نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای چگونه است؟
27 مهر 1404
حقوقی
امروزه در بازار مسکن، مزایده یکی از روش های رایج در امر خرید و فروش ملک محسوب می شود که معمولا در شرایط های خاص از جمله؛ بدهی به بانک، ورشکستگی و یا احکام قضایی کاربرد پیدا می کند. از آنجایی که ملک مزایده ای در نحوه ارائه، قیمت گذاری و خرید از تفاوت هایی برخوردار است، به همین دلیل فرصتی مناسب برای خریداران به شمار می رود. قیمت گذاری ملک در این فرایند حساسیت بالایی دارد به گونه ای که می تواند بر سود یا زیان نهایی خریدار ارتباط مستقیم داشته باشد. در ادامه این مطلب شما را با مفهوم ملک مزایده ای، نحوه قیمت گذاری آن، عوامل موثر بر قیمت گذاری ملک مزایده ای و... بیشتر آشنا خواهیم کرد.
فهرست مطالب
نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای
قیمت گذاری ملک مزایده ای توسط چه کسی انجام می شود
عوامل تأثیرگذار بر قیمت گذاری ملک مزایده ای
پیش از آنکه به مفهوم ملک مزایده ای بپردازیم لازم است به این نکته اشاره کنیم که یکی از ابزارهای تخصصی و پیشرفته، جهت تعیین ارزش واقعی ملک در ایران به سامانه "کارشناسی آنلاین قیمت ملک آقای املاک" تعلق دارد. این پلتفرم ملکی با بهره مندی از الگوریتمهای تحلیل داده، اطلاعات لحظهای از بازار و همچنین پارامترهای فنی ساختمان، قیمت گذاری قابل قبولی را به کاربران ارائه میدهد. چه برای خریداران و چه برای فروشندگانی که درگیر این نوع مزایده ها هستند، استفاده از این ابزار کمک میکند تا قبل از ورود به فرایند مزایده، نگاه واقعبینانهتری نسبت به ارزش ملک داشته باشند. از آنجایی که ممکن است قیمتهای مزایده فاصله زیادی با قیمت واقعی بازار داشته باشند، استفاده از این نوع سامانه موجب تصمیمات منطقی و بهتری خواهدشد.
ملک مزایده ای چیست
ملک مزایده ای به ملکی اطلاق می گردد که به دلایل قانونی یا قضایی، از سوی نهادهای مربوطه به مزایده گذاشته شده تا از این طریق بدهی ها یا تعهدات مالک قبلی پرداخت شود. معمولا املاک مزایده ای از سوی ارگان هایی از جمله؛ شهرداری ها، بانکها، دادگاهها یا دیگر نهادهای دولتی به فروش گذاشته میشوند و مراحل فروش آنها زیر نظر قانون و بر اساس اصول از پیش تعیینشده صورت می پذیرد.
بیشتر بخوانید: قیمت گذاری ملک مشاع، از انواع تا نحوه قیمت گذاری
خرید این نوع املاک معمولاً برای افرادی که به دنبال قیمت مناسب تر از نرخ روز بازار هستند، جذاب تر می باشد. در برخی از موارد، املاک مزایده ای به قیمتی پایینتر از قیمت واقعی خود فروش می روند، بهخصوص اگر خریداران زیادی در مزایده حضور نداشته باشند. یکی از نکات مهم در رابطه با ملک مزایده ای این است که خریدار باید از وضعیت سند، بدهی ها و شرایط حقوقی ملک مطلع باشد، چرا که برخی از این نوع املاک از مشکلات حقوقی یا اداری برخوردار هستند.
یکی دیگر از نکات بسیار مهم در رابطه با ملک مزایدهای، دانش کامل از قوانین و وضعیت مزایده است. عدم شناخت کافی، موجب ضرر و زیان مالی یا حتی بروز مشکلات حقوقی می شود. به همین دلیل، مشاوره با کارشناسان حقوقی و کارشناسان املاک پیش از ورود به این نوع معامله ها، امری ضروری تلقی می شود.
نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای
در رابطه با نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای باید اشاره کرد که معمولا قیمت گذاری این نوع املاک با هدف تعیین "قیمت پایه مزایده" انجام می شود. رقم قیمت پایه، رقمی است که مزایده از آن شروع میشود و بر اساس آن شرکتکنندگان مزایده باید پیشنهاد خود را ارائه دهند. این رقم از سوی کارشناس رسمی دادگستری و با توجه به معیارهای فنی، حقوقی و موقعیت جغرافیایی ملک تعیین میشود.
نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای سامل بررسی ویژگیهای فیزیکی ملک نظیر؛ متراژ، عمر بنا، نوع ساخت، موقعیت جغرافیایی و امکانات آن (آسانسور، پارکینگ، انباری و...) است. ضمن آنکه قیمت املاک مشابه در منطقه نیز جهت تعیین نرخ پایه تعبیه میشود. در برخی از موارد، شرایط حقوقی ملک یا مشکلات آن، باعث کاهش قیمت پایه می شود که همین امر موجب جذابیت بیشتر خریداران می شود.
با آنکه قیمت پایه ار سوی کارشناس رسمی تعیین میشود، اما خریداران باهوش برای تصمیم گیری نهایی، از ابزارهایی مانند ابزار آقای املاک یا مشاوره با مشاوران املاک استفاده میکنند. مقایسه این قیمت با قیمت واقعی بازار، نشان می دهد که آیا ملک مزایده ای فرصت اقتصادی به حساب می آید یا خیر؟
بیشتر بخوانید: نحوه قیمت گذاری آنلاین آپارتمان در سایت آقای املاک
قیمت گذاری ملک مزایده ای توسط چه کسی انجام می شود
قیمت گذاری ملک مزایده ای بر عهده کارشناس رسمی دادگستری می باشد. کارشناس از سوی مرجع قضایی، بانک یا نهادهای مربوطه، جهت برآورد دقیق از ارزش ملک انتخاب میشود. تخصص و صلاحیت قانونی کارشناسان موجب می شود که این نوع قیمت گذاری ها جنبه رسمی و قابل استنادی داشته باشند.
کارشناس رسمی دادگستری بعد از اخذ حکم مأموریت، مشاهده عینی از ملک را انجام داده و تمامی جوانب ملک را مورد بررسی قرار می دهد. این مشاهده فیزیکی شامل برآورد وضعیت نمای ملک، موقعیت جغرافیایی، شرایط سند و همچنین قیمت املاک مشابه در محدوده ملک می باشد. پس از بررسی این موارد، کارشناس گزارشی رسمی ارائه می دهد که بر اساس آن قیمت پایه مزایده مشخص می شود.
در برخی از مواقع، ممکن است ملک از اهمیت ویژه ای برخوردار باشد که در این میان چند کارشناس به طور همزمان جهت ارزیابی آن مشخص می شوند. علاوه بر این، افراد شرکتکننده در مزایده میتوانند جداگانه از مشاوران یا کارشناسان بازار به منظور مقایسه قیمت استفاده کنند تا از صحت این برآورد مطمئن شوند.
بیشتر بخوانید: نحوه قیمت گذاری املاک با استفاده از هوش مصنوعی
عوامل تأثیرگذار بر قیمت گذاری ملک مزایده ای
یکی از مهم ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت گذاری ملک مزایده ای، موقعیت جغرافیایی آن است. به طور مثال اگر ملکی در منطقهای پرطرفدار، با دسترسی های خوب و مجاورت با خدمات و امکانات شهری قرار گرفته باشد، از قیمت بالاتری برخوردار خواهدبود. علاوه بر این، قیمت زمین و ساختمان در آن منطقه نیز مستقیما بر روی قیمت تاثیر میگذارد.
شرایط حقوقی ملک یکی از عوامل مهم در تعیین قیمت است. ملکی که دارای سند رسمی و بدون مشکل باشد، قاعدتا قیمت بیشتری نسبت به املاکی که درگیر وقف، رهن، مصادره یا اختلافات قضایی هستند، خواهد داشت. در حقیقت، پیش از هر چیز خریدار باید آگاه باشد که برخی از املاک مزایده ای به دلیل همین مسائل حقوقی، با قیمت پایینتری تعیین میشوند.
یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار بر قیمت گذاری ملک مزایده ای ، وضعیت فیزیکی و نوع کاربری ملک است. نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری و...)، سال ساخت، ارزیابی نواقص فنی و ساختمانی، امکانات رفاهی و حتی نوع متریال به کار رفته و ...، همگی بر روی قیمت نهایی ملک مؤثرند. همچنین وضعیت اقتصادی بازار، مانند ( نوسانات قیمت ارز، رکود و رونق) بازار مسکن نیز میتوانند بر قیمت کارشناسی موثر واقع شوند.