدهای کوچک متراژ است، گفت: متأسفانه سیاستها به این سمت و سو نیست. مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به تازگی موضوع مسکن کوچک را برای بخش دولتی بلامانع اعلام کرده، اما ضوابط آن هنوز مدون نشده است. تحلیلها و آمارها نشان میدهد بازار به سمت مسکن اقتصادی گرایش دارد، اما تولید از نیاز بازار جا مانده است.
سه سناریو برای آینده مسکن
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران با اشاره به سه سناریوی پیش روی کشور شامل درگیری نظامی، تداوم وضعیت «نه جنگ و نه صلح» و یا توافق در مذاکرات، تصریح کرد: تحت هر سه سناریو، قیمت ریالی مسکن در سال آینده بیش از ۵۰ درصد افزایش خواهد یافت. اگر توافق انجام شود، قیمت ارز و طلا کاهش مییابد و سرمایهها به سمت بازار ملک سرازیر میشود. در این صورت سال ۱۴۰۵ را باید سال بازار مسکن بدانیم.
وی با بیان اینکه قیمت مسکن در تهران همواره بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع بوده و امروز به ۸۰۰ دلار رسیده است، گفت: اگر تورم مسکن ۳۰ درصد کاهش یابد، کمک بسیار خوبی به سبد هزینه خانوارها خواهد شد.
هشدار درباره «تعاونینماها» در منطقه ۲۲
باقرپور در بخش دیگری از سخنان خود نسبت به فعالیت تعاونیهای قلابی هشدار داد و گفت: تخمین زده میشود حدود ۲۵ شرکت تعاونی در منطقه ۲۲ با نیت کلاهبرداری وارد شده و از اعتماد مردم سوءاستفاده میکنند. ورود عاجلانه نهادهای امنیتی به این معضل ضروری است.
منبع: اقتصاد نیوز
تحلیل آقای املاک
بررسی طرح «خانهریز»؛ ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه یا گشایشی در بحران مسکن؟
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با چالشهای ساختاری متعددی از جمله کاهش قدرت خرید خانوار، تورم نهادههای ساختمانی و خروج سرمایههای بخش خصوصی مواجه بوده است. در این میان، رونمایی از طرح «خانهریز» توسط شهرداری تهران، به عنوان یک ابزار مالی نوین در بستر پلتفرمهای دیجیتال (شهرزاد)، پرسشهای مهمی را در خصوص کارایی این مدل در اقتصاد کلان کشور ایجاد کرده است. در ادامه، ابعاد مختلف این طرح از منظر تحلیل بازار مسکن بررسی میشود.
۱. تبدیل مسکن به دارایی نقدشونده
یکی از بزرگترین موانع ورود سرمایههای خرد به بازار مسکن، «تفنیکناپذیری» ملک بوده است. طرح خانهریز با تقسیم هر متر مربع به ۱۰۰ واحد (سانتیمتر مربع)، عملاً آستانه ورود به این بازار را به مبالغ خرد (در محدوده یک میلیون تومان) کاهش داده است. این استراتژی میتواند بخشی از نقدینگی سرگردان را که به طور سنتی به سمت بازار ارز و طلا سوق مییابد، به سمت بخش مولد ساختمان جذب کند.
۲. سود مرکب: تورم ملک + پیشرفت فیزیکی
نقطه قوت این طرح در مدل سودآوری آن نهفته است. برخلاف خرید متری در بورس که عمدتاً بر پایه نوسانات قیمتی است، در طرح خانهریز خریدار از دو مسیر منتفع میشود:
تورم عمومی ملک: همگام شدن ارزش سرمایه با قیمت روز مسکن.
ارزش افزوده ساخت: افزایش قیمت واحدها متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه (از گودبرداری تا نازککاری).
این ویژگی، ریسک «درجا زدن سرمایه» در تورمهای تکبعدی را کاهش میدهد.
۳. چالش اعتماد و تضمین نقدشوندگی
هرچند شهرداری تهران با ارائه «تعهد خرید» با جریمه ۷ درصدی سعی در تضمین نقدشوندگی دارد، اما موفقیت نهایی این طرح به شفافیت در قیمتگذاری کارشناسی بستگی دارد. فاصله میان قیمت کارشناسی شهرداری و قیمت واقعی کف بازار میتواند نقطه اصطکاک این طرح باشد. برای موفقیت مستمر، پلتفرم معاملاتی باید به گونهای عمل کند که بازار ثانویه (خرید و فروش میان مردم) فعالتر از بازخرید توسط نهاد صادرکننده باشد.
۴. تأثیر بر عرضه و تقاضا
گزارشهای آماری از کاهش ۳۰ درصدی صدور پروانههای ساختمانی نشاندهنده یک بحران عرضه در سالهای آتی است. اگر طرح خانهریز بتواند هزینههای مالی پروژهها را تأمین کند، میتواند به عنوان محرکی برای تکمیل پروژههای نیمهتمام عمل کند. با این حال، باید توجه داشت که این طرح در کوتاهمدت یک ابزار حفظ ارزش دارایی است و تا زمانی که مجموع «خانهریزهای» یک فرد به حد نصاب یک واحد کامل نرسد، مستقیماً به کاهش نرخ اجارهنشینی کمک نخواهد کرد.
۵. هشدار نسبت به ساختارهای موازی
در حالی که این طرح تحت نظارت نهادهای رسمی است، وجود «تعاونینماها» در مناطقی مانند منطقه ۲۲ که با وعدههای مشابه اقدام به جذب سرمایه میکنند، زنگ خطری برای سرمایهگذاران غیرحرفهای است. تفکیک دقیق بین طرحهای دارای پشتوانه حکومتی (مانند شهرداری) و تعاونیهای فاقد صلاحیت، پیششرط اصلی ورود به این بازار است.
جمعبندی تحلیلی
طرح خانهریز را میتوان تلاشی برای «دموکراتیزه کردن سرمایهگذاری در مسکن» دانست. در صورتی که شفافیت قیمتگذاری ماهانه حفظ شود و پروژهها در زمانبندی مقرر به بهرهبرداری برسند، این مدل میتواند سهم مسکن در سبد هزینهای ۷۰ درصدی خانوار را در بلندمدت مدیریت کند. با این حال، با پیشبینی تورم ۵۰ درصدی در سال آینده، این طرح بیش از آنکه راهکاری برای خانهدار شدن فوری باشد، سپر دفاعی موثری در برابر سقوط ارزش ریال است.