همه چیز درباره اقاله قرارداد ملک؛ از شرایط قانونی تا تفاوت با فسخ قرارداد

یکی از روش های بر هم زدن و منحل کردن قرارداد ملک، اقاله قرارداد ملک است. اقاله قرارداد بعد از امضای قرارداد خرید و فروش یا اجاره امکان پذیر است. در قانون مدنی کشور اقاله قرارداد ملک دارای شرایط و الزاماتی است که باید از آنها آگاه بود. تعریف اقاله قرارداد، شرایط اقاله قرارداد، قراردادهایی که اقاله نمی شوند و تفاوت فسخ و اقاله را در این مطلب بررسی می کنیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

بیشتر بخوانید: نحوه ثبت قرارداد ملک در سامانه کاتب، راهنمای کامل برای مشاورین املاک

اقاله قرارداد ملک چیست؟

در صورتی که بعد از عقد قرارداد ملک، طرفین معامله با توافق یکدیگر قصد برهم زدن قرارداد را داشته باشند به آن اقاله قرارداد ملک می گویند. از نظر حقوقی به این کار اقاله یا تفاسخ می گویند. برای اینکه احتمال پشیمانی یکی از طرفین نسبت به اقاله قرارداد وجود دارد بهتر است اقاله را در دفترخانه ثبت کرد.

این امر برای انعقاد سند اقاله رسمی و اثبات قانونی توافق طرفین بر اقاله قرارداد لازم است. مساله مهم در اقاله قرارداد ملک، این است که در صورت اقاله قرارداد باید برخی هزینه ها مانند مالیات پرداخت شود. همچنین در صورتی که قرارداد مبایعه نامه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد باید سند اقاله قرارداد نیز در دفترخانه تنظیم شود. 

بیشتر بخوانید: محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

بستن تبلیغ

تعریف اقاله قرارداد

از نظر لفظی اقاله به معنی توافق و رضایت طرفین قرارداد بر اتمام تعهدات و بر هم زدن آن است. در نتیجه هر دو طرف قرارداد اراده می کنند که معامله و نتایج آن را از بین ببرند. اقاله قرارداد ملک یکی از راه های مسالمت آمیز و توافقی برای انحلال قرارداد است.

بنابراین اقاله قرارداد با فسخ قرارداد که به شکل یک طرفه انجام می شود تفاوت دارد. اقاله قرارداد می تواند هم برای قراردادهای فروش و هم اجاره ملک انجام شود. مثلاً دو نفر که با سمت خریدار و فروشنده یک ملک با هم قرارداد مبایعه نامه نوشته اند به دلایلی از معامله منصرف شده اند. در صورتی که هر دو طرف با رضایت خود تصمیم به ابطال قرارداد گرفته باشند قرارداد را اقاله می کنند. در اقاله قرارداد، دو نفرکه با هم قراردادی را امضا می کنند قصد دارند ادامه قرارداد را متوقف و قرارداد را منحل کنند. 

شرایط اقاله قرارداد چیست؟

اقاله قرارداد ملک مستلزم شرایطی است که دو طرف معامله باید دارای این شرایط باشند. شرایط اقاله قرارداد شامل موارد زیر است:

• شرط مهم اقاله قرارداد این است که باید با توافق و رضایت هر دو طرف معامله انجام شود. یعنی رضایت یا خواست یک طرف کافی نبوده و باید به صورت توافقی بین طرفین انجام شود. این مساله به این دلیل است که اقاله به شکل یک قرارداد می باشد و باید به امضای دو طرف برسد. بنابراین باید به صورت یک قرارداد و با رضایت دو طرف باشد. چون قراردادی که رضایت یک نفر نباشد باطل است. 

• یکی از شرایط اقاله قرارداد، اهلیت طرفین معامله است. اهلیت طرف قرارداد یعنی هر دو نفر عاقل و بالغ باشند و با فشار یا اجبار دیگران قرارداد را اقاله نکنند. 

• شرط لازم دیگر در اقاله قرارداد ملک، معین و واضح بودن موضوع اقاله است. یعنی دو طرف معامله باید کاملاً مشخص کنند منظورشان کدام معامله است. برای این کار باید مشخصات دو طرف، موضوع معامله و اطلاعات ملک مورد معامله به صورت کامل نوشته شود. به دلیل اینکه قراردادها معمولاً در دفترخانه اسناد رسمی اقاله می شوند، باید شماره قرارداد، تاریخ و مشخصات دفترخانه تنظیم کننده کامل نوشته شود. اقاله قرارداد می تواند در یک قرارداد به صورت کلی یا برای جزئی از قرارداد انجام شود.

• اقاله قرارداد در صورتی معتبر و صحیح است که هر طرف وجوه یا مورد بیع دریافتی را به طرف مقابل تحویل دهد. در غیر این صورت اقاله قرارداد امکان پذیر نیست. یعنی برای اقاله قرارداد فروش ملک، خریدار باید ملک و فروشنده مبلغ دریافتی را به صورت کامل به طرف مقابل تحویل دهد

چه قراردادهایی شامل اقاله نمی شود؟

با اینکه در قانون مدنی ایران اقاله قرارداد با وجود شرایطی امکان پذیر است ولی بعضی از قراردادها را نمی توان اقاله کرد. قراردادهایی که شامل اقاله نمی شوند موارد زیر هستند:

1- عقد وقف

قرارداد وقف یا عقد وقف یکی از قراردادهایی است که شامل اقاله نمی شود. یعنی اگر شخصی ملکی را وقف کند امکان اقاله و منحل کردن قرارداد را ندارد. بنابراین یکی از موارد استثنا در اقاله قرارداد، وقف است. به شخص وقف کننده واقف و به شخص یا نهاد دریافت کننده، موقوف علیهم می گویند. دو طرف قرارداد وقف حتی با رضایت و توافق خود نیز نمی توانند قرارداد را اقاله کنند. 

2- عقد ضمانت

یکی دیگر از مواردی که شامل اقاله نمی شود، قرارداد ضمانت یا عقد ضمانت است. در قرارداد ضمانت، یک شخص بدهی فرد دیگری را بوسیله یک دارایی ضمانت کرده و به عهده می گیرد. یعنی شخص سومی، بدهی شخص اول به شخص دوم را ضمانت می کند. در این قراردادهای ضمانت، حتی با وجود رضایت طرفین قرارداد قابل اقاله و منحل شدن نیست. بنابراین قرارداد یا عقد ضمانت یک قرارداد اقاله ناپذیر است.

• بستن تبلیغ

  

  منظور از محدوده اقاله یک قرارداد چیست؟

اقاله یک قرارداد دارای یک محدوده مشخص و قانونی است که لازمه برقراری اقاله است. محدوده اقاله قرارداد با دو پاراگراف زیر توضیح داده می شود:

• اگر قراردادی بین دو طرف منعقد شده ولی اصلاً اجرا نشده است. یعنی اگر قرارداد فروش یک ملک امضا شده ، ملک تحویل داده نشده و مبلغی هم دریافت نشده باشد. در صورتی که هیچ طرفی تعهدات خود را در قرارداد عمل نکرده باشد، با اقاله قرارداد می توان قرارداد را منحل و متوقف کرد. 

• در صورتی که دو طرف قرارداد، فقط به یک بخش از تعهدات خود عمل کرده باشند. مثلاً در قرارداد فروش ملک، بخشی از مبلغ معامله را به فروشنده داده باشد. در این حالت باید مبلغ پرداختی به خریدار برگشت داده شود. در قوانین حقوقی به این کار از بین بردن اثر باقی مانده از قرارداد یا عقد می گویند. 

تفاوت فسخ و اقاله در قراردادها

فسخ و اقاله قرارداد ملک هر دو از راه های برهم زدن و انحلال قرارداد هستند. ولی این دو روش با هم تفاوت هایی دارند. تفاوت فسخ و اقاله در قراردادها به اراده و نظر طرفین قرارداد مربوط می شود. در فسخ قرارداد، یکی از طرفین درخواست توقف قرارداد را دارد. در این حالت با ارائه ادله کافی و وجود بند فسخ مربوطه در قرارداد، امکان فسخ و ابطال قرارداد وجود دارد. 
اقاله قرارداد، زمانی انجام می شود که طرفین معامله هر دو برای توقف و انحلال قرارداد رضایت و توافق دارند. بنابراین در صورتی که یکی از طرفین برای بر هم زدن قرارداد رضایت نداشته باشد اقاله قرارداد ممکن نیست.