پایان افسانه سود همیشگی، چرا ارزش واقعی مسکن در برابر دلار و سکه فرو ریخت؟

در بازار مسکن ایران، یک اصل خدشه‌ناپذیر وجود داشت: «مسکن، امن‌ترین سرمایه است و هرگز ضرر نمی‌دهد.» این باور، نسل به نسل منتقل شده و بسیاری از سرمایه‌ها را به سمت این بازار روانه کرده است. اما بازار مسکن امروز هم در برابر طوفان‌های اقتصادی پابرجا مانده و هرگز ضرر نمی دهد؟ آمار و ارقام جدید، پرده از واقعیتی تلخ برمی‌دارند؛ واقعیتی که نشان می‌دهد ارزش واقعی مسکن نه تنها رشد نکرده،  بلکه به کف ۶ ساله دلاری رسیده و نسبت به سکه نیز تا ۰.۸۵ سکه برای هر متر مسکن سقوط کرده است. این یعنی قدرت واقعی مسکن در برابر دارایی‌های قدرتمندی مانند دلار و طلا به شدت کاهش یافته است. این مقاله  تحلیل تخصصی بازار مسکن ایران است؛ بازاری که دیگر جای تصمیمات هیجانی نیست.

سقوط به عمیق‌ترین دره دلاری در ۶ سال اخیر

اولین و تکان‌دهنده‌ترین گام برای درک وضعیت فعلی، کنار گذاشتن قیمت‌های اسمی و ریالی و سنجش ارزش واقعی مسکن با یک معیار باثبات جهانی، یعنی دلار آمریکاست. رشد قیمت ریالی، که بسیاری از مالکان را به افزایش ثروت خود خوش‌بین کرده، در حقیقت چیزی جز یک سراب تورمی نبوده است.

این نمودار، یک تراژدی اقتصادی را به تصویر می‌کشد. قیمت هر متر مربع مسکن که روزگاری در اوج خود، قله ۱۵,۵۸۰ دلار رسیده بود، اکنون با کاهش شدید به حدود ۹,۰۳۵ دلار سقوط کرده است.. این عدد، پایین‌ترین سطح قیمت دلاری مسکن در شش سال گذشته است.

این کاهش شدید به زبان ساده یعنی چه؟

• سقوط ارزش واقعی مسکن:اگرچه قیمت ریالی مسکن طی سال‌های اخیر افزایش داشته، اما وقتی قیمت بر اساس دلار سنجیده می‌شود، مشخص می‌شود که رشد ظاهری مسکن ناشی از تورم بوده، نه افزایش ارزش واقعی.

• عقب ماندگی بازدهی مسکن نسبت به دلار: یک سرمایه‌گذاری امن، باید حداقل بتواند همپای رشد ارزش دلار حرکت کند. مسکن در این آزمون شکست خورده و همین موضوع باعث شده جذابیت خود را برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال حفظ ارزش پولشان هستند، از دست بدهد.

• بازار در رکودی عمیق فرو رفته است: این افت قیمت یک نوسان ساده و موقتی نیست، بلکه نشانه‌ای آشکار از یک رکود جدی در بازار است. این یعنی هم تقاضا برای سرمایه‌گذاری از بازار رفته و هم خریداران مصرفی (مانند زوج‌های جوان) دیگر توان مالی لازم برای خرید خانه را ندارند.

بستن تبلیغ

سقوط قیمت مسکن به ۰.۸۵ سکه، هر متر خانه ارزان‌تر از یک سکه

حالا بیایید مسکن را با رقیب همیشگی‌اش، یعنی سکه طلا، مقایسه کنیم. آمارها در اینجا هم یک عقب‌ماندگی بزرگ را نشان می‌دهند.

نمودار به ما می‌گوید که در گذشته با پول یک متر آپارتمان می‌شد ۳ سکه طلا خرید. اما امروز، قدرت خرید همان یک متر آپارتمان به کمتر از یک سکه (۰.۸۵ سکه) رسیده است.

این آمار به زبان ساده چه معنایی دارد؟

سرمایه‌گذاری روی سکه، سود بیشتری داشت: خیلی ساده است؛ اگر شما در این چند سال به جای خانه، سکه خریده بودید، امروز سرمایه‌تان ارزش بسیار بیشتری داشت.

• خرید خانه برای سرمایه‌گذاری دیگر جذاب نیست: وقتی مردم می‌بینند سرمایه‌گذاری‌های دیگری مثل طلا سود بیشتری می‌دهد، طبیعی است که پول خود را به جای بازار مسکن، به آن سمت ببرند.

• نگهداری ملک ریسک‌پذیر شده است: کسانی که خانه را برای سود یا حفظ ارزش پولشان نگه داشته بودند، حالا متوجه شده‌اند که ارزش واقعی ملکشان در مقایسه با دلار و طلا، روز به روز کمتر شده است.

چرا بازار مسکن عقب افتاد؟

این سقوط تاریخی، یک شبه رخ نداده و به دلیل دلایل اقتصاد کلان و ساختاری است. اینکه چرا بازار مسکن به این روز افتاده، دلایل ساده‌ای دارد:
گرانی شدید دلار و طلا: وقتی دلار و طلا گران می‌شوند، بیشتر مردم ترجیح می‌دهند پول خود را به آن سمت ببرند، چون سریع‌تر نقد می‌شود. در این رقابت، بازار سنگین مسکن بازنده بود.

• کاهش قدرت خرید مردم: حقوق‌ها به اندازه تورم بالا نرفت و در نتیجه، دیگر کمتر کسی توانایی خرید خانه را دارد. وقتی خریداری نباشد، بازار راکد می‌شود.

• سیاست‌های اشتباه: تصمیمات ناگهانی دولت، مثل قیمت‌گذاری دستوری یا طرح‌های غیرکارشناسی، باعث شد سرمایه‌گذاران به بازار مسکن بی‌اعتماد شوند.

• گرانی ساخت و نبود خریدار: هزینه ساخت خانه (مثل مصالح و دستمزد) بسیار بالا رفته، اما در طرف دیگر، خریداری با توان مالی کافی برای این خانه‌های گران‌قیمت وجود ندارد.

بستن تبلیغ

چه آینده‌ای در انتظار بازار مسکن است؟ 

با توجه به وضعیت فعلی، سه حالت کلی را می‌توان برای آینده بازار مسک در نظر گرفت:

• حالت اول: گرانی همگام با تورم: اگر قیمت دلار دوباره بالا برود، قیمت خانه‌ها هم به ریال گران‌تر می‌شود. اما این گرانی فقط برای جبران تورم است و ارزش واقعی (دلاری) ملک شما احتمالاً تغییری نخواهد کرد.

• حالت دوم: رکود طولانی: ممکن است بازار برای چند سال در همین وضعیت باقی بماند. یعنی قیمت‌ها تقریباً ثابت بمانند و خرید و فروش خیلی کمی انجام شود.

• حالت سوم: کاهش قیمت‌ها: اگر نیاز فروشنده‌ها به پول نقد زیاد شود و خریداری در بازار نباشد، این احتمال وجود دارد که قیمت واقعی (دلاری) و حتی قیمت ریالی خانه‌ها در بعضی مناطق پایین بیاید.

حرف آخر: دیگر با چشم بسته در بازار مسکن سرمایه‌گذاری نکنید!

آمارها یک پیام واضح دارند: دوره اینکه «ملک همیشه سود می‌دهد» تمام شده است. اعتماد به این حرف‌های قدیمی و خرید بدون فکر، می‌تواند حسابی به شما ضرر بزند.

نتیجه گیری

• ارزش دلاری مسکن به کمترین حد در ۶ سال اخیر رسیده.

• ارزش مسکن در برابر سکه به شدت افت کرده است.

• بازار در یک رکود عمیق است و فروش خانه خیلی سخت شده.

توصیه «آقای املاک» به شما:

• اگر برای زندگی می‌خواهید خانه بخرید: الان بهترین فرصت برای گشتن و چانه زدن است. چون فروشنده زیاد است، می‌توانید با قیمت بهتری خرید کنید.

• اگر برای سرمایه‌گذاری می‌خواهید بخرید: همه پولتان را در بازار مسکن نگذارید. بهتر است بخشی از آن را به طلا، دلار یا بورس اختصاص دهید تا ریسک کمتری کنید.

• اگر سازنده هستید: به جای ساختن خانه‌های لوکس و بزرگ، آپارتمان‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر بسازید که مردم توان خریدش را داشته باشند. این کار، کلید موفقیت در بازار فعلی است.