طبق اصلاحیه قانون قانون مصوب به مورخ 31تیر ماه سال 94 که از سال 95 لازم الاجرا شد املاک و مستغلات مشمول سه نوع مالیات هستند که شامل
مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
مالیات بر نقل و انتقال املاک
مالیات بر مستغلات خالی
مالیات بردر آمد اجاره املاک
در مالیات بر اجاره با دونوع قرارداد روبرو هستیم اجاره نامه های دست اول و اجاره نامه های دست دوم .در اجاره نامه های دست اول ،اجاره دهنده ،مالک است و در اجاره نامه دست دوم ،شخصی که ملک را اجاره کرده است آن را به شخص دیگری اجاره داده است .
مالیات اجاره دست اول:
مالیاتی است که به درآمد تحصیل شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد و در واقع موجر مالک میباشد.
درآمد مشمول مالیات مستغلات (اجاره دست اول)
بر اساس ماده 54 قانون مالیات‌ها درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
مالیات اجاره داری دست دوم:
هرگاه مستاجر محل مورد اجاره را به غیر به اجاره واگذار نماید، مشمول مالیات اجاره‌داری دست دوم میباشد. در واقع موجر مالک نمی‌باشد.
درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم
عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک طبق 2 روش به استناد ماده 54 قانون انجام می‌شود:
1- درآمد اجاره براساس قرارداد رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد.
2- چنانچه قرارداد وجود نداشته‌باشد یا از ارائه آن خودداری شود و یا مبلغ آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره‌بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود.
البته در این میان 4 مورد معافیت نیز پیش‌بینی شده است:
1- محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود، مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می‌شود (تبصره 1 ماده 53)
2- درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف میباشد (تبصره 11 ماده 53)
3- طبق ماده 57 شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هرساله سقف آن اعلام می‌شود از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات میباشد.
- مشمولان این ماده بایستی اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.
- در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.
- حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود. (تبصره1 ماده 57)
4- هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر می‌شود (ماده 55)
مالیات بر مستغلات خالی:
یکی از انواع مالیات های جدیدی است که قانون گذار برای جلوگیری از احتکار عرضه ملک پیش بینی کرده است و نحوه محاسبه آن بدین صورت است که واحد های خالی در شهرهای بیش از یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور ،خالی تشخیص داده میشوند از سال دوم به بعد مشمول دریافت مالیات به شرح ذیل میباشد:
سال دوم معادل نیمی از مالیات بر اجاره.
سال سوم معادل مالیات بر اجاره.
سال چهارم به بعد معادل یک و نیم برابر مالیات بر اجاره.
انواع مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات
مالیاتی که در هنگام خرید و فروش ملک و یا واگذاری حق بهره برداری و ساخت و ساز پرداخت میگردد انواع مختلفی دارد از جمله:
مالیات نقل و انتقال ملک
معادل ۵ درصد ارزش معاملاتی یک ملک بر اساس جداول منطقه ای ارزشگذاری ،قابل محاسبه و پرداخت است.در محاسبه ارزش معاملاتی پارامترهایی نظیر سن بنا،مساحت زمین،مساحت بنا،نوع اسکلت،تاسیسات و تجهیزات بکاررفته،نوع کاربری،محل وقوع ملک و نوع مالکیت تاثیر دارد.
مالیات انتقال “حق واگذاری”یا سرقفلی
عبارت است مالیات انتقال حق کسب یا پیشه،حق تصرف محل،یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل که مقدار آن ۲ درصد ارزش واگذاری در زمان انتقال میباشد.
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان که علاوه بر مالیات نقل و انتقال ملک،بایستی محاسبه و پرداخت گردد.مقدار مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش معادل ۱۰ درصد ارزش معاملاتیملک ساخته شده است.شهرهای زیر یکصد هزارنفر از شمول این قانون مستثنی هستند.
مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
دریافتی مالکین برای اعلام رضایت انتقال سرقفلی نیز مشمول مالیات به مقدار ۲ درصد ارزش معاملاتی میگردد.
مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی:
در مورد حق انتقال و و اگذاری ۳۰ روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا پایان تیرماه سال بعد.عدم ارائه اظهار نامه مالیاتی در موعد مقرر شامل ۱۰ درصد جریمه غیر قابل بخشش میگردد و عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر هرماه ۲ونیم درصد جریمه در پی دارد.
