راهنمای کامل تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، چگونه به بهترین توافق برسیم؟

مشارکت در ساخت به معنای همکاری دو یا چند نفر برای ساخت یک بنا یا مجتمع مسکونی است. در این فرآیند، زمین توسط مالک زمین تامین می‌شود و سرمایه و تجربه ساخت از طرف سازنده ارائه می‌گردد. یکی از مسائل مهم در مشارکت در ساخت، نحوه تقسیم واحدها بین طرفین است. در این مقاله به بررسی نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، تنظیم تقسیم‌نامه، مزایای تقسیم واحدها، نکات مهم در زمان تقسیم واحدها و واحدهای مشاع در مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

فهرست مطالب

نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

عوامل تاثیر گذار در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

تقسیم‌نامه واحدها در مشارکت در ساخت

مزایای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

نکات مهم در زمان تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

واحدهای مشاع در نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

زمانی که یک زمین یا ملک برای ساخت با شیوه مشارکت مورد توافق دو طرف قرار می گیرد، مهمترین نکته در قرارداد، نحوه تقسیم واحدهاست. تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت و بعد از اتمام پروژه باید به صورت عادلانه و بر اساس درصد سهم مالک و سازنده باشد. در حالت کلی سهم مالک و سازنده از ملک ساخته شده به صورت درصدی مثلاً 60 به 40 تعیین می شود. میزان این درصد به ارزندگی زمین، کیفیت ساخت، موقعیت زمین و موارد دیگر بستگی دارد. این درصد در هر منطقه از شهر با توجه به قیمت و کیفیت متفاوت است. حال این سوال ممکن است برای شما پیش بیاید که بعد از تعیین درصدها، واحدهای ساخته شده چطور تقسیم می شود. در حال حاضر تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به دو صورت انجام می شود. 

• تقسیم واحدها بر اساس تعداد و مساحت واحدها

• تقسیم واحدها بر اساس مرغوبیت و قیمت هر واحد

1- تقسیم واحدها بر اساس تعداد و مساحت واحدها

در این روش دو طرف مشخص می کنند چند واحد به سازنده و چند واحد به مالک یا مالکین تعلق دارد. باید توجه داشت که مساحت یا کیفیت واحد‌ها بعد از اتمام ساخت ممکن است تغییر کند و در نتیجه ارزش واحدها هم تغییر می‌کند. این روش در برخی مناطق تهران به صورت عرف انجام می شود.

البته این مدل تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، با در نظر گرفتن مطلوبیت طبقات یا نورگیری به صورت کلی انجام می شود. مثلاً با پیش فرض اینکه واحدهای طبقات اول و دوم نورگیری کمتری دارند یا طبقه آخر خیلی مورد اقبال نیست واحدها تقسیم می شوند.

درصد سهم طرفین مالک و سازنده معمولاً به شکل 60-40 یا 50-50 برای پروژه‌های 5 یا 6 طبقه تعیین می شود. تعیین این درصد به عوامل مختلفی مثل قیمت ملک در آن منطقه و کیفیت ساخت و مصالح بستگی دارد. واحدهای ساخته شده هر کدام ممکن است از لحاظ متراژ و کیفیت خود واحد با دیگری تفاوت داشته باشد.

مثلاً دسته‌ای از واحدها متراژ یا مرغوبیت بیشتری دارند که به لحاظ ارزش، برتری بیشتری نسبت به بقیه واحدها داشته باشند. در نتیجه برای اینکه حق و حقوق دو طرف ضایع نشود این تفاوت‌ها باید در تقسیم واحدها در نظر گرفته شود. تفاوت های ناشی از مساحت یا کیفیت واحد باید یا به صورت  نقدی پرداخت شود یا در تعداد واحدهای دریافتی طرف مقابل جبران شود. 

2- تقسیم واحدها بر اساس کیفیت و قیمت هر واحد

در این روش، به جای اینکه تقسیم تعدادی واحدها، ارزش و ویژگی های واحد مثل ابعاد خالص یک واحد، عدم وجود پرتی، نورگیر بودن و ... در نظر گرفته می شود. علاوه بر این هر واحد بر اساس میزان مرغوبیت (کیفیت ساخت، تجهیزات، موقعیت طبقه و ...) ارزیابی می‌شود. در نتیجه هر واحد به نسبت ارزش واقعی و کیفیتی که دارد بین طرفین تقسیم می‌شود، نه فقط بر اساس تعداد واحد‌ها.
در تقسیم بندی واحدها بر اساس مرغوبیت، معمولاً مراحل زیر انجام می شود. انجام این مراحل برای ارزش گذاری و تقسیم بندی اصولی و منصفانه پیشنهاد می شود.

• تعیین دقیق ویژگی های هر واحد

متراژ هر واحد، کیفیت طراحی و مصالح مصرفی، امکانات واحد، نورگیری و ارزش طبقه را مکتوب کنید.

• مشخص کردن ویژگی های کیفی واحد

در قرارداد مشخص کنید که هر واحد به کدام طرف تعلق می‌گیرد و چه معیارهای کیفی برای تعیین ارزش هر واحد به کار می‌رود. در صورت توافق طرفین، ارزش گذاری واحدها می تواند بعد از اتمام ساخت ساختمان انجام شود. 

• تعیین ارزش نقدی

برای هر تفاوت مساحت یا کیفیت، مبلغی توافقی تعیین می‌شود تا جایگزین اختلاف واحدها باشد. این کار معمولاً با محاسبه ارزش واحدها و نسبت درصدهای مالکیت یا با کارشناسی قیمت انجام می‌شود. میزان تفاوت‌های واحدها که باید به صورت نقدی تسویه شود را در قرارداد مشخص کنید تا از بروز مشکلات و اختلاف احتمالی جلوگیری شود.

• پرداخت مابه تفاوت واحدها به طرف مقابل

در این مرحله، طرفی که واحدهای با متراژ یا مرغوبیت بالاتر می‌گیرد، مبلغی را به طرف مقابل پرداخت می‌کند.  در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، پرداخت مابه تفاوت ارزش واحدها می تواند به صورت اقساط یا تهاتر صورت گیرد.

• صدور صورت‌جلسه تفکیکی

پس از توافق، یک صورتجلسه تفکیکی رسمی تهیه کرده و هر دو طرف امضا می کنند. صورتجلسه تفکیکی باید در نهایت در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود. این کار برای صدور سند تک برگ برای واحدهای ساخته شده مورد نیاز است.

• مکتوب کردن تمام مراحل و توافق ها

برای جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده، باید تمامی توافق ها و جلساتی که بین مالک و سازنده انجام شده مکتوب شود. تهیه صورتجلسه ای از هر جلسه و نوشتن معیارها و مبالغ مورد تایید دو طرف به همراه امضای آنها الزامی است. 

بستن تبلیغ

عوامل تاثیر گذار در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یک فرآیند حساس و مهم است که باید با دقت و توافق طرفین انجام شود. در این مرحله، تعداد و متراژ واحدهای قابل فروش و واحدهای باقی‌مانده برای مالکان زمین و سازنده مشخص می‌شود. برخی از عوامل موثر در این تقسیم‌بندی شامل ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، و نوع و متراژ واحدها می‌باشد.

ارزش زمین: زمین به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل در مشارکت در ساخت تاثیر زیادی در نحوه تقسیم واحدها دارد. معمولاً زمین‌دارها درصدی از کل پروژه را به خود اختصاص می‌دهند که این درصد بسته به ارزش زمین و موقعیت مکانی آن متفاوت است.

هزینه‌های ساخت: هزینه‌های ساخت نیز باید در نظر گرفته شود. سازنده معمولاً با توجه به میزان سرمایه‌گذاری خود، درصدی از واحدهای ساخته‌شده را به خود اختصاص می‌دهد.

نوع و متراژ واحدها: تقسیم واحدها بر اساس نوع و متراژ آن‌ها نیز انجام می‌شود. واحدهای بزرگتر ممکن است ارزش بیشتری داشته باشند و باید به نحوی منصفانه بین طرفین تقسیم شوند.

در نهایت، توافق نهایی بین طرفین مشارکت در ساخت باید به صورت کتبی و تحت نظارت مشاوران حقوقی تنظیم شود تا از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری شود.

بیشتر بخوانید:محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت، راهنمای کامل برای محاسبه دقیق

تقسیم‌نامه واحدها در مشارکت در ساخت

• تقسیم‌نامه واحدها در مشارکت در ساخت یک سند رسمی است که به تفصیل نحوه تقسیم واحدهای ساخته‌شده بین طرفین را مشخص می‌کند. این سند باید شامل جزئیات زیر باشد:

• تعداد و متراژ واحدها: تعداد واحدهای تخصیص‌یافته به هر یک از طرفین و متراژ دقیق آن‌ها باید مشخص شود.

• نقشه تقسیم واحدها: نقشه دقیق از واحدهای تقسیم‌شده باید به تقسیم‌نامه ضمیمه شود تا هرگونه ابهام رفع گردد.

• شرایط و تعهدات: شرایط و تعهدات هر یک از طرفین در خصوص زمان‌بندی ساخت و تحویل واحدها نیز باید در تقسیم‌نامه ذکر شود.

• حقوق و مسئولیت‌ها: حقوق و مسئولیت‌های هر یک از طرفین در قبال پروژه و واحدهای تخصیص‌یافته نیز باید به وضوح بیان شود.

• تقسیم‌نامه به عنوان یک سند حقوقی معتبر، می‌تواند در صورت بروز هرگونه اختلاف بین طرفین مشارکت در ساخت به عنوان مرجع مورد استفاده قرار گیرد و از حقوق طرفین حمایت کند.

بیشتر بخوانید: دوره آموزشی صفر تا صد مشارکت در ساخت

مزایای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت دارای مزایای بسیاری است که در زیر به برخی از مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌کنیم:

1. توزیع منصفانه سود: با تقسیم واحدها، سود حاصل از فروش و بهره‌برداری از واحدهای ساخته‌شده به طور منصفانه بین طرفین توزیع می‌شود. این امر باعث رضایت هر دو طرف و افزایش انگیزه برای تکمیل پروژه می‌شود.

2. کاهش ریسک: تقسیم واحدها باعث کاهش ریسک‌های مالی و اجرایی می‌شود. با تقسیم مسئولیت‌ها و منابع، هر یک از طرفین می‌توانند بر روی بخش‌های مشخصی از پروژه تمرکز کنند و از خطرات احتمالی جلوگیری کنند.

3. افزایش کیفیت ساخت: تقسیم واحدها بر اساس تخصص و منابع هر یک از طرفین می‌تواند منجر به افزایش کیفیت ساخت و ساز شود. این امر باعث می‌شود که هر یک از طرفین بتوانند از توانمندی‌های خود بهره‌برداری کرده و پروژه را با کیفیت بالاتری به اتمام برسانند.

4. حفظ حقوق طرفین: با تنظیم تقسیم‌نامه واحدها، حقوق هر یک از طرفین به طور دقیق مشخص می‌شود و از بروز اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری می‌کند.

5. تسهیل در مدیریت پروژه: تقسیم واحدها به صورت منظم و مشخص، مدیریت پروژه را تسهیل می‌کند. هر یک از طرفین با داشتن وظایف مشخص، می‌توانند به طور موثرتر در فرآیند ساخت و ساز همکاری کنند.

بیشتر بخوانید: جهت کارشناسی آنلاین قیمت ملک کلیک کنید.

بستن تبلیغ

نکات مهم در زمان تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

در زمان تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، باید به نکات مهمی توجه شود تا از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری شود. برخی از این نکات عبارتند از:

• توافق شفاف: توافقات بین طرفین باید به صورت شفاف و دقیق تنظیم شود. این توافقات باید شامل تمامی جزئیات مربوط به نحوه تقسیم واحدها، شرایط مالی، و تعهدات طرفین باشد.

• مشاور حقوقی: حضور یک مشاور حقوقی در فرآیند تنظیم تقسیم‌نامه واحدها ضروری است. مشاور حقوقی می‌تواند با ارائه راهنمایی‌های حقوقی، از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کند

• ارزیابی دقیق: ارزیابی دقیق از ارزش زمین و هزینه‌های ساخت، برای تعیین سهم هر یک از طرفین ضروری است. این ارزیابی باید توسط کارشناسان معتبر انجام شود تا توافقات بر اساس اطلاعات واقعی باشد.

• تنظیم تقسیم‌نامه: تقسیم‌نامه باید به صورت رسمی و کتبی تنظیم شود. این سند باید به امضای هر دو طرف برسد و در صورت امکان، به تایید مراجع قانونی برسد.

• پیش‌بینی مشکلات: در تقسیم‌نامه باید پیش‌بینی‌های لازم برای مشکلات احتمالی نیز انجام شود. این پیش‌بینی‌ها می‌تواند شامل شرایط فسخ قرارداد، تغییرات در پروژه، و نحوه حل اختلافات باشد.

• نظارت مستمر: نظارت مستمر بر فرآیند ساخت و تقسیم واحدها نیز ضروری است. این نظارت می‌تواند توسط مشاوران فنی و حقوقی انجام شود تا اطمینان حاصل شود که پروژه بر اساس توافقات پیش می‌رود.

واحدهای مشاع در نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

واحدهای مشاع به واحدهایی گفته می‌شود که به طور مشترک بین طرفین مشارکت در ساخت مورد استفاده قرار می‌گیرند. این واحدها می‌توانند شامل فضاهای عمومی مانند راهروها، پارکینگ‌ها و محوطه‌های مشترک باشند. نحوه تقسیم این واحدها نیز باید به طور دقیق و مشخص در تقسیم‌نامه واحدها ذکر شود.

1. تعریف واحدهای مشاع: واحدهای مشاع به واحدهایی گفته می‌شود که استفاده مشترک دارند و به طور انحصاری به یک طرف تعلق نمی‌گیرند. این واحدها می‌توانند شامل فضاهای عمومی، پارکینگ‌ها، انباری‌ها و امکانات مشترک باشند.

2. تعیین سهم هر یک از طرفین: سهم هر یک از طرفین در واحدهای مشاع باید به صورت دقیق تعیین شود. این تعیین سهم می‌تواند بر اساس درصد مشارکت هر یک از طرفین در پروژه انجام شود.

3. استفاده منصفانه: استفاده منصفانه از واحدهای مشاع نیز باید در تقسیم‌نامه ذکر شود. این استفاده می‌تواند شامل نحوه دسترسی به امکانات مشترک، نحوه نگهداری و تعمیرات و هزینه‌های مرتبط باشد.

4. حقوق و تعهدات: حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در خصوص واحدهای مشاع باید به وضوح در تقسیم‌نامه ذکر شود. این حقوق و تعهدات می‌تواند شامل نحوه استفاده از فضاهای مشترک، هزینه‌های نگهداری و مسئولیت‌های هر یک از طرفین باشد.

5. نظارت بر استفاده: نظارت بر استفاده از واحدهای مشاع نیز ضروری است. این نظارت می‌تواند توسط یک کمیته مشترک از طرفین انجام شود تا اطمینان حاصل شود که واحدهای مشاع به طور منصفانه و بر اساس توافقات استفاده می‌شود.

واحدهای مشاع در مشارکت در ساخت نقش مهمی در استفاده بهینه از منابع و افزایش کیفیت زندگی در مجتمع‌های مسکونی دارند. تنظیم دقیق نحوه استفاده از این واحدها می‌تواند از بروز مشکلات و اختلافات بین طرفین جلوگیری کند و به بهبود همکاری و تعامل بین طرفین کمک کند.

بیشتر بخوانید: چطور ملک مشاع را تخلیه کنیم؟

نتیجه‌گیری
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین مراحل این فرآیند است که نیازمند دقت و توافق کامل بین مالکان زمین و سازندگان می‌باشد. 
نحوه تقسیم واحدها بر اساس ارزش زمین، هزینه‌های ساخت و نوع و متراژ واحدها، از اهمیت بالایی برخوردار است. این عوامل باید به دقت محاسبه و در نظر گرفته شوند تا تقسیم واحدها به صورت منصفانه انجام شود. تنظیم تقسیم‌نامه‌ای دقیق و شفاف که شامل تعداد، متراژ و نقشه واحدها، شرایط و تعهدات طرفین باشد، از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری می‌کند و به حفظ حقوق هر یک از طرفین کمک می‌کند.
در این مقاله، به بررسی نحوه تقسیم واحدها، تنظیم تقسیم‌نامه، مزایای تقسیم واحدها، نکات مهم در زمان تقسیم واحدها و واحدهای مشاع پرداخته شد