صفر تا صد محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

تمام املاک در زمان نقل و انتقال مشمول قانون پرداخت مالیات مستقیم نقل و انتقال می باشند. این مالیات در هر نقل و انتقال به جز مواردی استثناء، باید پرداخت شود. قبل از خرید آپارتمان در تهران یا هر شهر دیگری،  مالیات نقل و انتقال ملک یکی از هزینه های انتقال و فروش ملک است که باید قبل از معامله در نظر گرفت. وظیفه پرداخت این مالیات با فروشنده یا همان مالک است که باید در زمان انتقال واریز کند. در این مطلب به بررسی و معرفی قانون ها و معافیت های مالیاتی املاک در سال 1403 می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

جهت کارشناسی آنلاین قیمت ملک خود کلیک کنید. 

مالیات نقل و انتقال ملک 

از انواع مالیات های مستقیم در قانون مالیاتی کشور، مالیات نقل و انتقال ملک است. این نوع مالیات به 4 نوع دسته بندی می شود:

1. مالیات نقل و انتقال و فروش ملک

2. مالیات انتقال حق بهره برداری واحد تجاری (انتقال سرقفلی ) 

3. مالیات بر عایدی حاصل از ساخت و ساز و فروش ملک نوساز

4. مالیات بر درآمد رضایت مالک 

مالیات بر نقل و انتقال ملک در زمان فروش ملک باید توسط مالک پرداخت شود. این مالیات بر اساس ماده 59 قانون مالیاتی، به میزان 5 درصد ارزش معامله تعیین شده است. در اینجا ارزش معامله با ثمن معامله متفاوت است و در کمیسیون تقویم املاک مشخص می شود. در واقع ارزش معاملاتی ملک از جدول کمیسیون تقویم املاک تعیین شده و 5 درصد آن به عنوان مالیات نقل و انتقال دریافت می شود. مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی، اداری، تجاری همگی به میزان 5 درصد ارزش معاملاتی آن می باشد. مالیات نقل و انتقال هر نوع زمین هم مشمول مالیات نقل و انتقال به میزان 5 درصد ارزش کل آن است. 

جهت مشاهده آگهی های تهاتر آپارتمان کلیک کنید. 

بستن تبلیغ

مالیات انتقال ملک به فرزند

به دلیل اینکه در مورد این نوع انتقال در قانون مالیاتی استثنائی ذکر نشده، بنابراین اگر انتقال از نوع فروش باشد شامل مالیات می شود. ولی اگر انتقال ملک به فرزند به صورت انتقال سند و مالکیت بدون دریافت وجه باشد، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است.

بیشتر بخوانید: همه چیز درباره نقل و انتقال املاک

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

برای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک باید ابتدا ارزش معاملاتی ملک اعم از مسکونی یا تجاری مشخص شود. سپس به میزان 5 درصد این قیمت، به عنوان مالیات نقل و انتقال مستقیم و قانونی تعیین می شود. مثلاً اگر ملکی ارزش معاملاتی 2 میلیارد تومان داشته باشد و به مبلغ 1 میلیارد و هشتصد تومان فروخته شود، 5 درصد ارزش آن یعنی 90 میلیون مالیات باید پرداخت شود.

مالیات بر نقل و انتقال املاک تجاری (سرقفلی)

در املاک تجاری مانند فروشگاه ها، حق بهره برداری از آن یعنی سرقفلی به صورت جداگانه منتقل می شود. بنابراین برای نقل و انتقال سرقفلی به شخص دیگر هم باید مالیات پرداخت کرد. برای انتقال سرقفلی به میزان 2 درصد ارزش معاملاتی آن تعیین می شود.

بستن تبلیغ

نکات مهم مالیات سرقفلی

• مالیات فروش سرقفلی درباره املاکی صدق می کند که فقط کاربرد تجاری دارند. انتقال سرقفلی چه با سند رسمی و چه با وکالت رسمی مشمول مالیات می شود.

• اگر قیمت سرقفلی مورد نظر تعیین نشده باشد، قیمت معاملاتی سرقفلی های مشابه و نزدیک معیار قرار می گیرد. 

• مالیات نقل و انتقال سرقفلی برای واحد های تجاری که در حال استفاده و بهره برداری هستند تعیین می شود. املاک تجاری که به دلایلی قابل استفاده نیستند یا زمین های تجاری شامل مالیات نقل و انتقال نیستند.

• طبق قانون مالیاتی سال 1384 ، در صورتی که زمین های تجاری بدون امکان بهره برداری و کسب درآمد واگذار شوند، مشمول مالیات انتقال نمی شوند.

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

طبق قانون مالیاتی، در زمان فروش املاک باید مالیات نقل و انتقال آن در دفترخانه اسناد رسمی پرداخت شود. در واقع سازمان ثبت اسناد کشور به صورت آنلاین توسط سازمان مالیاتی در دسترس است. در زمان انجام کارهای قانونی در دفترخانه اسناد رسمی و قبل از انتقال سند، مالیات نقل و انتقال محاسبه شده و همزمان توسط فروشنده پرداخت می شود. 

چه املاکی از مالیات نقل و انتقال معاف هستند؟

همه املاک مسکونی، اداری و تجاری مشمول قانون مالیات نقل و انتقال هستند. تنها چند دسته از املاک استثناء بوده و از این قانون معاف هستند. 

• املاکی که طبق ماده 34 قانون ثبت اسناد، به تصاحب دولت یا ارگان های دولتی در آمده اند. این املاک در زمان نقل و انتقال نیاز به پرداخت مالیات ندارند.

• املاکی که در لیست آثار ملی کشور ثبت شده باشند در صورتی که سازمان میراث فرهنگی منتقل شوند شامل مالیات نیستند. این املاک اگر در تملک اشخاص حقیقی باقی بمانند 50 درصد مالیات نقل و انتقال را معاف هستند.

• زمینی که بوسیله قولنامه و سند عادی منتقل شده باشد و مالک بعداً در آن ساختمانی بسازد. در صورت فروش این زمین و ساختمان و تایید شهرداری یا مرجع قانونی، ارزش ساختمان از مالیات معاف است. در این حالت فقط ارزش معاملاتی زمین در پرداخت مالیات محاسبه می شود.

• در صورتی که بعد از پرداخت مالیات در دفترخانه، معامله به هر دلیلی فسخ شود. در این حالت اداره مالیات مبلغ واریز شده را ظرف مدت 15 روز به مالک، عودت می دهد.

• برای املاک با سند وقفی، مستاجر باید نسبت به عرصه و زمین ملک مورد نظر مالیات نقل و انتقال پرداخت کند. 

• واحد های مسکونی که در تملک شرکت تعاونی مسکن، مشمول مالیات نقل و انتقال نمی شوند.

مدارک مورد نیاز برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک باید زمان مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی مدارک لازم را همراه داشته باشید. این مدارک برای انجام امور اداری و قانونی انتقال و پرداخت مالیات مورد نیاز است.

• اصل و کپی سند ملک

• اصل و کپی مدارک شناسایی طرفین معامله

• مفاصا حساب شهرداری 

• صورت مجلس تفکیکی ( در صورت وجود)

• گواهی پایانکار ساختمان

• برگه حصر وراثت ( در صورت موروثی بودن ملک)

• برگه واریز مالیات بر ارث( در صورت موروثی بودن)

• نقشه، آدرس و کروکی ملک

• استعلام دفترخانه اسناد