آیا قیمت مسکن در تهران کاهش می‌ یابد؟

بازار مسکن به ویژه بازار مسکن تهران چند سالی است که گرفتار رکود شدیدی شده که از نگاه بسیاری از کارشناسان این رکود وارد فاز جدید یعنی «رکود تورمی» شده است یعنی همزمان با کاهش معاملات، قیمت‌ ها همچنان بالا باقی مانده اند. اما سؤال اصلی اینجاست که آیا قیمت مسکن تهران در نهایت روند نزولی در پیش خواهد گرفت یا خیر؟

طبق داده های تحلیلی ارائه شده در سال ۱۴۰۵، بازار مسکن تهران از یک سو‌ با کاهش شدید حجم معاملات ‌و کاهش توان خرید مردم و از سویی دیگر با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه شده است. بر اساس آمارهای منتشر شده؛ حجم معاملات ماهانه در پایتخت نسبت به میانگین سال های گذشته از ۷ تا ۸ هزار معامله به کمتر از هزار معامله رسیده؛ که این رقم بیانگر رکود بسیار عمیق در بازار مسکن است.

بستن تبلیغ

گمانه زنی ها از کاهش قیمت مسکن در تهران

۱. کاهش قدرت خرید مردم

در حال حاضر قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته که همین موضوع یکی از عوامل اصلی فشار بر بازار مسکن است. هم اکنون رشد دستمزدها نسبت به رشد قیمت ملک بسیار کمتر بوده که همین امر موجب حذف تقاضای مصرفی از بازار شده است.

در صورت نبود خریدار واقعی، فروشنده یا مجبور به پایین آوردن قیمت می شود یا زمان بیشتری در انتظار مشتری می ماند. به گفته مشاوران املاک تهران، فایل‌ های فروش متعددی بدون هیچ معامله ای باقی مانده اند.

۲. کاهش چشمگیر تعداد معاملات

افت شدید حجم معاملات مساوی است با عدم توان رشد پایدار. بر اساس گزارشات ارائه شده باید گفت که بازار مسکن تهران وارد نوعی «بازار بی‌ معامله» شده است؛ بدین منظور که قیمت گذاری انجام می‌شود اما خرید و فروش واقعی صورت نمی‌ گیرد. در این شرایط دو اتفاق رخ می دهد؛ یا قیمت ها به تدریج کاهش پیدا می‌کند یا قیمت ها برای مدت طولانی ثابت می مانند.

۳. خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن

در سال های نه چندان دور، اغلب سرمایه‌ گذاران مسکن را ‌پناهگاهی امن می پنداشتند اما با توجه به رکود به وجود آمده سرمایه گذاران ترجیح می دهند سرمایه خود را وارد بازارهایی مانند طلا، ارز و حتی سپرده‌های بانکی کنند.

بستن تبلیغ

آیا امکان کاهش شدید قیمت وجود دارد؟

در شرایط فعلی، به عقیده برخی از اقتصاددانان کاهش شدید قیمت مسکن در پایتخت امری محال است. چرا که بازار مسکن شدیدا تحت تأثیر نرخ ارز و تورم عمومی قرار دارد. با وجود تورم بالا؛ قیمت زمین، هزینه ساخت و ساز و متریال ساختمانی نیز افزایش پیدا می‌کند به همین دلیل، کاهش شدید قیمت بعید و دور از انتظار می باشد.

بازار مسکن نسبت به بازارهای دیگر مانند بورس یا ارز، در برابر چالش ها واکنش فوری از خود نشان نمی دهد از طرفی فروشندگان حاضر به ضرر و فروش ملک خود با قیمت پایین تر نیستند در اینجاست که بازار بیشتر وارد رکود می شود تا ریزش ناگهانی قیمت.

در حال حاضر ساخت‌ و ساز در پایتخت کاهش یافته است. به همین منظور در زمان کاهش عرضه، حتی در شرایط رکودی نیز احتمال کاهش شدید قیمت کم می شود. بازار مسکن تهران به نوعی دوران سخت و پیچیده ای را سپری می‌کند؛ افت تعداد معاملات، کاهش توان خرید خانوارها و خروج سرمایه گذاری از بازار مسکن فشاری عمیق بر بازار ایجاد کرده‌اند، از یک سو‌ تورم بالا و افزایش هزینه ساخت و ساز زمینه را برای کاهش قیمت فراهم نمی‌کند.‌

در نتیجه می‌توان چشم انداز بازار تهران را اینگونه محتمل شد؛ ادامه رکود تورمی، ثبات یا افزایش خفیف قیمت اسمی و کاهش محدود قیمت آن هم در برخی از مناطق خاص.

لازم به ذکر است که به تازگی وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، انتظارات تورمی به وجود آمده در بازارها به دلیل وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور، بازار مسکن را همانند دیگر بازارها تحث تاثیر قرار داده است و شرایط کنونی کشور از یک سو موجب رکود تورمی و از سویی دیگر موجب افزایش قیمت در بازار مسکن شده است. 

به گفته نرگس رزبان مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی،‌ علی رغم قیمت‌ بالای فایل‌های فروش، در معاملات مسکن شرایط به گونه ای دیگر است بدین معنا که قیمت ملک پایین‌تر از قیمت های پیشنهادی منتشر شده در پلتفرم ها معامله می شود و این ادعاهای ۸۰ درصدی اغراق آمیز است.

رزبان در ادامه اعلام نمود: از زمان شروع جنگ اسفند ماه تا به امروز، قیمت ملک در تهران تنها 12 درصد افزایش ‌پیدا کرده است. اما نکته قابل توجه اینجاست که فعالان بازار مسکن اعم از مشاورین املاک بر این باورند در فایل های فروش، قیمت‌های پیشنهادی به ویژه در مناطق میانی و شمالی پایتخت، بسیار بیشتر از ۱۲ درصد رشد داشته است. حتی گزارشات میدانی در برخی از فایل ها خبر از افزایش‌ ۳۰ تا ۵۰ درصدی می‌دهند.
در نتیجه باید گفت که تفاوت اصلی میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت معامله‌شده» است. از آنجایی که بازار مسکن وارد رکود شده و حجم معاملات کاهش پیدا کرده، قیمت‌های پیشنهادی در پلتفرم های ملکی به معنای فروش واقعی نیست.

از یک سو ، از جنگ اسفند ماه ۱۴۰۴ تا به امروز ، بازار مسکن وارد رکود شد و تعداد معاملات ریزش کرد؛ از طرفی قیمت ها افزایش پیدا کرد اما سرعت آن کمتر شد. با این تفاسیر می‌توان اینگونه برداشت کرد؛ اگر ملاک را «معاملات ثبت‌شده واقعی» بدانیم، طبق آمار رسمی وزارت خانه افزایش قیمت حدود ۱۲ درصد بوده است. اما اگر ملاک را «قیمت فایل‌ها و انتظارات فروشندگان» بدانیم، در برخی مناطق پایتخت افزایش قیمت بسیار بالاتر بوده است. به نوعی می توان گفت که در حال حاضر، بازار مسکن پایتخت، گریبانگیر شکاف میان «قیمت‌ های اعلامی» و «قیمت‌ های واقعی» معامله شده است.

با توجه به گزارش دنیای اقتصاد از محاسبه میانگین «قیمت پیشنهادی»، میزان افزایش قیمت مدنظر فروشنده‌ها در سال 1404 ، 23 درصد بوده که این رقم نشان می‌دهد نرخ رشد مدنظر فروشنده‌ها،‌ برخلاف همیشه، از نرخ رشد قیمت قطعی، کمتر است. یکی از نقاط ضعف دولت، نبود اطلاعات شفاف از میانگین قیمت مسکن است. آمارها گرچه میزان افرایش قیمت مسکن تهران را طی سال گذشته 32 درصد نشان می دهد اما به صورت دقیق مشخص نشده که در سال گذشته میانگین قیمت آپارتمان‌ های فروخته شده در تهران، چه رقمی در مترمربع بوده است.