تحلیل بازار مسکن در سایه جنگ ایران و اسرائیل و مهاجرت‌های گسترده از تهران
27 خرداد 1404
ملکی
بازار مسکن همواره یکی از حساس‌ترین حوزه‌های اقتصادی در ایران بوده و هرگونه بحران سیاسی، اجتماعی یا امنیتی تأثیر مستقیم و گاه جبران‌ناپذیری بر آن می‌گذارد. با آغاز درگیری‌های نظامی میان ایران و اسرائیل، تغییرات جدی و دامنه‌داری در الگوی تقاضا، قیمت، سرمایه‌گذاری و حتی سیاست‌گذاری حوزه مسکن کشور، خصوصاً در کلان‌شهر تهران رخ داده است.
در این تحلیل، به بررسی تاثیر جنگ ایران و اسرائیل بر بازار مسکن در ایران، مهاجرت‌های گسترده از پایتخت، نقش شهرهای حاشیه‌ای و شمال کشور در جذب این جمعیت، و پیامدهای بلندمدت این تحولات خواهیم پرداخت.
نویسنده: ایمان خدابخش، کارشناس بین المللی املاک و مستغلات
تاثیر جنگ ایران و اسرائیل بر بازار مسکن
۱. وضعیت امنیتی تهران و بحران شمیرانات:
در چند ماه اخیر، منطقه شمیرانات که همواره به‌عنوان یکی از گران‌ترین، امن‌ترین و پرتقاضاترین مناطق مسکونی تهران شناخته می‌شد، به نقطه‌ای ناامن تبدیل شده است. گزارش‌های متعددی از بمب‌گذاری‌ها، حملات انتحاری و عملیات خرابکارانه در این منطقه به گوش می‌رسد؛ عاملی که به‌شدت امنیت روانی ساکنین و سرمایه‌گذاران این منطقه را دچار اختلال کرده است.
در نتیجه، بسیاری از خانوارهای ساکن در این منطقه (که عمدتاً از طبقه متوسط رو به بالا و سرمایه‌داران هستند) تصمیم به ترک تهران گرفته‌اند و مقاصدی همچون لواسان، کرج، دماوند، رودهن، فشم و حتی استان‌های شمالی کشور را برای سکونت انتخاب کرده‌اند.
۲. موج مهاجرت معکوس؛ تهران به شمال و حاشیه‌ها
آنچه امروز شاهد آن هستیم، نه مهاجرت از شهرستان به تهران، بلکه پدیده‌ای معکوس است: خروج طبقات ثروتمند و متوسط از تهران، به‌ویژه شمال و شمال‌شرق پایتخت، به سمت شهرهای امن‌تر، کم‌تراکم‌تر و خوش‌آب‌وهواتر.
این مهاجرت با سرعتی بی‌سابقه در حال انجام است. آمارهای میدانی از مشاوران املاک حاکی از رشد ۴۵٪ در حجم معاملات مسکونی در مناطق شمالی استان مازندران (از جمله نمک‌آبرود، متل‌قو، عباس‌آباد و رامسر) طی تنها دو ماه اخیر است. بسیاری از ساکنان تهرانی که خانه‌ای در شمال داشته‌اند، اکنون آن را به محل دائمی زندگی خود تبدیل کرده‌اند.
۳. اثرات این مهاجرت بر قیمت مسکن در مناطق مختلف:
- الف. افت ارزش در مناطق شمالی تهران:
در نتیجه کاهش تقاضا و افزایش عرضه اضطراری، قیمت واحدهای مسکونی در شمیرانات، نیاوران، فرمانیه، زعفرانیه و سعادت‌آباد تا ۳۰٪ افت کرده‌اند. بسیاری از مالکان برای تبدیل دارایی خود به نقدینگی یا خرید ملک در شمال، حاضر به فروش فوری با تخفیف‌های سنگین شده‌اند.
- ب. رشد سرسام‌آور قیمت در شمال کشور:
برخلاف تهران، در مناطق شمالی کشور، خصوصاً شهرک‌های برند و پروژه‌های لاکچری، قیمت‌ها به شکل غیرمنتظره‌ای افزایش یافته‌اند. در نمک‌آبرود، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان از ۹۰ میلیون تومان به ۱۳۰ میلیون تومان رسیده است. در برخی پروژه‌های نوساز، نرخ‌هایی تا ۲۵۰ میلیون تومان نیز ثبت شده‌اند.
- ج. رشد حبابی در شهرهای حاشیه‌ای تهران:
مناطق اطراف تهران از جمله پردیس، پرند، اندیشه، رودهن و دماوند، نیز با هجوم تقاضا روبرو شده‌اند. این در حالی است که زیرساخت‌های این مناطق هنوز با سکونت دائم تناسب ندارند. همین موضوع نگرانی‌هایی درباره رشد حبابی قیمت در این مناطق ایجاد کرده است.
۴. تغییر استراتژی سرمایه‌گذاران و سازندگان:
با تزلزل بازار تهران، بسیاری از سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان استراتژی خود را تغییر داده‌اند: • شرکت‌های ساختمانی، پروژه‌های جدید خود را در استان‌های شمالی یا اطراف تهران آغاز کرده‌اند. زمین در شهرهایی مانند نمک‌آبرود، چالوس و کلاردشت به سرعت در حال خریداری توسط تهرانی‌هاست. • بازار مشارکت در ساخت در تهران متوقف یا بسیار کند شده و بیشتر سرمایه‌ها به سمت پروژه‌های ویلا سازی و آپارتمان‌های لوکس در شهرهای شمالی رفته است.
۵. چالش‌های زیرساختی و خدمات شهری در مقاصد مهاجرتی:
رشد بی‌برنامه جمعیت در شهرهای شمالی، فشار شدیدی بر زیرساخت‌های آن‌ها وارد کرده است. شبکه برق، آب، فاضلاب، بهداشت، آموزش و حمل‌ونقل این مناطق برای چنین حجم جمعیتی آماده نبوده و در صورت ادامه این روند، با بحران‌های اجتماعی و زیست‌محیطی روبرو خواهیم بود.
۶. سناریوهای احتمالی آینده بازار مسکن:
- سناریو اول: جنگ فرسایشی و ادامه ناامنی تهران
در این حالت، مهاجرت از تهران ادامه خواهد داشت، سرمایه‌گذاری در پایتخت کاهش می‌یابد و رکود عمیق‌تری بر بازار مسکن تهران حاکم می‌شود. در مقابل، مناطق شمال کشور به قطب جدید سرمایه‌گذاری مسکن تبدیل خواهند شد، اما خطر ایجاد حباب قیمتی افزایش خواهد یافت.
- سناریو دوم: پایان سریع جنگ و بازگشت آرامش
در این حالت، پس از یک دوره رکود کوتاه، تهران دوباره جایگاه خود را به‌عنوان مقصد اول سرمایه‌گذاری و زندگی بازمی‌یابد.البته باید توجه داشت که بخشی از تغییرات جمعیتی ممکن است بازگشت‌ناپذیر باشد، به‌ویژه اگر زیرساخت‌های شمال بهبود یابد.
- سناریو سوم: گسترش ناامنی در کل کشور
در این سناریو، مهاجرت به خارج از کشور، رشد سرمایه‌گذاری در املاک خارجی و کاهش شدید سرمایه‌گذاری در املاک داخلی رخ خواهد داد. بازار مسکن با رکود عمیق و افت ارزش مواجه می‌شود و حتی مناطق شمال کشور نیز در امان نخواهند بود.
۷. نقش دولت و سیاست‌گذار در شرایط بحرانی:
در شرایط فعلی، دولت باید اقدامات زیر را در دستور کار قرار دهد:
حمایت امنیتی و روانی از بازار تهران: ایجاد تضمین‌های امنیتی برای مناطق حساس، حمایت از سرمایه‌گذاران و کاهش ریسک روانی بازار.
کنترل قیمت و پیشگیری از سوداگری در شمال: با استفاده از ابزارهای مالیاتی و نظارتی برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها.
توسعه زیرساخت در مناطق مهاجرت‌پذیر: تسریع در گسترش خدمات عمومی در شهرهای شمالی برای جلوگیری از بحران‌های اجتماعی.
ارائه تسهیلات ساخت و بازسازی در تهران: به‌ویژه در مناطق آسیب‌دیده از حملات، برای بازگرداندن جریان سرمایه.
نتیجه‌گیری:
بازار مسکن ایران در حال تجربه یک دگرگونی ساختاری است؛ نه صرفاً یک نوسان کوتاه‌مدت. جنگ ایران و اسرائیل و به‌ویژه ناامنی در مناطق مرفه‌نشین تهران، موتور محرک این تغییرات بوده است. مهاجرت طبقات سرمایه‌دار از تهران به شمال کشور، اگرچه در کوتاه‌مدت موجب رشد بازار املاک در استان‌های شمالی می‌شود، اما در صورت نبود مدیریت هوشمندانه، می‌تواند منجر به بحران‌های ثانویه، از جمله حباب قیمت، فشار زیرساختی و افزایش شکاف اجتماعی شود.
برای آینده‌ای پایدار، باید با نگاه استراتژیک، تحولات فعلی را نه به‌عنوان یک تهدید، بلکه فرصتی برای بازآرایی هوشمند بازار مسکن در ایران تلقی کرد
