محاسبه و تفکیک عرصه و اعیان ملک

محاسبه و تفکیک عرصه و اعیان ملک

7 اسفند 1402

حقوقی

محاسبه و تفکیک عرصه و اعیان ملک

در مالکیت املاک مختلف، عرصه و اعیان ملک و تفکیک عرصه از موارد مهم و قابل توجه است. یک ملک با توجه به نوع سندی که دارد اختیارات متفاوتی در مورد عرصه به مالک می دهد. در زمان خرید و فروش املاک یا ساخت و ساز، اطلاع از نوع و نحوه محاسبه عرصه و تفکیک آن اهمیت زیادی پیدا می کند. بنابراین اگر قصد ساخت و ساز آپارتمانی با چند مالک را دارید یا از روش تفکیک عرصه مطلع نیستید، تا آخر این مطلب همراه ما باشید.

تفاوت عرصه و اعیان ملک

همانطور که در مقدمه اشاره کردیم در هنگام خرید آپارتمان در تهران و با در هر شهر دیگر، اطلاع از نوع و محاسبه عرصه اهمیت بالایی دارد. عرصه به زمین یک ملک گفته می شود که روی آن یک ساختمان ویلایی، آپارتمان یا مجتمع ساخته می شود. این ساختمان می تواند هر نوع کاربری مسکونی، تجاری یا اداری داشته باشد. اعیان به ساختمان و بنایی که روی یک زمین ساخته شده گفته می شود. اعیان در یک آپارتمان مسکونی شش دانگ، به یک واحد مسکونی اطلاق می شود که به نام یک شخص سند زده می شود. خریدار یک واحد آپارتمان در واقع مالک درصدی از عرصه یا زمین و یک واحد آپارتمان می شود. 
عرصه ملک، در مناطق شهری میزان زیادی از ارزش ملک را شامل می شود. بنابراین باید در زمان خرید آپارتمان، به میزان قدرالسهم یک واحد از زمین خیلی دقت کرد. اعیان یا ساختمان ملک به نسبت منطقه ملک، ارزش معاملاتی متناسب با شرایط خود را دارد. ولی میزان ارزش زمین یا قدرالسهم یک واحد در برخی مناطق شهرها، بسیار بیشتر از ارزش اعیان یا ساختمان آن است.

اگر قصد خرید آپارتمان دارید و یا مالک هستید و قصد فروش آپارتمان خود را دارید و نیاز به کارشناسی  ملک خود دارید می توانید به صفحه قیمت گذاری آنلاین ملک مراجعه کنید و درخواست خود را ثبت کنید.

محاسبه-عرصه-و-اعیان-ملک

نحوه محاسبه عرصه و اعیان ملک

شخصی که یک ملک ویلایی را با سند شش دانگ خریداری می کند مالک کل زمین و ساختمان ملک می شود. ولی در صورتی که خریدار یک واحد آپارتمان باشد، مالک یک واحد و بخشی از زمین می شود. محاسبه سهم زمین برای یک واحد که به آن قدرالسهم می گویند به متراژ آن واحد بستگی دارد. مثلاً اگر در یک ساختمان 5 طبقه، با زمین 300 متری، 10 واحد 80 متری وجود داشته باشد، مالک هر واحد، قدرالسهم 30 متری از زمین دارند. 
در صورتی که واحدهای با متراژهای متفاوت در یک ساختمان باشد، باید ابتدا درصد سهم هر واحد را محاسبه کرد. سپس درصد قدرالسهم هر واحد را از کل زمین بدست آورد. مثلاً اگر یک ساختمان 4 طبقه دارای زمین 400 متری و 8 واحد باشد به طوری که 4 واحد 70 متری و 4 واحد 80 متری داشته باشد. 
برای محاسبه قدرالسهم هر واحد، 70 را تقسیم بر متراژ کل اعیان یا کل واحدها می کنیم. یعنی 70 تقسیم بر 600 و 80 را هم بر 600 تقسیم می کنیم. واحدهای 70 متری 11.6 درصد و واحدهای 80 متری، 13.3 درصد قدرالسهم دارند. یعنی مالک واحد 70 متری،  45.2  متر و مالک واحد 80 متری، 53.2 متر قدرالسهم از زمین دارد.

بیشتر بخوانید: نکات مهم درباره معامله املاک بدون سند

عرصه و اعیان در املاک وقفی

املاک وقفی بنابر قانون دارای عرصه وقف شده هستند و مالکیت این عرصه با سازمان اوقاف یا یک سازمان دولتی است. بنابراین خریدار یک ملک وقفی، تنها اعیان ملک یا ساختمان ملک را خریداری می کند. در املاک وقفی، خریدار ملک در زمان خرید، عرصه ملک را از سازمان اوقاف اجاره می کند و مبلغی به صورت سالانه برای اجاره عرصه، تعیین می شود. 
عرصه یک ملک وقفی به هیچ وجه قابل خرید و فروش نیست و فقط به صورت اجاره ای در اختیار خریداران قرار می گیرد. خریدار یک ملک وقفی حتی در صورتی که قصد ساخت و ساز یا تعمیرات ساختمان را داشته باشد باید از سازمان اوقاف، تاییدیه و مجوز دریافت کند.

بیشتر بخوانید: نحوه دریافت جواز کسب مشاورین املاک در سال 1402

چگونگی تفکیک عرصه

تفکیک عرصه به معنی جدا کردن سهم هر مالک از زمین است به طوری که قطعات زمین ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم نداشته باشند. درخواست تفکیک عرصه در مواردی که یک ملک به ارث رسیده و وراث قصد انحصار وراثت یا ساخت ملک را دارند انجام می شود. همچنین اگر شخصی ساختمانی را در یک زمین بزرگ با مالکیت عرصه به نام شخص دیگر خریده باشد، می تواند درخواست تفکیک عرصه دهد. در این حالت، شخص خریدار طبق توافق با صاحب زمین، زمین ساختمان خود را از او خریداری می کند. سپس با ارائه مدارک خود به شهرداری می تواند درخواست تفکیک عرصه دهد.

  • شخص متقاضی تفکیک، درخواست نقشه برداری از ملک توسط کارشناس رسمی را به شهرداری می دهد.

  • متقاضی باید مدارک لازم را به شهرداری ارائه کند.

  • نقشه تایید و تصویب شده از طرف شهردای صادر می شود.

  • یک نسخه از نقشه جهت تطبیق با ضوابط و مقررات اسناد ثبتی و جهت تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می شود.

  • نقشه تایید شده شهرداری با سند ملک صادر شده و موقعیت ملک توسط کارشناس نقشه برداری، تطبیق داده می شود.

  • تاییدیه عدم تجاوز به املاک مجاور و گذر و خیابان ملک به وسیله کارشناس صادر می شود.

  • صورت مجلس تفکیکی به وسیله نماینده اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود

  • هزینه های قانونی جهت صدور نقشه باید توسط متقاضی پرداخت شود.

  • نهایتاً بعد از انجام مراحل، یک نسخه از نقشه به دفتر اسناد رسمی ارسال شده و به متقاضی تحویل داده می شود.

چگونگی تفکیک اعیان

تفکیک اعیان به معنی جدا کردن سهم هر مالک از ساختمان است که با وجود پلاک مشترک، مساحت و حدود اربعه متفاوت و مشخص داشته باشند. در این نوع تفکیک ارتباط فیزیکی واحدهای ساختمان با هم قطع نمی شود. نمونه این نوع تفکیک، ساخت یک زمین متعلق به چند مالک است. در پایان ساخت و ساز، واحدهای تفکیک شده و با حدود اربعه مشخص به صورت شش دانگ به نام مالکین می شود. 

  • متقاضی باید نسبت به دریافت گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری اقدام کند.

  • شخص متقاضی یک نسخه از پایان کار را به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می کند.

  • کارشناس نقشه برداری با توجه به ابعاد زمین و اعیان و پایانکار، بخش های مفروزی و مشاعی ملک را مشخص می کند.

  • صورت مجلس تفکیکی اعیان، توسط کارشناس صادر و ارسال می شود.

  • هزینه های قانونی مربوط به صدور نقشه تفکیکی توسط متقاضی باید پرداخت شود تا نقشه را دریافت کند.

عرصه-اعیان-ملک

قدرالسهم عرصه در ارث

به دلیل ارزش ذاتی عرصه یا زمین، در زمان تقسیم ارث باید میزان سهم وراث از عرصه یک ساختمان یا قدرالسهم تعیین شود. به همین دلیل موقع فروش و یا نوسازی ملک، تعیین قدرالسهم عرصه نیاز است تا بتوان با توجه به سهم هر کدام از وراث، خرید و فروش و یا ساخت و ساز را انجام داد. قدر السهم هر نفر هنگام انحصار وراثت از یک ملک با توجه به سهم قانونی هر شخص تعیین می شود. شما می توانید برای محاسبه قدرالسهم عرصه در ارث خود از ملک مورد نظر، از یک وکیل مجرب مشاوره بگیرید.

قدرالسهم عرصه و اعیان به چه معناست؟

قدرالسهم عرصه و اعیان به درصد سهم هر مالک از زمین یک ساختمان گفته می شود. قدرالسهم در آپارتمان ها یا مجتمع های مسکونی و تجاری با چندین واحد و مالک مختلف، تعیین می شود. هر مالک آپارتمان، به غیر از واحدی که مالک شش دانگ آن است، سهمی از زمین کل ملک دارد که به آن قدرالسهم می گویند. این میزان قدرالسهم به نسبت متراژ تحت مالکیت او از کل زمین محاسبه می شود. هر چقدر متراژ یک واحد بیشتر باشد، میزان قدرالسهم مالک آن از عرصه یا زمین بیشتر است.

تبدیل سند اعیان به عرصه و اعیان

در مواردی که مالکین فقط سند مالکیت اعیان یک ملک را دارند می توانند برای دریافت مالکیت عرصه اقدام کنند. در این حالت ملک مورد نظر به صورت قولنامه ای به نام مالک بوده و مالک سند شش دانگ ندارد. در این حالت مالک ملک قولنامه ای می تواند با ارائه مدارک زیر درخواست تبدیل سند به عرصه و اعیان دهد.

  • مدارک مالکیت اعیان شامل قولنامه معتبر و سند مادر را ارائه کند.

  • کارشناس نقشه برداری از طرف شهرداری از ملک مورد نظر نقشه تهیه کرده و نقشه به متقاضی تحویل می گردد.

  • مدارک شناسایی و مالکیت مالک و نقشه صادر شده به شهرداری ارائه شود.

  • تکمیل فرم درخواست سند از طریق دفترخانه اسناد رسمی یا سامانه اینترنتی ثبت ملک

  • بعد از تایید مرحله قبلی، یک پرینت از درخواست مالک به همراه تمامی مدارک به واحد ثبتی اعلام شده، پست شود.

  • در زمان تحویل بسته به پست، یک کد رهگیری 20 رقمی دریافت می کنید. باید کد رهگیری را در سامانه ملک، درج کرده و شماره پرونده ملک خود را دریافت کنید.

  • آماده سازی و صدور سند تک برگ و تحویل آن توسط پست به متقاضی 

سوالات متداول

  • عرصه چیست؟

    عرصه به زمین یک ملک گفته می شود که روی آن یک ساختمان ویلایی، آپارتمان یا مجتمع ساخته می شود. این ساختمان می تواند هر نوع کاربری مسکونی، تجاری یا اداری داشته باشد.

  • اعیان چیست؟

    اعیان به ساختمان و بنایی که روی یک زمین ساخته شده گفته می شود. اعیان در یک آپارتمان مسکونی شش دانگ، به یک واحد مسکونی اطلاق می شود که به نام یک شخص سند زده می شود.