صفر تا صد مشاعات ساختمان ؛از هزینه تا قانون مشاعات ساختمان
18 مهر 1403
ملکی
در این مطلب شما را با صفر تا صد مشاعات ساختمان ، هزینه مشاعات ساختمان و قوانین آن آشنا خواهیم کرد. لطفا تا آخر این مقاله ما را همراهی نمائید.
فهرست مطالب
قسمت های اختصاصی شامل چه قسمت هایی است؟
چه بخش هایی از آپارتمان جزو مشاعات ساختمان است
پرداخت هرینه مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟
آیا مشاعات آپارتمان قابل خرید و فروش است
تفاوت بین مشاعات ساختمان و بخش های اختصاصی
تفاوت بین مشاعات و مشترکات ساختمان
قرار دادن اشیاء اضافه در قسمت مشاعات ساختمان
تعریف مشاعات ساختمان
امروزه با رواج زندگی های آپارتمانی قسمت هایی در ساختمان ها وجود دارد که نمی توان به طور اختصاصی از آن استفاده کرد. به طورکلی طبق قانون دو بخش مالکیت در ساختمان ها وجود دارد یک بخش مالکیت بر قسمت های اختصاصی و یک بخش مشترک بین تمام واحد مسکونی به نام مشاعات وجود دارد که همه افراد به طور مشترک می توانند از این قسمت ها استفاده کنند. پس لازم است که ساکنین از قانون و مقرارت این بخش مطلع باشند.
قسمت های اختصاصی شامل چه قسمت هایی است؟
قسمت های اختصاصی شامل مواردی است که در سند مالکیت قید شده باشد و مالک یا خود مستاجر فقط حق استفاده از این قسمت ها را دارند و سایرمالکین نمی توانند به این قسمت ها دسترسی داشته باشند. فضاهای داخلی آپارتمان شامل هال و پذرایی، اتاق خواب، آشپزخانه، بالکن و وسرویس ها می باشد که این قسمت ها به عنوان فضاهای اختصاصی در نظر گرفته شده است.
همچنین انباری و پارکینگ ملک اگر درسند قید شده باشند جزء فضاهای اختصاصی محسوب می شوند که مالکان یا مستاجران معمولا در قسمت های اختصاصی باهم مشکلی ندارند وبیشتر مشکلاتی که در یک ساختمان به وجود می آید معمولا بر سر قسمت های مشترک یا همان مشاعات ساختمان می باشد. بنابراین بهتراست که قبل از هرچیزی با مشاعات ساختمان آشنا شویم و قوانین آن را بدانیم تا دچار مشکل نشویم.
بیشتر بخوانید: پنت هاوس چیست ؟ آشنایی با امکانات ؛ مزایا و معایب آن
چه بخش هایی از آپارتمان جزو مشاعات ساختمان است
بخش های مشترکی که کلیه اعضای ساختمان می توانند از آن ها استفاده کنند به عنوان مشاعات ساختمان در نظر گرفته می شوند. در واقع بخش هایی که در سند هیچ یک از مالکین ثبت نشده باشد و به صورت اختصاصی در دسترس هیچ یک از مالکان نباشد جزء مشاعات ساختمان در نظر گرفته می شود و همه افراد به طور مشترک می توانند از آن قسمتها استفاده کنند. اما این بدان معنا نیست که هریک از مالکین بتوانند راجع به قسمت های مشاع منفردا تصمیم گیری کنند بلکه تصمیم گیری و هر گونه تغییرات در مشاعات ساختمان باید طبق نظرات کلیه اعضا ساختمان صورت گیرد و همه ساکنین با آن تصمیم موافقت نمایند. قسمت های مشاع ساختمان شامل موارد زیر می باشد:
- زمین ساختمان
- حیاط ساختمان
- حیاط خلوت
- باغچه
- لابی ساختمان
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافه
- آسانسور
- راه پله
- راهرو
- درب ورودی ساختمان
- شوفاژ خانه
- تاسیسات مشترک
- انشعبات مشترک
- پنجره های راهرو
- پشت بام ساختمان
- روف گاردن
- اتاق سرایدار
- چاه
- سیم های برق و لوله ها
بیشتر بخوانید: لابی ساختمان چیست ؛ چه مزایا و کاربردی دارد؟
هزینه مشاعات ساختمان
کلیه ساکنین ساختمان ملزوم به پرداخت هزینه های مشاعات ساختمان نظیر نظافت کلیه ساختمان، تعمیرات ونگهداری آسانسور، هزینه انشعابات مشترک، کاشت درخت و نگهداری حیاط وباغچه ساختمان و ..می باشند که سهم هر یک از ساکنین براساس متراژ واحدها در نظر گرفته می شود و کلیه واحدها باید هزینه های نگهداری و تعمیر این مشاعات را به مدیر ساختمان پرداخت نمایند. طبق قانون، اگر مالکی از پرداخت هزینه ها خوداری کند بقیه ساکنین می توانند به شورای حل اختلاف شکایت کنند. لازم به ذکر است اگر واحدی به مشاعات ساختمان آسیب وارد کند خود آن واحد باید هزینه آن را شخصا پرداخت نماید.
پرداخت هرینه مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟
برای بسیاری از افراد این سوال پیش می آید که پرداخت هرینه مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که پرداخت هزینه قسمت های مشاع ساختمان بر عهده مالک می باشد . در یک مجتمع مسکونی، با هر تعداد مالک ، هزینه‌هایی از جمله نظافت ساختمان و بازسازی مشاعات بین مالکین ساختمان تقسیم می‌شود .
یکی از نکات حائز اهمیت در رابطه با این موضوع که حتما باید مورد توجه قرار گیرد، نحوه پرداخت هزینه‌ها توسط مالک و مستاجر است. به شما پیشنهاد می کنیم جهت جلوگیری از هرگونه اختلاف و بحثی در این زمینه، چه به عنوان موجر و چه به عنوان مستاجر پیش از قرارداد در رابطه با این موضوع به تفاهم برسید و این موضوع را در قولنامه مشخص کنید. برای آنکه برابری و انصاف در این زمینه به خوبی رعایت شود، باید هزینه‌های ثابت و جاری مشاعات ساختمان، توسط مستاجر پرداخت شوند. به طور مثال شارژ ساختمان که شامل هزینه‌هایی از جمله نظافت، قبض‌های آب و برق و گاز ، حقوق سرایدار و نگهبان و ... می‌شوند را باید مستاجر به صورت ماهانه پرداخت نماید.
نکته: اگر مستاجر از پرداخت شارژ ساختمان و هزینه‌های جاری آن ممانعت کند، مالک این حق را دارد که هزینه‌ها را پرداخت و از مبلغ پول پیش مستأجر، کم کند. همچنین هزینه‌هایی که منوط به تعمیرات و نگهداری ساختمان می باشند، باید توسط مالک پرداخت شوند. این وع هزینه ها شامل مواردی نظیر تعمیر آسانسور، ایزوگام و ... می باشد. در این میان اگر مالک این هزینه‌ها را پرداخت نکند، مستأجر این حق را دارد که این هزینه ها را پرداخت کرده و داشتن فاکتور معتبر از سوی مدیریت ، مبلغ را از اجاره ماهیانه خود کسر نماید.
آیا مشاعات آپارتمان قابل خرید و فروش است
در رابطه با این موضوع که آیا مشاعات آپارتمان قابل خرید و فروش است یا خیر؟ باید گفت که مشاعات ساختمان به هیچ عنوان قابل خرید و فروش نمی باشد. به تعبیری دیگر هر یک از مالکین بخش های اختصاصی ساختمان نسبت به مالکیت خود بر روی بخش های اختصاصی، به خودی خود و به همان درصد و میزان، مالک قسمت های مشاعی هم می باشد. اما از آنجایی که این مالکیت تبعی است، به صورت مجزا قابل خرید و فروش نیست و با فروش قسمت های اختصاصی، قسمت های مشاعی نیز به صورت خود به خود و به همان درصد به مالکیت خریدار درآمده ، بی آنکه در مبایعه نامه و یا سند ذکر شود.
تفاوت بین مشاعات ساختمان و بخش های اختصاصی
بر اساس ماده ۲ "قانون تملک آپارتمان‌ها" مشترکات آپارتمان، قسمت‌هایی را شامل می شود که حق استفاده از آنها، مختص به یک یا چند آپارتمان نیست بلکه به تمام مالکان واحدها، به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق دارد. به تعبیری دیگر قسمت‌های مشترک ساختمان، متعلق به تمام مالکان بوده و یک مالک به تنهایی حق تغییر در آن را ندارد و باید از سایر واحدها رضایت بگیرد.
طبق ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک ساختمان عبارتند از: زمین و اسکلت ساختمان، نمای بیرونی ساختمان، قسمت هایی مانند چاه آب، پمپ، کنتورها، اتاق سرایدار و نگهبان، آسانسور، لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تهویه، گاز، هواکش‌ها و… ، پاگردها، پله‌ها، درها ، راهروها و پنجره‌های قسمت‌های مشترک، تاسیسات روشنایی راهروها و پارکینگ، شیرهای آتش‌نشانی، پله‌های ایمنی و…پشت بام ، لابی، کلیه بناهای رفاهی مانند آلاچیق یا لابی ، محوطه ساختمان نظیر حیاط، باغ، پارک و…
براساس همین ماده در رابطه با بخش های اختصاصی ساختمان اینگونه آمده است که بخش‌های اختصاصی به بخش هایی گفته می شود که مالکان، مالکیت انحصاری نسبت به آن دارند. بخش هایی از جمله:
- فضای داخلی هر واحد مسکونی در آپارتمان
- پارکینگ شخصی
- انباری شخصی
البته باید متذکر شد که این بخش های اختصاصی باید در سند قید شوند. به عنوان مثال پارکینگ شماره 7 با ابعاد دقیق و یا انباری شماره 5 با مساحت 10 متر، جزء اطلاعات مهم در ارتباط با این بخش ها به شمار می روند.
تفاوت بین مشاعات و مشترکات ساختمان
معمولا دو اصطلاح مشترکات و مشاعات ساختمان در برخی مواقع اشتباه می گیرند اما باید گفت که این دو واژه با هم تفاوت هایی دارند. در رابطه با موضوع تفاوت بین مشاعات و مشترکات ساختمان باید اینگونه بیان کرد که مشترکات مختص به بخش هایی از ساختمان است که مالکان نسبت به بخش های اختصاصی از آنها بهره مند می شوند. به طور کلی بخش هایی از ساختمان که در سند به عنوان ملک اختصاصی ذکر نشده باشد در قسمت های مشترک ساختمان قرار می گیرند.
به تعبیری دیگر بر اساس قوانین تملک آپارتمان ها,، استفاده از مشترکات ساختمان به یک یا چند مالک محدود نمی شود و تمام مالکین می توانند از این مشترکات بهره مند شوند. از مشترکات ساختمان می توانیم به راهرو و راه پله های مشترک, آسانسورها, درب های ورودی مشترک و… اشاره کنیم.
قرار دادن اشیاء اضافه در قسمت مشاعات ساختمان
قرار دادن اشیاء اضافه مانند میز و صندلی و وسایل دیگر مانند پارکینگ و حیاط ساختمان خلاف قانون است و همچنین قراردادن کفش ودمپایی درراهرو و هر چیزی که موجب آزار رساندن به ساکنین ساختمان می شود ممنوع می باشد. به علاوه نگهداری حیواناتی نظیر سگ و گربه در قسمت مشاعات شامل حیاط و پارکینگ غیر قانونی است و ساکنان می توانند به این موضوع واکنش نشان دهند.
بیشتر بخوانید: پارکینگ ساختمان، هر آنچه که باید در این باره بدانید!
مشاعات ساختمان در قانون
در برخی از موارد اختلاف نظر میان ساکنین آپارتمان‌ها بر سر مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان بالا می‌گیرد، چرا که اطلاعات کافی و تعریف درستی از آن را نمی‌دانند و از قوانین ملک آگاه نیستند. در این میان به قوانینی که در این باره وضع شده است نگاهی می اندازیم:
- ایجاد هر گونه تغییر در رنگ آمیزی و ظاهر ساختمان به طوری که باعث ناهماهنگی کلی نمای ساختمان شود ممنوع است.
- بدون رضایت ساکنین ایجاد هرگونه تغییرات در نقشه ساختمان ممنوع می باشد.
- عواملی که باعث آزار واذیت ساکنین می شود نظیر قرار دادن زباله در راهرو که هم باعث بوی ناخوشایند وهم باعث از بین بردن تمیزی ساختمان می شود ممنوع است.
- تعمیرات و شست شو خودرو در داخل پارکینگ وحیاط ممنوع است.
- برقراری جشن و مهمانی در پارکینگ و حیاط ساختمان بدون هماهنگی و رضایت ساکنین ممنوع می باشد و حتما قبل ازبرگزاری هر گونه جشن و مهمانی اجازه ساکنین امری ضروری است.
- استفاده از انشعابات مشترک نظیر آب و برق به صورت خصوصی ممنوع می باشد.
- ساکنین نمی توانند به قسمت های مشاع ساختمان تصرف کنند و آن قسمت ها را به شخص دیگری واگذار نمایند.
- مالکان باید خودرو های خود را درمحلی که برای آنها تعیین شده پارک کنند و نباید از پارکینگ ساکنین دیگر استفاده کنند.
به طور کلی برای استفاده از مشاعات ساختمان لازم است که به حقوق ساکنین دیگر احترام بگذارید و برای استفاده از مشاعات و هر گونه تغییرات نظرات کلیه ساکنین را در نظر بگیرید و با رعایت قوانین در زندگی آپارتمان نشینی آرامش داشته باشید.
وبسایت آقای املاک تخصصی ترین وبسایت در زمینه مشاغل ساختمانی است که صفر تا صد ساختمان را می توانید در آن به راحتی پیدا کنید. اگر پیمانکار در زمینه تاسیساتی ، تزئیناتی ، خدماتی و ساختمانی هستید می توانید خدمات خود را به صورت کاملا رایگان آگهی کنید تا کاربران آقای املاک با خدمات شما آشنا شوند.