صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات ؛معرفی انواع و مزایای آن
8 اسفند 1403
ملکی
صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات یکی از صندوق های سرمایه گذاری قابل دسترس جهت مشارکت در سود بازار مسکن می باشد که با فراهم کردن امکان خرید و فروش سهام، نقدشوندگی قابل توجهی به نسبت سرمایه‌گذاری مستقیم در ملک دارند. این نوع صندوق‌ها با هدف حفظ ارزش مالی متناسب با میزان رشد نرخ مسکن برای سرمایه‌گذاران ایجاد شده است. در ادامه به مفهوم دقیق صندوق املاک و مستغلات ، انواع، مزایا و همچنین بازدهی آن خواهیم پرداخت.
| عنوان | توضیحات |
| صندوق‌های املاک و مستغلات | یکی از ابزارهای سرمایه‌گذاری که افراد می‌توانند بدون داشتن سرمایه کلان در آن سهیم شوند. درآمد حاصل از اجاره یا فروش املاک بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌شود. |
| انواع سرمایه‌گذاری املاک | شامل روش‌هایی همچون خرید شراکتی ملک، صندوق زمین و ساختمان، پروژه‌های پیش‌فروش آپارتمان و موارد دیگری است. |
| بازدهی صندوق‌ها | ترکیبی از درآمد اجاره‌ای، افزایش ارزش دارایی‌ها، و سرمایه‌گذاری در ابزارهای مالی ملکی که به بازدهی مشابه یا بالاتر از بازار مسکن منجر می‌شود. |
| انواع صندوق‌ها | شامل صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات، صندوق رهنی، و صندوق ترکیبی که هر یک شیوه‌های سرمایه‌گذاری و مدیریت خاص خود را دارند. |
| نکات کلیدی | امکان سرمایه‌گذاری با بودجه کمتر، بهره‌مندی از سود بازار مسکن بدون نیاز به خرید مستقیم ملک، و محافظت از دارایی در برابر تورم. |
فهرست مطالب
انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
بازدهی صندوق های املاک و مستغلات چگونه است؟
مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوق املاک و مستغلات یکی از صندوق های سرمایه‌گذاری است که در زمینه خرید، فروش، اجاره و همچنین مدیریت املاک و مستغلات فعالیت می‌کند. صندوق املاک و مستغلات با گردآوری سرمایه‌های خرد افراد، به خرید و مدیریت املاک پرداخته و درآمد به وجود آمده از اجاره یا فروش املاک را مابین سرمایه‌گذاران خود توزیع می‌کنند. در نتیجه، افراد حتی بدون داشتن سرمایه هنگفتی نیز می‌توانند در این بازار شریک و سهیم شوند. در حقیقت صندوق املاک و مستغلات یکی از ابزارهای کاربردی و کارآمد سرمایه‌گذاری محسوب می شود که در کشورهای متنوعی از جمله کشور آمریکا، هند، انگلیس و سنگاپور با استقبال بی نظیر سرمایه‌گذاران مواجه شده است. شایان به ذکر است که این صندوق سرمایه گذاری اخیرا به بازار سرمایه ایران معرفی شده و به گفته کارشناسان انتظار می‌رود که به زودی وارد بازار مسکن شود. به عقیده کارشناسان بازار بورس این صندوق‌ها ظرفیت بسیار بالایی دارند و خیلی سریع موقعیت و مقام خوبی در بازار بورس کشور پیدا می‌کنند.
انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
سرمایه گذاری املاک و مستغلات شیوه های مختلفی به همراه دارد. که در مقاله بهترین روش های سرمایه گذاری در ملک به طور مفصل در رابطه با آن صحبت کرده ایم. در حال حاضر برخی از این روش‌ها، از محبوبیت چندانی بین افراد برخوردار نیستند، از جمله خرید شراکتی ملک. چرا که این نوع معاملات ریسک زیادی به همراه داشته و به نوعی خرید ملک شراکتی، دارای مشکلاتی است. اما در چند سال اخیر راه های جدیدی جهت سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به وجود آمده که متاسفانه میان افرد چندن شناخته شده نیستند. از انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:
- صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات
- مشارکت در ساخت
- خرید و فروش متری مسکن
- صندوق زمین و ساختمان
- خرید و فروش املاک مسکونی، صنعتی ، تجاری
- خرید و اجاره املاک مسکونی، صنعتی، تجاری
- پروژه‌های پیش فروش آپارتمان
- خرید و فروش زمین
- خرید ملک قدیمی با هدف تخریب و ساختوساز
- خرید ملک کلنگی و بازسازی آن
- خرید زمین با هدف ساختوساز
بازدهی صندوق های املاک و مستغلات چگونه است؟
بر اساس قانون وضع شده جمهوری اسلامی، در صندوق های املاک و مستغلات حداقل ۷۰ درصد از میزان دارایی افراد به خرید، فروش و همچنین اجاره املاک تعلق دارد و همچنین۳۰ درصد باقی‌مانده باید در دیگر ابزارهای سرمایه‌گذاری از جمله اوراق رهنی، صندوق های درآمد ثابت ،سپرده‌های بانکی و… سرمایه‌گذاری شود. به همین منظور، بازدهی صندوق املاک و مستغلات حدودا شبیه و یا حتی بالاتر از بازدهی بازار املاک و مستغلات و همچنین بازار مسکن است.
شایان به ذکر است که بازدهی صندوق های املاک و مستغلات به فاکتورهای گوناگونی وابسته است. عواملی همچون فرایند بازار مسکن، وضعیت اقتصادی کشور، اجاره بهای املاک و… . به طور کلی این صندوق‌ها سود قابل توجهی دارند. البته باید یادآور شد که این صندوق‌ها به علت منابع بالای در اختیار خود، از قدرت چانه‌زنی و یا تخفیف بیشتری برخوردارند و به نوعی می توانند ملک دلخواه خود را با قیمت بهتری خریداری کنند.
مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک
خوشبختانه مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک متنوع و زیاد است.در ادامه به برخی از مهم‌ترین مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک خواهیم پرداخت:
۱- وابستگی کمتر نسبت به سایر دارایی ها
یکی از مزیت های بارز این صندوق وابستگی کمتر آن نسبت به سایر گروه‌های دارایی بازار بورس و سایر بازارهای مالی است. به همین منظور در وضعیتی که دیگر دارایی‌های شما با ضرر و زیان رو به رو شود، صندوق املاک و مستغلات می‌تواند قسمتی از ضرر شما را جبران کند.
۲- هزینه پایین
اشخاصی که به صورت مستقل به فرایند خرید و فروش ملک می‌پردازند موظف اند هزینه‌های متعددی از جمله کمیسیون مشاورین املاک، مالیات املاک و مستغلات مانند (مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات خرید و … ) را پرداخت نمایند. این در حالی است که خرید و فروش واحدهای صندوق هیچگونه هزینه اضافه‌ای را برای سرمایه‌گذاران به همره ندارد.
۳- راندمان بالا و ریسک پایین
به طور کلی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در نهایت به کسب سود منجر می‌شود و به نوعی از ارزش پول افراد در برابر تورم محافظت می‌کند. به همین منظور سرمایه گذاری در این صندوق‌ها، موجب راندمان بالا و ریسک پایین برای سرمایه‌گذاران می شود.
۴- سرمایه گذاری با بودجه کم
همانگونه که می دانید خرید مسکن به بودجه کلانی نیاز دارد و متاسفانه امروزه خرید مسکن و بهره مند شدن از مزایای بازار مسکن برای بسیاری از افراد امکان پذیر نیست. اما خبر خوب این است که این دسته از افراد می‌توانند با سرمایه‌گذاری اندک در این صندوق‌ها از کاهش ارزش دارایی خود در مقابل تورم جلوگیری کنند.
۵- شفافیت و عملکرد منظم
شایان به ذکر است که صندوق‌های املاک و مستغلات زیر نظر سازمان بورس و اوراق بهادار راه اندازی می شوند و همگی تابع قوانین این سازمان هستند. به همین منظور این صندوق‌ها باید فعالیت و عملکرد خود را به طور دقیق و منظم در اختیار سازمان بورس و همچنین عموم مردم قرار دهند. همانگونه که می دانید خرید مسکن می‌تواند ریسک بالایی به همراه داشته باشد. یکی از کلاهبرداری‌های رایج در بازار مسکن مربوط به این است که یک خانه به چندین نفر فروخته می شود. به همین منظور نیاز است که افراد پیش از خرید ملک از شهرداری منطقه برای دریافت استعلام ملک مذکور اقدام نماید. در غیر این صورت، خرید ملک می‌تواند برای شما بسیار پرریسک باشد.
انواع صندوق املاک
در رابطه با انواع صندوق املاک باید اشاره کرد که صندوق‌های املاک و مستغلات به سه دسته سهامی، رهنی و ترکیبی تقسیم می‌شوند.
۱- صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات
صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات به مواردی از جمله خرید، فروش، نگهداری، اجاره و اداره املاک که درآمدزایی دارند، می‌پردازند. اقداماتی همچون لیزینگ و ساخت و ساز املاک نیز به واسطه این صندوق‌ها صورت می پذیرد.
۲- صندوق املاک و مستغلات رهنی
صندوق املاک و مستغلات رهنی به طور کلی در سرمایه‌گذارهای مستقیم متمرکز هستند. بدین صورت که مدیران این نوع صندوق‌ها با ارائه وام به شرکت‌های عملیاتی به نوعی سرمایه‌گذاری می‌کنند.
۳- صندوق املاک و مستغلات ترکیبی
صندوق املاک و مستغلات ترکیبی یکی از صندوق‌های بسیار کاربردی در بازار سرمایه به شمار می رود. این نوع صندوق‌ها سبد خود را با ترکیب دارایی‌های واقعی، مستغلات و همچنین دارایی‌های مالی ملکی تهیه می‌کنند.
سوالات متداول
1. صندوق‌های املاک و مستغلات چطور کار می‌کنند؟
صندوق‌های املاک و مستغلات با جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران، املاک مختلف را خریداری کرده و آن‌ها را اجاره یا بفروش می‌رسانند. درآمد حاصل از این عملیات بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌شود، و به این ترتیب افراد می‌توانند از بازار مسکن سود ببرند بدون آنکه نیاز به خرید ملک به طور مستقیم داشته باشند.
2. آیا برای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک نیاز به سرمایه کلان دارم؟
نه، یکی از مزایای اصلی صندوق‌های املاک این است که شما می‌توانید با مبلغی کم وارد بازار مسکن شوید. نیازی به داشتن پول زیاد برای خرید ملک نیست؛ تنها کافیست که در صندوق سرمایه‌گذاری کنید و سودتان از طریق اجاره و فروش املاک به دست می‌آید.
3. چرا صندوق‌های املاک و مستغلات به‌طور خاص جذاب هستند؟
این صندوق‌ها به شما این امکان را می‌دهند که بدون نیاز به مدیریت مستقیم املاک، از بازار مسکن سود ببرید. همچنین، از آنجا که صندوق‌ها حجم بزرگی از املاک را مدیریت می‌کنند، قدرت چانه‌زنی بالایی دارند و به همین دلیل می‌توانند سود بیشتری کسب کنند.
4. آیا بازدهی صندوق‌های املاک و مستغلات شبیه به بازار مسکن است؟
بله، در بسیاری از موارد، بازدهی صندوق‌های املاک و مستغلات حتی از بازار مسکن نیز بهتر است. این صندوق‌ها علاوه بر درآمد اجاره، از افزایش ارزش دارایی‌ها نیز بهره‌مند می‌شوند. بنابراین بازدهی آن‌ها مشابه یا حتی بیشتر از بازار مسکن است.
5. سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک ریسک بالایی دارد؟
خیر، یکی از ویژگی‌های صندوق‌های املاک و مستغلات این است که ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهند. زیرا این صندوق‌ها دارایی‌های مختلفی دارند و از نوسانات بازار مسکن به‌خوبی محافظت می‌کنند. در واقع، این صندوق‌ها به‌خاطر تنوع در دارایی‌ها و ابزارهای سرمایه‌گذاری، ریسک کمتری دارند.
6. چه تفاوتی بین صندوق‌های سهامی و رهنی در املاک و مستغلات وجود دارد؟
صندوق‌های سهامی بیشتر در خرید، فروش و اجاره املاک فعال هستند و درآمد حاصل از این عملیات را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. در حالی که صندوق‌های رهنی به سرمایه‌گذاری‌های مستقیم، مانند ارائه وام به شرکت‌ها، متمرکز هستند.
7. آیا باید نگران هزینه‌های اضافی هنگام سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک باشم؟
خیر، برخلاف خرید و فروش ملک به صورت مستقیم که هزینه‌هایی مانند مالیات و کمیسیون مشاوران املاک دارد، سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک هزینه اضافی نخواهد داشت. این صندوق‌ها تمام مراحل خرید و فروش را برای شما مدیریت می‌کنند و شما هیچگونه هزینه پنهانی نخواهید داشت.
8. چطور می‌توانم در صندوق‌های املاک و مستغلات ایران سرمایه‌گذاری کنم؟
در حال حاضر، صندوق‌های املاک و مستغلات در ایران به تازگی وارد بازار سرمایه شده‌اند و می‌توانید از طریق کارگزاری‌های بورس اقدام به سرمایه‌گذاری کنید. به‌علاوه، اطلاعات مربوط به هر صندوق معمولاً از طریق وب‌سایت‌های رسمی و سازمان بورس در دسترس است.