سرقفلی چیست و هرچه باید درباره قوانین آن بدانید

مالکیت و سرقفلی دو مبحث مهم در مورد ملک های تجاری هستند و باید نکات حقوقی و قانونی در مورد آنها را بدانید. سرقفلی یک مغازه به بخش تجاری که توسط مستاجر مورد بهره برداری قرار می گیرد گفته می شود. خیلی از افراد برای خرید یک ملک تجاری، به خرید سرقفلی اقدام می کنند که معمولاً هزینه کمتری نسبت به خرید ملک دارد. هنگام خرید آپارتمان باید درباره قوانین مهم سرقفلی بدانید. قوانین فروش سرقفلی و ارزش آن و انواع سرقفلی را در این مطلب به طور کامل شرح می دهیم.

فهرست مطالب

سند سرقفلی چیست؟

انواع سرقفلی

ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت

قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

قوانین بین مالک و مستاجر در ملک و سرقفلی

سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟

سند سرقفلی چیست؟

واحد های تجاری یا مغازه هایی که دارای سند مالکیت شش دانگ باشند می توانند برای کسب و کار شخصی یا  فرد دیگری مورد استفاده قرار گیرد. مالک می تواند مغازه را به شخصی جهت فعالیت تجاری و راه اندازه کسب و کار اجاره دهد. به دلیل اینکه مستاجر با فعالیت تجاری خود و جذب مشتری، باعث بالارفتن ارزش ملک می شود، می تواند سرقفلی مغازه یا حق تجاری ملک را از مالک بخرد. در این صورت باید در دفترخانه اسناد رسمی، طی قراردادی سرقفلی از طرف مالک به مستاجر منتقل شود. اگر مستاجر در قرارداد حق انتقال سرقفلی به غیر را از مالک گرفته باشد، می تواند سرقفلی را به شخصی دیگر هم بفروشد. 

جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در کرج و خرید آپارتمان در فردیس کلیک کنید. 

بستن تبلیغ

انواع سرقفلی

سرقفلی بر اساس نوع ملک و کاربرد تجاری به دو نوع واقعی و مجازی تقسیم می شود.
سرقفلی واقعی به نوعی گفته می شود که مالک واحد تجاری، حق سرقفلی ملک خود را برای فعالیت تجاری واگذار می کند. یعنی سرقفلی به مهارت و کسب و کار شخص ربطی ندارد و به شرایط موجود و موقعیت محل واحد تجاری بستگی دارد. این مورد مخصوصاً زمانی صدق می کند که مالک مغازه برای اولین بار ملک خود را اجاره می دهد. در این صورت با گذشت مدتی از فعالیت تجاری، مستاجر می تواند در دفترخانه با پرداخت مبلغی، سرقفلی را از مالک خریداری کند.
نوع دوم، سرقفلی مجازی است که به تلاش و فعالیت مستاجر در جذب مشتری و شناخته شدن مغازه و کسب و کار آن انجام می دهد. در این حالت، به مرور ارزش سرقفلی بیشتر شده و میزان فعالیت تجاری هم افزایش می یابد.

بیشتر بخوانید: پلاک ثبتی ملک چیست؟

ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟

در یک ملک تجاری ارزش سرقفلی بیشتر از ارزش ملک است. البته از نظر عددی این مقدار کمتر از ارزش ملک است و حدود 75 تا 80 درصد قیمت ملک، ارزش سرقفلی است. ولی به دلیل اینکه فقط مالک سرقفلی یا مستاجر آن می توانند در یک مغازه فعالیت تجاری داشته باشد بنابراین سود حاصل از سرقفلی بیشتر از مالکیت مغازه است. در صورتی که مالک بخواهد مستاجر یا صاحب سرقفلی را از ملک بیرون کند، باید در صورت رضایت دو طرف، ارزش سرقفلی را به قیمت روز از او بخرد.

بیشتر بخوانید: مبایعه نامه املاک و قوانین مهم آن

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت

مالک سرقفلی می تواند در صورت جلب رضایت مالک تجاری، تمام حقوق و منافع ملک را از او خریداری کند و مالک زمین و سرقفلی شود. در واقع با خرید عرصه و اعیان ملک تجاری می توان سند سرقفلی را به سند شش دانگ عرصه و اعیان تبدیل کرد. . در صورتی که مالک سرقفلی در مورد قیمت ملک با مالک به توافق برسد باید به دفترخانه مراجعه کنند. طرفین باید نسبت به اقاله قرارداد اجاره و سند صلح سرقفلی اقدام کرده و سند رسمی مالکیت غیر منقول ملک را تنظیم و منعقد کنند.

بیشتر بخوانید: نمایشگاه ساختمانی ترمه رسانه

بستن تبلیغ

قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

برای خرید و فروش سرقفلی یک واحد تجاری معمولاً مالک و خریدار با هم به توافق می رسند. در صورتی که اختلاف نظری بین آنها به وجود آید باید از طریق مراجع قانونی و کارشناس دادگستری، سرقفلی را قیمت گذاری کنند.

تعیین قیمت یک سرقفلی معمولاً با توجه به موارد زیر برآورد می شود:

1. منطقه و موقعیت ملک تجاری
2. نوع ساختمان و شرایط و امکانات آن 
3. میزان جذب مشتری یا اصطلاحا پاخور ملک

 تعیین حق کسب و پیشه برای سرقفلی یک واحد:

1. جواز کسب مستاجر
2. زمان قرارداد اجاره
3. میزان جذب مشتری یا اصطلاحا پاخور ملک
4. شناخته شدن کسب و کار مستاجر

سرقفلی و حق کسب و پیشه

طبق قانون سال 1356 ، در صورت اجاره یک ملک تجاری از مالک، مستاجر حق کسب و پیشه به مالک می پردازد. ولی اگر قرارداد اجاره مغازه از سال 1376 به بعد نوشته شده باشد، مستاجر حق سرقفلی به مالک می پردازد. این دو قانون در مواردی با هم تفاوت دارند. مثلاً در قانون حق کسب و پیشه، مالک اجازه انتقال سرقفلی توسط مستاجر به شخص دیگری را نمی داد. ولی با قانون جدید، حق سرقفلی به صورت یک سند مستقل به شخص سوم واگذار می شود.
حق کسب و پیشه بعد از نوشتن قرارداد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌شود ولی حق سرقفلی قبل از عقد اجاره به مستاجر داده می‌شود. حق سرقفلی به کسب و کار مستاجر بستگی ندارد ولی حق کسب و پیشه در صورت وجود کسب و کار فرد به او تعلق می گیرد. بنابراین سرقفلی به مکان تجاری تعلق می‌گیرد ولی حق کسب و پیشه به فرد برحسب شغل و فعالیتش داده می‌شود.

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

با اینکه مالک حق انتفاع از ملک تجاری را دارد ولی در واقع اجازه کسب و کار و کار تجاری در آن را به فرد دیگر منتقل کرده است. پس مالک حق فسخ بی دلیل یا استفاده از واحد تجاری را ندارد مگر حق سرقفلی را با رضایت طرف مقابل از او خریداری کند.

قوانین بین مالک و مستاجر در ملک و سرقفلی 

شخص خریدار سرقفلی با اینکه اجازه کامل بهره برداری تجاری از ملک را دارد ولی حق دخل و تصرف یا ساخت و ساز ندارد. در صورتی که بخواهد در ساختمان ملک تغییراتی دهد باید اجازه مالک را کسب کند. اگر مدت اجاره سرقفلی به پایان نرسیده باشد و مستاجر دچار تخلفات زیر شده باشد مالک می تواند از مستاجر شکایت کند تا قرارداد فسخ شود:

• ایجاد تغییر در کاربری تجاری ملک
• عدم پرداخت اجاره ملک
• انجام تغییرات در ساختمان ملک بدون تایید و موافقت مالک

مالک حق فسخ قرارداد اجاره را ندارد مگر در چند مورد که می تواند سرقفلی را از مستاجر پس بگیرد:

• اگر مالک بخواهد در ملک ساخت و ساز یا بازسازی کلی انجام دهد
• زمانی که مالک برای انجام فعالیت تجاری یا کسب و کار خود به ملک نیاز دارد
•  اگر ملک تجاری قابلیت سکونت داشته باشد و مالک یا اشخاص نزدیک او برای زندگی به آن نیاز داشته باشند.
• البته تمام این موارد علاوه بر ادعای مالک باید به تایید دادگاه مورد نظر برسد تا رای به نفع مالک صادر شود.

قوانین حقوقی سند سرقفلی:

• حق سرقفلی موجودیت مالی دارد و از تمام حقوق قانونی برخوردار است.
• سند سرقفلی از اموال منقول به حساب آمده و در قانون اعتبار بالایی از نظر مراجع قانونی دارد.
• سند سرقفلی را به عنوان یک سند معتبر و مستقل می توان برای ضمانت به کار برد.
• قیمتی که بابت خرید و فروش سرقفلی پرداخت می شود به عنوان یک معامله رسمی محسوب شده و شامل مالیات می شود.

سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟

سرقفلی یک ملک با توجه به منطقه و موقعیت آن، شناخته شدن و تردد مشتری و ارزش ساختمان آن ارزش گذاری می شود. ارزش یک ملک تجاری به ارزش سرقفلی آن است و هر چه قیمت سرقفلی بالاتر رود روی ارزش ملک تاثیرگذار است. سرقفلی به صورت میانگین بین 70 تا 80 درصد ارزش ملک را دارد. یعنی یک ملک تجاری که 20 میلیارد قیمت گذاری شده، سرقفلی به ارزش 14 تا 16 میلیارد تومان دارد.