رشد 30 برابری قیمت مسکن در تهران طی 10 سال

اقتصادنیوز: بررسی تطبیقی قیمت واحدهای مسکونی نقلی در تهران نشان می‌دهد، قیمت این واحدها از سال ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴ در اغلب محله‌های پایتخت رشدی چند هزار درصدی را تجربه کرده است.

به گزارش اقتصادنیوز، بر اساس داده‌های قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته، در سال ۱۳۹۴ قیمت واحدهای زیر ۵۰ متر در تهران، از حدود ۱۰۸ میلیون تومان در محله امام حسین تا ۶۵۰ میلیون تومان در زعفرانیه متغیر بوده است. اما این ارقام در سال ۱۴۰۴ به بازه‌ای ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان در شهر ری تا ۱۵ میلیارد تومان در زعفرانیه رسیده است.

مقایسه قیمت آپارتمان‌های کوچک‌متراژ تهران در گزارش اقتصادنیوز از سال ۱۳۹۴، با عنوان اولین لیست قیمتی خانه نقلی‌های تهران در سال 94 با قیمت آپارتمان‌های مورد بررسی در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که بازار مسکن پایتخت در یک دهه گذشته با جهش‌های قیمتی بی‌سابقه‌ای مواجه بوده است. این رشد، نه تنها در مناطق شمالی، بلکه در محله‌های شرقی، جنوبی و مرکزی شهر نیز محسوس است. 

رشد چند هزار درصدی در شرق تهران

بر اساس داده‌های بازار مسکن، قیمت واحدهای مسکونی در تهران بین سال‌های ۱۳۹۴ و ۱۴۰۴ افزایش قابل توجهی داشته است. بررسی ۱۵ محله نشان می‌دهد که درصد تغییر قیمت‌ها از ۱۱۰۰ درصد (11 برابر) تا بیش از ۳۵۰۰ درصد (35 برابر) متغیر است.

در محله‌های شرقی تهران، رشد قیمت بسیار قابل توجه است. واحد نوساز ۴۰ مترمربعی در پیروزی از ۱۴۸ میلیون تومان در سال ۱۳۹۴ به ۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است، معادل ۲۶۷۰ درصد افزایش. در نظام‌آباد هم واحدی مشابه از ۱۴۰ میلیون تومان به ۴ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان رسیده است (۳۰۰۷ درصد رشد).

در محله نارمک، یک واحد ۴۰ مترمربعی ۱۲ ساله از ۱۶۷ میلیون تومان به ۵ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان (۲۹۵۳ درصد رشد) و در مجیدیه نیز یک واحد 40 متری و نوساز از ۱۶۸ میلیون تومان به ۵ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان (۳۲۳۳ درصد رشد) افزایش یافته است. همچنین قیمت یک واحد ۴۵ مترمربعی ۲۰ سال ساخت در محله امام حسین از ۱۰۸ میلیون تومان به ۳ میلیارد تومان (۲۶۷۸ درصد رشد) رسیده است.

در مرکز تهران و در محله عباس‌آباد هم، واحد ۴۶ مترمربعی یک‌سال ساخت، از ۳۴۵ میلیون تومان به ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان (۱۷۸۴ درصد رشد) افزایش یافته است.

بستن تبلیغ

جنوب تهران؛ رشد آرام‌تر نسبت به مناطق دیگر

بررسی قیمت‌ها اما نشان می‌دهد محله‌های جنوبی مانند شهر ری، افزایش قیمت کمتری داشته‌اند. واحد نوساز ۴۲ مترمربعی در شهر ری از ۱۱۵ میلیون و ۵۰۰ هزار به ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان (۱۱۱۳ درصد رشد) افزایش پیدا کرده است.

در مناطق شمالی و غرب تهران، رشد قیمت بسیار قابل توجه است. در زعفرانیه، یک واحد نوساز ۵۰ مترمربعی از ۶۵۰ میلیون به ۱۵ میلیارد تومان رسیده است (۲۲۰۸ درصد رشد). در قیطریه هم، واحدی مشابه از ۴۴۰ میلیون به ۱۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یافته (۲۹۶۸ درصد رشد). در گیشا و سعادت‌آباد نیز، واحدهای ۴۵–۵۰ مترمربعی رشد بیش از 2000 درصدی را تجربه کرده‌اند.

بر اساس داده‌های بررسی شده، میانگین رشد قیمت مسکن در ۱۵ محله تهران در ۱۰ سال اخیر حدود ۲,۷۶۳ درصد بوده است. این رقم نشان می‌دهد که برای خرید واحدی مشابه آنچه در سال ۱۳۹۴ وجود داشت، خریداران امروز باید حدود ۲۸.۶ برابر بیشتر بپردازند؛ آماری که شدت جهش قیمت مسکن در دهه گذشته تهران را به خوبی نشان می‌دهد.

منبع: اقتصاد نیوز

تحلیل آقای املاک

تحلیل داده‌های منتشرشده توسط اقتصادنیوز درباره رشد قیمت واحدهای کوچک‌متراژ در تهران نشان می‌دهد بازار مسکن پایتخت در بازه ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴ وارد یک فاز تورم داراییِ شتاب‌گرفته و غیرمتوازن شده است. در ادامه، این گزارش را از منظر اقتصادی و سرمایه‌گذاری بررسی می‌کنم:

تصویر کلان: رشد اسمی یا رشد واقعی؟

بر اساس داده‌ها، میانگین رشد قیمت در ۱۵ محله حدود ۲,۷۶۳ درصد (۲۸.۶ برابر) بوده است.

اما نکته مهم:

• این ارقام رشد اسمی هستند.

• باید با تورم عمومی دهه اخیر مقایسه شوند.

• حتی با لحاظ تورم بالا، باز هم مسکن در تهران یک دارایی جلوتر از تورم بوده است.

 نتیجه: مسکن طی دهه گذشته نقش «حافظ ارزش سرمایه» و حتی «ضرب‌کننده سرمایه» را ایفا کرده است.

الگوی جغرافیایی رشد؛ شرق تهران شگفتی‌ساز

رشدهای بسیار بالا در شرق:

• پیروزی: +۲۶۷۰٪
• نظام‌آباد: +۳۰۰۷٪
• نارمک: +۲۹۵۳٪
• مجیدیه: +۳۲۳۳٪

این اعداد نشان می‌دهد مناطق مصرفی و طبقه متوسط بیشترین جهش را تجربه کرده‌اند.

تحلیل:

• پایه قیمتی پایین‌تر در سال ۱۳۹۴
• افزایش تقاضای مصرفی
• مهاجرت درون‌شهری از مرکز و شمال
• کوچک شدن متراژ مورد تقاضا

بازار به سمت «واحدهای نقلی سرمایه‌ای» حرکت کرده است.

بستن تبلیغ

جنوب تهران؛ رشد کمتر اما همچنان سنگین

نمونه: شهر ری

+۱۱۱۳٪ رشد

چرا کمتر رشد کرده؟

• سطح تقاضای سرمایه‌ای پایین‌تر
• فاصله از کانون‌های اشتغال
• محدودیت جذابیت سرمایه‌ای

اما همچنان بیش از ۱۱ برابر شدن قیمت طی ۱۰ سال، رقم کوچکی نیست.

شمال و غرب تهران؛ رشد پایدار 

زعفرانیه: +۲۲۰۸٪

قیطریه: +۲۹۶۸٪

در این مناطق قیمت اولیه بالا بوده و رشد درصدی کمی متعادل‌تر اما از نظر ریالی جهش عظیم‌تر

 نکته مهم: بازار لوکس رشد کرده، اما بازار مصرفی جهش درصدی بیشتری داشته است.