جهش 17 درصدی قیمت مسکن در فروردین؛ بازار در رکود مطلق، قیمتها در اوج!
1 اردیبهشت 1405
اخبار مسکن
فرید قدیری: معاملات مسکن در تهران طی اولین ماه از سال، هم بهخاطر «تعطیلی عید و رفتار سنتی معاملهگران ملکی در فروردین» و هم تحتتاثیر «شرایط جنگی»، تا حد تعطیلی بازار خرید و فروش آپارتمان راکد شد؛ اما برخلاف این جهت معاملاتی، سطح قیمت صعود کرد.
در فروردین ۱۴۰۵، همزمان با تعطیلات عید و شرایط جنگی، بازار مسکن تهران تقریبا در حالت تعطیل قرار داشت و بخش عمده مشاوران املاک اعلام کردند که در این ماه حتی یک مبایعهنامه هم تنظیم نکردهاند. با وجود این رکود بیسابقه، قیمتهای پیشنهادی فروشندهها جهش غیرمنتظرهای داشت.
طبق شاخص مسکن «دنیایاقتصاد»، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران به ۱۶۳.۷ میلیون تومان در هر متر رسید؛ یعنی رشد ۱۷ درصدی فقط طی یک ماه. این افزایش در حالی رخ داده که عملاً خریدار مؤثر در بازار وجود نداشته و قیمتهای اعلامی هنوز در معاملات واقعی منعکس نشدهاند.
چرا قیمتهای «ویترینی» بالا رفتهاند؟
رشد قیمت بدون خریدار سه علت اصلی دارد:
1- سقوط بیسابقه حجم فایلهای فروش
در فروردین، تعداد فایلهای جدید به حدود یکهشتم شرایط عادی رسید. کمبود فایل در برخی محلهها و تمرکز عرضه در چند منطقه باعث شد میانگین قیمت بر اساس دادههای محدود بهطور مصنوعی بالا برود.
2- جاماندگی تاریخی قیمت واقعی مسکن
قیمت واقعی مسکن در تهران در سال ۱۴۰۴ حدود ۲۸ درصد و در سال ۱۴۰۳ نیز ۱۶ درصد افت کرده بود. این دو سال کاهش، زمینه روانی و اقتصادی لازم برای افزایش قیمتهای پیشنهادی را ایجاد کرد.
3- تورم شدید هزینه ساخت
تورم تولید مسکن در فروردین امسال به ۵۵ درصد رسید؛ بخش زیادی از آن نیز ناشی از اثرات شرایط جنگی است. این موضوع در قیمتگذاری فروشندهها اثر مستقیم گذاشته است.
وضعیت معاملات: رکود عمیق
با تعطیلی بازار طلا، بورس و دلار در ایام جنگ، تنها گروهی از خریداران که توانستهاند طلاهای خود را نقد کنند وارد بازار مسکن شدهاند؛ آن هم در حد بسیار محدود. تقاضای سرمایهای تقریباً از بازار حذف شده و حضور تقاضای مصرفی نیز ناچیز است.
چشم انداز کوتاه مدت
اگر آتشبس ادامه پیدا کند، قیمتهای جدید به دلیل تورم ساخت، مانع شکلگیری معاملات خواهند بود. فاصله عمیق بین قدرت خرید مردم و قیمت پیشنهادی فروشندهها، در ماههای آینده نیز سد بزرگی در برابر خروج بازار از رکود خواهد بود.
در ادامه جدول قیمت پیشنهادی خرید آپارتمان در تهران در مناطق 22 گانه آمده است:
| منطقه | محله | سن بنا | متراژ (متر مربع) | قیمت هر متر مربع (میلیون تومان) |
| 1 | ونک | 1 | 100 | 420 |
| 1 | الهیه | 10 | 120 | 375 |
| 1 | تجریش | 1 | 90 | 270 |
| 2 | سهادت آباد | 6 | 100 | 340 |
| 2 | شهرک غرب | 1 | 108 | 351 |
| 2 | گیشا | 1 | 100 | 330 |
| 3 | اختیاریه | 7 | 130 | 326 |
| 3 | پاسداران | 2 | 130 | 346 |
| 3 | ظفر | 1 | 130 | 309 |
| 4 | قنات کوثر | 1 | 89 | 220 |
| 4 | علم و صنعت | 7 | 80 | 171 |
| 4 | لویزان | 10 | 90 | 264 |
| 5 | جنت آباد | 6 | 106 | 202 |
| 5 | باغ فیض | 8 | 96 | 220 |
| 5 | شهرک نفت | 7 | 94 | 276 |
| 6 | یوسف آباد | 1 | 70 | 340 |
| 6 | فاطمی | 5 | 112 | 267 |
| 6 | سنایی | 1 | 115 | 293 |
| 7 | سهروردی | 3 | 115 | 280 |
| 7 | دبستان | 1 | 115 | 240 |
| 7 | ارامنه | 1 | 85 | 161 |
| 8 | دردشت | 10 | 90 | 150 |
| 8 | کرمان | 2 | 106 | 211 |
| 8 | مجیدیه | 5 | 70 | 156 |
| 9 | استاد معین | 2 | 80 | 106 |
| 9 | دستغیب | 1 | 75 | 129 |
| 9 | دکتر هوشیار | 1 | 70 | 142 |
| 10 | بریانک | 8 | 70 | 71 |
| 10 | جیحون | 1 | 92 | 130 |
| 10 | سلسبیل | 1 | 110 | 181 |
| 11 | منیریه | 1 | 88 | 200 |
| 11 | شیخ هادی | 1 | 104 | 163 |
| 11 | امیریه | 2 | 117 | 125 |
| 12 | تختی | 5 | 142 | 176 |
| 12 | قیام | 4 | 90 | 150 |
| 13 | دهقان | 8 | 85 | 164 |
| 13 | امامت | 1 | 100 | 245 |
| 13 | صفا | 1 | 97 | 102 |
| 14 | شکوفه | 1 | 120 | 150 |
| 14 | آهنگ | 1 | 105 | 146 |
| 15 | مسعودیه | 1 | 81 | 95 |
| 15 | افسریه | 2 | 112 | 123 |
| 15 | اتابک | 1 | 85 | 80 |
| 16 | نازی آباد | 5 | 78 | 100 |
| 16 | خزانه | 2 | 100 | 98 |
| 16 | جوادیه | 6 | 75 | 89 |
| 17 | بلورسازی | 1 | 109 | 104 |
| 17 | زهتابی | 3 | 82 | 80 |
| 18 | یافت آباد | 1 | 110 | 95 |
| 18 | تولید دارو | 2 | 77 | 120 |
| 18 | شادآباد | 1 | 75 | 80 |
| 19 | خانی آباد نو | 1 | 74 | 140 |
| 19 | دولتخواه | 5 | 83 | 72 |
| 19 | عبدل آباد | 6 | 88 | 111 |
| 20 | ولی آباد | 1 | 105 | 150 |
| 20 | دولت آباد | 15 | 66 | 100 |
| 21 | تهرانسر | 7 | 105 | 102 |
| 21 | ویلاشهر | 1 | 76 | 130 |
| 22 | دریاچه چیتگر | 3 | 124 | 246 |
| 22 | خرازی | 2 | 118 | 116 |
| 22 | کوهک | 1 | 91 | 150 |