آیا مالک می‌تواند سرقفلی را پس بگیرد؟ بررسی کامل قانون

شاید برای شما به عنوان مالک یا مستاجر این سوال پیش آمده باشد که آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد؟ در جواب این سوال باید ابتدا قانون سرقفلی و محدوده اختیارات مالک و مستاجر را بدانیم. سرقفلی یک حق مالی است که مالک واحد تجاری با دریافت مبلغی آن را به مستاجر اعطا می کند. قواعد سرقفلی با قوانین اجاره معمول تفاوت دارد و هر دو طرف قرارداد ملزم به رعایت این قوانین هستند. اطلاع از قانون مالکیت سرقفلی، اختیارات مالک، شرایط تخلیه سرقفلی توسط مالک برای مستاجر و مالک تجاری بسیار مهم است. در این مطلب به بررسی اینکه آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد یا نه می پردازیم.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی طبق قانون برای املاک تجاری تعریف شده و به حقی می گویند که مستاجر یا فرد دارای حق کسب، با پرداخت مبلغی به مالک، آن را دریافت می کند. حق سرقفلی با اجاره معمولی تفاوت داشته و دارای زمان و تاریخ محدودی نیست. در واقع واگذاری سرقفلی به یک شخص تا زمانی که او به قرارداد و تعهدات خود عمل کند ادامه داشته و معتبر است. 
بنابراین در اجاره یک ملک، مستاجر فقط حق استفاده موقت از ملک را در برابر پرداخت وجهی معین دارد.

در نتیجه بعد از اتمام تاریخ قرارداد، خود به خود این حق استفاده باطل شده و باید ملک را به مالک تحویل دهد. ولی در حق سرقفلی مالک رضایت می دهد که در برابر دریافت ارزش سرقفلی ملک، واحد تجاری را به شخص مستاجر واگذار کند. این قرارداد به صورت مستمر و دائمی ادامه داشته و حق تمدید قرارداد نیز برای دارنده سرقفلی به رسمیت شناخته می شود.

در نتیجه به واگذاری سرقفلی، خرید سرقفلی هم می گویند که به معنی خرید حق بهره برداری و انتفاع از واحد تجاری است. توجه به این نکته مهم است که خرید سرقفلی به معنی خرید مالکیت واحد تجاری نیست و مالک هنوز دارای اختیاراتی نسبت به ملک می باشد.

بیشتر بخوانید: هرآنچه که باید درباره اجاره مغازه و سرقفلی بدانید

بستن تبلیغ

آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد؟

برای بررسی این سوال که آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد یا نه باید بگوییم این کار با وقوع شرایطی امکان پذیر است. به دلیل اینکه ارزش سرقفلی به ایجاد کسب و کار و رونق ملک تجاری بستگی داشته و قیمتی جدا از ملکیت دارد در صورت انتقال به غیر باید این مبلغ به مالک قبلی پرداخت شود. مالک یک واحد تجاری با امضای قرارداد اجاره و دریافت مبلغ بابت سرقفلی، در حقیقت سرقفلی را به طرف مقابل می فروشد.

بنابراین در حالت عادی و بدون دلیل موجه امکان گرفتن سرقفلی را ندارد. در صورتی مالک می تواند سرقفلی را بگیرد که دارنده سرقفلی (مستاجر) رضایت دهد و مالک مبلغ سرقفلی را به او پرداخت کند. 
البته مالک با وجود شرایط خاص دیگری هم می تواند نسبت به سرقفلی ادعا داشته و آن را از مستاجر بگیرد. در ادامه اینکه آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد را به طور کامل توضیح می دهیم.

چگونه مالک می تواند سرقفلی را بگیرد؟

سرقفلی مفهومی است که تنها در واحدهای تجاری معنا پیدا می‌کند. زیرا ارزش آن از فعالیت اقتصادی، جذب مشتری و اعتبار کسب‌وکار شکل می‌گیرد. همچنین در برخی شرایط، مالک می‌تواند در قبال پرداخت حقوق قانونی مستأجر، نسبت به بازپس‌گیری ملک تجاری اقدام کند. از جمله مواردی که امکان تخلیه را فراهم می‌کند می‌توان به پایان یافتن مدت اجاره، فسخ قرارداد، نیاز شخصی مالک، بازسازی یا نوسازی بنا یا تخلفات مستأجر اشاره کرد.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، مقررات تازه‌ای را برای اماکن تجاری تعیین کرده است. این قانون دریافت سرقفلی را به مواردی محدود کرده است که مستأجر در آغاز قرارداد مبلغی با این عنوان پرداخت کرده باشد. بر اساس این قانون، پس از اتمام مدت اجاره یا در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، مالک می‌تواند درخواست تخلیه فوری کند.

در مقابل، املاکی که تابع قانون سال ۱۳۵۶ هستند از قوانین متفاوتی پیروی می‌کنند و نیاز به طرح دعوای تخلیه دارند. بنابراین تشخیص اینکه قرارداد تحت حاکمیت کدام قانون قرار دارد، نقش مهمی در جلوگیری از رد درخواست و طولانی شدن روند رسیدگی خواهد داشت. در پرونده‌های حقوقی، مالک به اشتباه برای ملک مشمول قانون سال 1376  درخواست تخلیه می دهد. این خطا باعث رد دعوا و اتلاف زمان می‌شود. بنابراین نکته بسیار مهم توجه به نوع قرارداد و اینکه مشمول قانون سال 1356 یا 1376 باشد است.

شرایط تخلیه سرقفلی توسط مالک

برای بررسی کامل اینکه آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد باید قوانین آن را در دو حالت مورد توجه قرار دهیم. شرایط تخلیه سرقفلی توسط مالک بوسیله دو قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356 و 1376 تعیین شده است. در هر یک از این قوانین تخلیه سرقفلی شرایط خاصی دارد که به صورت زیر است:

1- شرایط تخلیه سرقفلی توسط مالک طبق قانون سال ۱۳۵۶

طبق قانون سال 1356 و ماده 14 به بعد این قانون در این شرایط مالک می تواند سرقفلی را تخلیه کند:

• تغییر شغل و کسب و کار توسط مستاجر بدون رضایت مالک

• عدم پرداخت اجاره به مالک

• انتقال ملک تجاری به شخص دیگر (اجاره به غیر)

• نیاز مالک به استفاده از ملک خود

• تصمیم مالک به نوسازی یا بازسازی ملک 

طبق قانون سال 1356 در بسیاری از مواقع قانون به حمایت از مستاجر می پردازد. حتی در اکثر مواقع با وقوع خلاف و تخلف مستاجر، دادگاه به او مهلت می دهد. مثلاً مستاجری که اجاره پرداخت نکرده باشد از طرف دادگاه فرصت برای پرداخت به او داده می شود.

به همین دلیل قراردادهایی که ذیل این قانون باشد برای تخلیه ممکن است با مشکلات زیادی مواجه شود. طبق این قانون درخواست تخلیه مالک از دادگاه و اثبات تخلف مستاجر مشکل بوده و زمانبر است. بعضی از دلایل مالک برای اثبات تخلف یا درخواست تخلیه از سوی دادگاه مورد قبول نیست. مثلاً نیاز شخصی مالک باید با ادله محکم و قابل اثبات در دادگاه عنوان شود. به همین دلیل در بسیاری موارد اعلام نیاز مالک به ملک، توسط دادگاه رد می شود. 

2- شرایط تخلیه سرقفلی توسط مالک طبق قانون سال ۱۳۷۶

طبق قانون مصوب سال 1376 مالک واحد تجاری با وجود شرایط زیر می تواند درخواست تخلیه توسط مستاجر کند. 

• عدم پرداخت اجاره به مالک

• انتقال ملک به شخص دیگر توسط دارنده سرقفلی 

• تغییر شغل و کسب و کار بدون رضایت و اطلاع مالک

فرق این قانون (سال 1376) این است که مستاجر باید اجاره ای که در قرارداد تعیین شده را در زمان مشخص به مالک بپردازد. در غیر این صورت مالک می تواند دستور تخلیه فوری بگیرد. به همین دلیل در قانون جدید، مالکین تجاری اختیار عمل بیشتری در مورد ملک خود دارند.

بستن تبلیغ

حدود و اختیارات مالک سرقفلی

طبق قانون حدود و اختیارات مالک سرقفلی نسبت به ملک تجاری در 4 بخش تعریف می شود. این 4 بخش شامل اختیار اجاره ملک به شخص دیگر، اختیار بازسازی ملک، اختیار انتقال و اختیار استفاده از پشت بام است. حدود و اختیارات مالک سرقفلی شامل موارد زیر است:

• اختیار اجاره ملک به شخص دیگر :

از اختیارات مالک سرقفلی، اجازه و امکان اجاره دادن ملک خود به فرد دیگر است. البته این کار نیاز به رضایت و تایید مالک تجاری دارد. در صورتی که در قرارداد بین مالک و دارنده سرقفلی، امکان دریافت اجاره از شخص سوم برای مالک تعیین شده باشد این امر ممکن است. یعنی مالک تجاری می تواند بابت اجاره دادن سرقفلی توسط دارنده آن به شخص سوم، اجاره دریافت کند. در صورت عدم درج چنین موضوعی در قرارداد اولیه، مالک حق دریافت اجاره را نخواهد داشت و فقط اجاره به دارنده سرقفلی پرداخت می شود.

• اختیار بازسازی و تغییر در ملک:

مالک سرقفلی با رعایت شرایطی می تواند ملک را بازسازی کرده یا تغییراتی در آن ایجاد کند. البته این تغییرات نباید به خود ملک آسیب رسانده یا باعث از بین رفتن امتیازات آن شود. مالک سرقفلی می تواند طراحی داخلی و تغییر دکوراسیون ملک تجاری را به راحتی انجام دهد.  

• اختیار انتقال و فروش سرقفلی:

طبق قانون، مالک سرقفلی می تواند سرقفلی را به شخص دیگری فروخته و واگذار کند. مگر اینکه در قرارداد بین مالک و دارنده سرقفلی، مالک این حق را از او گرفته باشد. همچنین مالک می تواند در زمان فروش سرقفلی برای انتقال آن توسط دارنده سرقفلی، شرایط خاصی گذاشته باشد که انتقال را دچار محدودیت کند. 

• اختیار استفاده از پشت بام ملک:

مالک سرقفلی می تواند از پشت بام ملک تجاری برای مقاصد تجاری استفاده کند. ولی استفاده و بهره برداری از پشت بام ملک برای اهداف غیر تجاری ممنوع است. بنابراین مالک سرقفلی در صورت استفاده از پشت بام ملک تجاری برای فعالیت غیر تجاری، دچار تخلف شده و مجاز به این کار نیست. در صورتی که پشت بام مشاع باشد، نیز مالک سرقفلی اجازه استفاده بدون اجازه مالکین دیگر و یا ساخت انباری را نخواهد داشت.