املاک مجهول المالک و نکات مهم آن!

املاک مجهول المالک، جز املاکی هستند که مالک آنها به دلایلی مشخص نیست یا مالک تا به حال درخواست ثبت مالکیت نداده است. در تعریف قانون اداره ثبت، املاکی که مالکین آنها طی 2 سال درخواست ثبت ملک را ارائه ندهند، املاک مجهول المالک شناخته می شوند. این املاک به دلیل اینکه سند رسمی ندارند در معاملات و موارد قانونی مختلف، با املاک عادی متفاوت هستند و نمی توان از سند آنها برای انجام کارهای قانونی استفاده کرد. در این مطلب به شرایط املاک مجهول المالک، نکات مهم قانونی و نحوه درخواست سند برای این املاک می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

تعریف ملک مجهول المالک

از نظر قانون مدنی، ملک مجهول المالک دارای سابقه مالکیت بوده ولی در زمان معینی مالکیت آن مشخص نیست و قانون باید در مورد آن تعیین تکلیف کند. ولی از نظر قانون ثبتی ملک مجهول المالک ملکی است که بر اساس قانون، آگهی ثبت عمومی آن منتشر شده ولی در مهلت تعیین شده کسی برای تقاضای ثبت آن درخواست نداده است. البته اگر مالک تقاضای ثبت ملک را داشته باشد می تواند تا دو سال از انتشار آگهی، درخواست خود را به اداره ثبت ارائه کند. 

بیشتر بخوانید: نحوه تخلیه ملک مشاع

بعد از اینکه 2 سال از آگهی عمومی ثبت گذشت و هیچ کسی درخواست ثبت نداد معاملات آن ملک دیگر در دفترخانه اسناد رسمی قابل قبول نیست و ثبت نمی شود. در این مورد فرد باید در زمان درخواست ثبت ملک، صدی 25 از حق ثبت عادی را پرداخت کند. این املاک بعد از انتشار آگهی نوبتی ثبت، باید درخواست ثبت دهند وگرنه معاملات آنها در دفترخانه ها انجام نمی شود. بعد از 1 سال از گذشت اولین آگهی نوبتی املاک مجهول المالک، صدی 25 از حق ثبت عادی در زمان ثبت آن، بیشتر گرفته می شود. 

در مورد املاک مجهول المالک ممکن است در دفاتر اظهارنامه اداره ثبت، اسم و مشخصات مالک ذکر شده باشد ولی چون اظهارنامه ثبت ملک به اداره ثبت ارائه نشده جز املاک مجهول المالک حساب می شود. از تاریخ انتشار آگهی ماده 10 ، در مورد ملکی که اظهارنامه نداده باشد به مدت 10 سال به تملک دولت در خواهد آمد و مدعی العموم تقاضای ثبت ملک را می دهد. این املاک به عنوان مجهول المالک ثبت می شوند.  در قانون ثبت به مالکین 2 سال مهلت داده شده تا نسبت به درخواست ثبت مالکیت ملک خود اقدام کنند. در صورتی که برای ثبت درخواست ندهند جریمه می شوند. 

بیشتر بخوانید: بهترین روش سرمایه گذاری در ملک

بستن تبلیغ

ملک مجهول المالک ثبتی

ملک مجهول المالک ثبتی از نظر قانون ثبت اسناد و املاک، دارای مالک معین و با هویت مشخصی نیست. همچنین به املاکی که اطلاعات هویتی مالک آن ثبت نشده و در دسترس نیست املاک مجهول المالک ثبتی می گویند. مجهول بودن مالک این املاک، به دلایل مختلفی مانند ملک بدون وراث، عدم ثبت نقل و انتقال ملک یا مفقود شدن اسناد به وجود می آید. ملک مجهول المالک طبق ماده 139 قانون ثبت اسناد و املاک، جزء املاکی است که در زمان تعیین شده برای ثبت رسمی آن اقدام نشده باشد.

در این حالت به دلیل اینکه مالک در موعد مقرر اظهارنامه ثبتی ارائه نداده، ملک از نظر ثبتی مجهول المالک شناخته شده است. اشخاص و فردی که نسبت به ملک مجهول المالک ادعای مالکیت دارند می توانند با ارائه مدارک هویتی معتبر و اثبات مالکیت، برای ثبت آن اقدام کنند. بر اساس قانون ثبت اگر مالکی برای ثبت مالکیت و دریافت سند خود تا 2 سال اقدام نکند ملک دیگر جز موارد مجهول المالک نمی باشد. در این حالت مالک مشمول جریمه شده که باید مطابق قانون درزمان ثبت سند پرداخت کند.

تفاوت مجهول المالک ثبتی و مدنی

از نظر قانون مدنی املاک مجهول المالک به املاکی اطلاق می‌شود که در گذشته صاحب یا مالکین معینی برای آن وجود داشته‌اند، اما در حال حاضر هویت مالک یا مالکین آن نامشخص است. به عبارت دیگر ملک مجهول المالک مدنی، سابقه تملک مشخصی داشته، اما در زمان حال مالک آن قابل شناسایی نیست.

از نظر قانون ثبتی ملک مجهول المالک به ملکی اطلاق می‌شود که ثبت عمومی برای آن انجام شده است، اما هیچ مالکی برای آن پیدا نشده است. در واقع ملک مجهول المالک ثبتی، با وجود اسناد شناسایی ملک، هیچ‌  شخصی با ادعای مالکیت در محدوده زمانی تعیین‌شده ندارد. در نتیجه بعنوان یک دارایی عمومی در لیست ثبت اسناد قرار می‌گیرد تا در صورت ارائه ادعای معتبر، سند مالکیت صادر شود.

مراحل ثبت ملک مجهول المالک

املاک مجهول المالک به دلایلی مانند گم شدن اسناد ثبتی، عدم ثبت مالکیت، اختلافات قانونی و ... به وجود می آیند. برای اینکه ملک مجهول المالک را به ثبت برسانید باید در ابتدا باید مالکیت شخص مورد نظر اثبات شود. بنابراین باید برای مدارک مستند و معتبر برای اثبات این ادعا را پیدا کرده و ارائه کنید. می توانید با تحقیق و پرس و جوی محلی و صحبت کردن با افراد مطلع در منطقه، اطلاعاتی در مورد ملک بدست آورید.

پس از آن به اداره ثبت مراجعه کرده تا از عدم وجود سند یا مالکیتی دیگر مطمئن شوید. برای این کار با ارائه درخواست ثبت عمومی ملک یا انتشار آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار از عدم وجود مالکیت دیگر اطمینان حاصل می شود. در صورتی که ادعای مالکیت دیگری برای ملک وجود نداشت می توان برای درخواست ثبت سند رسمی اقدام کرد. برای اینکه مراحل ثبت سند رسمی به راحتی انجام شود باید از صحت مالکیت و عدم وجود مالکین دیگر اطمینان حاصل کرد. جهت پیشرفت بهتر و اطمینان از درستی و قانونی بودن روند ثبت، مشورت با یک وکیل یا مشاور حقوقی پیشنهاد می شود.

برای ثبت املاک مجهول المالک باید فرم اظهارنامه را دریافت و آن را با درج موارد زیر تکمیل کنید.

• مشخصات مالک طبق مدارک هویتی و درج شماره ملی و شناسنامه 

• آدرس محل اقامت متقاضی

• ادعای فرد متقاضی برای مالکیت ملک مجهول المالک

• درج تابعیت متقاضی

• درج مشخصات ملک از جمله پلاک ثبتی، حدود و ابعاد و اطلاعات ملکی و ثبتی در دسترس 

• مشخص کردن حدود مورد درخواست از ملک

• قیمت ملک مورد نظر در زمان حال

• توضیح حقوق عینی

بستن تبلیغ

چطور برای ملک مجهول المالک تقاضای سند کنیم؟

درصورتی که بخواهید برای ملک مجهول المالک درخواست صدور سند دهید باید اظهارنامه پر کنید. با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی یک برگ اظهارنامه دریافت کرده و آن را تکمیل کنید.
 در اظهارنامه مربوطه موارد زیر به صورت دقیق ذکر شده و تکمیل می شود:

1. مشخصات متقاضی، آدرس متقاضی، شغل و ارتباط او با ملک را باید مشخص کرد. 

2. نوع ملک مورد نظر از جهت کاربری باغ، مسکونی، زمین کشاورزی، تجاری و غیره به همراه مشخصات ثبتی و جزییات آن تعیین می شود.

3. قیمت ملک مورد درخواست در حال حاضر

4. متراژ و حدود ملک مورد درخواست

5. موارد حقوقی مرتبط به ملک

6. مالک علاوه بر ارائه اظهارنامه باید نسبت به تهیه نقشه یو تی ام(UTM) ملک توسط کارشناس رسمی نقشه برداری اقدام کند. مالک باید اصل نقشه مهر شده توسط نقشه بردار را به همراه قولنامه یا مبایعه نامه برای ثبت ملک به اداره ثبت تحویل دهد. 

بیشتر بخوانید: بهترین وبسایت خرید آپارتمان

بعد از این مرحله برای اطلاع سایر افراد نسبت به ثبت ملک مذکور، ملک مجهول المالک با مشخصات ثبتی تحت عنوان آگهی نوبتی توسط اداره ثبت در روزنامه های کثیرالانتشار، آگهی می شود. این آگهی در 4 نوبت ( اول اردیبهشت، اول مرداد، اول آبان و اول بهمن ماه) هر سه ماه یکبار، برای آگاهی افرادی که ممکن است نسبت به این ملک ادعایی داشته باشند منتشر می شود. افرادی که اعتراضی نسبت به ثبت ملک دارند می توانند تا 90 روز از درج آگهی نوبتی، درخواست خود را به اداره ثبت ارائه کنند و تا یک ماه بعد از اعتراض هم مراحل را از طریق دادگاه پیگیری کنند. 

نکات مهم قانونی در مورد املاک مجهول المالک

• کسانی که تقاضای ثبت ملکی که مجهول المالک است دارند باید دو برابر حق ثبت عادی را پرداخت کنند.

• در مورد املاکی که مطابق ماده 12 به تملک دولت در آمده باشد حق ثبت عادی اخذ می شود.

• املاک مجهول المالک از نظر ماده 12 قانون ثبت، اجازه معامله در دفاتر اسناد رسمی را ندارند.

• از املاک مجهول المالک نمی توان به عنوان وثیقه و ضمانت برای ارائه به بانک و اخذ وام بانکی استفاده کرد.

• برای املاک مجهول المالک تا زمانی که ثبت رسمی نشوند نمی توان جواز ساخت از شهرداری اخذ کرد. چون ممکن است در مالکیت آن اختلاف شود پس باید ابتدا نسبت به ثبت آن اقدام کرد تا مالکیت رسمی آن مشخص شده و سپس درخواست جواز طبق ماده 100 شهرداری ارائه داد. 

• از املاک مجهول المالک نمی توان برای وثیقه در مراجع قانونی و دادگاه استفاده کرد چون این نوع املاک غیر قابل بازداشت هستند. 

• املاک مجهول المالک قابلیت اجرایی قانون ثبتی را ندارند. چون قوانین ثبتی را در صورتی می توان اعمال کرد که سند ملک رسمی باشد. 

• اگر ملک مجهول المالک درگیر اختلاف در مورد تصرف آن شود نمی توان برای آن طرح دعوی خلع ید کرد. یعنی در صورتی که یک ملک مجهول المالک توسط فردی دخل و تصرف شود مالک قبلی نمی تواند علیه او شکایت کند و طبق ماده 35 قانون مدنی، تصرف فرد دلیل مالکیت او می باشد. بنابراین در صورتی که ملکی مجهول المالک دارید بهتر است اول نسبت به ثبت رسمی آن اقدام و سپس آن را اجاره دهید یا آن را با شخصی شریک شوید.