چطور ملک مشاع را تخلیه کنیم؟
19 اردیبهشت 1403
حقوقی
برای حل اختلاف و تخلیه ملک مشاع باید از طریق تخلیه ملک و ارائه دعوی به مرجع رسیدگی قانونی اقدام کنید. هر یک از مالکین می توانند نسبت به سهم خود ادعای مالکیت و طرح دعوی کنند چون در ملک مشاعی سهم افراد، اشاعه دارد. این طرح دعوی به نسبت اینکه چه نوع تصرف و تخلفی در ملک صورت گرفته، انجام می شود. در این مطلب به بررسی ملک مشاع، ویژگی های آن و چگونگی تخلیه ملک مشاع می پردازیم پس تا آخر مطلب با ما همراه باشید.
جهت قیمت گذاری آنلاین آپارتمان خود کلیک کنید.
تعریف ملک مشاع
املاکی که بیشتر از یک مالک دارند و همه مالکین در ملک سهم دارند را ملک مشاع می نامند. ملک مشاعی حالت اشاعه وجود دارد یعنی از نظر قانونی سهم هر شریک معلوم و مشخص است ولی از نظر مکانی در ملک مشخص نیست. بنابراین هر یک از شرکا در تمام بخش های ملک سهم دارند و نمی توانند سهم خود را از نظر فیزیکی تعیین کنند. مالکین یک ملک مشاع برای فروش یا اجاره ملک باید همگی رضایت داشته و قرارداد را امضا کنند.
ملکی که از یک شخص به چند نفر به ارث می رسد مصداق ملک مشاعی است. در این ملک تمام ورثه به صورت مشاع سهیم هستند و کسی به تنهایی حق دخل و تصرف در ملک را ندارد. املاک مشاع هم در املاک تجاری و هم مسکونی مصداق دارد. مثلاً یک مغازه می تواند در مالکیت دو نفر با سهم مساوی یا 4 دانگ و 2 دانگ به صورت مشاع باشد. در سند ملک مشاع، مشخصات تمامی مالکین به همراه میزان سهم آنها درج می شود.
بیشتر بخوانید: تبدیل سند مشاع به شش دانگ
تخلیه ملک مشاع به چه معناست؟
در تمام مواردی که یک ملک مشاع، تصرف و غصب می شود، مالکین برای رفع تصرف ملک، اقدامات حقوقی انجام می دهند که به آن ها تخلیه ملک مشاع گفته می شود. تخلیه ملک مشاع بر اساس نوع ملک، نوع تصرف و موارد دیگر در قالب دعوی تخلیه ید، خلع ید یا تصرف عدوانی انجام می گیرد.
بیشتر بخوانید: فرق بین ملک مشاع و مفروز
راهکارهای قانونی تخلیه ملک مشاع
برای اقدام در جهت تخلیه ملک مشاع، چند راهکار حقوقی وجود دارد. هر یک از شرکا می توانند با توجه به نوع تصرف و تخلف صورت گرفته، طرح دعوی متناسب را انجام دهند.
- طرح شکایت با عنوان تخلیه ید از شریک انجام گیرد
در صورتی که ملک مشاع از ابتدا بر اساس قراردادی مورد استفاده شرکا یا شخص سومی مانند مستاجر بوده و بعد از اتمام قرارداد، ملک را تخلیه نمی کند، طرح دعوی تخلیه ید انجام می شود. مثلاً یک مغازه که چند مالک دارد به شخصی برای یکسال اجاره داده شده است. بعد از اتمام قرارداد، مستاجر ملک را تخلیه نمی کند بنابراین مالکین علیه او طرح دعوی تخلیه ید می کنند.
- طرح شکایت با عنوان خلع ید و تصرف عدوانی از شریک انجام شود
اگر یکی از شرکا یا مستاجر ملک بدون اجازه و اطلاع باقی شرکا، تمام یا بخشی از ملک را تصرف کند می توان طرح دعوی خلع ید کرد. دعوی خلع ید می تواند بر علیه یکی از شرکا یا شخص سومی صورت گیرد. مثلاً در ملکی که دارای پارکینگ مشاع است و فقط اجازه پارک یک خودرو را دارد یکی از مالکین بدون اجازه بقیه از آن به عنوان انبار استفاده کند. در املاک مشاع به دلیل اینکه سهم هر مالک در تمام ملک اشاعه دارد، هیچ شریکی نمی تواند بدون اجازه شرکا در ملک دخل و تصرف داشته باشد. بنابراین برای آزاد کردن تصرف غیرقانونی، شرکای دیگر می توانند در دادگاه درخواست خلع ید و بازپس گیری مشاعات کنند. برای طرح خلع ید لازم نیست تمام شرکا، شکایت ثبت کرده و در دادگاه حضور داشته باشند بلکه شکایت یکی از شرکا کفایت می کند.
نکات مهم و قانونی برای تخلیه ملک مشاع
اگر چند نفر یک ملک مشاع را تصرف کنند می توانید علیه یک نفر یا همه نفرات، شکایت و طرح دعوی خلع ید کنید.
حق مشاع ملک در مورد املاک تجاری و سرقفلی مغازه ها هم صدق می کند. در واقع سرقفلی مشاعی نیز شامل همین قانون تخلیه ملک مشاع می شود.
تصرف در ملک مشاع بدون اجازه شرکای دیگر، حکم تصرف عدوانی دارد و می تواند جنبه کیفری یا حقوقی داشته باشد.
دعوی تصرف عدوانی در مورد املاک مشاع می تواند از طریق دادگاه حقوقی، طرح و پیگیری شود.
شریکی که تقاضای تخلیه ملک مشاع را دارد نمی تواند درخواست تحویل ملک را به خود کند. چون برای تصرف او به اجازه سایر شرکا نیاز است.
اگر یکی از شرکا درخواست تخلیه ملک مشاع را برای انجام بازسازی، نوسازی یا نیاز شخصی داده باشد باز هم نمی تواند ملک را بدون اجازه سایر شرکا تحویل بگیرد. در صورت رضایت سایر شرکا این کار از طرف دادگاه انجام می شود.
دادگاه بعد از صدور حکم خلع ید، ملک را به هیچ کدام از شرکا تحویل نمی دهد بلکه ملک را پلمپ می کند.
اگر در یک ملک مشاع، یکی از شرکا در بخشی از ملک تصرف کند شریک دیگر می تواند با دعوی خلع ید نسبت به همان بخش، شریک را از تمام ملک خلع ید کند.
در املاک مشاع که دارای دو یا چند مالک هستند هر یک از مالکین می توانند برای سهم خود درخواست سند مجزا با درج میزان سهم مالکانه خود کنند. با اینکه مالکین دارای اسناد جداگانه می باشند ولی برای انجام هر گونه معامله فروش یا اجاره باید تمام مالکین رضایت و حضور داشته باشند.
در صورتی که ملک مشاع نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یکی از شرکا بدون دلیل مخالفت کند و مانع شود، بقیه شرکا می توانند اقدام به بازسازی کنند.
در مورد بخش مشاع آپارتمان ها، اگر مالکین به توافق مشترک با هم نرسند باید طبق قانون بر اساس رای اکثریت عمل کنند