املاک مجهول المالک و نکات مهم آن!

املاک مجهول المالک، جز املاکی هستند که مالک آنها به دلایلی مشخص نیست یا مالک تا به حال درخواست ثبت مالکیت نداده است. در تعریف قانون اداره ثبت، املاکی که مالکین آنها طی 2 سال درخواست ثبت ملک را ارائه ندهند، املاک مجهول المالک شناخته می شوند. این املاک به دلیل اینکه سند رسمی ندارند در معاملات و موارد قانونی مختلف، با املاک عادی متفاوت هستند و نمی توان از سند آنها برای انجام کارهای قانونی استفاده کرد. در این مطلب به شرایط املاک مجهول المالک، نکات مهم قانونی و نحوه درخواست سند برای این املاک می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

تعریف ملک مجهول المالک

از نظر قانون مدنی، ملک مجهول المالک دارای سابقه مالکیت بوده ولی در زمان معینی مالکیت آن مشخص نیست و قانون باید در مورد آن تعیین تکلیف کند. ولی از نظر قانون ثبتی ملک مجهول المالک ملکی است که بر اساس قانون، آگهی ثبت عمومی آن منتشر شده ولی در مهلت تعیین شده کسی برای تقاضای ثبت آن درخواست نداده است. البته اگر مالک تقاضای ثبت ملک را داشته باشد می تواند تا دو سال از انتشار آگهی، درخواست خود را به اداره ثبت ارائه کند. 

بیشتر بخوانید: نحوه تخلیه ملک مشاع

بعد از اینکه 2 سال از آگهی عمومی ثبت گذشت و هیچ کسی درخواست ثبت نداد معاملات آن ملک دیگر در دفترخانه اسناد رسمی قابل قبول نیست و ثبت نمی شود. در این مورد فرد باید در زمان درخواست ثبت ملک، صدی 25 از حق ثبت عادی را پرداخت کند. این املاک بعد از انتشار آگهی نوبتی ثبت، باید درخواست ثبت دهند وگرنه معاملات آنها در دفترخانه ها انجام نمی شود. بعد از 1 سال از گذشت اولین آگهی نوبتی املاک مجهول المالک، صدی 25 از حق ثبت عادی در زمان ثبت آن، بیشتر گرفته می شود. 

در مورد املاک مجهول المالک ممکن است در دفاتر اظهارنامه اداره ثبت، اسم و مشخصات مالک ذکر شده باشد ولی چون اظهارنامه ثبت ملک به اداره ثبت ارائه نشده جز املاک مجهول المالک حساب می شود. از تاریخ انتشار آگهی ماده 10 ، در مورد ملکی که اظهارنامه نداده باشد به مدت 10 سال به تملک دولت در خواهد آمد و مدعی العموم تقاضای ثبت ملک را می دهد. این املاک به عنوان مجهول المالک ثبت می شوند.  در قانون ثبت به مالکین 2 سال مهلت داده شده تا نسبت به درخواست ثبت مالکیت ملک خود اقدام کنند. در صورتی که برای ثبت درخواست ندهند جریمه می شوند. 

بیشتر بخوانید: بهترین روش سرمایه گذاری در ملک سال 1403

بستن تبلیغ

چطور برای ملک مجهول المالک تقاضای سند کنیم؟

درصورتی که بخواهید برای ملک مجهول المالک درخواست صدور سند دهید باید اظهارنامه پر کنید. با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی یک برگ اظهارنامه دریافت کرده و آن را تکمیل کنید.
 در اظهارنامه مربوطه موارد زیر به صورت دقیق ذکر شده و تکمیل می شود:

1. مشخصات متقاضی، آدرس متقاضی، شغل و ارتباط او با ملک را باید مشخص کرد. 

2. نوع ملک مورد نظر از جهت کاربری باغ، مسکونی، زمین کشاورزی، تجاری و غیره به همراه مشخصات ثبتی و جزییات آن تعیین می شود.

3. قیمت ملک مورد درخواست در حال حاضر

4. متراژ و حدود ملک مورد درخواست

5. موارد حقوقی مرتبط به ملک

6. مالک علاوه بر ارائه اظهارنامه باید نسبت به تهیه نقشه یو تی ام(UTM) ملک توسط کارشناس رسمی نقشه برداری اقدام کند. مالک باید اصل نقشه مهر شده توسط نقشه بردار را به همراه قولنامه یا مبایعه نامه برای ثبت ملک به اداره ثبت تحویل دهد. 

بیشتر بخوانید: بهترین وبسایت خرید آپارتمان

بعد از این مرحله برای اطلاع سایر افراد نسبت به ثبت ملک مذکور، ملک مجهول المالک با مشخصات ثبتی تحت عنوان آگهی نوبتی توسط اداره ثبت در روزنامه های کثیرالانتشار، آگهی می شود. این آگهی در 4 نوبت ( اول اردیبهشت، اول مرداد، اول آبان و اول بهمن ماه) هر سه ماه یکبار، برای آگاهی افرادی که ممکن است نسبت به این ملک ادعایی داشته باشند منتشر می شود. افرادی که اعتراضی نسبت به ثبت ملک دارند می توانند تا 90 روز از درج آگهی نوبتی، درخواست خود را به اداره ثبت ارائه کنند و تا یک ماه بعد از اعتراض هم مراحل را از طریق دادگاه پیگیری کنند. 

بستن تبلیغ

نکات مهم قانونی در مورد املاک مجهول المالک

• کسانی که تقاضای ثبت ملکی که مجهول المالک است دارند باید دو برابر حق ثبت عادی را پرداخت کنند.

• در مورد املاکی که مطابق ماده 12 به تملک دولت در آمده باشد حق ثبت عادی اخذ می شود.

• املاک مجهول المالک از نظر ماده 12 قانون ثبت، اجازه معامله در دفاتر اسناد رسمی را ندارند.

• از املاک مجهول المالک نمی توان به عنوان وثیقه و ضمانت برای ارائه به بانک و اخذ وام بانکی استفاده کرد.

• برای املاک مجهول المالک تا زمانی که ثبت رسمی نشوند نمی توان جواز ساخت از شهرداری اخذ کرد. چون ممکن است در مالکیت آن اختلاف شود پس باید ابتدا نسبت به ثبت آن اقدام کرد تا مالکیت رسمی آن مشخص شده و سپس درخواست جواز طبق ماده 100 شهرداری ارائه داد. 

• از املاک مجهول المالک نمی توان برای وثیقه در مراجع قانونی و دادگاه استفاده کرد چون این نوع املاک غیر قابل بازداشت هستند. 

• املاک مجهول المالک قابلیت اجرایی قانون ثبتی را ندارند. چون قوانین ثبتی را در صورتی می توان اعمال کرد که سند ملک رسمی باشد. 

• اگر ملک مجهول المالک درگیر اختلاف در مورد تصرف آن شود نمی توان برای آن طرح دعوی خلع ید کرد. یعنی در صورتی که یک ملک مجهول المالک توسط فردی دخل و تصرف شود مالک قبلی نمی تواند علیه او شکایت کند و طبق ماده 35 قانون مدنی، تصرف فرد دلیل مالکیت او می باشد. بنابراین در صورتی که ملکی مجهول المالک دارید بهتر است اول نسبت به ثبت رسمی آن اقدام و سپس آن را اجاره دهید یا آن را با شخصی شریک شوید.