مالیات بر درآمد املاک و مستغلات ؛از نحوه محاسبه تا انواع و قوانین آن

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از موضوعات بسیار حیاتی در زمینه مالیات است که در بسیاری از کشورها از جمله ایران اجرا می‌شود. هدف از اخذ این نوع مالیات کمک به منابع مالی مورد نیاز دولت جهت ارائه خدمات عمومی، سرمایه‌گذاری و توسعه می باشد. اطلاع از چگونگی نحوه محاسبه و پرداخت آن تا حد قابل توجهی از مشکلات مالی و قانونی افراد جلوگیری می کند. به همین منظور ما در این مطلب، به بررسی مالیات بر درآمد املاک و مستغلات از انواع تا هزینه ها و قوانین وضع شده مرتبط با آن؛ پرداخته ایم با ما همراه باشید تا در این مقاله روش هایی جهت مدیریت درست و اصولی سرمایه‌گذاری‌های خود پیدا کنید.

فهرست مطالب

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات چیست

انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

مالیات بر درآمد املاک 1404

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک سال 1404

قوانین مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

جریمه عدم پرداخت مالیات بر درآمد املاک

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات چیست

پیش از اقدام به اجاره یا خرید آپارتمان در تهران یا هر منطقه دیگری، بهتر است با مبحث مالیات بر درآمد املاک و مستغلات آشنا شوید. یکی از اصلی ترین انواع مالیات، به مالیات بر درآمد املاک و مستغلات اختصاص دارد به گونه ای که دولت آن را به یک منبع عمده درآمدی به حساب می آورد. به طور کلی مالیات به دو دسته‌ مستقیم و غیرمستقیم تقسیم می‌شود که هر کدام از آنها نقش مهمی در کسب درآمد دولت ایجاد می‌کنند. مالیات مستقیم، حاصل درآمد شهروندان می باشد که در این حالت، مالیات طبق درآمد شخص مورد محاسبه قرار می گیرد و معمولاً از حقوق و درآمدهای ناشی از کسب و کارها و… کسر می‌شود. اما مالیات غیرمستقیم از سوی روش های دیگری مانند قیمت کالاها و خدماتی که به شهروندان ارائه می‌شود، به دست می‌آید. به تعبیری دیگر، شخص مالیات را به‌ صورت غیرمستقیم پرداخت می‌کند.

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات به درآمد حاصل از اجاره زمین، ملک و هر نوع نقل و انتقال در این زمینه تعلق می‌گیرد. مالیات بر درآمد املاک و مستغلات جزء مالیات‌های مستقیم به شمار می رود که بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی اعمال می‌شود. معمولا قیمت مالیات بر درآمد مستغلات به صورت درصدی از درآمد اجاره‌ای محاسبه می‌شود.

بیشتر بخوانید: نحوه دریافت کد رهگیری املاک و نحوه استعلام آن

بستن تبلیغ

انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات انواع مختلفی دارد که هر کدام از آن‌ها نقش بسزایی در تأمین درآمد دولت ایفا می کنند. اخذ مالیات املاک به تنظیم بازار املاک و مستغلات و همچنین جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها کمک می کنند. در ادامه به انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات خواهیم پرداخت:

مالیات از خانه های خالی

مالیات از خانه های خالی با هدف کاهش تعداد خانه‌های خالی و همچنین افزایش عرضه مسکن در بازار انجام می شود. میزان مالیات به ازای هر ماه بیشتر از زمان ذکر شده، پر پایه مالیات بر درآمد اجاره محاسبه می‌شود و در سال‌های اول، دوم و سوم به ترتیب معادل 6، 12 و 18 برابر مالیات خواهد بود.

بیشتر بخوانید: نحوه محاسبه کمیسیون املاک در سال 1404

مالیات بر درآمد ملک های تجاری

این نوع مالیات، یکی از انواع مالیات مستقیم است که از درآمد اجاره دادن این املاک دریافت می‌شود. بر اساس ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود، عبارت است از کل مال‌الاجاره از جمله نقدی و غیرنقدی پس از کسر 25 درصد برای هزینه‌ها و استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. به تعبیری دیگر، 75 درصد از تمام اجاره دریافتی شامل مالیات می شود و قیمت مالیات بسته به مبلغ اجاره احتمالا 15، 20 یا 25 درصد می باشد.

مالیات مسکونی و سرقفلی

مالیات سرقفلی و مسکونی با یکدیگر متفاوت می باشند که هر کدام از آنها قانون و مقررات مخصوص به خود را دارند. به عنوان مثال مالیات سرقفلی به حق واگذاری محل یا سرقفلی اختصاص دارد. معمولا، 2 درصد از مبلغ سرقفلی به عنوان مالیات مورد محاسبه قرار می گیرد که باید در طول مدت 30 روز از تاریخ دریافت مبلغ، اظهارنامه مالیاتی تدوین و پرداخت شود. اما مالیات مسکونی شامل مالیات بر اجاره املاک، مالیات بر مستغلات خالی و مالیات نقل و انتقال املاک می‌شود. مالیات نقل و انتقال ملک به چهار دسته: مالیات نقل و انتقال ملک، مالیات بر درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک (نوساز)، مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)، مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه تقسیم می شود.

مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک

این نوع مالیات جدیدا دچار تحولاتی شده است. طبق قانون جدید، مالیات بر ساخت و فروش مسکن از «ارزش منطقه‌ای املاک» به «میزان درآمد یا سود سازنده» تغییر پیدا کرده است. این نوع مالیات تقریبا حدود 2.4 درصد از کل نرخ روز آپارتمان را شامل می‌شود به همین منظور سازندگان باید این مبلغ را در زمان اولین فروش نوسازها به دولت پرداخت نمایند. علاوه بر این، نخستین نقل و انتقال ساختمان‌ها به علاوه مالیات نقل و انتقال قطعی، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ 10 درصد از ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال می باشد.

مالیات بر درآمد املاک 1404

بر اساس آخرین مصوبه از سوی مجلس اسلامی زمین‌های فاقد اعیانی با کاربری مسکونی، واحدهای مسکونی که قیمت هر یک از آنها بیش از سیصد میلیارد ریال 300،000،000،000 ریال باشد و زمین‌های فاقد اعیانی با کاربری اداری و تجاری و باغ ویلاها که قیمت هر یک از آنها بیش از پانصد میلیارد (500.000.000.000) ریال باشد، باقی مانده این مبلغ شامل مالیات به میزان دو در هزار می‌شوند. شایان به ذکر است که پرداخت این مالیات بر عهده شخصی که در ابتدای سال 1404 مالک املاک فوق بوده ، می باشد.

همچنین واحدهای مسکونی در حال ساختی که دارای پروانه ساخت هستند و گواهی پایان کار و انشعابات ندارند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند. لازم به ذکر است که واحدهای مسکونی غیرمجاز تا زمان دریافت پروانه ساخت یا اجرای حکم کمیسیون‌های مواد (99) و (100) قانون شهرداری مصوب 11/ 4/ 1334 حسب مورد مشمول جریمه‌ای معادل دو برابر مالیات واحدهای مسکونی مجاز موضوع این بند می‌باشند.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک سال 1404

در مقاله محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک به صورت کامل در رابطه با نحوه محاسبه این نوع مالیات پرداخته ایم. اما از آنجایی که مالیات بر درآمد املاک انواع مختلفی دارد، نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک نیز متفاوت می باشد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت:

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره ملک‌ها

• درآمد پایین تر از ۵۰ میلیون تومان (قیمت مالیات ۱۵ درصد)
• درآمد بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان ( قیمت مالیات ۲۰ درصد)
• درآمد بالای ۱۰۰ میلیون تومان (قیمت مالیات ۲۵ درصد)

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد نقل و انتقال

مالیات نقل و انتقال املاک تجاری بدین صورت است که اگر شخصی تصمیم بر این دارد که ملک تجاری خود را به فرد دیگری واگذار کند، در اینجا باید 2 درصد از ارزش معاملاتی آن را تحت عنوان مالیات نقل و انتقال به دولت پرداخت نماید. برای محاسبه این نوع مالیات، قیمت معاملاتی ملک به طور مثال سرقفلی مغازه را ضربدر ۲ درصد می کنیم.

برای محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی، درصدی از تمام مبلغ معاملاتی به عنوان مالیات تعبیه می‌شود. معمولا این درصد برای املاک مسکونی ۵ درصد می باشد. در نتیجه، برای محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی، باید تمام مبلغ معاملاتی را ضربدر ۵ درصد کنیم.

بستن تبلیغ

قوانین مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات در زمره مالیات‌های مستقیم  قرار دارد در نتیجه مقررات آن در ماده‌های ۵۲ تا 57 قانون مالیات های مستقیم به صورت واضح مورد بررسی قرار گرفته است که بخشی از آن را در ادامه ارائه داده ایم:

بر اساس ماده ۵۲؛ تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی صاحب ملک‌ها بعد از انجام تحویل ملک و کسر معافیت مالیاتی تعیین شده برای املاک در کشور، شامل مالیات اجاره‌ها خواهند شد.

طبق ماده ۵۳؛ املاک مورد اجاره، مشمول مالیات اجاره‌ها می شود. این میزان مالیات بعد از کسر ۲۵ درصد از آن در قبال هزینه‌ها و استهلاک و تعهدات نسبت به املاک اجاره‌شده، مورد محاسبه قرار می گیرند.

جریمه عدم پرداخت مالیات بر درآمد املاک

عدم پرداخت مالیات املاک تبعاتی به همراه دارد که باید از آنها مطلع شوید. سازمان امور مالیاتی برای اشخاص حقیقی و حقوقی که از پرداخت مالیات خودداری می کنند، جرایم سنگینی اعمال کرده است. در رابطه با مالیات بر درآمد املاک اگر تا زمان تعیین شده اظهارنامه مالیاتی به سازمان واگذار نشود، 10 درصد مالیات متعلقه به عنوان جریمه در نظر گرفته خواهد شد. علاوه بر این اگر اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک به وقت خود تنظیم و ارسال گردد، اما نسبت به پرداخت آن اقدامی صورت نگیرد، 5/2 درصد به ازای هر ماه دیرکرد، مودی مالیاتی مشمول جریمه می‌گردد؛ در مقابل اگر اظهارنامه مالیاتی خلاف واقع ترتیب داده شده باشد، با تایید از سوی کارشناس مرتبط علاوه بر مالیات متعلقه باید یک برابر آن مبلغ نیز تحت عنوان جریمه پرداخت گردد.

نتیجه گیری

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از ابزارهای مهم دولت‌ها برای تأمین منابع مالی و تنظیم بازار املاک است. این نوع مالیات، که در ایران نیز به طور جدی پیگیری می‌شود، نه تنها به عنوان یک منبع درآمدی برای دولت عمل می‌کند، بلکه می‌تواند به عنوان ابزاری برای کنترل قیمت‌ها و کاهش خانه‌های خالی در بازار مسکن نیز مورد استفاده قرار گیرد. با این حال، پیچیدگی قوانین و نرخ‌های مختلف مالیاتی می‌تواند برای مالکان و سرمایه‌گذاران چالش‌برانگیز باشد.

در سال 1404، تغییرات قابل توجهی در قوانین مالیاتی املاک اعمال شده است، از جمله افزایش نرخ مالیات برای املاک لوکس و خانه‌های خالی. این تغییرات نشان می‌دهد که دولت به دنبال ایجاد تعادل در بازار مسکن و کاهش سوداگری در این بخش است. از سوی دیگر، جریمه‌های سنگین برای عدم پرداخت به موقع مالیات یا ارائه اظهارنامه‌های نادرست، هشدار جدی به مالکان است تا نسبت به تعهدات مالیاتی خود مسئولانه‌تر عمل کنند.

برای مالکان و سرمایه‌گذاران، آگاهی از قوانین و نرخ‌های مالیاتی نه تنها از بروز مشکلات قانونی جلوگیری می‌کند، بلکه می‌تواند به آن‌ها کمک کند تا با برنامه‌ریزی دقیق‌تر، سودآوری خود را افزایش دهند. به عنوان مثال، اجتناب از نگهداری خانه‌های خالی یا سرمایه‌گذاری در املاکی با نرخ مالیاتی پایین‌تر می‌تواند گزینه‌های بهتری برای مدیریت سرمایه باشد. در نهایت، مالیات بر درآمد املاک و مستغلات نه تنها یک الزام قانونی، بلکه فرصتی برای مشارکت در توسعه اقتصادی کشور است.

با این حال، موفقیت در این حوزه مستلزم همکاری بین دولت و شهروندان است. دولت باید با شفاف‌سازی قوانین و کاهش پیچیدگی‌های اداری، زمینه را برای پرداخت داوطلبانه و به موقع مالیات فراهم کند، و از سوی دیگر، شهروندان نیز باید با آگاهی و مسئولیت‌پذیری، سهم خود را در این مسیر ایفا کنند. تنها در این صورت است که می‌توان به یک سیستم مالیاتی عادلانه و کارآمد دست یافت که هم به نفع دولت باشد و هم به نفع شهروندان.