سامانه ساغر، راهنمای جامع ثبت ادعای مالکیت املاک فاقد سند رسمی

سامانه ساغر با هدف ثبت دقیق و مستندسازی قولنامه‌ها و قراردادهای غیررسمی برای معاملات املاک، از بروز اختلافات در آینده جلوگیری می‌کند. این سامانه به کاربر این امکان را می‌دهد تا اطلاعات طرفین، ملک و جزییات معامله را به‌راحتی وارد کنند تا صحت مدارک و پیگیری سوابق فراهم باشد. در ایران بخش قابل‌توجهی از املاک به دلیل نبود سند رسمی مالکیت، وجود قولنامه‌های خرید و فروش، طولانی بودن تصرفات یا ارثی و تاریخی بودن ملک‌ها با برخی نواقص ثبت مواجه‌اند. این مشکلات باعث عدم اعتماد در روند معاملات املاک شده و به بی ثباتی و افزایش پرونده های قضایی در حوزه املاک دامن زده است. سامانه ساغر برای پاسخگویی به این مشکلات و شفاف سازی فرایند معاملات ملک راه اندازی شده است. 

سامانه ساغر چیست؟

سامانه ساغر یک پلتفرم رسمی برای ثبت و مستندسازی معاملات ملکی است که با دقت، اطلاعات طرفین، ملک و قرارداد را ثبت می‌کند تا مالکیت به‌صورت رسمی انتقال یابد. این سامانه از بروز دعاوی در آینده جلوگیری کند تا سوابق معامله به راحتی قابل ردیابی باشد.

همچنین وجود سند قانونی و رسمی ارزش ملک را افزایش می‌دهد و امکان دسترسی به تسهیلات بانکی و خدمات دولتی را آسان‌تر می‌کند. البته باید به این نکته توجه داشت که ثبت اطلاعات در سامانه ساغر به معنی صدور سند رسمی نیست، بلکه لازمه طی کردن مراحل قانونی برای ثبت سند است. در واقع هر شخصی که دارای ملکی قولنامه ای باشد باید برای دریافت سند رسمی، مدارک و اطلاعات ملک خود را در این سامانه ثبت کند.

بستن تبلیغ

چرا سامانه ساغر ایجاد شد؟

همانطور که می دانید بسیاری از املاک و مستغلات در کشور دارای سند رسمی نبوده و معاملات آنها به صورت رسمی ثبت نمی شود. بنابراین لزوم چنین سامانه ای برای تسهیل و شفافیت در مالکیت و معاملات املاک تشخیص داده شده است. املاک بدون سند و اصطلاحاً قولنامه ای باعث افزایش ریسک معاملات ملکی و بی اعتمادی طرفین معامله می شود.

همچنین زمینه سوء استفاده و کلاهبرداری عده ای را فراهم کرده و مسائل و مشکلات حقوقی زیادی را به وجود می آورد. همین امر سرمایه گذاری در حوزه مسکن و ملک را با ابهام و عدم اطمینان روبرو کرده است. در نتیجه مراجع قانونی و تصمیم گیرنده در حوزه اسناد و املاک کشور سامانه ساغر را برای حل این معضلات پیش بینی کرده اند. 

اهداف اصلی سامانه ساغر

• شفافیت فرایند معاملات و مالکیت املاک 

• نظم و ساماندهی قولنامه ها و مدارک غیر رسمی املاک

• کاهش جرایم و کلاهبرداری ها در بازار ملک و جعل اسناد و مدارک املاک

• کمک به کاهش پرونده ها و دعاوی حقوقی در حوزه مالکیت املاک 

• ایجاد اعتبار نسبی برای اسناد عادی. ادعای مالکیت شخص در یک مرجع قانونی ثبت شده و ادعاهای دیگر نسبت به ملک را غیر معتبر می کند.

• به وجود آوردن زمینه ای برای ثبت و صدور اسناد رسمی برای املاک 

سامانه ساغر برای چه املاکی کاربرد دارد؟

سامانه ساغر برای صدور سند املاک بدون سند رسمی راه اندازی شده تا بتوانند سند تک برگ و قانونی دریافت کنند. 
این املاک شامل موارد زیر هستند:

• انواع زمین ها

• آپارتمان ها

•  خانه‌های ویلایی

• املاک دارای تصرف طولانی‌مدت و بدون سند رسمی

• املاک موروثی بدون سند رسمی

مساله مهم برای درخواست ثبت سند در این سامانه این است که ادعای مالکیت ملک باید مربوط به بیش از دو سال قبل از راه اندازی سامانه ساغر باشد

بستن تبلیغ

چه کسانی باید در سامانه ساغر ثبت‌نام کنند؟

• مالکانی که سند رسمی ندارند: کاربرانی هستند که مالکیت ملکشان را فقط با اسناد غیررسمی اثبات می‌کنند و به دنبال ثبت رسمی هستند.

• وراث املاک فاقد سند: کسانی که از املاک ارثی بدون سند مالکیت رسمی برخوردارند و می‌خواهند وضعیت قانونی را سامان دهی کنند.

• خریداران قولنامه‌ای: افرادی که معامله را بر پایه توافق مکتوب اولیه انجام داده‌اند و حالا به سند رسمی و ثبت قانونی نیاز دارند.

• متصرفان با سابقه قانونی: مالکانی که تصرف طولانی‌مدت دارند و به تسویه وضعیت قانونی ملک می‌پردازند.

• سازمان ها یا ارگان های دارای املاک بدون سند: مؤسسات دولتی یا عمومی که دارایی‌های بدون سند رسمی خود را به ثبت می‌رسانند.

ثبت ادعا در سامانه ساغر به چه معناست؟

• ثبت درخواست و ادعای مالکیت در سامانه ساغر به معنای قطعی شدن مالکیت شما نیست. 

• ثبت ادعا در سامانه ساغر به منزله صدور سند به صورت فوری نیست و صدور سند را تضمین نمی‌کند.

• ثبت ادعا در این سامانه، پرونده شما را به‌طور دقیق و قابل بررسی در اختیار مراجع مربوطه می‌گذارد.

• اطلاعات شما در سامانه به‌طور دقیق ثبت می‌شود و قابلیت پیگیری و استعلام‌ آسان‌تر می‌شود.

•  ثبت ادعای شما در اولویت رسیدگی قرار می‌گیرد و فرآیندهای ارزیابی و جمع‌آوری مستندات به‌طور منسجم دنبال می‌شود.

نحوه کارکرد سامانه ساغر 

1-  در آغاز معامله، مشاور املاک پیش‌نویس قرارداد را در سامانه بارگذاری می‌کند که شامل مشخصات طرفین، ملک و شرایط توافق است.

2- این پیش‌نویس به صورت عمومی و قابل دسترس است و هدف آن ایجاد شفافیت و کاهش اختلافات است. البته ثبت ادعا در سامانه ساغر به معنی جایگزینی و عدم حضور در دفاتر اسناد رسمی نیست.

3- سامانه ساغر به‌طور خودکار هویت طرفین و اصالت اسناد را تایید می‌کند تا از صحت معامله اطمینان حاصل شود و اعتماد دو طرف معامله را افزایش دهد.

4- پس از ثبت پیش‌نویس، اطلاعات به دفاتر اسناد رسمی منتقل می‌شود و طرفین باید تا پنج روز برای انجام مراحل نهایی به دفترخانه مراجعه کنند.

5- کلیه مالکین املاک با اسناد غیر رسمی تا دو سال بعد از شروع به کار سامانه ساغر یعنی از خرداد 1404 فرصت دارند اطلاعات خود را در آن ثبت کنند. پس از گذشت این دو سال ممکن است از نظر پذیرش مدارک و اثبات مالکیت برای اشخاص مشکلاتی به وجود آید.

مدارک لازم برای ثبت ادعا در سامانه ساغر

اسناد و مدارکی که برای اثبات مالکیت در سامانه ساغر مورد نیاز است عبارتند از:

1. مدارک هویتی شامل کارت ملی و شناسنامه

2. مدارک مالکیت و اسناد قانونی ملک که شامل قولنامه، مبایعه نامه، بنچاق، حکم دادگاه، گواهی انحصار وراثت و سایر اسناد مرتبط می باشد.

3. نقشه دقیق UTM ملک که توسط کارشناس نقشه برداری تهیه می شود.

4. پلاک ثبتی ملک در صورت وجود باید اعلام شود.

مراحل ثبت ادعای مالکیت در سامانه ساغر

1- مالک پیش از ورود به سامانه ساغر ابتدا باید احراز هویت انجام ‌دهد. اشخاص از طریق سامانه ثنا نسبت به احراز هویت اقدام می کنند. بنابراین در صورتی که قبلاً در سامانه ثنا ثبت نام نکرده اید باید برای این کار اقدام کنید. 

2- راه دسترسی به سامانه ساغر از طریق نشانی kateb.ir می باشد. پس از ورود به سایت کاتب، گزینه ثبت ادعا را انتخاب کرده و وارد سامانه ساغر می شوید. کاربر با کلیک روی گزینه ثبت ادعا وارد بخش ثبت نام می شود. سپس با وارد کردن کد ملی و شماره تماس وارد مرحله بعد خواهد شد. 

3- وقتی وارد صفحه اصلی سامانه ساغر شدید می توانید در بخش های مختلف، مدارک مورد نیاز ملک را تکمیل و بارگذاری کنید. 

4- ابتدا باید درخواست تهیه نقشه UTM ملک را ثبت ‌کنید. گزینه مربوط به درخواست نقشه را انتخاب کرده و سامانه از میان کارشناسان معتبر یک نفر را معرفی می کند. (مثلاً نقشه‌برداران سازمان نظام مهندسی یا سایر مرجع‌های مجاز).

5- نقشه‌بردار با استفاده از سامانه شمیم، نقشه زمین را تهیه کرده و مختصات دقیق ملک را ارائه می‌کند. سپس نقشه و اطلاعات مرتبط را به سامانه ارسال می‌نماید و کد نقشه را برای کاربر ارسال می کند.

6- کاربر کد رهگیری نقشه را در سامانه ثبت کرده و فرم ثبت ادعا را تکمیل می کند.

7- کاربر مستندات مالکیت مربوط به ملک را اعم از مبایعه‌نامه، گواهی وراثت، تقسیم‌نامه، هبه‌نامه، آرای دادگاه و سایر اسناد را بارگذاری می کند.

8- کاربر در بخشی دیگر باید ادعای خود را نسبت به عرصه یا اعیان یا هر دو مورد مشخص کند.  

9- اگر ملک مورد ادعا آپارتمان باشد، نقشه مربوط به ساختمان (اعیان) و زمین ملک وارد می‌شود. در مورد خانه یا ویلا، اگر مدعی مالک کل عرصه و اعیان است، تنها نقشه زمین (عرصه) لازم است.

10- در مرحله بعد نقشه‌های ملک با پلاک ثبت‌شده تطبیق داده می‌شود. نقشه ملک با حدود ثبت شده مقایسه شده و در صورت عدم انطباق، به کاربر (مالک) اعلام شده و درخواست اصلاح داده می شود.

11-  پس از تایید مراحل قبل، گواهی الکترونیکی برای کاربر صادر می‌شود که شامل کد رهگیری، تاریخ درخواست و مهلت اقدام است.

12- ثبت ادعا به معنی اثبات مالکیت و حق انتفاع از ملک نیست. این اقدام صرفاً برای پذیرش ادعا در مراحل بعدی قانونی انجام می شود.

اهمیت نقشه UTM

برای ثبت ادعای مالکیت نسبت به یک ملک، تهیه نقشه دقیق UTM توسط نقشه بردار حرفه ای الزامی است. نقشه برداری از ملک یا زمین روند بررسی و تشخیص دقیق حدود آن را سرعت بخشیده و امکان خطا را به صفر می رساند. اهمیت نقشه UTM در سامانه ساغر و ثبت ادعای مالکیت شامل موارد زیر است:

• نقشه UTM حدود ملک را به طور دقیق مشخص می‌کند. مختصات و ابعاد ملک را با دقت بالا تعیین می‌کند تا بتوان به صورت قطعی ادعای مالکیت آن را ثبت کرد.

• این نقشه از ادعاهای مشابه روی یک ملک جلوگیری می کند. با داشتن نقشه‌ UTM با مختصات واحد و منطبق بر سیستم یکپارچه، ادعاهای مرتبط با یک قطعه زمین یا ملک، منسجم و قابل بررسی می‌شود و احتمال وجود ادعاهای دیگر یا کلاهبرداری کاهش می‌یابد.

• استانداردسازی مستندات: نقشه UTM با سیستم مختصات پذیرفته‌شده سازمان ثبت منطبق است و امکان استنادات قانونی و تطبیق با پلاک ثبتی را فراهم می‌کند.

• تسهیل روند ارزیابی مدارک و ادعای مالکیت: مراجع قانونی و کارشناسان با نقشه دقیق و دارای کد رهگیری، سریع‌تر و به‌صورت مطمئن تری ادعاها را بررسی می‌کنند.

ثبت ادعای مالکیت چه تاثیری بر معاملات ملکی دارد؟

هر شخصی که دارای ملکی با اسناد غیر رسمی باشد می تواند در سامانه ساغر نسبت به ثبت ادعای مالکیت خود اقدام کند. ادعای مالکیت اشخاص در این سامانه و طی کردن مراحل صدور سند رسمی، بر روی بازار املاک و فعالان این حوزه تاثیرگذار است. عمده ترین تاثیرات ثبت ادعای مالکیت در سامانه ساغر شامل موارد زیر است:

تاثیر ثبت ادعای مالکیت برای خریدار ملک

• امکان بررسی دقیق وضعیت مالکیت ملک قبل از انجام معامله را دارد. خریدار با دریافت اطلاعات رسمی درباره مالکیت یا سوابق مرتبط با زمین، ملک یا عرصه و اعیان با آگاهی کامل اقدام به خرید می کند.

• ریسک خرید از طریق شفاف‌سازی وضعیت حقوقی ملک و امکان استعلام و پیگیری از طریق منابع رسمی کاهش می یابد. این امر احتمال بروز مشکلات حقوقی در آینده را کاهش می‌دهد.

تاثیر ثبت ادعای مالکیت برای فروشنده ملک

• شفاف‌تر شدن وضعیت ملک و ارائه اسناد معتبر از سابقه مالکیّت ، که فروش ملک را سریع تر و راحت تر کرده و باعث جلب اعتماد خریدار می شود.

• افزایش اعتبار در مذاکرات به‌خاطر وجود سند رسمی و امکان استعلام سریع از سوی طرف مقابل به صورت قانونی و معتبر، که اعتمادسازی بین طرفین را تقویت می‌کند.

تاثیر ثبت ادعای مالکیت برای مشاوران املاک

• مشاورین املاک به ابزار جدیدی برای اعتبارسنجی فایل‌ها و املاک محول شده به آنها دسترسی دارند.  این سامانه برای سنجش صحت ادعای مالکیت فروشنده و معرفی مطمئن ملک مورد نظر بسیار کاربردی است.

• مسئولیت حقوقی مشاورین املاک به‌دلیل وجود سوابق ملک و مستندات قابل پیگیری در سامانه ساغرکاهش می یابد. بنابراین از بروز اختلافات و ادعاهای کاذب در فرایند معامله جلوگیری می کند.

• با وجود سامانه ساغر و امکان استعلام سوابق املاک به صورت دقیق در زمان و انرژی مشاورین املاک صرفه جویی می شود.  در نتیجه ارزیابی و خرید و فروش فایل‌های ملکی سریع‌تر و حرفه ای تر انجام می‌شود.

• مشاورین املاک با وجود سامانه ساغر و ثبت رسمی مالکیت، می توانند امنیت معاملات را تضمین کنند.  با توجه به اینکه یکی از نگرانی های خریداران ملک، عدم اطمینان از مالکیت قانونی و اسناد غیر رسمی است، این نگرانی برطرف می شود. در این میان نقش مشاورین املاک به عنوان کارشناس حرفه ای برای آگاهی بخشی خریدار نسبت به کارکرد این سامانه و ثبت ادعای رسمی مهم است.

آیا ثبت در سامانه ساغر اجباری است؟

 یکی از بزرگترین معضلات حقوقی در حوزه املاک کشور، بحث اسناد عادی و غیر رسمی است. در نتیجه سامانه ساغر برای حل این معضل توسط مراجع قانونی راه اندازی شده تا مالکیت افراد بر املاک را شفاف و رسمی نماید. به همین دلیل برای حل مشکلات حقوقی و حذف دعاوی در خصوص مالکیت املاک، ثبت ادعای مالکیت در سامانه ساغر الزامی است. احتمالاً در آینده تمامی مالکین دارای اسناد غیر رسمی ملزم می شوند که برای اثبات مالکیت خود در این سامانه ثبت نام کنند.

تأثیر سامانه ساغر بر آینده بازار مسکن

سامانه ساغر با شفاف سازی مالکیت املاک و بهبود روند مستندسازی اسناد و مدارک روی افزایش اعتماد فعالان بازار املاک تاثیر مستقیم دارد. علاوه بر این سامانه ساغر دارای نتایج و تاثیرات مهمی بر بازار مسکن است که عبارتند از:

1- تضمین امنیت معاملات املاک

با ثبت رسمی ادعاهای مالکیت و وجود نقشه‌های دقیق ، احتمال کلاه‌برداری و دعاوی حقوقی بر سر مالکیت املاک کاهش می‌یابد

2- افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران

وجود سند رسمی، نقشه UTM، و قابلیت استعلام سریع از سامانه ساغر ، موجب تقویت اعتماد بازار می‌شود.

3- شفافیت بازار املاک با اسناد عادی (غیر رسمی)

با دسترسی به اطلاعات ملک و ادعای مالکیت املاک بدون سند رسمی با ارائه مسیر قانونی برای رسیدگی به ادعاها، بازار مسکن را شفاف‌تر می‌کند.

4- وضوح و یکپارچه سازی فرایند ثبت املاک

استفاده از نقشه‌های دقیق و انطباق آن با پلاک ثبتی، فرآیندهای ارزیابی و ثبت را یکپارچه و قابل پیش‌بینی می‌کند.

5- سرعت ارزیابی املاک و مدارک 

وجود داده‌های مرکزی و اطلاعات قابل استناد، کار کارشناسان را سریع‌تر و دقیق‌تر می‌کند و از دوباره‌کاری جلوگیری می‌شود.

چالش‌های احتمالی سامانه ساغر

• یکی از چالش هایی که ممکن است افراد مختلف در استفاده از سامانه ساغر داشته باشند، بحث هزینه هاست. هزینه تهیه نقشه UTM با مالک بوده و باید در زمان مراجعه نقشه بردار پرداخت شود. 

• عدم آگاهی افراد جامعه از وجود چنین سامانه ای برای ثبت مالکیت خود و امکان دریافت سند رسمی نیز وجود دارد.

• به دلیل عدم امکان دسترسی تمام افراد جامعه به شبکه اینترنت و سیستم کامپیوتری ممکن است همه افراد نتوانند برای ثبت ادعای خود اقدام کنند. 

جمع بندی
اگر جزء فعالان حوزه املاک هستید باید با سامانه ساغر آشنایی کامل داشته و کارکرد آن را بدانید. سامانه ساغر با هدف ثبت رسمی اسناد مالکیت شروع به کار کرده و تمامی ادعاهای مالکیت غیر رسمی باید در آن ثبت شوند. این سامانه باعث شفافیت در معاملات املاک شده و امکان جعل و ادعای بدون ادله و مدارک نسبت به املاک را از بین می برد. با ثبت ادعای مالکیت در سامانه ساغر، هم مالکین و هم خریداران ملک، با خیال آسوده تری اقدام به معامله می کنند. همچنین مشاورین املاک هم به عنوان مرجع و امین طرفین معامله، با شناخت این سامانه، روند معاملات را امن تر و سریع تر می کند.