پیامدهای بخشنامه‌های جدید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر آینده صنف مشاوران املاک

صنف مشاوران املاک، یکی از بزرگ‌ترین و قدیمی‌ترین صنوف ایران، سال‌هاست بار اصلی هدایت معاملات ملکی را بر دوش می‌کشد. و حتی در پیچیده‌ترین دوره‌های اقتصادی نیز نقش تعادل‌دهنده خود را حفظ کرده است. در طی سال‌هایی که به‌صورت مستقیم با فعالان این صنف در سراسر کشور همکاری داشته‌ام، همیشه دیده‌ام که چگونه تجربه میدانی، شناخت بازار و توانایی مدیریت اختلافات، این صنف را به ستون اصلی بازار مسکن تبدیل کرده است. با این حال، امروز مشاوران املاک با یکی از جدی‌ترین تهدیدهای تاریخ فعالیت خود روبه‌رو هستند؛ تهدیدی که اگر به‌موقع درک و مدیریت نشود، می‌تواند مسیر آینده بازار مسکن را برای همیشه تغییر دهد.

بخشنامه‌های اخیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نه‌تنها جایگاه صنفی مشاوران را تضعیف می‌کند، بلکه باعث ایجاد هرج‌ومرج گسترده در بازار معاملات مسکن خواهد شد. تلاش برای کوچک‌سازی نقش بنگاه‌ها و محدود کردن ابزارهای قراردادی آن‌ها، تنها یک تصمیم اداری نیست؛ تصمیمی است که می‌تواند به ایجاد هرج‌ومرج، افزایش اختلافات، کاهش شفافیت و بی‌اعتمادی گسترده میان مردم منجر شود. این مسیر، اگر بدون توجه به واقعیت‌های میدانی ادامه یابد، نتیجه‌ای جز تضعیف ساختار معاملات و افزایش هزینه‌های اقتصادی و اجتماعی نخواهد داشت. در این مطلب ببینید که چطور بخشنامه‌های جدید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جایگاه صنف املاک را تهدید می‌کنند.

نویسنده: مهندس ایمان خدابخش، کارشناس بین المللی املاک و مستغلات و بنیان گذار پلتفرم آقای املاک

صنف مشاوران املاک امروز در یکی از حساس‌ترین مقاطع تاریخ فعالیت خود قرار دارد؛ مقطعی که نه یک هشدار ساده، بلکه مرحله‌ای تعیین‌کننده برای آینده شغلی میلیون‌ها نفر است. سال‌ها حضور در کنار این صنف و همکاری مستقیم با هزاران مشاور املاک در سراسر کشور، برای من به‌عنوان نویسنده این مقاله و مدیرعامل پلتفرم «آقای املاک»، تصویری شفاف و کاملا ملموس از ارزش حیاتی و نقش غیرقابل‌جایگزین این حرفه ترسیم کرده است.. با وجود این، بخشنامه‌های اخیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به‌ویژه بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۱۲۴۳۳۵ مورخ ۱۲/۰۷/۱۴۰۴، چالشی بی‌سابقه ایجاد کرده‌اند؛ چالشی که اگر با نگاه ملی، منسجم و کارشناسی‌شده با آن برخورد نشود، می‌تواند به شکل‌گیری شکافی عمیق در ساختار بازار مسکن منجر شود.

آغاز بحران: وقتی یک بخشنامه می‌تواند ساختار یک صنف را متزلزل کند

اخیرا سازمان ثبت اسناد، طی بخشنامه‌هایی از جمله بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۱۲۴۳۳۵ مورخ ۱۲/۰۷/۱۴۰۴، اعلام کرده است که:

• اسناد سبزرنگ پیش‌نویس قراردادهای بنگاه‌های املاک هیچ اثر قانونی ندارد.

• بنگاه‌ها حق ندارند بابت تنظیم پیش‌نویس، وجهی دریافت کنند.

• این پیش‌نویس به‌هیچ‌وجه انتقال مالکیت ایجاد نمی‌کند و تنها دعوی استرداد عوض قابل پیگیری است.

در این بخشنامه تأکید شده است که پیش‌نویس‌های سبزرنگی که سال‌ها اساس مدیریت معاملات در بنگاه‌های املاک بوده‌اند «فاقد هرگونه اثر حقوقی» هستند و دریافت وجه بابت تنظیم آن‌ها ممنوع است. این تصمیم در ظاهر با هدف ایجاد شفافیت حقوقی اتخاذ شده، اما در تجربه‌ای که طی دو دهه از فعالیت حرفه‌ای در بازار مسکن داشته‌ام، چنین تصمیم‌هایی بدون مشارکت جریان اصلی صنف، نه‌تنها به افزایش شفافیت کمک نمی‌کند، بلکه در عمل باعث ایجاد فاصله میان مردم و ساختار حقوقی معاملات می‌شود.

پیش‌نویس‌ها ابزار ساده‌ای بودند که از اختلافات، برداشت‌های اشتباه، توافق‌های شفاهی پراکنده و هزینه‌های سنگین جلوگیری می‌کردند. حذف آن‌ها، حذف ستون اول اعتماد در یک معامله است.

در ظاهر این قوانین به دنبال «یکپارچگی حقوقی» هستند؛ اما در واقعیت، چند پیام روشن و نگران‌کننده دارند:

• حذف نقش حقوقی و قراردادی بنگاه‌ها

• حذف منافع مالی و قانونی صنف

• واگذاری جریان مالی معاملات ملک به دفاتر اسناد رسمی

• بی‌اعتبار کردن نقش مشاوران املاک در مدیریت معامله

سال‌هاست مشاوران املاک با وجود ضعف قوانین، نبود حمایت صنفی و بی‌نظمی ساختاری، بار اصلی بازار مسکن را بر عهده داشته‌اند. اکنون اما این بار در حال انتقال به جایی است که به‌طور سنتی مسئول مدیریت معامله نبوده است.

بستن تبلیغ

چرا این تصمیم خطرناک‌تر از آن چیزی است که به نظر می‌رسد؟

در طی تحلیل‌هایی که در پلتفرم آقای املاک و بررسی‌های میدانی گسترده انجام داده‌ام، همیشه دیده‌ام که نبود مدیریت حرفه‌ای در مراحل ابتدایی یک معامله، میدان را برای اختلافات گسترده باز می‌کند.

دفاتر اسناد رسمی نقش مهمی دارند، اما تخصص آن‌ها «ثبت رسمی پس از توافق» است، نه مدیریت معامله، قیمت‌گذاری یا بررسی اصالت ملک. واگذاری بخش ابتدایی فرایند معامله به نهادی که در آن تخصص ندارد، شبیه سپردن تشخیص بیماری به داروخانه است؛ نهادی مؤثر اما در جایگاهی متفاوت.

از طرفی، حذف نقش مشاوران املاک می‌تواند بازار را به سمت توافق‌های پراکنده و غیرمستند هدایت کند؛ روندی که به‌وضوح در افزایش دعاوی حقوقی و نوسانات قیمت در ماه‌های اخیر قابل مشاهده است. در نبود نقش کارشناسی بنگاه‌ها، بازار به جای تحلیل منطقی، تحت تأثیر هیجان و اطلاعات ناقص قرار خواهد گرفت.

نقش حیاتی مشاوران املاک: واقعیت‌هایی که نمی‌توان نادیده گرفت

بر اساس آمارهایی که طی سال‌ها تحلیل در پلتفرم آقای املاک به دست آمده، بیش از ۹۰ درصد معاملات کشور توسط بنگاه‌های املاک مدیریت می‌شود. این رقم نه از یک گزارش اداری، بلکه از بررسی میلیون‌ها آگهی، هزاران ارتباط ثبت‌شده و تجربه زنده فعالان بازار استخراج شده است. مردم در عمل برای شروع معامله به بنگاه مراجعه می‌کنند؛ نه دفترخانه. بنگاه‌ها فضای مذاکره، بررسی میدانی، کارشناسی و مدیریت اختلافات را ایجاد می‌کنند و حذف این نقش، حذف ستون حیاتی فرایند معامله است.

در بررسی نظام‌های معاملات مسکن در کشورهای پیشرفته نیز همیشه دیده‌ام که زنجیره معاملات از سه رکن اصلی تشکیل می‌شود: کارشناسی، مشاوره و ثبت رسمی. هیچ کشوری رکن ثبت را جایگزین دو رکن دیگر نکرده است؛ زیرا این جایگزینی، ساختار بازار را بی‌ثبات و ناهماهنگ می‌کند.

مشکل واقعی: نبود اتحاد و ساختار ملی منسجم در صنف مشاوران املاک

یکی از دلایلی که چنین بخشنامه‌هایی بدون مشارکت صنف تصویب می‌شوند، نبود یک مرجع ملی قدرتمند است. در تجربه‌ای که طی سال‌ها ارتباط مستقیم با اتحادیه‌های مختلف داشته‌ام، مهم‌ترین ضعف، پراکندگی، نبود انسجام، ضعف رسانه‌ای و نبود ابزارهای رسمی برای مذاکره است. اتحادیه‌ها در سطح شهرها و استان‌ها فعال‌اند، اما تصمیماتی که میلیون‌ها نفر را تحت تأثیر قرار می‌دهد، نیازمند نهادی ملی، تخصصی و دارای قدرت چانه‌زنی است.

در این خلأ ساختاری، نهادهای موازی وارد میدان شده‌اند و به تدریج در حال تصاحب نقش‌هایی هستند که ذاتاً متعلق به مشاوران املاک بوده است. این روند اگر ادامه یابد، موجب تغییرات بلندمدتی در جایگاه صنف خواهد شد و مسئله تنها یک بخشنامه نخواهد بود.

بستن تبلیغ

راهکارهای واقعی برای نجات صنف مشاوران املاک

در تمام سال‌هایی که به‌طور تخصصی در حوزه فناوری و شبکه‌سازی بازار مسکن فعالیت کرده‌ام، همیشه به این نتیجه رسیده‌ام که اصلاح مسیر تنها با اتحاد و ساختارسازی ممکن است. اعتراض‌های پراکنده یا واکنش‌های مقطعی، نه تأثیری در سیاست‌گذاری دارند و نه قدرتی برای تغییر ایجاد می‌کنند. راه نجات، ایجاد یک جریان ملی، منسجم و قدرتمند است.

۱. ایجاد انجمن ملی صنف مشاوران املاک ایران

این انجمن باید مستقل از دولت، تخصصی، دارای کمیته‌های حقوقی، رسانه‌ای، آموزشی و فنی باشد و قادر به مذاکره رسمی با مجلس و سازمان ثبت باشد. چنین نهادی نه جایگزین اتحادیه‌ها، بلکه تکمیل‌کننده و تقویت‌کننده آن‌ها خواهد بود.

۲. تدوین قانون جامع نقش مشاوران املاک

این قانون باید جایگزین برداشت‌های سلیقه‌ای و تصمیمات ناگهانی شود. مشخص شدن وظایف کارشناسی، حق‌الزحمه قانونی، مرز مسئولیت بنگاه‌ها و دفترخانه‌ها، تعریف قرارداد رسمی بنگاه‌ها و نظام رتبه‌بندی، از مهم‌ترین محورهایی است که می‌تواند به ایجاد ثبات و شفافیت در بازار کمک کند.

۳. ایجاد جبهه رسانه‌ای و آموزشی فراگیر

اصلاح نگاه عمومی بدون آموزش حرفه‌ای، انتشار گزارش‌های رسمی و ایجاد رسانه ملی صنف ممکن نیست. تجربه‌ها نشان داده که هر جا سطح آموزش بالا رفته، میزان اعتماد مردم نیز افزایش یافته است.

این جبهه شامل موارد زیر است:

• رسانه ملی صنف

با هدف اطلاع‌رسانی، جلوگیری از سواستفاده، پاسخ به اخبار و هماهنگی ملی.

• مرکز آموزش حرفه‌ای

برای تربیت مشاوران حرفه‌ای، کاهش خطاها و افزایش اعتماد عمومی.

• پلتفرم‌های دیجیتال

استفاده از پلتفرم‌هایی مانند آقای املاک برای:

• ثبت سوابق

• افزایش شفافیت

• پیگیری استانداردها

• ایجاد نظم صنفی

• حمایت از مشاوران حرفه‌ای

۴. تعامل قدرتمند با دولت و سازمان ثبت

رویکرد تقابلی نه پایدار است و نه مفید. وقتی صنف یکپارچه باشد، دولت ناچار به گفت‌وگو خواهد بود. این گفت‌وگو زمانی مؤثر است که صنف با پشتوانه قانونی، رسانه‌ای و تخصصی وارد مذاکره شود.

۵. بازسازی اعتماد عمومی

احترام عمومی به این صنف زمانی تقویت می‌شود که کیفیت خدمات، صداقت، شفافیت و رفتار حرفه‌ای به صورت گسترده و نظام‌مند ارتقا یابد. این مسئله مستقیماً به جایگاه صنف در تصمیمات ملی مرتبط است.

جمع‌بندی نهایی: امروز آخرین فرصت است

تجربه‌های سال‌های اخیر به من نشان داده که صنف مشاوران املاک هر زمان متحد بوده، توانسته حتی پیچیده‌ترین بحران‌ها را پشت سر بگذارد. اما هر بار که پراکندگی، بی‌خبری و نبود ساختار ملی وجود داشته، تصمیماتی اتخاذ شده که آثار آن سال‌ها باقی مانده است. امروز، بخشنامه‌های جدید تنها یک تهدید نیستند؛ یک هشدار جدی‌اند که اگر شنیده نشوند، مسیر آینده صنف را به طور کامل تغییر خواهند داد.

راه نجات واضح است: ساختار ملی، قانون‌مندی، آموزش، رسانه واحد و اتحاد.

سخن پایانی ایمان خدابخش

به‌عنوان مدیرعامل پلتفرم آقای املاک و عضوی از این خانواده بزرگ، همیشه باور داشته‌ام که هیچ نهادی قدرتمندتر از صنفی متحد نیست. ظرفیت مشاوران املاک ایران عظیم است و اگر در قالب یک ساختار ملی سازمان‌دهی شود، نه‌تنها آینده شغلی این صنف حفظ می‌شود بلکه بازار مسکن کشور نیز ثبات، شفافیت و اعتماد بیشتری تجربه خواهد کرد. تنها باید همین امروز قدم برداشت، پیش از آن‌که دیر شود.

ایمان خدابخش مدیرعامل پلتفرم آقای املاک | MrEstate