مالکیت نوین پروژه های تجاری و عام المنفعه ؛از زبان میلاد مهرنوش وکیل پایه یک دادگستری

در این مطلب از وبلاگ آقای املاک درباره موضوع مالکیت نوین راه حل پروژه های تجاری و عام المنفعه از زبان میلاد مهرنوش وکیل پایه یک دادگستری خواهیم پرداخت.

بستن تبلیغ

مالکیت نوین راه حل پروژه های تجاری و عام المنفعه

خرید املاک و مستغلات در عرف اجتماعی و نظام قانونی ایران کم و بیش به طرق سنتی انجام می گیرد. همانطور که ۱۰۰ سال پیش زمین را به شش دانگ تقسیم و آن را می فروختند. به وجود آمدن چنین روشی در تقسیم مالکیت، پاسخی به نیازهای زمان استفاده از آن بود. چند مالک می خواستند یک زمین را خریداری کنند تا در آن کشاورزی یا ساخت و ساز انجام دهند. عده‌ای نیز از قبل به صورت مشترک یا همان مشاع در ملکی شریک بوده و پس از لزوم ثبت املاک و اراضی و عدم امکان تفکیک قطعات زمین به ناچار به صورت دانگی یا به صورت سهمی از مالکیت، اسناد مالکیت خود را دریافت نموده اند. البته همین قاعده در مقام اجرا با توجه به واقعیات روی زمین منشا اختلافات بسیار زیادی گردیده است.

قسمت اعظمی از پرونده های قضایی مستقیم یا غیر مستقیم برای حل و فصل یا تعیین تکلیف در خصوص همین اختلافات اقامه شده است. پرونده های حقوقی کیفری و ثبتی البته قسم اخیر هم همان پرونده حقوقی محسوب می شود. اما فصل مشترک تمام این اختلافات از یک‌سو به قدیمی بودن روش ها و نحوه شناسایی مالکیت وحدود ثغور آن است و از سوی دیگر اجرای ناقص و اشتباه همین روش های قانونی و عرفی موجود برای شناسایی حقوق مالکیت و حل اختلاف راجع به آن است. ماهیت شئ نقش مهمی در احتساب نوع مالکیت آن دارد. اگر مالی مانند گندم و برنج و یا دوچرخه را مد نظر قرار دهیم، اثبات ید و تصرف بدون خدشه، حاکی از مالکیت یا بهتر است بگوییم ظاهر بر مالکیت است.

بیشتر بخوانید: کلاهبرداری املاک ؛ 5 روش رایج کلاهبرداری ملکی و چگونگی اجتناب از آنها

اما در مورد اموال مهم مثل ملک و زمین یا خودرو قانونگذار با توجه به ویژگی این اموال، تشریفات خاصی را برای اثبات و انتقال آنها مورد نظر قرار داده است. سند مالکیت و سند انتقال اعم از عادی یا رسمی صرفنظر از قدرت اثباتی آن دارای یک ماهیت بوده و آن عبارت است از مالکیت یا انتقال آن به شخص دیگر است. منطق مالکیت و انتقال آن جز در نظام های کمونیستی یا شاید فاشیستی قبل از جنگ جهانی دوم مورد بحث وخدشه نیست. اما روش های احراز آن است که ممکن است حسب سلیقه قانونگذار و مقام اجرای قانون دستخوش تغییرات قرار گیرد. البته گستره قانون در خصوص انواع روش های احراز واندازه گیری میزان مالکیت اطلاق و شمول دارد.

اما عرف حاکم بر معاملات در یک حوزه نیز می‌تواند روش کثیرالاستعمالی را تایید و روشی که بر خلاف آن انجام می گیرد را مورد احترام قرار ندهد .البته ذکر این نکته ضروری است که هدف از این بررسی تغییر منطق و روش های پایه ای احراز یا انتقال مالکیت نیست بلکه هدف تغییر نگرش عرفی نسبت به ظرفیت های قانونی برای تسهیل نقل و انتقالات و در پی آن احراز مالکیت ناشی از آن است. برای درک بهتر این موضوع با یک مثال شروع می کنیم یک زمینی در محلی نزدیک یک شهر وجود دارد این یک قطعه زمین از لحاظ مکانی نزدیک مراکز گردشگری است و از قضا آن مراکز گردشگری نیز نیاز به وجود یک مرکز خرید و سرگرمی دارند. عده‌ای با سرمایه محدود نیز چنین نیازی را شناسایی کرده و در تلاش برای تکمیل سرمایه خود برای ایجاد یک مرکز تجاری تفریحی در آن قطعه زمین هستند. با فرض اینکه آن زمین سند مالکیت تفکیک شده و مشخصی دارد به سراغ مالک آن می روند و مالک آن نیز با اطلاعاتی که از وضعیت بالقوه بازار ملک در آن موقعیت مکانی دارد از فروش ملک به قیمت های پایین تر سابق خودداری می کند و مبلغ نسبتا بالاتری در مقایسه با آن منطقه پیشنهاد می کند.

با فرض اینکه بانکی قصد وام دهی به سازندگان آن مرکز تفریحی تجاری را دارد با بررسی ارزش منطقه ای ملک قیمت پایین تر برای آن ملک تعیین می کند. همچنین با توجه به میزان سرمایه و مدت لازم برای به بهره‌برداری رسیدن ملک، ریسک بالایی را برای بازپرداخت بدهی بانک محاسبه می نماید. در این لحظه از یک طرف ما با صاحبان ایده و سرمایه‌گذار که ورود به این پروژه را دشوار می بینند روبرو هستیم و از طرف دیگر مالکی داریم که نمی تواند ملک خود را به قیمت منصفانه و مورد انتظار خود بفروشد. از طرفی بانک را داریم که در حال از دست دادن فرصت وام‌دهی است وبا جامعه ای مواجه هستیم که نیاز خود برای داشتن یک مرکز تفریحی تجاری در منطقه پر رونق گردشگری را بی‌پاسخ می بیند. بانک به هر حال تصمیم خود را می‌گیرد و مبلغ سرمایه گذاری به صورت وام در برنامه ریزی های خود قرار می دهد اما هر یک از آن صاحبان ایده و طرح که قصد اخذ وام را دارند نمی توانند به تنهایی کل ملک را خریداری نمایند و آن را در وثیقه بانک بگذارند. درست در همین لحظه یک دور باطل شکل می گیرد.

بیشتر بخوانید: وکالت فروش ملک ؛ هر آنچیزی که باید در این باره بدانید!

اما با استفاده از روش‌های نوین مالکیت و شناسایی نهادهای نظارت بر آن این مشکل تا حدود زیادی قابل حل شدن است. چرا به این روش های جدید مالکیت می گوییم روش های نوین مالکیت؟ همانطور که گفتیم اصل مفهوم  مالکیت در قانون و عرف مد نظر ما نیست بلکه استفاده از ظرفیت‌های مالکیت به روش های نوین مورد بحث است. در فرض مورد بررسی  قطعه زمین به هزار سهم مالکیت تقسیم شود وهزار نفر بالقوه می توانند مالک آن شوند، بدون آنکه اختلاف نظر آنها، مانع پیشبرد هدف اصلی که قبلاً توسط صاحبان ایده و طرح تعیین شده واز سوی دیگر  توسط بانک رصد شده بود، گردد. همچنین نیاز داریم تا برخی از اختیارات مالکین را در خصوص ملک محدود نماییم. خریداران می دانند ملکی که خریداری میکنند محل ساخت یک مجتمع تفریحی تجاری است و آنها نمی توانند در خصوص نوع استفاده از منافع مال خود خارج از چارچوب تعیین شده اقدامی انجام دهند.

به عبارت دیگر منابع این ملک در جهت خاصی قرار داده شده و از جهاد دیگر مصلوب المنافع محسوب می گردد. البته ممکن است گفته شود در همین زمان هم پروژه هایی اعم از تجاری یا تعاونی از همین روش برای پیش فروش استفاده می‌کنند اما یادمان نرود! آنجا چند واسطه بسیار قدرتمند به نام سرمایه گذار و سازنده وجود دارند لیکن اهداف تعاونی با اهداف تجاری قابل مقایسه نیست همچنین فروش در چنین پروژه هایی پس از طی مراحل قبلی و با قبول ریسک های آن انجام می پذیرد اما اگر نهاد مالکیت آنطور که در ظرفیت خود دارد بتواند چنین اقداماتی را تایید کند و همچنین نهادهای مرتبط با آن به جای تصویب طرح‌های کم خاصیت شهری و روستایی به اسناد مالکیت چنین خصوصیاتی را وارد نمایند بسیاری از ریسک های سرمایه گذاری در املاک کاهش و نیازسنجی برای املاک نیز امری دشوار نخواهد بود.

عملاً با خرید یک قطعه زمین با طرح های مختلف و پراکنده ای  روبرومی شویم که در آن نوع استفاده و نوع پهنه را ذکر نموده اند اما ذکر نشده آن زمین های با قابلیت درچه جهتی قابلیت استفاده دارد. اگرچه تا رسیدن به نقطه ایده آل بسیار فاصله داریم ،اما با درک درست از روش‌های نوین مالکیت و انتقال آن با ابزار های قراردادی و گسترده‌ای که قانون در اختیار ما قرار می دهد می توانیم ریسک سرمایه گذاری در املاک را کاهش و پروژه های تجاری و عام المنفعه کمک نماییم.

نگارنده: میلاد مهرنوش وکیل پایه یک دادگستری

بستن تبلیغ