سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شمال ایران در دوران جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل
10 تیر 1404
ملکی
وقوع درگیری‌های نظامی، به‌ویژه اگر کوتاه‌مدت اما شدید و پرمخاطره باشند، تأثیرات ژئوپلیتیکی و اقتصادی گسترده‌ای به همراه دارند. جنگ احتمالی ۱۲ روزه میان ایران و محور غربی (آمریکا و اسرائیل) نه‌تنها می‌تواند تعادل سیاسی منطقه را دگرگون سازد، بلکه بازاری حساس چون مسکن شمال کشور را نیز متأثر می‌کند؛ بازاری که همواره یکی از قطب‌های اصلی جذب سرمایه داخلی بوده است.
خرید آپارتمان در مازندران یا گیلان، یک استراتژی سرمایه‌گذاری بلندمدت است. استان‌های شمالی ایران، به‌ویژه مازندران و گیلان، با برخورداری از طبیعت منحصربه‌فرد، موقعیت اقتصادی مناسب و ظرفیت‌های فرهنگی، طی سال‌های اخیر به مقصدی کلیدی برای سرمایه‌گذاران ملکی تبدیل شده‌اند. فرقی نمی‌کند هدف شما خرید ویلا در مازندران برای تعطیلات آخر هفته باشد یا خرید آپارتمان در گیلان برای اجاره‌دادن به مهاجران معکوس؛ بازار شمال ایران، متنوع، پویا و به‌شدت تحت تأثیر تحولات سیاسی و اقتصادی است.در این مقاله، شرایط بازار مسکن شمال ایران را در دوران جنگ احتمالی، و همچنین دوران پس از آن بررسی می‌کنیم.
نویسنده : ایمان خدابخش کارشناس بین الملل املاک و مستغلات
آیا جنگ کوتاه‌مدت می‌تواند بازار مسکن شمال ایران را متحول کند؟
درگیری نظامی اگر فقط ۱۲ روز طول بکشد همیشه فراتر از میدان جنگ اثر می‌گذارد. به‌ویژه اگر طرف‌های درگیر ایران، آمریکا و اسرائیل باشند، دامنه اثرات به عمق اقتصاد ایران هم کشیده خواهد شد. بازار مسکن شمال کشور، به‌عنوان یکی از پناهگاه‌های سنتی سرمایه‌گذاری داخلی، یکی از اولین حوزه‌هایی‌ست که واکنش نشان می‌دهد.
نوسان روانی پیش از جنگ: پول‌ها به کجا می‌روند؟
با بالا گرفتن تنش‌های نظامی، واکنش‌های هیجانی در بازار بیشتر می‌شود:
فایل‌های فروش کاهش می‌یابد؛ مالکان صبر می‌کنند.
تقاضا برای خرید ملک و زمین افزایش می‌یابد، به‌خصوص در نقاط محبوب مانند نوشهر، متل‌قو، لاهیجان و بندر انزلی.
جریان نقدینگی از بازارهای پرریسک مانند بورس و رمزارز به بازار امن‌تری مانند مسکن منتقل می‌شود.
شمال ایران در این لحظات به‌نوعی «پناهگاه سرمایه‌ای» برای طبقه متوسط متمایل به ملک تبدیل می‌شود.
بیشتر بخوانید: تحلیل بازار مسکن در سایه جنگ ایران و اسرائیل و مهاجرت‌های گسترده از تهران
شرایط بازار مسکن شمال ایران را در دوران جنگ
۱. وضعیت روانی بازار در آستانه جنگ
با افزایش تنش‌ها و انتشار اخبار موثق یا شایعات جنگ، رفتار سرمایه‌گذاران معمولاً به سمت رفتارهای هیجانی و تدافعی متمایل می‌شود. در شمال ایران نیز این تأثیر به شکل زیر قابل مشاهده است:
کاهش عرضه فایل‌های فروشی توسط مالکان به دلیل نااطمینانی از آینده.
افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در زمین و ملک مسکونی به عنوان کالای فیزیکی قابل حفظ ارزش.
حرکت نقدینگی از بورس و رمزارزها به بازارهای سنتی مانند مسکن.
افزایش موقت قیمت‌ها در مناطق پرطرفدار مانند متل‌قو، رامسر، نوشهر، زیباکنار، لاهیجان، کیاشهر و بندر انزلی.
در واقع، بازار شمال ایران به‌صورت سنتی در دوره‌های بحران، مانند یک پناهگاه امن مالی برای سرمایه‌داران طبقه متوسط به بالا عمل می‌کند.
۲. جنگ کوتاه‌مدت اما با تبعات بلندمدت
اگرچه مدل پیش‌بینی‌شده برای جنگ ایران و اسرائیل/آمریکا تنها ۱۲ روز در نظر گرفته شده، اما این جنگ از منظر سرمایه‌گذاری ملکی تبعات طولانی دارد:
الف) افزایش تورم عمومی و کاهش ارزش ریال
هرگونه حمله یا پاسخ نظامی به زیرساخت‌های نفتی، پالایشگاهی یا حمل‌ونقل ایران، شوک تورمی شدیدی ایجاد خواهد کرد.
این تورم، ارزش پول ملی را کاهش داده و مردم را به خرید دارایی‌های بادوام مانند ملک سوق می‌دهد.
مسکن در شمال، به‌خصوص زمین‌های بزرگ، به‌سرعت با افزایش تقاضا مواجه می‌شوند.
ب) افزایش سرمایه‌گذاری در مناطق غیرنظامی و امن
استان‌هایی مانند مازندران و گیلان که از مناطق استراتژیک نظامی فاصله دارند، مقصد مهاجرت و سرمایه‌گذاری امن در زمان بحران تلقی می‌شوند.
افزایش خرید ویلا و خانه‌های دوبلکس یا زمین در حاشیه شهرها قابل پیش‌بینی است.
ج) افت احتمالی در بخش ساخت‌وساز لوکس در فاز اول
افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه حمل‌ونقل ممکن است به‌طور موقت پروژه‌های نیمه‌ساخت را متوقف کند.
اما در فاز دوم (پس از جنگ)، به دلیل ورود سرمایه سرگردان، پروژه‌های لوکس و پیش‌فروش‌ها دوباره فعال می‌شوند.
۳. فرصت‌های طلایی سرمایه‌گذاری در دوران جنگ
سرمایه‌گذاران هوشمند از شرایط بحران برای تثبیت جایگاه بلندمدت خود استفاده می‌کنند. مهم‌ترین فرصت‌ها در بازار املاک شمال در دوران جنگ شامل موارد زیر است:
الف) خرید زمین در حریم توسعه شهری
زمین‌های واقع در اطراف شهرهای متوسط مانند چمستان، کلارآباد، کوچصفهان و آستانه‌اشرفیه که هنوز زیرساخت کامل ندارند، اما در مسیر توسعه‌اند، در دوره جنگ با قیمت مناسب قابل خریدند و پس از جنگ سودآوری بالایی دارند.
ب) سرمایه‌گذاری در املاک کوچک با امکان اجاره کوتاه‌مدت
با افزایش مهاجرت معکوس از تهران و شهرهای بزرگ، بازار اجاره در شمال به شدت داغ می‌شود.
آپارتمان‌های ۵۰ تا ۹۰ متری در شهرهایی مانند رشت، تنکابن و محمودآباد بهترین گزینه هستند.
ج) پیش‌خرید پروژه‌های مطمئن در مرحله اسکلت
برخی سازنده‌ها به دلیل نیاز به نقدینگی، در شرایط جنگ، پروژه‌های خود را با قیمت پایین‌تر عرضه می‌کنند.
خریداران حرفه‌ای می‌توانند از این موقعیت استفاده کرده و با قیمتی مناسب، وارد بازار شوند.
۴. سناریوی پس از جنگ: دوران بازسازی و جهش سرمایه‌ای
پس از پایان جنگ ۱۲ روزه، بازار وارد فاز جدیدی می‌شود. سناریوی غالب بر اساس تحلیل تجربه جنگ‌های مشابه (مانند جنگ ۳۳ روزه لبنان یا بحران‌های عراق و اوکراین) عبارت است از:
موج بازسازی
دولت و مردم به سمت احیای زیرساخت‌ها و بازسازی روانی - اقتصادی جامعه حرکت می‌کنند.
تمایل به مهاجرت به شمال به‌عنوان منطقه سبز، امن و آرام افزایش می‌یابد.
افزایش شدید قیمت ملک
موج ورود سرمایه‌های کلان و خرد (از داخل و خارج کشور) موجب افزایش تقاضا می‌شود.
کسانی که در دوران جنگ سرمایه‌گذاری کرده‌اند، در دوران پساجنگ، بازدهی چشمگیری خواهند داشت.
تغییر کاربری زمین‌ها در روستاها و حاشیه شهرها
به دلیل افزایش نیاز به ویلاهای شخصی و خانه دوم، زمین‌های کشاورزی در حریم شهرها دچار تغییر کاربری می‌شوند.
بازار شمال شاهد شکوفایی پروژه‌های مجتمع ویلایی خواهد بود.
۵. ریسک‌ها و هشدارها
اگرچه شرایط بحرانی فرصت‌ساز است، اما بدون درک صحیح از ریسک‌ها، سرمایه‌گذاری می‌تواند زیان‌ده باشد:
پروژه‌های بدون مجوز یا قولنامه‌ای در این دوران بیشتر رواج پیدا می‌کنند، اما در بلندمدت دردسرآفرین خواهند بود.
نوسانات شدید قیمت زمین در مناطقی که زیرساخت مناسبی ندارند، می‌تواند سرمایه‌گذاران را فریب دهد.
در صورت تداوم جنگ و ورود به مرحله فرسایشی، روند رشد بازار شمال دچار وقفه خواهد شد.
جمع‌بندی نهایی
در شرایط بحرانی نظیر جنگ ۱۲ روزه ایران، اسرائیل و آمریکا، استان‌های شمالی ایران به‌خصوص گیلان و مازندران نه‌تنها آسیب‌پذیر نیستند، بلکه به‌عنوان مقصدهای سرمایه‌گذاری امن عمل می‌کنند. بازار مسکن شمال با ورود تقاضای پناه‌جویانه و سرمایه‌گذاری، از فاز رکود عبور کرده و وارد جهش مقطعی می‌شود.
سرمایه‌گذارانی که با تحلیل دقیق، رفتار حرفه‌ای و شناخت محلی وارد این بازار شوند، می‌توانند از دوران پساجنگ نیز بهره‌برداری چندبرابری داشته باشند.