سرقفلی چیست و هرچه باید درباره قوانین آن بدانید

مالکیت و سرقفلی دو مبحث مهم در مورد ملک‌های تجاری هستند و باید نکات حقوقی و قانونی در مورد آن‌ها را بدانید. سرقفلی یک مغازه به بخش تجاری که توسط مستأجر مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد گفته می‌شود. خیلی از افراد برای خرید یک ملک تجاری، به خرید سرقفلی اقدام می‌کنند که معمولاً هزینه کمتری نسبت به خرید ملک دارد. هنگام خرید آپارتمان باید درباره قوانین مهم سرقفلی بدانید. قوانین فروش سرقفلی و ارزش آن و انواع سرقفلی را در این مطلب به‌طور کامل شرح می‌دهیم.

فهرست مطالب

سرقفلی چیست؟

سند سرقفلی چیست؟

انواع سرقفلی

ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟

نحوه محاسبه ارزش سرقفلی مغازه

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت

قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است؟

سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

قوانین بین مالک و مستاجر در ملک و سرقفلی

سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟

سرقفلی چیست؟

سرقفلی حق مالی مستأجر ملک تجاری است که از طریق آن می‌تواند از شهرت و جایگاه ملک استفاده کند. سرقفلی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ توضیح داده می‌شود. طبق این قانون، در واقع اجازه فعالیت در سرقفلی مغازه یا ملک تجاری با پرداخت مبلغی معین از طرف مستأجر به مالک، دریافت می‌شود. در نتیجه سرقفلی یک نوع امتیاز یا حق بهره‌برداری از ملک است که به‌واسطه پرداخت مبلغی، از مالک گرفته می‌شود.

ارزش سرقفلی به موقعیت مکانی، شرایط ملک و مدت قرارداد بین مالک و مستأجر بستگی دارد. دعاوی مرتبط با این موضوع معمولاً به اختلاف بر سر دریافت سرقفلی، تمدید اجاره یا تخلیه ملک مربوط می‌شود. حق سرقفلی دو شکل دارد: سرقفلی واقعی که به ملک و وجهه فیزیکی آن وابسته است و سرقفلی مجازی که به شهرت کسب‌وکار و جذب مشتری مربوط می‌شود.

بستن تبلیغ

سند سرقفلی چیست؟

واحدهای تجاری یا مغازه‌هایی که دارای سند مالکیت شش‌دانگ باشند می‌توانند برای کسب‌وکار شخصی یا فرد دیگری مورد استفاده قرار گیرند. مالک می‌تواند مغازه را به شخصی جهت فعالیت تجاری و راه‌اندازی کسب‌وکار اجاره دهد. به‌دلیل اینکه مستأجر با فعالیت تجاری خود و جذب مشتری، باعث بالا رفتن ارزش ملک می‌شود، می‌تواند سرقفلی مغازه یا حق تجاری ملک را از مالک بخرد. در این صورت باید در دفترخانه اسناد رسمی، طی قراردادی سرقفلی از طرف مالک به مستأجر منتقل شود. اگر مستأجر در قرارداد حق انتقال سرقفلی به غیر را از مالک گرفته باشد، می‌تواند سرقفلی را به شخصی دیگر هم بفروشد.

جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در کرج و خرید آپارتمان در فردیس کلیک کنید. 

انواع سرقفلی

سرقفلی بر اساس نوع ملک و کاربرد تجاری به دو نوع واقعی و مجازی تقسیم می‌شود.

سرقفلی واقعی به نوعی گفته می‌شود که مالک واحد تجاری، حق سرقفلی ملک خود را برای فعالیت تجاری واگذار می‌کند. یعنی سرقفلی به مهارت و کسب‌وکار شخص ربطی ندارد و به شرایط موجود و موقعیت محل واحد تجاری بستگی دارد. این مورد مخصوصاً زمانی صدق می‌کند که مالک مغازه برای اولین‌بار ملک خود را اجاره می‌دهد. در این صورت با گذشت مدتی از فعالیت تجاری، مستأجر می‌تواند در دفترخانه با پرداخت مبلغی، سرقفلی را از مالک خریداری کند.

نوع دوم، سرقفلی مجازی است که به تلاش و فعالیت مستأجر در جذب مشتری و شناخته شدن مغازه و کسب‌وکار آن بستگی دارد. در این حالت، به‌مرور ارزش سرقفلی بیشتر شده و میزان فعالیت تجاری هم افزایش می‌یابد.

بیشتر بخوانید: پلاک ثبتی ملک چیست؟

ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟

در یک ملک تجاری ارزش سرقفلی بیشتر از ارزش ملک است. البته از نظر عددی این مقدار کمتر از ارزش ملک است و حدود ۷۵ تا ۸۰ درصد قیمت ملک، ارزش سرقفلی است. ولی به‌دلیل اینکه فقط مالک سرقفلی یا مستأجر آن می‌توانند در یک مغازه فعالیت تجاری داشته باشند، بنابراین سود حاصل از سرقفلی بیشتر از مالکیت مغازه است. در صورتی که مالک بخواهد مستأجر یا صاحب سرقفلی را از ملک بیرون کند، باید در صورت رضایت دو طرف، ارزش سرقفلی را به قیمت روز از او بخرد.

بیشتر بخوانید: مبایعه نامه املاک و قوانین مهم آن

بستن تبلیغ

نحوه محاسبه ارزش سرقفلی مغازه

برای محاسبه ارزش سرقفلی مغازه باید به چندین فاکتور مختلف توجه کرد. این عوامل ارزش واقعی سرقفلی را از جهات گوناگون بررسی کرده و قیمتی مشخص برای آن تعیین می‌کند. عوامل مهمی که باید برای ارزش‌گذاری روی سرقفلی در نظر گرفت شامل موارد زیر است:

• موقعیت و محل ملک: محل قرارگیری ملک تجاری در قیمت‌گذاری آن اثر مستقیم و قابل توجهی دارد. املاک تجاری که در بورس صنفی پررونق و پرتردد قرار دارند معمولاً سرقفلی با قیمت بالاتری دارند. فروشگاه‌ها یا مغازه‌های در نبش چهارراه‌ها، در مناطق گران و لوکس یا پاساژهای برند، غالباً سرقفلی گران‌تری دارند.

• ویژگی‌های فیزیکی ملک: متراژ ملک تجاری، ارتفاع سقف و ابعاد آن مخصوصاً عرض ملک از عوامل مهم در ارزش‌گذاری سرقفلی است. ویژگی‌های خاص هر مغازه یا ملک تجاری مانند امکانات مختلف از قبیل سرویس بهداشتی، بالکن یا انبار در قیمت سرقفلی آن تأثیر دارد.

• میزان اعتبار و جذب مشتری: یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر در قیمت‌گذاری سرقفلی، شهرت کسب‌شده و میزان شناخت آن در میان مشتریان است. هر چه مشتری و مراجعه‌کننده یک ملک تجاری بیشتر باشد و اصطلاحاً پاخور بیشتری داشته باشد، قیمت سرقفلی آن بالاتر است.

• مدت قرارداد اجاره: مدت زمانی که ملک تجاری در اجاره مستأجر بوده و سرقفلی را از مالک تحویل گرفته است هم در قیمت آن تأثیرگذار است. هر چه این زمان بیشتر باشد ارزش سرقفلی بیشتر خواهد شد. این مسئله به‌دلیل این است که با فعالیت مستأجر و بازاریابی او پاخور ملک بیشتر شده و ارزش بیشتری پیدا کرده است.

• مبلغ اجاره: میزان اجاره‌بهایی که مستأجر به مالک تجاری پرداخت می‌کند در قیمت سرقفلی تأثیرگذار است. هر چه این اجاره بیشتر باشد سرقفلی قیمت بالاتری خواهد داشت.

• شرایط اقتصادی و تورم جامعه: برای قیمت‌گذاری سرقفلی باید به شرایط عمومی و اقتصادی جامعه توجه کرد. مطمئناً وجود رکود یا تورم اقتصادی در فروش مغازه‌ها و قیمت سرقفلی آن‌ها تأثیر منفی خواهد داشت.

• نوع جواز و کسب‌وکار سرقفلی: جواز کسب سرقفلی و کسب‌وکاری که در آن فعالیت دارد روی قیمت سرقفلی اثر می‌گذارد. بعضی از کسب‌وکارها در یک موقعیت مکانی با مشتری بیشتر و فروش بیشتری مواجه می‌شوند. همچنین بعضی از کسب‌وکارها دارای سودهای کلان و بسیار بالاتری از بقیه کسب‌وکارهاست. این مسئله تأثیر مستقیمی در تعیین قیمت سرقفلی خواهد داشت.

سرقفلی حق کسب‌وکار یا تجارت است که به‌دلیل رونق فروش و موقعیت مطلوب واحد تجاری به‌وجود می‌آید. این حق به مستأجر امکان می‌دهد در پایان قرارداد و با تمایل دو طرف به تمدید، با پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی، درخواست تمدید اجاره را از موجر مطرح کند. نحوه محاسبه سرقفلی بدون فرمول واحد انجام می‌شود و عوامل متعددی بر آن تأثیر می‌گذارند. برای تعیین قیمت سرقفلی سه روش کلی وجود دارد که هر کدام با توجه به توافق طرفین ممکن است انتخاب شود. این سه روش شامل موارد زیر است:

• تعیین ارزش سرقفلی به‌وسیله کارشناس رسمی

در این روش با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری یا کارشناس حقوقی املاک برای ارزیابی دقیق سرقفلی و قیمت‌گذاری آن اقدام می‌کنند. این متخصصان با بررسی دقیق شرایط ملک و عوامل مؤثر در قیمت آن و به‌کارگیری تجربه و فرمول‌های مرتبط، محاسبه دقیقی از ارزش سرقفلی انجام می‌دهند. مزیت اصلی این روش، دقت بالا و تحلیل جامع سرقفلی است که به قیمت‌گذاری اصولی و دقیق می‌انجامد.

معایب این روش ممکن است هزینه‌بر بودن و طولانی شدن تحلیل‌ها و کارشناسی‌ها باشد. برای اینکه بهترین نتیجه را در این روش بگیرید بهتر است از یک کارشناس معتبر و باتجربه استفاده کنید. همچنین قبل از توافق با کارشناس، هزینه کارشناسی و بررسی‌های لازم را دقیقاً بپرسید. همچنین مدت لازم برای انجام کارشناسی توسط او و جزئیات مرتبط با انجام کار را جویا شوید.

• قیمت‌گذاری سرقفلی با توجه به عرف بازار و توافق دو طرف

در این روش قیمت‌گذاری سرقفلی با توجه به عرف بازار و بررسی قیمت‌های سرقفلی مغازه‌های منطقه با شرایط مشابه انجام می‌شود. برای تعیین قیمت درست باید قیمت مغازه‌های مشابه را از نظر محل قرارگیری، مساحت، نوع جواز و سایر موارد مقایسه کرد. در نهایت با تحلیل قیمت آن‌ها، قیمتی تخمینی از ارزش سرقفلی فروشگاه مورد نظر به‌دست می‌آورند. مزیت این روش ساده بودن و عدم نیاز به تخصص بالا است.

اما نقاط ضعفی مانند دقت کمتر به‌دلیل قیمت‌گذاری بر اساس موارد مشابه و احتمال مغایرت اطلاعات دارد. برای قیمت‌گذاری دقیق‌تر در این روش، بهتر است از منابع معتبر مانند مشاوران املاک یا سایت‌های معتبر استفاده کرده تا اطلاعات دقیق‌تر و شفاف‌تری داشته باشید.

• قیمت‌گذاری سرقفلی با استفاده از فرمول مشخص

در این روش قیمت‌گذاری سرقفلی بر اساس یک فرمول انجام می‌شود که چند عامل را برای تخمین ارزش سرقفلی به‌کار می‌گیرد. فرمول رایجی که معمولاً در این روش استفاده می‌شود به‌صورت زیر است:

قیمت سرقفلی برابر است با حاصل‌ضرب ارزش روز ملک در درصد سرقفلی (تقسیم بر ۱۰۰) و سپس مبلغی که در عقد قرارداد به‌عنوان سرقفلی پرداخت شده است از حاصل آن کسر می‌شود. ارزش روز ملک همان قیمت فعلی ملک و ساختمان مغازه است و درصد سرقفلی نیز توسط کارشناس با توجه به عرف بازار تعیین می‌شود. نکته دیگر این است که مبلغ پرداختی اولیه در زمان امضای قرارداد همان بدهی اولیه را نشان می‌دهد که از سوی مستأجر پرداخت شده است.

قیمت سرقفلی = مبلغ اجاره بها در قرارداد -  100  /(ارزش روز ملک * درصد سرقفلی )  

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت

مالک سرقفلی می‌تواند در صورت جلب رضایت مالک تجاری، تمام حقوق و منافع ملک را از او خریداری کند و مالک زمین و سرقفلی شود. در واقع با خرید عرصه و اعیان ملک تجاری می‌توان سند سرقفلی را به سند شش‌دانگ عرصه و اعیان تبدیل کرد. در صورتی که مالک سرقفلی در مورد قیمت ملک با مالک به توافق برسد باید به دفترخانه مراجعه کنند. طرفین باید نسبت به اقاله قرارداد اجاره و سند صلح سرقفلی اقدام کرده و سند رسمی مالکیت غیرمنقول ملک را تنظیم و منعقد کنند.

برای تبدیل سند سرقفلی به مالکیت هیچ طرفی نمی‌تواند نظر و خواسته خود را بر دیگری تحمیل کند. این امر با رضایت دو طرف و توافق آن‌ها بر سر شرایط مختلف انجام می‌شود. مالک باید به‌صورت کتبی تمایل خود را برای واگذاری مالکیت اعلام کند و این رضایت را به‌صورت سند رسمی به ثبت برساند.

پس از تأیید رضایت، طرفین با هم بر سر جزئیات انتقال از جمله قیمت، نحوه پرداخت و زمان تحویل به توافق می‌رسند. در مرحله بعد، سند رسمی انتقال مالکیت در دفترخانه ثبت شده و توافق‌های بین طرفین را به‌طور کامل شامل شده و به‌صورت رسمی و معتبر ثبت می‌شود. این کار با مشاوره و دریافت راهنمایی‌های حقوقی توسط یک وکیل یا مشاور حقوقی با سرعت و دقت بیشتری انجام می‌شود.

بیشتر بخوانید: نمایشگاه ساختمانی ترمه رسانه

قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

برای خرید و فروش سرقفلی یک واحد تجاری معمولاً مالک و خریدار با هم به توافق می‌رسند. در صورتی که اختلاف‌نظری بین آن‌ها به‌وجود آید باید از طریق مراجع قانونی و کارشناس دادگستری، سرقفلی را قیمت‌گذاری کنند.

تعیین قیمت یک سرقفلی معمولاً با توجه به موارد زیر برآورد می‌شود:

• منطقه و موقعیت ملک تجاری

• نوع ساختمان و شرایط و امکانات آن

• میزان جذب مشتری یا اصطلاحاً پاخور ملک

تعیین حق کسب و پیشه برای سرقفلی یک واحد:

• جواز کسب مستأجر

• زمان قرارداد اجاره

• میزان جذب مشتری یا اصطلاحاً پاخور ملک

• شناخته شدن کسب‌وکار مستأجر

ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است؟

ارزش سرقفلی غالباً به‌عنوان سهمی از ارزش کل یک ملک تجاری مطرح می‌شود. برخلاف قوانین، کارشناس‌ها و عرف بازار معتقدند که بخش زیادی از قیمت یک ملک تجاری مربوط به سرقفلی آن است. بنابراین قیمت سرقفلی آن می‌تواند تا حدود زیادی بر قیمت ملک آن ارجحیت داشته باشد. سرقفلی معمولاً حدوداً ۷۰ تا ۸۰ درصد از ارزش کل یک مغازه یا واحد تجاری را دارا می‌باشد.

این نسبت بسته به موقعیت ملک، اعتبار و جذب مشتری، مدت قرارداد و سایر عوامل می‌تواند تغییر کند. در بعضی املاک تجاری، مخصوصاً در مواردی با رقابت کمتر یا موقعیت عالی، این نسبت به بالاتر از ۸۰ درصد هم می‌رسد. در مواردی که قراردادهای قدیمی یا شرایط خاصی وجود دارد، نسبت‌ها ممکن است کمتر از این بازه باشد.

اما معمولاً بخش عمده ارزش ملک به سرقفلی تعلق دارد. نکته مهم این است که ارزش دقیق سرقفلی به‌صورت قانونی تعیین نشده و هنگام انتقال یا واگذاری به‌صورت توافقی یا توسط کارشناس تعیین می‌شود. همچنین اگر مستأجر بدون داشتن حق سرقفلی یا وجود شرط صریح در قرارداد اقدام به فعالیت کند، ادعای سرقفلی وجود ندارد. بنابراین مستأجر در واقع با پرداخت ودیعه فقط ملک را از مالک اجاره کرده است.

سرقفلی و حق کسب و پیشه

طبق قانون سال ۱۳۵۶، در صورت اجاره یک ملک تجاری از مالک، مستأجر حق کسب و پیشه به مالک می‌پردازد. ولی اگر قرارداد اجاره مغازه از سال ۱۳۷۶ به بعد نوشته شده باشد، مستأجر حق سرقفلی به مالک می‌پردازد. این دو قانون در مواردی با هم تفاوت دارند. مثلاً در قانون حق کسب و پیشه، مالک اجازه انتقال سرقفلی توسط مستأجر به شخص دیگری را نمی‌داد. ولی با قانون جدید، حق سرقفلی به‌صورت یک سند مستقل به شخص سوم واگذار می‌شود.

حق کسب و پیشه بعد از نوشتن قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود ولی حق سرقفلی قبل از عقد اجاره به مستأجر داده می‌شود. حق سرقفلی به کسب‌وکار مستأجر بستگی ندارد ولی حق کسب و پیشه در صورت وجود کسب‌وکار فرد به او تعلق می‌گیرد. بنابراین سرقفلی به مکان تجاری تعلق می‌گیرد ولی حق کسب و پیشه به فرد برحسب شغل و فعالیتش داده می‌شود.

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

با اینکه مالک حق انتفاع از ملک تجاری را دارد ولی در واقع اجازه کسب‌وکار و کار تجاری در آن را به فرد دیگر منتقل کرده است. پس مالک حق فسخ بی‌دلیل یا استفاده از واحد تجاری را ندارد مگر حق سرقفلی را با رضایت طرف مقابل از او خریداری کند.

قوانین بین مالک و مستاجر در ملک و سرقفلی 

شخص خریدار سرقفلی با اینکه اجازه کامل بهره‌برداری تجاری از ملک را دارد ولی حق دخل و تصرف یا ساخت‌وساز ندارد. در صورتی که بخواهد در ساختمان ملک تغییراتی دهد باید اجازه مالک را کسب کند. اگر مدت اجاره سرقفلی به پایان نرسیده باشد و مستأجر دچار تخلفات زیر شده باشد مالک می‌تواند از مستأجر شکایت کند تا قرارداد فسخ شود:

• ایجاد تغییر در کاربری تجاری ملک

• عدم پرداخت اجاره ملک

• انجام تغییرات در ساختمان ملک بدون تأیید و موافقت مالک

مالک حق فسخ قرارداد اجاره را ندارد مگر در چند مورد که می‌تواند سرقفلی را از مستأجر پس بگیرد:

• اگر مالک بخواهد در ملک ساخت‌وساز یا بازسازی کلی انجام دهد.

• زمانی که مالک برای انجام فعالیت تجاری یا کسب‌وکار خود به ملک نیاز دارد.

• اگر ملک تجاری قابلیت سکونت داشته باشد و مالک یا اشخاص نزدیک او برای زندگی به آن نیاز داشته باشند.

البته تمام این موارد علاوه بر ادعای مالک باید به تأیید دادگاه مورد نظر برسد تا رأی به نفع مالک صادر شود.

قوانین حقوقی سند سرقفلی:

• حق سرقفلی موجودیت مالی دارد و از تمام حقوق قانونی برخوردار است.

• سند سرقفلی از اموال منقول به‌حساب آمده و در قانون اعتبار بالایی از نظر مراجع قانونی دارد.

• سند سرقفلی را به‌عنوان یک سند معتبر و مستقل می‌توان برای ضمانت به‌کار برد.

• قیمتی که بابت خرید و فروش سرقفلی پرداخت می‌شود به‌عنوان یک معامله رسمی محسوب شده و شامل مالیات می‌شود.

سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟

سرقفلی یک ملک با توجه به منطقه و موقعیت آن، شناخته شدن و تردد مشتری و ارزش ساختمان آن ارزش‌گذاری می‌شود. ارزش یک ملک تجاری به ارزش سرقفلی آن است و هر چه قیمت سرقفلی بالاتر رود روی ارزش ملک تأثیرگذار است. سرقفلی به‌صورت میانگین بین ۷۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملک را دارد. یعنی یک ملک تجاری که ۲۰ میلیارد قیمت‌گذاری شده، سرقفلی به ارزش ۱۴ تا ۱۶ میلیارد تومان دارد.