پیش بینی بازار اجاره در سال ۱۴۰۵؛ آینده اجاره خانه چه خواهد شد؟
19 فروردین 1405
تحلیل مسکن
اگر قصد ورود به بازار مسکن در تابستان سال 1405 را دارید و میخواهید بدانید شرایط به چه سمتی میرود، پاسخ کوتاه و صریح این است: «امسال ورق به نفع مستاجران برگشته است».
بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۵ شرایطی را تجربه میکند که از بسیاری جهات با سالهای گذشته تفاوت دارد. اگر در سالهای قبل افزایش اجارهبها تقریباً روندی قابل پیشبینی داشت و بیشتر تحتتأثیر تورم، قیمت ارز و هزینه ساخت قرار میگرفت، در سال ۱۴۰۵ مجموعهای از عوامل اقتصادی، اجتماعی و حتی زیرساختی باعث شده رفتار بازار تغییر کند. به همین دلیل بسیاری از تحلیلگران معتقدند که تابستان ۱۴۰۵ میتواند یکی از متفاوتترین دورهها در بازار اجاره طی سالهای اخیر باشد.
در این میان، رخدادهایی مانند اختلالهای طولانی در اینترنت بینالملل، کاهش فعالیت برخی کسبوکارهای آنلاین، رکود در بخش اداری و تجاری، مهاجرت معکوس از تهران و کاهش قدرت خرید خانوارها، همگی در کنار هم بر بازار مسکن اثر گذاشتهاند. نتیجه این شرایط، بازاری است که در آن رشد اجارهبها نسبت به سالهای گذشته کندتر شده و در بسیاری از مناطق حتی نشانههایی از رکود دیده میشود.
در این مقاله تلاش شده یک تحلیل جامع و کاربردی از بازار مسکن و اجاره در سال ۱۴۰۵ ارائه شود. اگر قصد دارید در ماههای آینده خانه اجاره کنید، قیمتگذاری ملک انجام دهید، سرمایهگذاری در بازار مسکن را بررسی کنید یا صرفاً میخواهید بدانید آینده بازار اجاره تهران در تابستان ۱۴۰۵ به چه سمتی حرکت میکند، این تحلیل میتواند دید واقعبینانهتری از وضعیت فعلی و روند احتمالی بازار در اختیار شما قرار دهد.
نویسنده: مهندس ایمان خدابخش، کارشناس بین المللی املاک و مستغلات
چرا بازار مسکن ۱۴۰۵ با تمام سالهای گذشته فرق دارد؟
برای درک رفتار بازار اجاره در سال ۱۴۰۵ باید مجموعهای از عوامل همزمان را در نظر گرفت؛ عواملی که هرکدام بهتنهایی میتوانند بر بازار اثر بگذارند، اما وقتی در کنار هم قرار میگیرند، مسیر کلی بازار را تغییر میدهند.
در ماههای گذشته چند اتفاق مهم رخ داده که فضای اقتصادی و اجتماعی کشور را تحت تأثیر قرار داده است. از جمله این موارد میتوان به اختلال طولانیمدت اینترنت بینالملل، محدود شدن یا کاهش دسترسی به برخی شبکههای اجتماعی، کاهش فعالیت بسیاری از کسبوکارهای اینترنتی، مهاجرت معکوس از تهران به شهرهای کوچکتر، رکود در واحدهای اداری و تجاری، کاهش قدرت خرید خانوارها و در نهایت تغییر الگوی تقاضا در بازار رهن و اجاره اشاره کرد.
در سالهای گذشته معمولاً دو عامل اصلی یعنی تورم و کمبود عرضه باعث افزایش مداوم اجارهبها میشد. اما در سال ۱۴۰۵ بخشی از این محرکها تضعیف شدهاند و در مقابل، فشار رکودی و کاهش توان مالی مستأجران نقش پررنگتری پیدا کرده است. همین تغییر در ساختار بازار باعث شده رشد اجاره نسبت به سالهای قبل با سرعت کمتری اتفاق بیفتد.
بیشتر بخوانید: تحلیل بازار مسکن در بهار 1405، آیا بازار مسکن وارد رکود شده است؟
اثر قطع ۳۰ روزه اینترنت بینالملل بر بازار اجاره ۱۴۰۵
یکی از اتفاقاتی که تأثیر غیرمستقیم اما قابل توجهی بر بازار اجاره گذاشت، قطع شدن اینترنت بینالملل برای حدود یک ماه بود. این اتفاق برای بسیاری از کسبوکارهای آنلاین، استارتآپها، فروشگاههای اینترنتی و فعالان شبکههای اجتماعی ضربه اقتصادی جدی به همراه داشت.
در این دوره، بسیاری از کسبوکارهای اینترنتی با کاهش شدید فروش مواجه شدند؛ در برخی موارد میزان افت درآمد حتی بین ۵۰ تا ۹۰ درصد گزارش شد. طبیعی است که وقتی درآمد خانوارها یا صاحبان کسبوکار کاهش پیدا میکند، اولین بخشی که تحت فشار قرار میگیرد هزینههای ثابت زندگی است و مهمترین آنها هزینه مسکن است.
به همین دلیل در ماههای بعد از این اتفاق، بخشی از مستأجران تلاش کردند هزینه مسکن خود را کاهش دهند. برخی از خانوادهها تصمیم گرفتند خانههای بزرگتر یا گرانتر را تخلیه کنند و به واحدهای کوچکتر نقل مکان کنند. گروهی دیگر به مناطق ارزانتر شهر رفتند و در مواردی نیز مهاجرت به شهرهای اطراف تهران یا حتی شهرهای کوچکتر افزایش یافت.
پیامد دیگر این شرایط در بازار واحدهای اداری دیده شد. بسیاری از شرکتها و کسبوکارهایی که دفتر کار داشتند، برای کاهش هزینهها دفاتر خود را تعطیل کردند یا فعالیتهای خود را به خانه منتقل کردند. در نتیجه تعداد زیادی از واحدهای اداری خالی شد و بازار این بخش وارد رکود شد.
در چنین فضایی، افزایش شدید اجارهبها نیز با محدودیت مواجه شد. وقتی درآمد مردم رشد نمیکند یا حتی کاهش پیدا میکند، توان پرداخت اجارههای بالاتر هم کاهش مییابد. همین موضوع یکی از دلایلی است که باعث شده رشد اجاره در سال ۱۴۰۵ نسبت به سالهای گذشته کمتر باشد.
رکود شدید در واحدهای اداری و تجاری در سال ۱۴۰۵
یکی از شاخصهایی که بهخوبی وضعیت کلی بازار مسکن را نشان میدهد، شرایط بازار واحدهای اداری و تجاری است. در سال ۱۴۰۵ این بخش با رکود قابل توجهی روبهرو شده است.
وقتی تعداد فایلهای اداری زیاد میشود اما تقاضا کاهش پیدا میکند، موجرها برای نگه داشتن مستأجران خود ناچار میشوند شرایط انعطافپذیرتری ارائه دهند. در بسیاری از موارد صاحبان ملک ترجیح میدهند مستأجر فعلی را حفظ کنند، حتی اگر مجبور شوند اجاره را کاهش دهند یا قرارداد را با نرخ سال قبل تمدید کنند.
در برخی مناطق تهران گزارشهایی وجود دارد که نشان میدهد اجاره واحدهای اداری حتی بین ۱۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است. این موضوع نشان میدهد که بازار این بخش در وضعیت رکودی قرار دارد.
رکود در بازار اداری بهصورت غیرمستقیم روی بازار مسکونی نیز تأثیر میگذارد. زمانی که کسبوکارها با کاهش درآمد مواجه میشوند، بسیاری از افراد مجبور میشوند هزینههای زندگی خود را کاهش دهند. در چنین شرایطی برخی از خانوادهها خانههای گرانتر را تخلیه میکنند، برخی به واحدهای کوچکتر نقل مکان میکنند و گروهی نیز حتی تصمیم میگیرند از تهران خارج شوند. این تغییرات در مجموع باعث شده تقاضای اجاره در سطح شهر نسبت به سالهای قبل کمتر شود و بازار تا حدی از حالت رقابتی خارج شود.
مهاجرت معکوس از تهران؛ اتفاقی کمسابقه در بازار اجاره
یکی از پدیدههایی که در سال ۱۴۰۵ بیشتر از گذشته به چشم میخورد، افزایش مهاجرت معکوس از تهران است. در سالهای گذشته معمولاً جریان مهاجرت به سمت پایتخت بود، اما در این دوره بخشی از جمعیت ترجیح دادهاند به شهرهای کوچکتر یا شهرهای اطراف تهران نقل مکان کنند.
دلایل مختلفی در شکلگیری این روند نقش داشتهاند. هزینه بالای زندگی در تهران، آلودگی شدید هوا، کاهش فرصتهای شغلی در برخی حوزهها، افت درآمد طبقه متوسط، جابهجایی برخی کسبوکارها به شهرهای دیگر و حتی مشکلات تردد و حملونقل از جمله عواملی هستند که تصمیم به ترک تهران را برای برخی خانوادهها جدیتر کردهاند. در مقابل، شهرهای کوچکتر معمولاً هزینه زندگی پایینتر، آرامش بیشتر و در برخی موارد فرصتهای کاری جدیدی ارائه میدهند.
افزایش مهاجرت معکوس سه نتیجه مهم برای بازار اجاره داشته است. نخست اینکه تعداد خانههای خالی در برخی مناطق افزایش پیدا کرده است، زیرا خانوادههایی که شهر را ترک میکنند معمولاً واحد مسکونی خود را تخلیه میکنند. دوم اینکه رشد اجارهبها در بسیاری از محلههای میانی و جنوبی تهران کندتر شده است. در سالهایی مانند ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۲ این مناطق بیشترین فشار تقاضا را داشتند، اما در سال ۱۴۰۵ در برخی محلهها حتی ثبات قیمت مشاهده میشود.
سومین نتیجه مهم این است که رقابت میان مستأجران نسبت به گذشته کمتر شده است. در سالهای قبل بسیاری از مستأجران برای پیدا کردن خانه مناسب با رقابت شدیدی روبهرو بودند، اما اکنون در برخی مناطق شرایط تغییر کرده و در مذاکرات اجاره، مستأجران قدرت بیشتری دارند.
شرایط اقتصادی و کاهش توان خرید؛ ترمز اصلی افزایش اجاره در ۱۴۰۵
توان مالی مستأجران یکی از مهمترین عوامل تعیینکننده در بازار اجاره است. حتی اگر عرضه محدود باشد، تا زمانی که مستأجران توان پرداخت نداشته باشند، افزایش شدید اجارهبها امکانپذیر نخواهد بود.
در سال ۱۴۰۵ بسیاری از خانوارها با فشار اقتصادی بیشتری روبهرو هستند. هزینههای زندگی افزایش پیدا کرده، اما درآمد بسیاری از حقوقبگیران رشد قابل توجهی نداشته است. علاوه بر این، هزینههای جانبی مانند انرژی، خوراک و حملونقل نیز افزایش یافته و بخش بیشتری از بودجه خانوار را به خود اختصاص داده است.
در چنین شرایطی، بسیاری از موجران نیز متوجه شدهاند که افزایش شدید اجاره ممکن است به ضرر خودشان تمام شود. اگر قیمت اجاره بیش از حد بالا تعیین شود، احتمال تخلیه ملک توسط مستأجر افزایش مییابد و در برخی مناطق پیدا کردن مستأجر جدید ممکن است زمانبر باشد. به همین دلیل بسیاری از مالکان ترجیح میدهند قیمتها را منطقیتر تعیین کنند تا ملکشان خالی نماند.
تحلیل بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۵
برای تحلیل دقیقتر بازار اجاره در تهران، معمولاً مناطق شهر را میتوان به سه گروه اصلی تقسیم کرد؛ مناطق لوکس شمالی، مناطق میانی شهر و مناطق جنوبی یا ارزانتر.
در مناطق لوکس تهران مانند منطقه ۱ تهران، بخشهایی از منطقه ۲، منطقه ۳ و بخشهای شمالی منطقه ۵ نشانههای رکود بیشتر از سایر مناطق دیده میشود. کاهش توان خرید، مهاجرت برخی خانوارها از این مناطق و کاهش تقاضا برای واحدهای گرانقیمت باعث شده رشد اجاره در این مناطق بسیار محدود باشد. در برخی فایلها حتی کاهش قیمت در حدود ۵ تا ۱۰ درصد نیز مشاهده شده است.
در مناطق میانی شهر مانند مناطق ۴، ۶، ۷، ۸ و ۱۰ شرایط تا حدی متفاوت است. این مناطق در سالهای گذشته به دلیل قیمت مناسبتر نسبت به شمال شهر با تقاضای بالایی روبهرو بودند، اما در سال ۱۴۰۵ رشد اجاره در آنها ملایمتر شده است. بسیاری از تحلیلها نشان میدهد افزایش اجاره در این مناطق احتمالاً در محدوده ۱۰ تا ۲۰ درصد باقی بماند و در برخی محلهها حتی کمتر از این مقدار باشد.
در مناطق جنوبی و ارزانتر تهران مانند مناطق ۹، ۱۴، ۱۵، ۱۷ و ۱۸ نیز شرایط متفاوتی نسبت به سالهای گذشته دیده میشود. این مناطق معمولاً محل سکونت اقشار با درآمد کمتر بودهاند، اما به دلیل مهاجرت بخشی از جمعیت از تهران، حتی در این مناطق نیز بخشی از تقاضا کاهش یافته است. به همین دلیل انتظار میرود رشد اجاره در این مناطق نسبت به سالهای قبل کمتر باشد.
پیشبینی بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۵
تابستان هر سال مهمترین فصل جابهجایی مستأجران در ایران است و بخش بزرگی از قراردادهای اجاره در این فصل تمدید یا منعقد میشود. با این حال، تابستان ۱۴۰۵ به نظر میرسد الگوی متفاوتی نسبت به سالهای قبل داشته باشد.
بر اساس روندهای فعلی، پیشبینی میشود میانگین رشد اجاره مسکونی در تهران در تابستان ۱۴۰۵ حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد باشد، هرچند این رقم در محلههای مختلف میتواند تفاوت زیادی داشته باشد. این میزان افزایش در مقایسه با سالهایی که رشد اجاره به ۳۰ تا ۵۰ درصد میرسید، کاهش قابل توجهی محسوب میشود.
در بخش واحدهای اداری احتمالاً رکود ادامه پیدا خواهد کرد. پیشبینی میشود در برخی مناطق حتی کاهش ۵ تا ۱۵ درصدی اجاره اداری نیز مشاهده شود و تعداد فایلهای خالی افزایش پیدا کند. همین موضوع ممکن است پیدا کردن مستأجر برای برخی واحدهای اداری را دشوارتر کند.
در مقابل، شهرهای اطراف تهران مانند پردیس، پرند، اندیشه، رباط کریم و اسلامشهر ممکن است با افزایش تقاضا مواجه شوند. به دلیل مهاجرت بخشی از جمعیت از تهران به این شهرها، احتمال دارد رشد اجاره در این مناطق کمی بیشتر از خود تهران باشد.
در مناطق لوکس و گرانقیمت شهر نیز انتظار میرود قیمتها در بهترین حالت ثابت بماند یا رشد بسیار محدودی داشته باشد. در چنین شرایطی یکی از تغییرات مهم بازار این است که قدرت انتخاب مستأجران نسبت به سالهای قبل بیشتر شده است. افزایش تعداد فایلها، کاهش نسبی تقاضا و محدود شدن توان مالی مستأجران باعث شده موجران کمتر بتوانند قیمتهای غیرواقعی اعلام کنند.
جمعبندی نهایی پیشبینی اجاره در سال ۱۴۰۵
بازار اجاره در سال ۱۴۰۵ از جهات مختلف با سالهای قبل تفاوت دارد. در حالی که در سالهای گذشته تورم و کمبود عرضه مهمترین محرکهای افزایش اجاره بودند، در سال جاری عوامل رکودی و کاهش توان مالی خانوارها نقش پررنگتری پیدا کردهاند.
در مجموع میتوان گفت رشد اجاره نسبت به سالهای قبل کمتر شده، رکود در واحدهای اداری همچنان ادامه دارد، مهاجرت از تهران به شهرهای کوچکتر افزایش یافته و بسیاری از خانوادهها به سمت انتخاب واحدهای کوچکتر یا ارزانتر حرکت کردهاند. در چنین شرایطی مستأجران نسبت به سالهای گذشته قدرت بیشتری در مذاکره دارند و بسیاری از موجران نیز ناچار شدهاند قیمتهای منطقیتری پیشنهاد دهند.
اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، تابستان ۱۴۰۵ میتواند یکی از متعادلترین تابستانها در بازار اجاره طی پنج سال اخیر باشد؛ دورهای که در آن سرعت رشد قیمتها کاهش یافته و بازار تا حدی از فشار شدید سالهای گذشته فاصله گرفته است.