سرقفلی چیست و هرچه باید درباره قوانین آن بدانید

مالکیت و سرقفلی دو مبحث مهم در مورد ملک های تجاری هستند و باید نکات حقوقی و قانونی در مورد آنها را بدانید. سرقفلی یک مغازه به بخش تجاری که توسط مستاجر مورد بهره برداری قرار می گیرد گفته می شود. خیلی از افراد برای خرید یک ملک تجاری، به خرید سرقفلی اقدام می کنند که معمولاً هزینه کمتری نسبت به خرید ملک دارد. هنگام خرید آپارتمان باید درباره قوانین مهم سرقفلی بدانید. قوانین فروش سرقفلی و ارزش آن و انواع سرقفلی را در این مطلب به طور کامل شرح می دهیم.

فهرست مطالب

سرقفلی چیست؟

سند سرقفلی چیست؟

انواع سرقفلی

ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟

نحوه محاسبه ارزش سرقفلی مغازه

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت

قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است؟

سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

قوانین بین مالک و مستاجر در ملک و سرقفلی

سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟

سرقفلی چیست؟

سرقفلی حق مالی مستأجر ملک تجاری است که از طریق آن می‌تواند از شهرت و جایگاه ملک استفاده کند. سرقفلی بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 توضیح داده می شود. طبق این قانون، در واقع اجازه فعالیت در سرقفلی مغازه یا ملک تجاری با پرداخت مبلغی معین از طرف مستاجر به مالک، دریافت می شود. در نتیجه سرقفلی یک نوع امتیاز یا حق بهره برداری از ملک است که به واسطه پرداخت مبلغی، از مالک گرفته می شود.

ارزش سرقفلی به موقعیت مکانی ، شرایط ملک و مدت قرارداد بین مالک و مستاجر بستگی دارد. دعاوی مرتبط با این موضوع معمولاً به اختلاف بر سر دریافت سرقفلی، تمدید اجاره یا تخلیه ملک مربوط می‌شود. حق سرقفلی دو شکل دارد: سرقفلی واقعی که به ملک و وجهه فیزیکی آن وابسته است و سرقفلی مجازی که به شهرت کسب‌وکار و جذب مشتری مربوط می‌شود.

بستن تبلیغ

سند سرقفلی چیست؟

واحد های تجاری یا مغازه هایی که دارای سند مالکیت شش دانگ باشند می توانند برای کسب و کار شخصی یا  فرد دیگری مورد استفاده قرار گیرد. مالک می تواند مغازه را به شخصی جهت فعالیت تجاری و راه اندازه کسب و کار اجاره دهد. به دلیل اینکه مستاجر با فعالیت تجاری خود و جذب مشتری، باعث بالارفتن ارزش ملک می شود، می تواند سرقفلی مغازه یا حق تجاری ملک را از مالک بخرد. در این صورت باید در دفترخانه اسناد رسمی، طی قراردادی سرقفلی از طرف مالک به مستاجر منتقل شود. اگر مستاجر در قرارداد حق انتقال سرقفلی به غیر را از مالک گرفته باشد، می تواند سرقفلی را به شخصی دیگر هم بفروشد. 

جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در کرج و خرید آپارتمان در فردیس کلیک کنید. 

انواع سرقفلی

سرقفلی بر اساس نوع ملک و کاربرد تجاری به دو نوع واقعی و مجازی تقسیم می شود.
سرقفلی واقعی به نوعی گفته می شود که مالک واحد تجاری، حق سرقفلی ملک خود را برای فعالیت تجاری واگذار می کند. یعنی سرقفلی به مهارت و کسب و کار شخص ربطی ندارد و به شرایط موجود و موقعیت محل واحد تجاری بستگی دارد. این مورد مخصوصاً زمانی صدق می کند که مالک مغازه برای اولین بار ملک خود را اجاره می دهد. در این صورت با گذشت مدتی از فعالیت تجاری، مستاجر می تواند در دفترخانه با پرداخت مبلغی، سرقفلی را از مالک خریداری کند.
نوع دوم، سرقفلی مجازی است که به تلاش و فعالیت مستاجر در جذب مشتری و شناخته شدن مغازه و کسب و کار آن انجام می دهد. در این حالت، به مرور ارزش سرقفلی بیشتر شده و میزان فعالیت تجاری هم افزایش می یابد.

بیشتر بخوانید: پلاک ثبتی ملک چیست؟

ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟

در یک ملک تجاری ارزش سرقفلی بیشتر از ارزش ملک است. البته از نظر عددی این مقدار کمتر از ارزش ملک است و حدود 75 تا 80 درصد قیمت ملک، ارزش سرقفلی است. ولی به دلیل اینکه فقط مالک سرقفلی یا مستاجر آن می توانند در یک مغازه فعالیت تجاری داشته باشد بنابراین سود حاصل از سرقفلی بیشتر از مالکیت مغازه است. در صورتی که مالک بخواهد مستاجر یا صاحب سرقفلی را از ملک بیرون کند، باید در صورت رضایت دو طرف، ارزش سرقفلی را به قیمت روز از او بخرد.

بیشتر بخوانید: مبایعه نامه املاک و قوانین مهم آن

بستن تبلیغ

نحوه محاسبه ارزش سرقفلی مغازه

برای محاسبه ارزش سرقفلی مغازه باید به چندین فاکتور مختلف توجه کرد. این عوامل ارزش واقعی سرقفلی را از جهات گوناگون بررسی کرده و قیمتی مشخص برای آن تعیین می کند. عوامل مهمی که باید برای ارزش گذاری روی سرقفلی در نظر گرفت شامل موارد زیر است.

• موقعیت و محل ملک: محل قرارگیری ملک تجاری در قیمت گذاری آن اثر مستقیم و قابل توجهی دارد. املاک تجاری که در بورس صنفی پر رونق و پر تردد قرار دارند معمولاً  سرقفلی با قیمت بالاتری دارند. فروشگاه ها یا مغازه های در نبش چهارراه ها، در مناطق گران و لوکس یا پاساژهای برند، غالباً سرقفلی گران تری دارند.

• ویژگی های فیزیکی ملک: متراژ ملک تجاری، ارتفاع سقف و ابعاد آن مخصوصاً عرض ملک از عوامل مهم در ارزش گذاری سرقفلی است. ویژگی های خاص هر مغازه یا ملک تجاری مانند امکانات مختلف مانند سرویس بهداشتی، بالکن یا انبار در قیمت سرقفلی آن تاثیر دارد. 

• میزان اعتبار و جذب مشتری: یکی از مهمترین عوامل موثر در قیمت گذاری سرقفلی، شهرت کسب شده و میزان شناخت آن در میان مشتریان است. هر چه مشتری و مراجعه کننده یک ملک تجاری بیشتر باشد و اصطلاحاً پاخور بیشتری داشته باشد، قیمت سرقفلی آن بالاتر است.

• مدت قرارداد اجاره: مدت زمانی که ملک تجاری در اجاره مستاجر بوده و سرقفلی را از مالک تحویل گرفته است هم در قیمت آن تاثیرگذار است. هر چه این زمان بیشتر باشد ارزش سرقفلی بیشتر خواهد شد. این مساله به دلیل این است که با فعالیت مستاجر و بازاریابی او پاخور ملک بیشتر شده و ارزش بیشتری پیدا کرده است.

• مبلغ اجاره : میزان اجاره بهایی که مستاجر به مالک تجاری پرداخت می کند در قیمت سرقفلی تاثیرگذار است. هر چه این اجاره بیشتر باشد سرقفلی قیمت بالاتری خواهد داشت.

• شرایط اقتصادی و تورم جامعه: برای قیمت گذاری سرقفلی باید به شرایط عمومی و اقتصادی جامعه توجه کرد. مطمئناً وجود رکود یا تورم اقتصادی در فروش مغازه ها و قیمت سرقفلی آنها تاثیر منفی خواهد داشت.

• نوع جواز و کسب و کار سرقفلی: جواز کسب سرقفلی و کسب و کاری که در آن فعالیت دارد روی قیمت سرقفلی اثر می گذارد. بعضی از کسب و کارها در یک موقعیت مکانی با مشتری بیشتر و فروش بیشتری مواجه می شوند. همچنین بعضی از کسب و کارها دارای سودهای کلان و بسیار بالاتری از بقیه کسب و کارهاست. این مساله تاثیر مستقیمی در تعیین قیمت سرقفلی خواهد داشت.

سرقفلی حق کسب و کار یا تجارت است که به دلیل رونق فروش و موقعیت مطلوب واحد تجاری به وجود می‌آید. این حق به مستأجر امکان می‌دهد در پایان قرارداد و با تمایل دو طرف به تمدید، با پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی، درخواست تمدید اجاره را از موجر مطرح کند. نحوه محاسبه سرقفلی بدون فرمول واحد انجام می‌شود و عوامل متعددی بر آن تأثیر می‌گذارند. برای تعیین قیمت سرقفلی سه روش کلی وجود دارد که هر کدام با توجه به توافق طرفین ممکن است انتخاب شود. این سه روش شامل موارد زیر است.

• تعیین ارزش سرقفلی بوسیله کارشناس رسمی 

در این روش با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری یا کارشناس حقوقی املاک برای ارزیابی دقیق سرقفلی و قیمت گذاری آن اقدام می کنند. این متخصصان با بررسی دقیق شرایط ملک و عوامل موثر در قیمت آن و به کارگیری تجربه و فرمول‌های مرتبط، محاسبه دقیقی از ارزش سرقفلی انجام می‌دهند. مزیت اصلی این روش، دقت بالا و تحلیل جامع سرقفلی است که به قیمت گذاری اصولی و دقیق می انجامد.

معایب این روش ممکن است هزینه‌بر بودن و طولانی شدن تحلیل ها و کارشناسی ها است. برای اینکه بهترین نتیجه را در این روش بگیرید بهتر است از یک کارشناس معتبر و با تجربه استفاده کنید. همچنین قبل از توافق با کارشناس، هزینه کارشناسی و بررسی های لازم را دقیقاً بپرسید. همچنین مدت لازم برای انجام کارشناسی توسط او و جزییات مرتبط با انجام کار را جویا شوید.

• قیمت گذاری سرقفلی با توجه به عرف بازار و توافق دو طرف

در این روش قیمت گذاری سرقفلی با توجه به عرف بازار و بررسی قیمت‌های سرقفلی مغازه‌های ‌منطقه با شرایط مشابه انجام می شود. برای تعیین قیمت درست باید قیمت مغازه های مشابه را از نظر محل قرارگیری، مساحت، نوع جواز و سایر موارد مقایسه کرد. در نهایت با تحلیل قیمت آنها، قیمتی تخمینی از ارزش سرقفلی فروشگاه مورد نظر بدست می آورند. مزیت این روش ساده بودن و عدم نیاز به تخصص بالا است.

اما نقاط ضعفی مانند دقت کمتر به دلیل قیمت گذاری بر اساس موارد مشابه و احتمال مغایرت اطلاعات دارد. برای قیمت گذاری دقیق تر در این روش، بهتر است از منابع معتبر مانند مشاوران املاک یا سایت های معتبر استفاده کرده تا اطلاعات دقیق تر و شفاف تری داشته باشید.

• قیمت گذاری سرقفلی با استفاده از فرمول مشخص

در این روش قیمت گذاری سرقفلی بر اساس یک فرمول انجام می شود که چند عامل را برای تخمین ارزش سرقفلی به کار می‌گیرد. فرمول رایجی که معمولاً در این روش استفاده می شود به صورت زیر است:

قیمت سرقفلی برابر است با حاصل ضرب ارزش روز ملک در درصد سرقفلی (تقسیم بر 100) و سپس مبلغی که در عقد قرارداد به عنوان سرقفلی پرداخت شده است از حاصل آن کسر می شود. ارزش روز ملک همان قیمت فعلی ملک و ساختمان مغازه است و درصد سرقفلی نیز توسط کارشناس با توجه به عرف بازار تعیین می‌شود. نکته دیگر این است که مبلغ پرداختی اولیه در زمان امضای قرارداد همان بدهی اولیه را نشان می‌دهد که از سوی مستاجر پرداخت شده است.

قیمت سرقفلی = مبلغ اجاره بها در قرارداد -  100  /(ارزش روز ملک * درصد سرقفلی )  

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت

مالک سرقفلی می تواند در صورت جلب رضایت مالک تجاری، تمام حقوق و منافع ملک را از او خریداری کند و مالک زمین و سرقفلی شود. در واقع با خرید عرصه و اعیان ملک تجاری می توان سند سرقفلی را به سند شش دانگ عرصه و اعیان تبدیل کرد. . در صورتی که مالک سرقفلی در مورد قیمت ملک با مالک به توافق برسد باید به دفترخانه مراجعه کنند. طرفین باید نسبت به اقاله قرارداد اجاره و سند صلح سرقفلی اقدام کرده و سند رسمی مالکیت غیر منقول ملک را تنظیم و منعقد کنند.

برای تبدیل سند سرقفلی به مالکیت هیچ طرفی نمی تواند نظر و خواسته خود را بر دیگری تحمیل کند. این امر با رضایت دو طرف و توافق آنها بر سر شرایط مختلف انجام می شود. مالک باید به صورت کتبی تمایل خود را برای واگذاری مالکیت اعلام کند و این رضایت را به صورت سند رسمی به ثبت برساند.

پس از تأیید رضایت، طرفین با هم بر سر جزئیات انتقال از جمله قیمت ، نحوه پرداخت و زمان تحویل به توافق می‌رسند. در مرحله بعد، سند رسمی انتقال مالکیت در دفترخانه ثبت شده و توافق های بین طرفین را به طور کامل در شامل شده و به صورت رسمی و معتبر ثبت می شود. این کار با مشاوره و دریافت راهنمایی های حقوقی توسط یک وکیل یا مشاور حقوقی با سرعت و دقت بیشتری انجام می شود.

بیشتر بخوانید: نمایشگاه ساختمانی ترمه رسانه

قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

برای خرید و فروش سرقفلی یک واحد تجاری معمولاً مالک و خریدار با هم به توافق می رسند. در صورتی که اختلاف نظری بین آنها به وجود آید باید از طریق مراجع قانونی و کارشناس دادگستری، سرقفلی را قیمت گذاری کنند.

تعیین قیمت یک سرقفلی معمولاً با توجه به موارد زیر برآورد می شود:

1. منطقه و موقعیت ملک تجاری
2. نوع ساختمان و شرایط و امکانات آن 
3. میزان جذب مشتری یا اصطلاحا پاخور ملک

 تعیین حق کسب و پیشه برای سرقفلی یک واحد:

1. جواز کسب مستاجر
2. زمان قرارداد اجاره
3. میزان جذب مشتری یا اصطلاحا پاخور ملک
4. شناخته شدن کسب و کار مستاجر

ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است؟

ارزش سرقفلی غالباً به عنوان سهمی از ارزش کل یک ملک تجاری مطرح می‌شود. برخلاف قوانین، کارشناس‌ها و عرف بازار معتقدند که بخش زیادی از قیمت یک ملک تجاری مربوط به سرقفلی آن است. بنابراین قیمت سرقفلی آن می‌تواند تا حدود زیادی بر قیمت ملک آن ارجحیت داشته باشد. سرقفلی معمولاً حدوداً 70 تا 80 درصد از ارزش کل یک مغازه یا واحد تجاری را دارا می باشد.

این نسبت بسته به موقعیت ملک، اعتبار و جذب مشتری، مدت قرارداد و سایر عوامل می‌تواند تغییر کند. در بعضی املاک تجاری، مخصوصاً در مواردی با رقابت کمتر یا موقعیت عالی، این نسبت به بالاتر از 80 درصد هم می رسد. در مواردی که قراردادهای قدیمی یا شرایط خاصی وجود دارد، نسبت‌ها ممکن است کمتر از این بازه باشد.

اما معمولاً بخش عمده ارزش ملک به سرقفلی تعلق دارد. نکته مهم این است که ارزش دقیق سرقفلی به صورت قانونی تعیین نشده و هنگام انتقال یا واگذاری به صورت توافقی یا توسط کارشناس تعیین می‌شود. همچنین اگر مستأجر بدون داشتن حق سرقفلی یا وجود شرط صریح در قرارداد اقدام به فعالیت کند، ادعای سرقفلی وجود ندارد. بنابراین مستاجر در واقع با پرداخت ودیعه فقط ملک را از مالک اجاره کرده است.

سرقفلی و حق کسب و پیشه

طبق قانون سال 1356 ، در صورت اجاره یک ملک تجاری از مالک، مستاجر حق کسب و پیشه به مالک می پردازد. ولی اگر قرارداد اجاره مغازه از سال 1376 به بعد نوشته شده باشد، مستاجر حق سرقفلی به مالک می پردازد. این دو قانون در مواردی با هم تفاوت دارند. مثلاً در قانون حق کسب و پیشه، مالک اجازه انتقال سرقفلی توسط مستاجر به شخص دیگری را نمی داد. ولی با قانون جدید، حق سرقفلی به صورت یک سند مستقل به شخص سوم واگذار می شود.
حق کسب و پیشه بعد از نوشتن قرارداد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌شود ولی حق سرقفلی قبل از عقد اجاره به مستاجر داده می‌شود. حق سرقفلی به کسب و کار مستاجر بستگی ندارد ولی حق کسب و پیشه در صورت وجود کسب و کار فرد به او تعلق می گیرد. بنابراین سرقفلی به مکان تجاری تعلق می‌گیرد ولی حق کسب و پیشه به فرد برحسب شغل و فعالیتش داده می‌شود.

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر

با اینکه مالک حق انتفاع از ملک تجاری را دارد ولی در واقع اجازه کسب و کار و کار تجاری در آن را به فرد دیگر منتقل کرده است. پس مالک حق فسخ بی دلیل یا استفاده از واحد تجاری را ندارد مگر حق سرقفلی را با رضایت طرف مقابل از او خریداری کند.

قوانین بین مالک و مستاجر در ملک و سرقفلی 

شخص خریدار سرقفلی با اینکه اجازه کامل بهره برداری تجاری از ملک را دارد ولی حق دخل و تصرف یا ساخت و ساز ندارد. در صورتی که بخواهد در ساختمان ملک تغییراتی دهد باید اجازه مالک را کسب کند. اگر مدت اجاره سرقفلی به پایان نرسیده باشد و مستاجر دچار تخلفات زیر شده باشد مالک می تواند از مستاجر شکایت کند تا قرارداد فسخ شود:

• ایجاد تغییر در کاربری تجاری ملک
• عدم پرداخت اجاره ملک
• انجام تغییرات در ساختمان ملک بدون تایید و موافقت مالک

مالک حق فسخ قرارداد اجاره را ندارد مگر در چند مورد که می تواند سرقفلی را از مستاجر پس بگیرد:

• اگر مالک بخواهد در ملک ساخت و ساز یا بازسازی کلی انجام دهد
• زمانی که مالک برای انجام فعالیت تجاری یا کسب و کار خود به ملک نیاز دارد
•  اگر ملک تجاری قابلیت سکونت داشته باشد و مالک یا اشخاص نزدیک او برای زندگی به آن نیاز داشته باشند.
• البته تمام این موارد علاوه بر ادعای مالک باید به تایید دادگاه مورد نظر برسد تا رای به نفع مالک صادر شود.

قوانین حقوقی سند سرقفلی:

• حق سرقفلی موجودیت مالی دارد و از تمام حقوق قانونی برخوردار است.
• سند سرقفلی از اموال منقول به حساب آمده و در قانون اعتبار بالایی از نظر مراجع قانونی دارد.
• سند سرقفلی را به عنوان یک سند معتبر و مستقل می توان برای ضمانت به کار برد.
• قیمتی که بابت خرید و فروش سرقفلی پرداخت می شود به عنوان یک معامله رسمی محسوب شده و شامل مالیات می شود.

سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟

سرقفلی یک ملک با توجه به منطقه و موقعیت آن، شناخته شدن و تردد مشتری و ارزش ساختمان آن ارزش گذاری می شود. ارزش یک ملک تجاری به ارزش سرقفلی آن است و هر چه قیمت سرقفلی بالاتر رود روی ارزش ملک تاثیرگذار است. سرقفلی به صورت میانگین بین 70 تا 80 درصد ارزش ملک را دارد. یعنی یک ملک تجاری که 20 میلیارد قیمت گذاری شده، سرقفلی به ارزش 14 تا 16 میلیارد تومان دارد.