فروش ملک از طریق واسطه به صورت آنلاین ؛از نگاه میلاد مهرنوش (وکیل پایه یک دادگستری)
3 خرداد 1402
حقوقی
فروش ملک از طریق واسطه به صورت برخط (آنلاین) یکی از مباحثی است که میلاد مهرنوش وکیل پایه یک دادگستری در این مطلب آن را با نگاه حقوق کاربری برای شما بازگو خواهد کرد. با ما همراه باشید.
فروش ملک از طریق واسطه به صورت برخط (آنلاین) با نگاه حقوق کاربردی
فروش ملک یک عمل حقوقی مهم محسوب می گردد. تصور انجام چنین عمل حقوقی مهمی دربستر مجازی بسیار دشوار است اما علت نگرانی معمولا پیچیدگی ها موجود در فرایند معاملات ملکی است. در نظام حقوقی ایران فروش هر مالی به صورت مستقیم و مباشرتا از سوی مالک انجام می گیرد یا اینکه مالک اختیار فروش را به نماینده قانونی اعطا می نماید. ابزار فروش به نمایندگی نیز اعطای وکالت فروش ملک می باشد. یکی از راه های پر استفاده در فروش استفاده از ابزار وکالت است. اما مالک در فروش ملک توسط وکیل همیشه نگرانی هایی دارد. نگرانی هایی از قبیل عدم رعایت مصلحت موکل و یا فروش ملک به قیمتی که مورد رضایت مالک نیست. قرارداد های دیگری نیز به عنوان ابزار اعطای اختیار فروش در نظام حقوقی وجود دارد مثل حق العمل کاری یا دادن امانت برای فروش که مورد اخیر همان ماهیت وکالت فروش دارد اما گاهی شروط و شکل توافق طرفین تلقی ما را نسبت به ماهیت قرارداد تغییر می دهد.
ممکن است قرارداد ودیعه با شرط ضمن عقد به موجب ماده ١٠ قانون مدنی مبنی بر اینکه پس از فروش قسمتی به عنوان سهم واسطه فروش به وی تعلق می گیرد. نهایتا در عرف وقانون فروش ملک نهادی به عنوان واسط داریم که آن را مشاور املاک می خوانیم. مالک با توجه به شرایط ملک و وضعیت شخصی و محاسبه سود و زیان خود یکی از این ابزار را برای فروش ملک انتخاب می نماید. دغدغه مالک در تمام مدت طی شدن فرایند فروش در کنار سرعت پیوسته کسب حداکثر امتیاز و طی مطمئن ترین مسیر در معامله خود نسبت به ملک است. برای مالک مهم است ملک خود را به چه کسی می فروشد، این فروش چه شرایطی دارد و اینکه طرف مقابل چقدر معتبر است. در مقابل خریدار نگران صحت مالکیت و عدم وجود مانع قانونی در انتقال ونهایتا شخصیت مالک از حیث داشتن شرایط قانونی لازم برای فروش است. به همین دلیل هر دو طرف پس از مراجعه به مشاورین املاک همچنان نگران هستند. همانطور که مشاهده می شود از یک طرف با دغدغه های طرفین معامله روبرو هستیم و از طرف دیگر ابزار محدودی وجود دارد که بتوانند از از آن استفاده نمایند. برای پاسخ به این نیاز می بایستی از ابزار موجود در نظام حقوقی استفاده نمود.
مشاورین املاک دارای قدرت در بازار فروش به همراه اطلاعات ارزشمند و تجربه در ارزش گذاری ملک و انجام مذاکره موثر هستند ولی امکان اخذ وکالت و جعاله و یا حق العمل کاری را برای حفظ بی طرفی ندارند و در قوانین ایران به آنها اجازه مشروط نمودن معامله را طی پیش قرارداد داده نمی شود. منظور از پیش قرارداد همان قراردادی است که در آن مالک یا خریدار قیمتی برای فروش یا خرید مشخص می نمایند که در صورت قبول طرف مقابل امکان تغییر یا انصراف را درمدت آن پیش قرارداد را ندارد. ماهیت این پیش قراداد را می توان به یک ایجاب لازم تلقی و یا به آن به شکل یک جعاله لازم یا جایز در مدت اعتبار آن تلقی نمود. از سوی دیگر وکیل انتخابی مالک یا شخصی که مالک با آن عقد جعاله تنظیم نموده دارای خصوصیات و توان مشاور املاک در بازار ملک و موارد دیگر نیست.
بیشتر بدانید: مالکیت نوین پروژه های تجاری و عام المنفعه ؛از زبان میلاد مهرنوش وکیل پایه یک دادگستری
لذا برای برخورداری از همه جوانب لازم برای انجام معامله مطلوب و مطمئن باید همزمان از مشاور املاک و وکیل یا موسسات حقوقی کمک بگیرد. شایسته تر این بود که قانون نحوه مشخصی برای همکاری این نهادها بایکدیگر تعیین می کرد اما تا آن زمان هر یک از طرفین باید جداگانه به وکیل و موسسات حقوقی همزمان با مشاورین املاک مراجعه نماید. کار مشاور املاک انجام دلالی معاملات و مذاکره دو طرفه و تعدیل موضع دو طرف می باشد. وکیل یا موسسه حقوقی نیز می توانند درقالب عقد وکالت یا قرارداد ارائه خدمات حقوقی ،بررسی حقوقی برای فراهم نمودن شرایط امن معامله را انجام دهد. حال سوال این است هر یک از طرفین چگونه با استفاده از واسطه که در این نوشته منظور معنای عام واسطه است ، اقدام به فروش و خرید ملک نمایند.
مرسوم است افرادی با استفاده از شکل جعاله ملک یا خریدار مورد نظر را پیدا می کنند و در نهایت با انجام شدن معامله مبلغ مشخصی را از هر یک از طرفین حسب مورد دریافت می کنند. نکته مهم این است که خود این افراد نیز باید به هریک نهادهای فوق یعنی دفاترو موسسات مشاور املاک در کنار موسسات حقوقی و وکلا مراجعه نماید. با نگاه سنتی به این موضوع مشخص است ابزارهای حقوقی وارائه دهندگان خدمات مرتبط با این ابزار دچار پیچیدگی و سر در گمی زیادی می گردند. لذا راه حلی می توان در وضعیت فعلی ارائه داد استفاده از ظرفیت های قانونی است . اما برای سرعت بخشیدن به این فرایند و تامین حداکثری منافع همه شهروندان بایستی نهادهای چند منظوره ای بتوانند با بهترین و کوتاه ترین مسیرها اولا اقدام به انعقاد قرارداد با ماهیت های چندگانه کاربردی با متقاضیان اعم از خریدار وفروشنده نمایند و ثانیا با استفاده ازهمین ابزار صحیح و کاربردی قانونی و رعایت اصل بی طرفی و اخلاق حرفه ای به صورت شفاف محیط امن مبادلات را فراهم آورند.
در نهایت اگر در نظم بخشیدن به هر یک از این بخش ها موفق عمل کنیم می توانیم با استفاده از پارامتر های مشخصی تمام یا بخش عمده ای از این اقدامات در بستر فضای مجازی و شبکه های اجتماعی اجتماعی حتی با استفاده از هوش مصنوعی برای استخراج بهترین خروجی انجام دهیم. البته ارتقا در این حوزه نیازمند کاربردی شدن ابزار حقوقی و شفافیت هر چه بیشتر برای تمام بازیگران درگیر در پروسه فروش ملک یا خرید ملک می باشد. در پایان باید گفت که برای تحقق هدف فروش ملک از طریق اینترنت یا همان فضای مجازی به صورت انلاین یا برخط ابتدا به شفافیت و کاربردی بودن ابزار و اطلاعات هستیم که با وجود نهادهای چند منظوره وقراردادهای چند ماهیتی کاربردی و استخراج مولفه های مشخص از فرایند معاملات و کمک و یاری هوش مصنوعی یک محیط امن مبادله ویک پروسه شفاف و قابل نظارت توسط نهاد های نظارتی وقضایی با امکان اخذ خروجی های قابل استناد با پرتکل های مشترک مانند امکان اخذ استعلامات در ارتباط متقابل با یکدیگر محقق می شود و در مرحله بعد با سرعت ،کارایی ، سود آوربودن و امنیت بالای کل این فرایند برای هر یک از طرفین فروش ملک یا خرید ملک استفاده از آن فرهنگسازی می شود.
نگارنده: میلاد مهرنوش وکیل پایه یک دادگستری
