هر آنچه باید درباره تراکم ساختمانی بدانید؛ از محاسبه تا ضوابط شهرداری

برای ساخت زمین یا ملک کلنگی یکی از مهم‌ترین موارد، اطلاع از تراکم ساختمانی است. هر منطقه‌ای در یک شهر، محدوده‌ای از پیش تعیین‌شده توسط شهرداری دارد که مشخص می‌کند چه مقدار بنا می‌توان روی یک زمین احداث کرد. این موضوع یکی از عوامل اصلی در سودآوری پروژه محسوب می‌شود؛ زیرا هرچه امکان ساخت بیشتری وجود داشته باشد، بازدهی پروژه افزایش می‌یابد. برای آگاهی از پروژه‌های فعال و پیش‌فروش در مناطق مختلف و بررسی سودآوری آن‌ها بر اساس ضوابط ساخت، می‌توانید به آقای پروژه مراجعه کنید. در این مطلب به معرفی سطح و ضریب اشغال، انواع روش‌های محاسبه، و قانون جدید تراکم ساختمانی می‌پردازیم. تا آخر مطلب با ما همراه باشید. 

فهرست مطالب

تراکم ساختمانی چیست؟

انواع تراکم ساختمانی

محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی

فرمول تراکم ساختمانی

تراکم 300 درصد چیست؟

قانون جدید تراکم ساختمانی

درصد تراکم ساختمان چیست؟

تراکم ساختمانی چیست؟

تراکم ساختمانی به مجموع مساحت زیربنای خالص ساختمان تقسیم بر مساحت کل زمین گفته می شود. تراکم ساختمانی در هر شهر بر اساس پارامترهای مهم در ساخت و ساز شهری تعیین می شود که در شهرهای بزرگ و کوچک و مناطق شهری و حاشیه متفاوت است.

محاسبه تراکم ساختمان با جمع مساحت تمامی واحدهای یک ساختمان و تقسیم آن بر مساحت کل زمین و در نهایت ضربدر 100 انجام می شود. شهرداری تراکم ساختمانی را بر اساس این درصد بدست آمده تعیین می کند. این درصد معمولاً بالای 100 می باشد. 

در هر ساختمان، بر اساس نوع منطقه و تراکم ساختمانی مجاز تعیین شده، مجوز ساخت صادر می شود. در واقع شهرداری ها با تعیین تراکم ساختمان، تعداد ساختمان و جمعیت شهر را کنترل می کند. هر سازنده باید طبق تراکم ساختمانی مجاز در هر منطقه شهرداری، اقدام به ساخت کند. پیشروی از تراکم مجاز و ساخت بیشتر، تخلف ساختمانی بوده و سازنده ملزم به پرداخت جریمه یا تخریب ملک خواهد شد. عوامل مختلفی برای تعیین میزان مجاز ساخت مجاز تاثیرگذارند. از جمله عوامل مهم شامل عرض معبر، جمعیت منطقه، میزان تابش نور خورشید به ضلع جنوبی ساختمان( بر اساس ارتفاع ساختمان)، قیمت زمین و مسکن، کاربری های پلاک ها است. 

برای اطمینان از میزان تراکم مجاز و جلوگیری از مشکلات قانونی، می‌توانید درخواست کارشناسی ملک خود را ثبت کنید و از بررسی تخصصی قبل از خرید یا ساخت بهره‌مند شوید.

تراکم ساختمانی در هر ساختمان از حاصل ضرب تعداد طبقات مجاز آن ساختمان در سطح اشغال مجاز بدست می آید. مثلاً در ساختمانی که تعداد طبقات مجاز 4 طبقه تعیین شده و سطح اشغال مجاز 25 درصد است، تراکم ساختمانی مجاز 100 درصد می باشد. اگر تعداد طبقات مجاز 3 و سطح اشغال مجاز 25 درصد باشد، تراکم ساختمانی مجاز 75 درصد می باشد.

بستن تبلیغ

انواع تراکم ساختمانی

در شهرها به دو نوع تراکم خالص و تراکم ناخالص دسته بندی می شود. در این تراکم میزان جمعیت یک منطقه و مساحت کل زمین منطقه در نظر گرفته می شود.

1- تراکم ناخالص مسکونی

تراکم ناخالص ساختمانی حاصل تقسیم تعداد کل جمعیت یک منطقه بر مساحت کل زمین آن منطقه است.

2- تراکم خالص مسکونی

تراکم خالص مسکونی از حاصل تقسیم تعداد کل جمعیت یک منطقه بر مساحت مناطق مسکونی آن منطقه بدست می آید. در تراکم ناخالص فقط مساحت زمین های مسکونی در کل منطقه با هم جمع شده و محاسبه می شود.

برای فهم بهتر این موضوع مثالی از محاسبه تراکم می زنیم. تراکم ساختمانی در یک منطقه معین 180 درصد باشد و یک ساختمان با مساحت 500 متری را در نظر می گیریم. سازنده ساختمان مجاز به اشغال فضای 900 متری است که از ضرب دو عدد 500 و 180% بدست می آید.

اگر می‌خواهید بدانید کدام سازندگان منطقه 1 پروژه‌هایشان مطابق با تراکم مجاز و استانداردهای شهرداری اجرا می‌شود، مقاله بهترین سازندگان تهران را ببینید.

3- تراکم مجاز :

یکی دیگر از انواع تراکم های ساختمانی، تراکم مجاز است. میزان تراکم مجاز ساختمان را شهرداری بر اساس پارامترهای مختلف تعیین می کند. تراکم مجاز یک ساختمان ساخته شده اصولی و استاندارد با جمع مساحت تمام طبقات تقسیم بر مساحت کل زمین بدست می آید. 

4-  تراکم غیرمجاز:

در صورتی که در یک ساختمان حاصل جمع کل طبقات را بر مساحت کل زمین تقسیم کنیم و تراکم بیشتر از مقدار مجاز منطقه باشد، به آن تراکم غیر مجاز گفته می شود. این کار خلاف قواعد و ضوابط شهرداری است و فرد سازنده در کمیسیون ماده 100 جریمه خواهد شد. 

محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی

برای محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی، به شناخت مفاهیمی مثل سطح اشغال و ضریب سطح اشغال نیاز دارید. سطح اشغال قسمتی از زمین پروژه است که ساختمان در آن احداث می شود. بقیه زمین به حیاط تعلق می گیرد. در واقع سطح اشغال ساختمان، مساحتی از زمین است که می توان در آن ساختمان بنا کرد.

ضریب اشغال هم درصدی است که توسط شهرداری تعیین و در پروانه ساختمانی درج می شود. با ضرب درصد ضریب اشغال در مساحت زمین، سطح اشغال یک زمین محاسبه می شود. ضریب اشغال در هر شهر با توجه به شرایط آن تعیین می شود و اعداد متفاوتی دارد. ضریب اشغال در شهر تهران در حال حاضر 60 درصد است.

محاسبه سطح اشغال زمین

(ضریب سطح اشغال × مساحت زمین) = سطح اشغال

مثلاً در یک زمین 400 متر مربعی که ضریب اشغال 60 درصد دارد، سطح اشغال زمین برابر با 240 متر مربع است.
برای محاسبه زیربنای کل ساختمان، باید مساحت کل زمین را در تراکم ساختمانی مجاز تعیین شده ضرب کرد. رقم بدست آمده جمع کل زیر بنای پروژه است.

(مساحت زمین × تراکم) = زیربنای کل ساختمان

سطح اشغال ÷ زیربنای کل = تعداد طبقات مجاز

برای مثال، زمینی با متراژ سند 300 متر مربع داریم. اگر قصد ساخت ساختمانی 5 طبقه را داشته باشیم. میزان تراکم ساختمانی مجاز در این ساختمان برابر است با:

• متر مربع 180 =  % 60 × 300

• متر مربع 900 = 5 × 180

پس تراکم ساختمانی مجاز در این زمین 900 متر مربع است. یعنی سازنده مجاز به ساخت 900 متر مربع در کل طبقات است.

فرمول تراکم ساختمانی

تراکم ساختمانی مجاز را بوسیله فرمول زیر می توان محاسبه کرد:
تراکم ساختمان = (مساحت کل زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) × 100
نکته مهم در محاسبه تراکم ساختمانی هر زمین، در نظر گرفتن مساحت درج شده در سند رسمی زمین است. در صورتی که مساحت زمین را به اشتباه و بیشتر از عدد واقعی در نظر بگیرید موجب دردسرهای بعد از ساخت خواهید شد.

بستن تبلیغ

تراکم 300 درصد چیست؟

همانطور که بالاتر اشاره کردیم، تراکم ساختمانی به معنی میزان مجاز مساحت ساخت بنا در کل طبقات است. تراکم ساختمان به صورت درصد و مثلاً 300 درصد بیان می شود. این درصد نشاندهنده این است که چند برابر سطح زمین مذکور را می توان به عنوان بنا در طبقات ساخت. تراکم 300 درصد به معنی این است که تا 3 برابر سطح زمین مجاز به ساخت بنا در طبقات هستیم. درصد تراکم ساختمانی بر اساس ضوابط شهرداری و طرح تفصیلی هر شهر تعیین می شود.

قانون جدید تراکم ساختمانی

قوانین جدید تراکم ساختمانی در هر شهر توسط شورای شهر و شهرداری تعیین و اجرا می شود. در شهر تهران که از شهرهای بزرگ و پر جمعیت ایران است قوانین جدید به مدیریت بهتر ساخت و ساز کمک می کند. قانون جدید تراکم ساختمانی در شهر تهران شامل موارد زیر است:

1- تعیین سقف تعداد طبقات بر اساس نوع کاربری زمین و مجوز ساخت پروژه

• زمین‌های مسکونی: حداکثر ۳ تا ۵ طبقه

• زمین‌های صنعتی: محدودیت ارتفاع کمتر از ۱۵ متر

• زمین‌های تفریحی و درمانی: با توجه به طراحی و نیاز فضا

2- تراکم پایه مالی در اکثر مناطق تهران، 120 درصد در نظر گرفته شده است.  همچنین، حداکثر سطح اشغال در طبقه همکف ۶۰ درصد تعیین شده است.

3- تاثیر عرض معبر: در معبر با عرض کمتر از 10 متر، محدودیت طبقات کمتر از 3 طبقه و عرض معبر بیشتر از 12 متر، طبقات 4 یا 5 طبقه

4-    تراکم ساخت زمین تجاری: در زمین های با کاربری تجاری، ساخت تا 400 درصد کل مساحت زمین مجاز است.

درصد تراکم ساختمان چیست؟

تراکم ساختمان برای تعیین میزان مجاز مساحت بنا در طبقات یک ساختمان اعلام می شود. درصد تراکم ساختمان بر اساس عوامل مختلفی مثل جمعیت منطقه و عرض معبر تعیین می شود. درصد تراکم هر منطقه شهری، در پروانه ساختمانی هر زمین تعیین می شود و نقشه ساختمان بر اساس آن طراحی می شود. مالک زمین با ضرب درصد تراکم تعیین شده در مساحت کل زمین خود، مساحت کل بنا را محاسبه می کند. معمولا، درصد تراکم ساختمان در شهرهای مختلف، با اعداد 100، 120 و 180 تعیین می شود. مثلاً در یک زمین 700 متر مربعی با درصد تراکم 120 ، مساحت کل بنای مجاز 840 متر مربع می باشد.

تراکم ساختمان در شهرسازی چه‌ اهمیتی دارد؟

یکی از مهم‌ترین معیارهای برنامه‌ریزی شهری، تراکم ساختمان است. اين تراکم بر چگونگی رشد شهری، توان پذیرش جمعیت، ترافیک، دسترسی به امکانات و کیفیت زندگی شهروندان تأثیر کاملا مستقیم دارد. بنابر همین دلايل، شهرداری‌ها برای هر منطقه تراکم مشخص شده ای تعیین می‌کنند.

چه عوامل بر تعیین تراکم ساختمان تاثیرگذارند؟

عوامل مختلفی در تعیین تراکم مجاز نقش دارند، و تراکم ساختمان‌ برای همه املاک یکسان نيست و بر اساس‌ ضوابط شهرسازي تعيين می‌شود. که‌ عوامل زیر از مهمترین موارد هستند.

• موقعيت جغرافيايي ملک‌ .
• عرض معبر يا محل‌ گذر.
• مساحت کل زمین.
• نوع کاربری ملک که انواعی از جمله مسکونی، تجاری، اداری و… را دربرمی‌گیرد.
• مهمترین‌ مرجع تعيين تراکم، طرح تفصیلی و جامع مصوب شهر است‌.
• در نهايت هر شهرداری بر اساس قوانین و ضوابط و مصوبات شوراي شهر، شرايط خاصي براي تراکم تعیین کند.

تراکم ساختمانی و سطح اشغال چه تفاوتی دارد؟

برخی این دو مفهوم را با یکدیگر اشتباه می‌گیرند. سطح اشغال به میزان مساحتی از زمین که در یک طبقه ساخته می‌شود، اطلاق می‌گردد. در مقابل تراکم ساختمانی به‌ مجموع زیربنای قابل ساخت در تمام طبقات نسبت به مساحت زمین اشاره دارد.

چگونگی دریافت استعلام تراکم ساختمان

برای اخذ استعلام تراکم مجاز ساختمان می‌توانید به‌ شهرداری، دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا بررسی طرح تفصیلی منطقه مراجعه و اقدام نمائید.

شایان به ذکر است که در برخی شهرها، این اطلاعات به‌صورت آنلاین در دسترس است.

مزایا و معایب افزایش تراکم ساختمان چیست؟

مزایا:

• بهره مندی مناسب از مساحت زمين
• افزایش ظرفیت قابل سکونت
• کنترل‌ و کاهش گسترش افقی شهر

معایب:

• افزایش ترافیک شهری و ازدحام جمعیت
• فشار بر زیرساخت‌های شبکه آب و برق و گاز و فاضلاب.
• کاهش فضای سبز مناسب و کاهش‌ نورگیری

تراکم ساختمان بر روی ارزش ملک چه تاثیراتی می گذارد؟

هرچه تراکم مجاز یک زمین بیشتر باشد، ارزش مالی آن نیز براي سازنده و سرمایه گذار، افزایش پیدا می کند، چرا که امکان ساخت زیربنای بیشتری وجود دارد و سود پروژه برای سرمایه‌گذاران بیشتر خواهد بود.

تراکم پایه و تراکم تشویقی

شهرداری برخی از شهرها، در کنار تراکم پایه، در موقعیت های خاصی همانند ادغام پلاک‌ها، تبعیت از مقررات و ضوابط خاص یا انجام پروژه‌های معین، تراکم تشویقی در نظر می گیرد.

تراکم ساختمانی در املاک مسکونی، تجاری و اداری چه تفاوتی دارد؟

معیار و چارچوب تراکم برای هر یک از کاربری ها متفاوت است. به طور مثال معمولا املاک تجاری و اداری نسبت به موقعیت و طرح شهری محدودیت ها و مقررات خاص خود را دارند.

عواقب ساخت‌وساز بیش از تراکم مجاز

ساخت‌وسازهای بیش از تراکم مجاز نیز تبعاتی به همراه دارد. به عنوان مثال موجب مجازات مالی، توقف اجرای پروژه ساختمانی، عدم دریافت پایان‌کار و حتی دستور تخریب قسمت های مازاد می شود.

جمع بندی

برای خرید یک ملک کلنگی یا زمین در یک شهر و ساخت بنای جدید باید قوانین و ضوابط شهرداری را بدانید. یکی از مهمترین قوانین ساخت و ساز میزان تراکم ساختمانی هر منطقه است. تراکم مجاز هر منطقه بر اساس عرض معبر، طرح تفصیلی و جمعیت آن منطقه تعیین می شود. در این مطلب تراکم ساختمانی و سطح اشغال و نحوه محاسبه آنها را توضیح دادیم. شما باید قبل از اقدام به خرید یا ساخت با محاسبه و اطلاع از صرفه اقتصادی ساخت و ساز زمین، از ضررهای احتمالی جلوگیری کنید.