تفاوت مشترکات و مشاعات ساختمان‌ چیست؟

بسیاری از افراد تفاوت مشترکات و مشاعات ساختمان را نمی دانند و بر این باورند که واژه مشترکات و مشاعات ساختمان دو واژه مترادف بوده و تفاوتی با هم ندارند. اما این یک باور اشتباه است.  در مجموع قسمت هایی از یک ساختمان که نام آن‌ها در "سند مالکیت" تحت عنوان ملک خصوصی یک یا چند نفر از مالکان ذکر نشده باشد و یا آنکه تحت عنوان ملک خصوصی شناسایی نشده باشد ، جزء مشترکات ساختمان به شمار می رود. مگر آنکه به دلایلی، در دارندگی آن به قسمت مشخصی شک و شبهه ای وجود داشته باشد. در مقابل به هر قسمت از ساختمان که در رابطه با آن سند ملکی تعریف نشده باشد و تمام اهالی از آن به شکل مشترک استفاده می کنند را مشاعات ساختمان می گویند. شایان به ذکر است که هر قسمت از ساختمان دارای سند اختصاصی در زمره مشاعات قرار نمی گیرد. به عنوان مثال اگر تراس داخل خانه شما در سند ذکر شده باشد،جزء مشاعات به حساب نمی آید. در ادامه این مقاله شما را به صورت کامل از تفاوت مشترکات و مشاعات ساختمان‌ و همچنین قوانین حاکم بر آن‌ها بیشتر آگاه کنیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

فهرست مطالب

تعریف مشترکات ساختمان

چند نکته از قانون و مقررات مشترکات ساختمان

تعریف مشاعات ساختمان

چند نکته از قانون و مقررات مشاعات ساختمان

مشاعات و مشترکات آپارتمان

تعریف مشترکات ساختمان

تفاوت مشترکات و مشاعات ساختمان‌ چیست؟ آیا از این موضوع اطلاعی دارید؟ قبل از هر چیز باید از قوانین آپارتمان نشینی را بشناسیم و اطلاعاتی در این باره به دست آوریم تا با مشکلی مواجه نشویم .

اول از هر چیز به تعریف مشترکات ساختمان می پردازیم. مشترکات به قسمت‌هایی از یک ساختمان گفته می‌شود که تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی که در اختیار دارند می‌توانند از آن استفاده کنند و حق استفاده آن به یک یا چند آپارتمان خاص یا محل کار مخصوص مربوط نمی‌شود. به تعبیر دیگر بخش‌هایی از یک ساختمان که نام آن‌ها در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان قید نشده باشد و یا این که به عنوان ملک اختصاصی تشخیص داده نشده باشد از جمله قسمت‌های مشترک به حساب می‌آید. قسمت‌های مشترک ساختمان به شرح زیر می باشد:

• زمین
• تاسیسات مشترک مانند (سیستم گرمایش و سرمایش مشترک)
• چاه
• انشعاب برق مشترک
• بالابر
• فاضلاب
• ژنراتور
• انشعاب آب مشترک
• انبار مشترک
• اتاق سرایداری
• تلفن و آنتن مرکزی
• ماهواره مرکزی
• لوله‌ها و سیم‌های برق
• استخر، سونا و جکوزی
• اسکلت ساختمان
• پشت بام
• راهرو و راه پله
• درب‌های ورودی و پنجره قسمت‌های عمومی
• رختشوی خانه 

بستن تبلیغ

چند نکته از قانون و مقررات مشترکات ساختمان

1. قسمت‌های مشترک ساختمان از جمله زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، انبار مشترک،و... و هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها برای آپارتمان خاصی اختصاصی نشده باشد غیر قابل انتقال هستند و هر یک از مالکان به اندازه مالکیت اختصاصی خود در استفاده از آن سهم دارند.
2. هزینه مشترکات برای محافظت و نگهداری ساختمان، تاسیسات و تجهیزات، هزینه‌های اداری، تعمیر ساختمان و حق الزحمه مدیران در نظر گرفته می‌شود. به طور مثال این هزینه‌ها صرف رنگ آمیزی در،دیوار و نرده‌های مشترک، سرایدار و سایر هزینه‌های مشابه در بخش مشترک می شود.
3. نمای ساختمان یکی مشترکات اصلی به حساب می‌آید در نتیجه برای هر گونه تغییر در ظاهر ساختمان مانند تغییر در نما، درب‌ها و دیوارها، موافقت همه مالکین الزامی است و هزینه آن، جزو هزینه مشترکات محسوب می‌شود.
4. یکی از اختیاراتی که در این زمینه قانون به مدیران ساختمان داده است. امکان قطع‌ مشترکات از واحد بدهکار است. به طور مثال مدیر ساختمان می تواند از ارائه‌ خدمات سرمایشی یا گرمایشی و همچنین آب مشترک به واحد بدهکار‌ اقدام کند. اگر امکان قطع دسترسی برای مدیر وجود نداشته‌باشد، وی می‌تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه درخواست قطع خدمات مشترک این اقدام را عملی کند. همچنین وی می‌تواند به واسطه اداره ثبت اسناد و املاک در کنار توقیف اموال بدهکار، خسارت تاخیر بدهی را از او دریافت کند.

تعریف مشاعات ساختمان

شریک بودن اهالی در بخش های مشاع ساختمان اینگونه است که تمام ساکنین در استفاده از آن ها سهم داشته و از حق و حقوق بهره مند می باشند . در مجموع قسمت های مشاع یک آپارتمان بدین صورت است که هیچ یک از ساکنین نمی توانند به صورت اختصاصی از آنها استفاده کنند و باید تحت اختیار کل ساکنین ساختمان باشد . به همین منظور هر نوع تصمیم گیری تحت عنوان بخش های مشترک ساختمان که به آنها مشاعات نیز کفته می شود ، مربوط به رضایت کل ساکنین بوده و هیچ واحدی به تنهایی این حق را ندارد که در این بخش ها اقدامی هر چند جزئی انجام دهد .

همانگونه که به آن اشاره کردیم به بخش‌هایی از یک آپارتمان که در سند، مالکی برای آن مشخص نشده باشد و همه ساکنین می توانند به صورت مشترک از آن استفاده کنند را مشاعات می‌گویند. مشاعات ساختمان شامل قسمت های زیر می شود:

• زمین ساختمان
• پشت بام
• درب ورودی 
• راهرو و پنجره‌های راهرو
• آسانسور
• ورودی پارکینگ
• پارکینگ اضافی
• پله‌ها
• شوفاژخانه
• تاسیسات مشترک
• انشعابات مشترک
• حیاط
• لابی
• باغچه

چند نکته از قانون و مقررات مشاعات ساختمان

1. خاطرتان باشد که هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
2. استفاده از مشاعات نباید مورد آزار ساکنین دیگر واحدها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگه‌داری حیوانات در حیاط خلاف قانون آپارتمان نشینی است.
3. گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‎شود ممنوع است.
4. خودروها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
5. هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوزهای لازم ممنوع است.  
6. استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان خلاف قانون بوده و ممنوع می باشد. 
7. آسانسور که قسمتی از مشاعات به حساب می آید نباید از آن به منظور اسباب کشی و یا حمل بارهای سنگین استفاده شود.

بستن تبلیغ

مشاعات و مشترکات آپارتمان

مشاعات و مشترکات آپارتمان از هزینه هایی برخودارند که در ادامه به آن خواهیم پرداخت. هزینه مشترکات آپارتمان به هزینه‌هایی گفته می‌شود که به منظور هزینه‌های اداری، حفظ و نگهداری ساختمان، تجهیزات و تاسیسات، تعمیرات ساختمان و همچنین حقوق مدیران در نظر گرفته می‌شود. همچنین هزینه‌های مشترکات ساختمان می‌توان صرف مواردی از جمله نقاشی درب، دیوار و نرده‌های مشترک، اتاق سرایداری و دیگر هزینه‌ها در قسمت مشترک ساختمان شود.

طبق قوانین آپارتمان نشینی باید هر مالکی سهمی به نسبت متراژ خصوصی آپارتمان به کل قسمت های اختصاصی سایرین پرداخت کند. همچنین اگر فرد یا افرادی از بخشی از مشترکات به شکل خصوصی استفاده می‌کنند طبق قانون باید هزینه استفاده از آن را پرداخت کند. لاوه بر این اهالی ساکن در ساختمان می‌توانند از تنظیم قرارداد جهت محاسبه سهم هر یک از مالکان بهره برده و یا اینکه افراد می‌توانند بر سر این موضوع که بخشی از هزینه‌های ساختمان را تعدادی از مالکان بر عهده بگیرند ،به توافق برسند.

هزینه مشاعات آپارتمان به چند دسته تقسیم می شود. هزینه های نسبی، هزینه های ثابت و هزینه های موردی که در ادامه هر کدام از آنها را توضیح خواهیم داد.

هزینه های نسبی: هزینه های نسبی به هزینه هایی اطلاق می گردد که به صورت ثابت نبوده و در طی زمان های مختلف دچار تغییراتی می شود و طبق یک فرمول خاصی و بر اساس متراژ زیر بنا محاسبه می شود. شایان به ذکر است که این هزینه ها در قبال استفاده از امکانات ساختمان دریافت می شود در تیجه تمام ساکنین مجبور به پرداخت این هزینه ها هستند .

هزینه های ثابت: این نوع هزینه ها صرف هزینه هایی مربوط به حقوق سرایدار، حقوق نگهبان، هزینه تعمیر و نگهداری از آسانسور و … می شود. هزینه های ثابت ارتباطی با متراژ و مساحت زیر بنا ندارند ، به همین منظور باید به صورت مساوی بین ساکنین و یا مالکین، تقسیم شود.

هزینه های موردی: هزینه های موردی به هزینه هایی اطلاق می گردد که تنها چند واحد محدود در مقابل خدماتی که دریافت می کنند نیز مبلغی را پرداخت می نمایند.

نتیجه‌گیری

درک تفاوت بین مشترکات و مشاعات ساختمان، کلید حل بسیاری از اختلافات آپارتمان‌نشینی است. هرچند این دو مفهوم شباهت‌هایی دارند، اما قوانین حاکم بر آن‌ها متفاوت است و شناخت دقیق آن‌ها می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کند. احترام به حقوق همسایگان، رعایت قوانین و پرداخت سهم عادلانه هزینه‌های مشترک، ضامن یک زندگی آرام و بدون تنش در ساختمان است. پس قبل از هر تصمیمی در مورد فضاهای مشترک، آگاهانه عمل کنید و به حقوق سایر ساکنان احترام بگذارید!

سوالات متداول

1- مشترکات ساختمان دقیقا به چه معناست؟

مشترکات به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که همه مالکان بر اساس سهم خود در آن شریک هستند و در سند به‌عنوان ملک اختصاصی ذکر نشده‌اند، مانند تأسیسات مشترک، زمین، آسانسور و پشت‌بام.

2- مشاعات ساختمان شامل چه بخش‌هایی می‌شود؟

مشاعات به قسمت‌هایی از ساختمان اطلاق می‌شود که همه ساکنان بدون استثنا از آن استفاده می‌کنند و مالک اختصاصی ندارند، مانند حیاط، لابی، باغچه، راهرو و پارکینگ اضافی.

3- تفاوت اصلی بین مشترکات و مشاعات چیست؟

مشترکات به فضاهایی گفته می‌شود که مالکان به نسبت متراژ اختصاصی خود در آن سهم دارند، اما مشاعات بخش‌هایی هستند که همه ساکنان ساختمان بدون مالکیت انحصاری از آن استفاده می‌کنند.

4- آیا می‌توان از مشاعات به‌صورت اختصاصی استفاده کرد؟

خیر، مشاعات متعلق به همه ساکنان است و هیچ فردی اجازه تصرف شخصی آن را ندارد، مگر اینکه با رضایت تمامی ساکنان و رعایت قوانین آپارتمان‌نشینی باشد.

5- هزینه‌های مربوط به مشترکات و مشاعات چگونه تقسیم می‌شود؟

هزینه‌های مشترکات بر اساس متراژ هر واحد تقسیم می‌شود، اما هزینه‌های مشاعات معمولاً به‌طور مساوی بین ساکنان ساختمان تقسیم خواهد شد.

6- آیا می‌توان تغییری در بخش‌های مشترک و مشاع ایجاد کرد؟

هر تغییری در مشترکات نیاز به موافقت سایر مالکان دارد. اما برای تغییر در مشاعات، توافق تمامی ساکنان الزامی است.

7- در صورت عدم پرداخت هزینه‌های مشترکات و مشاعات، مدیر ساختمان چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟

مدیر ساختمان می‌تواند خدمات مشترک مانند آب، برق و گرمایش را برای واحد بدهکار قطع کند و در صورت لزوم از طریق مراجع قانونی اقدام کند.

8- آیا آسانسور جزء مشترکات است یا مشاعات؟

آسانسور به‌عنوان بخشی از مشاعات ساختمان محسوب می‌شود و همه ساکنان بدون استثنا از آن استفاده می‌کنند، اما هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن بین تمامی واحدها تقسیم می‌شود.

9- آیا تراس واحد من جزو مشاعات است؟

اگر تراس در سند مالکیت به نام شما ثبت شده باشد، جزو فضای اختصاصی شما محسوب می‌شود و مشاع نیست. در غیر این صورت، بخشی از مشاعات ساختمان خواهد بود.

10- چه مواردی در استفاده از مشاعات غیرقانونی است؟

پارک خودرو در فضای غیرمجاز، استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع، تغییر نقشه ساختمان بدون مجوز، نگهداری حیوانات در حیاط و انباشت زباله در راهروها از جمله موارد ممنوعه هستند.