حق کسب و پیشه چیست؟ همه چیز درباره قانون، محاسبه و تفاوت سرقفلی

 حق کسب و پیشه یک حق قانونی است که بر اساس قانون مصوب سال 1356 در روبط موجر و مستاجر تجاری تعیین شده است. در قانون مدنی ایران برای حمایت از مستاجرین واحدهای تجاری و فعالیت اقتصادی او، حق کسب و پیشه در نظر گرفته شده است که در زمان تخلیه به او پرداخت می شود. هر چه رونق اقتصادی ملک تجاری با فعالیت مستاجر بیشتر شود حق کسب و پیشه افزایش می یابد. اگر می خواهید شرایط تعلق حق کسب و پیشه، حق کسب و پیشه در قانون جدید، تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه را بدانید این مطلب را تا انتها بخوانید. همچنین در این مطلب نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و فرمول محاسبه آن را توضیح می دهیم.

حق کسب و پیشه چیست؟

طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر در املاک تجاری، در سال 1356 قرارداد اجاره واحد تجاری یک قراداد دائمی و طولانی مدت بود. این قانون بر مبنای حمایت از مستاجر تصویب شد و هر ساله بین موجر و مستاجر تمدید می شود. در این قانون امکان تخلیه راحت ملک تجاری توسط مالک وجود ندارد و قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می شود. در این قانون حق کسب و پیشه نیز برای حمایت از تلاش های مستاجر و فعالیت او، در زمان تخلیه احتمالی ملک در نظر گرفته شده است. 

حق کسب و پیشه مستاجر بر اثر فعالیت اقتصادی و ایجاد رونق و جذب مشتری بوسیله مستاجر در یک ملک تجاری ایجاد می شود. در واقع مستاجر یک واحد تجاری به مرور زمان و با فعالیت تجاری خود، به دلیل شهرت و بالابردن پاخور مغازه، مستحق دریافت حق کسب و پیشه می شود. حق کسب و پیشه فقط با اجاره کردن واحد تجاری ایجاد نمی شود بلکه به میزان رونق، مشتری ساختن و افزایش اعتبار مغازه بستگی دارد.

حق کسب و پیشه برای فعالیت طولانی مدت مستاجر در یک واحد تجاری به وجود می آید. مستاجری که با اجاره مستمر طی سالیان متمادی باعث جذب مشتری و شهرت مغازه شده باشد می تواند مطالبه حق کسب و پیشه از مالک داشته باشد. محاسبه مبلغ حق کسب و پیشه به نظر کارشناس حقوقی و بر اساس میزان اعتبار و جذب مشتری ملک تجاری تعیین می شود. 

بستن تبلیغ

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، با اعطای اختیار و آزاد کردن حق تخلیه ملک بوسیله مالک، حق سرقفلی برای ملک در نظر گرفته شد. در صورتی که تاریخ قرارداد یک ملک تجاری بعد از 1 مهر سال 1376 باشد مشمول این قانون خواهد شد.

زمانی که مالک یک واحد تجاری برای ملک خود قیمتی تعیین کرده و با دریافت آن استفاده از واحد تجاری را به شخصی واگذار کند، در واقع سرقفلی را منتقل کرده است. در این حالت سرقفلی توسط شخص دوم، اجاره شده ولی به عنوان یک حق مالی قابل انتقال محسوب می شود. 

با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر که در سال  1356 تصویب شد، حـق کسـب و پیـشه طبق ماده 19 و 30 قانون ایجاد می شود. حق کسب و پیشه فقط به اجاره یک ملک تجاری و بدون قیمت گذاری روی آن انجام می شود. در واقع زمانی که مالک مغازه را به مستاجر تحویل می دهد مبلغی دریافت نکرده و فقط مغازه را اجاره داده است. بنابراین در این حالت مستاجر بعد از اتمام تاریخ قرارداد اجاره باید واحد تجاری را تخلیه کند. در صورتی که با فعالیت اقتصادی مستاجر افزایش مشتری و رونق بیشتری در ملک تجاری ایجاد شده باشد، حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.

تفاوت های مهم حق کسب و پیشه و سرقفلی در موارد زیر خلاصه می شود:

• پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی

یکی از تفاوت های حق کسب و پیشه با سرقفلی این است که حق کسب و پیشه به مستاجر فعلی پرداخت می شود. ولی حق سرقفلی (ارزش سرقفلی) به مالک یا همان مستاجر قبلی پرداخت می شود. یعنی مالک جدید که قصد خرید سرقفلی را دارد، این مبلغ را به مالک قبلی سرقفلی پرداخت می کند. حق سرقفلی از حقوق مالی است که قابلیت توارث، ضمانت، قابل توقیف و انتقال به دیگران است. ولی حق کسب و پیشه معمولاً قابلیت انتقال یا توارث ندارد و در شرایطی با حکم دادگاه مجاز به انتقال است.

• تعیین ارزش حق کسب و پیشه و سرقفلی

برای ارزش گذاری حق کسب و پیشه به تلاش و فعالیت تجاری مداوم مستاجر توجه می کنند. ولی برای ارزش گذاری سرقفلی به نوع ملک تجاری، موقعیت آن و شرایط خود ملک توجه می کنند.

• قائم به شخص بودن حق کسب و پیشه

یکی دیگر از تفاوت های حق کسب و پیشه در مقابل سرقفلی، مرجع تعیین قیمت و ارزش گذاری آنهاست. ارزش سرقفلی بوسیله مالک واحد تجاری تعیین می شود. ولی ارزش حق کسب و پیشه باید توسط دادگاه و با رای کارشناس رسمی دادگستری تعیین شود. در نتیجه حق کسب و پیشه قائم به شخص است ولی حق سرقفلی قائم به محل کسب و واحد تجاری است.

• قابلیت اسقاط در حق کسب و پیشه و سرقفلی

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق کسب و پیشه مستاجر در قراردادهای اجاره تجاری، قابل اسقاط و سلب نیست. این امر به دلیل حصول حق کسب و پیشه به مرور زمان است. ولی حق سرقفلی بوسیله مالک سرقفلی قابلیت اسقاط به صورت معوق یا بلاعوض را دارد.

• تخلیه ملک در حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق کسب و پیشه سبب شده است که موجر با شرایط خاصی قادر به تخلیه و تحویل ملک خود حتی پس از انقضای مدت اجاره گردد. ولی در خصوص اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 به محض انقضاء مدت اجاره، موجر با پرداخت حق سرقفلی، قادر به تخلیه ملک خویش خواهد بود.

حق کسب و پیشه در قانون جدید

حق کسب و پیشه در قانون جدید که در سال 1376 تصویب شد، حذف شده و به جای آن حق سرقفلی جایگزین شده است. در قانون جدید مستاجر یک ملک تجاری با فعالیت و کسب و کار خود حتی اگر باعث جذب مشتری و رونق مغازه شده باشد، حقی به نام حق کسب و پیشه ندارد. در قانون جدید مالک می تواند سرقفلی مغازه را بر اساس قیمت عرف منطقه، ارزش گذاری کرده و به مستاجر طی قراردادی واگذار کند. حق سرقفلی ارتباطی با شهرت، میزان مشتری و فعالیت مستاجر ندارد و به نظر مالک واحد بستگی دارد. 

این نکته حائز اهمیت است که اگر قرارداد اجاره ملک تجاری شما، قبل از تاریخ 1 مهر 1376 تنظیم شده باشد، در حال حاضر نیز مشمول قانون حق کسب و پیشه می شود. یعنی مستاجر این ملک تجاری می تواند در زمان تخلیه ملک، در دادگاه درخواست پرداخت حق کسب و پیشه را از مالک داشته باشد.

در قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات املاک در سال 1403  ، سامانه ساغر برای ثبت معاملات اموال غیر منقول ایجاد شده است. طبق این قانون تمام معاملات و قراردادها اعم از اجاره املاک تجاری باید مکتوب شده و در این سامانه ثبت شوند. طبق قانون هر قرارداد اجاره ای که برای بیشتر از دو سال تنظیم می شود باید در سامانه ساغر ثبت شود. 

حق کسب و پیشه بعد از چند سال تعلق می گیرد؟

در قانون مصوب سال 1356 برای روابط موجر و مستاجر، زمان مشخصی برای پرداخت حق کسب و پیشه تعیین نشده است. ولی عواملی که در تعیین حق کسب و پیشه موثر هستند شامل موارد زیر است:

• میزان فعالیت، رونق و جذب مشتری

 به دلیل اینکه معیار اصلی ارزش گذاری و پرداخت حق کسب و پیشه، رونق واحد تجاری است نمی توان زمانی را مشخص کرد. ولی جذب مشتری و شناخته شدن یک ملک تجاری نیاز به گذشت زمان و شاید چند سال فعالیت دارد.

• نظر کارشناس رسمی دادگستری

طبق تجربه و نظر کارشناسان رسمی دادگستری برای پرداخت حق کسب و پیشه به گذشت 3 تا 5 سال زمان از تاریخ قرارداد اجاره نیاز است.

• رونق بیشتر در زمان کوتاه تر

گاهی ممکن است یک کسب و کار در مدت زمان کوتاهی و زیر 3 سال به شدت رونق گرفته و مشتری جذب کند. در این صورت این مستاجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه خواهد بود. 

• رونق کم طی سالیان طولانی

در مقابل ممکن است یک مستاجر سالیان زیادی یک ملک تجاری را اجاره کرده ولی اعتباری به آن اضافه نکرده باشد. در این حالت چون فعالیت مستاجر تاثیری روی رونق ملک نداشته حق کسب و پیشه به آن تعلق نمی گیرد.

بستن تبلیغ

حق کسب و پیشه مستاجر

در شرایطی که مستاجر یک ملک تجاری با کسب و کار خود موجب شهرت و اعتبار ملک شود حق کسب و پیشه به او تعلق می گیرد. در واقع حق کسب و پیشه مستاجر، به میزان فعالیت و بازاریابی اوست که تاثیر مستقیم در ارزش و امتیاز ملک دارد. بنابراین هر مستاجری امکان و شایستگی دریافت حق کسب و پیشه را ندارد و این امر به رونق ملک تجاری بستگی دارد. تعیین میزان حق کسب و پیشه مستاجر با بررسی کارشناسی و رای دادگاه تعیین می شود. 

طبق قانون سال 1356 بعد از مهلت اجاره و در صورت عدم توافق موجر و مستاجر، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک کند. در این حالت در صورتی که شرایط مذکور برقرار باشد، موجر باید با تشخیص دادگاه ، حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند. البته پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر با شرط فعالیت واقعی و بدون تخلفاتی مانند انتقال به غیر، تعدی، تغییر شغل غیر مجاز و ... انجام می شود.

در صورت وجود این تخلفات، دادگاه مستاجر را محکوم کرده و هیچ حق کسب و پیشه ای به او پرداخت نمی شود. مستأجر نباید تخلفاتی مانند تغییر شغل غیرمجاز، انتقال بدون اجازه، یا تعدی و تفریط نسبت به ملک انجام داده باشد

حق کسب و پیشه مستاجر چگونه ارزیابی می شود؟

برای تعیین میزان حق کسب و پیشه در املاک تجاری، کارشناس رسمی دادگستری عوامل مختلفی را در نظر می گیرد. عوامل موثر در ارزش گذاری حق کسب و پیشه شامل موارد زیر است:

• موقعیت ملک تجاری: 

یکی از مهمترین عوامل تاثیرگذار در تعیین حق کسب و پیشه موقعیت و محل قرارگیری ملک است. در مکان های پرتردد و به اصطلاح با پاخور بیشتر، ارزش حق کسب و پیشه بالاتر است. ولی کوچه و خیابان های خلوت و با تردد کمتر حق کسب و پیشه کمتری هم دارند. 

• تعداد سال های اجاره ملک:

میزان حق کسب و پیشه مستاجر به تعداد سال هایی که ملک را اجاره و در آن فعالیت داشته بستگی دارد. هر چه زمان فعالیت مستاجر در ملک بیشتر باشد و کسب و کار او رونق و شهرت بیشتری گرفته باشد، در بالارفتن مبلغ حق کسب و پیشه موثر است. مثلاً مستاجری که 10 سال در یک مغازه کار و فعالیت کرده و مشتری های ثابت زیادی دارد با مستاجری که دو سال فعالیت کرده تفاوت دارد.

• تعداد مشتریان و شهرت ملک:

یکی از عوامل مهم در ارزش گذاری حق کسب و پیشه، میزان مشتریان یک ملک و اعتبار و شهرت آن است. هر چه یک مغازه و کسب و کار به صورت مستقیم یا غیر مستقیم بازاریابی و جذب مشتری داشته باشد حق کسب و پیشه بیشتری می گیرد. 

فرمول محاسبه حق کسب و پیشه

برای مشخص شدن ارزش واقعی حق کسب و پیشه در یک ملک تجاری باید فرمول محاسبه حق کسب و پیشه را بدانید. طبق قانون جدید فرمول محاسبه حق کسب و پیشه به شکل زیر است:

حق کسب و پیشه مستاجر = درصد تعیین شده برای حق کسب و پیشه  × ارزش واقعی ملک

• درصد تعیین شده برای حق کسب و پیشه طبق قانون و نظر کارشناس دادگستری معمولاً بین 10 تا 60 درصد ارزش ملک است. 

به عنوان مثال، اگر ارزش واقعی یک ملک تجاری 10 میلیارد تومان تعیین شده باشد، و درصد حق کسب و پیشه برای آن ملک، 20 درصد باشد، حق کسب و پیشه این ملک برابر با 2 میلیارد تومان است.