مراحل انتقال سند ملک ؛ هر آنچه که باید بدانید !

مراحل انتقال سند ملک ؛ هر آنچه که باید بدانید !

16 بهمن 1402

حقوقی

مراحل انتقال سند ملک ؛ هر آنچه که باید بدانید !

پس از خرید ملک ، ماشین یا هرچیزی، برای قانونی بودن مالکیت آن؛ دریافت سند رسمی نیاز است، حتی برای تبدیل اسناد قدیمی به سند تک برگ باید مراحلی را طی کرد از طرفی در معاملات خرید و فروش ملک یکی از مدارک های مورد نیاز برای هرگونه انتقال سند، پرداخت عوارض شهرداری خانه به صورت کامل می باشد. ما در این مقاله قصد داریم همانند هزینه انتقال سند ملک ، شما را با مراحل انتقال سند ملک، مدارک لازم برای انتقال سند ملکی ، مراحل انتقال سند ملک با وکالت، مراحل انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل و مدت زمان انتقال سند ملک آشنا کنیم برای اطلعات بیشتر به شما پیشنهاد می کنیم این مطلب را از دست ندهید.

فهرست مطالب

مراحل انتقال سند ملک

مدارک لازم برای انتقال سند ملکی

مراحل انتقال سند ملک با وکالت

مراحل انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل

انتقال سند ملک چقدر زمان میبرد

سوالات متداول

عنوانتوضیحات
مراحل انتقال سند1. توافق میان خریدار و فروشنده و تنظیم قولنامه
2. تنظیم مبایعه‌نامه و دریافت کد رهگیری
3. استعلام وضعیت ملک از دفاتر اسناد رسمی
4. پرداخت عوارض شهرداری و دریافت مفاصاحساب
5. مراجعه به اداره مالیات و پرداخت مالیات
6. ارائه مدارک و پرداخت هزینه‌های انتقال سند در دفترخانه
7. تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی مالکیت
مدارک لازم برای انتقال سند1. اصل و کپی سند مالکیت
2. اصل و کپی بنچاق
3. کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
مراحل انتقال سند ملک با وکالت1. توافق خریدار و فروشنده و تنظیم وکالت‌نامه
2. مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای ثبت وکالت‌نامه
3. ارائه مدارک ازجمله شناسنامه، سند مالکیت، پایان کار و استعلامات مالیاتی و شهرداری
4. دریافت اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه
5. انجام مراحل انتقال سند قطعی با استفاده از وکالتنامه رسمی
انتقال سند ملک چقدر زمان می‌برد؟بسته به شرایط مختلف از 1 هفته تا 2 ماه زمان می‌برد. این شامل مراحل اداری مانند دریافت کد رهگیری، استعلام‌های لازم، پرداخت عوارض شهرداری و مالیات، و تکمیل مراحل دفترخانه‌ای است.

مراحل انتقال سند ملک

در مرحله اول، توافق میان خریدار و فروشنده است. در این توافق، نوشته‌ ای کتبی به نام قولنامه نوشته می شود ،به تعبیری این قولنامه نشان دهنده این است که فروشنده و خریدار اعلام می کنند توافقی یا حرفی که زده شده را قبول دارند و آن را مکتوب می کنند. در محله دوم تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه میان دو طرفه قرارداد است لازم به ذکر است که در قولنامه یا همان مبایعه نامه باید ۵ مورد حتما ذکر شود:

  1. مشخصات فروشنده: آدرس، کدپستی، تلفن همراه و ثابت
  2. مشخصات خریدار:آدرس، کدپستی، تلفن همراه و ثابت
  3. موضوع مورد معامله: مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی (مساحت زمین یا ملک)
  4. مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان
  5. زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

بیشتر بخوانید: نکات مهم و قوانین معامله املاک بدون سند

دریافت کد رهگیری

در مبایعه نامه یک کد رهگیری وجود دارد، این کد رهگیری تأیید‌کننده این است که ملک مورد نظر تنها به یک نفر فروخته شده است. حتما دقت کنید که مبایعه نامه حتما در بنگاه های معتبر؛ رسمی و قابل اطمینان تنظیم شود پس از تنظیم مبایعه نامه و دریافت کدرهگیری باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا از اینکه ملک در گرو  بانک و یا ارگان‌های دیگر و یا اینکه در طرح‌های ساخت و سازهای شهری نباشد استعلام دریافت کنید مدت زمان دریافت استعلام هم حدودا یک تا دو هفته زمان می برد.

مراحل انتقال اسناد ملکی

بیشتر بخوانید: انحصار وراثت ملک ؛ صفر تا صد هر آنچیزی که باید بدانید !

مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

این را مد نظر قرار دهید که هزینه‌های مربوط به این استعلام بر عهده صاحب سند است و در‌‌ همان زمان مراجعه اولیه به دفتر اسناد رسمی دریافت می‌شود. سپس صاحب ملک  با در دست داشتن مدارک هویتی خود و ملک مورد نظربرای پرداخت عوارض نوسازی و پسماند شهرداری، به شهرداری‌‌ همان منطقه ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کند و برگه مفاصاحساب را دریافت کنید. روند اداری این تسویه حساب در شهرداری ۲ تا ۳ ساعت زمان بر است.

مراجعه به اداره امور مالیاتی

در محله بعدی به اداره امور مالیاتی جهت پرداخت مالیات مراجعه می کنید؛ مدت زمان مراحل اداری پرداخت مالیات معمولا سه روز است. در روز اول مدارک مورد نیاز را به اداره مالیات تحویل می‌دهید. روز دوم برای تعیین مقدار مالیاتی که بدهکار هستید به این اداره مراجعه و مبلغ مالیات را پرداخت می‌کنید. پرداخت مالیات معمولا در‌‌ همان محل اداره و از طریق دستگاه‌های پرداخت الکترونیک امکان‌پذیر است ودر روز سوم برگه مفاصاحساب مالیات را دریافت خواهید کرد.

استعلام شهرداری برای انتقال سند

پس از گرفتن استعلام و دریافت مدارک لازم طرفین قرارداد باید در دفتر اسناد حضور پیدا کنید ومدارک خود و تسویه مبلغ کامل ملک ( توسط خریدار) را به دفتر اسناد تحویل دهید،پس از گذشت یک روز جهت آماده سازی بنچاق توسط دفتر اسناد ،سند به طور قطع انتقال می یابد. ونکته آخر اینکه حق کمیسیون بنگاه از طرفین قرارداد دریافت می شود،هزینه‌هایی مثل مفاصا حساب شهرداری و دارایی و مالیات و استعلام سند ازجمله هزینه‌هایی است که فروشنده باید پرداخت کند همچنین درصورت داشتن وام بانکی هزینه سند رهنی نیز به پرداختیهای خریدار اضافه می شود.

بیشتر بخوانید: سند عادی ملک ؛ نگاهی به ویژگی و کاربردهای این سند ملکی !

مدارک لازم برای انتقال سند ملکی

برای انتقال سند ملک، لازم است مدارک های در اختیار داشته باشید تا طی انجام کار با مشکلی مواجه نشوید؛ مدارکی چون:

  • اصل و کپی سند مالکیت خانه
  • اصل و کپی بنچاق
  • کپی شناسنامه و کپی کارت ملی (خریدار و فروشنده)
  • اصل و کپی وکالت نامه
  • اصل و کپی پایان کار ساختمان یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید و تاییدیه شهرداری
  • صورت‌ مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
  • اصل و تصویر حصر وراثت (این موضوع در خصوص سندهای ورثه ‌ای می باشد)
  • اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (این موضوع در خصوص سندهای ورثه ‌ای می باشد)

مراحل انتقال سند با وکالت

بیشتر بخوانید: سند تک برگ چیست و مراحل دریافت آن به چه صورت است؟

مراحل انتقال سند ملک با وکالت

در رابطه با مراحل انتقال سند ملک با وکالت دز ابتدا باید اشاره کرد که معامله وکالتی به معامله‌ای می گویند که فروشنده به خریدار وکالت (فروش وکالتی) می‌دهد تا خودش سند را به نام بزند. آماده نبودن سند، فرار از مالیات، در رهن بودن سند و عجله داشتن فروشنده از جمله دلایلی است که فروشنده به معامله وکالتی (فروش وکالتی) رو می‌آورد. مراحل انتقال سند ملک با وکالت به این صورت است که برای رسمی کردن سند وکالتی ملک یا زمین مورد نظر خود باید در ابتدا خریدار و یا فروشنده توافق نهایی خود را اعلام نموده و پس از آن برای ثبت نهایی به دفاتر اسناد رسمی رجوع کنند. و پس از آن مدرک سند مرتبط با انتقال ملک مورد نظر خود را امضا کنید تا سند وکالت نامه رسمی ملک شما صادر شود.

مدارک انتقال سند وکالتی به قطعی در دفتر اسناد رسمی به شرح زیر است:

  • شناسنامه و کارت ملی
  • سند مالکیت ملک
  • مدارکی که نشان دهنده آن است که فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
  • پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
  • مفاصا حساب دارایی
  • مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
  • استعلام ثبت
  • اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه

مراحل انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل

شاید برای شما هم پیش آید که در مواقعی خاص ناچار به سند زدن با وکالت بلاعزل در معاملات ملکی شوید. بنابراین در اینجا باید نکاتی را رعایت کنید تا دچار مشکلاتی از جمله مواجه شدن با کلاهبرداران نشوید . سند زدن با وکالت بلاعزل بنا به دلایل مختلفی اتفاق می افتد که یکی از شایع ترین آن ها در رابطه با خرید و فروش انواع ملک است. اما برجسته ترین دلایلی که موجب می شود تا وکالت بلاعزل میان خریدار و فروشنده منعقد گردد؛عبارتند از: طولانی شدن زمان نقل و انتقال ملک و سند رسمی زدن به نام خریدار از سوی فروشنده، مبلغ بالای نقل و انتقال سند به نام خریدار، در دسترس نبودن سند ملک، تعجیل فروشنده در فروش ملک خود ،فرار مالیاتی و… در این مواقع است که سند زدن با وکالت بلاعزل صورت می پذیرد. در واقع سند ملک به نام خریدار زده نمی شود. در این وضعیت بین خریدار و فروشنده ملک، یک وکالت بلاعزل برقرار می شود. به همین منظور فروشنده، خریدار را وکیل خود می کند تا اقدامات مربوط به سند زدن ملک و استعلام های ثبتی و فعالیت های اداری مختص به شهرداری و… را برای درج نهایی در سند مذکور انجام دهد. در نتیجه قراردادی میان خریدار و فروشنده در این حوزه منعقد می گردد و بعد از منعقد شدن؛ موکل دیگر حقی ندارد که فردی را عزل کند که وکالت را به او داده است.

سند زدن با وکالت بلاعزل دو نوع است. نوع اول وکالت بلاعزل خاص است که در آن، موکل فقط در رویدادهای از قبل تعیین شده ای حق دارد به وکیل خود وکالت دهد. قطعا چنین شخصی فقط در این رویداد خاص حق عزل وکیل یا فسخ قرارداد را نخواهد داشت. دومین نوع به  وکالت بلاعزل تام یا وکالت جامع تعلق دارد در این نوع وکالت کلیه فعالیت های حقوقی و زندگی موکل به صورت کامل به وکیل انتقال داده می شود. در نتیجه شخص حق پیگیری، دفاع و کلیه اقدامات را می تواند تا هنگام حیات موکل خود بر عهده داشته باشد همچنین موکل نیز حق عزل وکیل و فسخ قرارداد مزبور را نخواهد داشت. در چنین حالتی فقط در صورتی که موکل از دنیا برود؛ قرارداد مزبور فسخ و باطل می شود. در نتیجه در زمان سند زدن با وکالت بلاعزل باید به هر یک از این انواع و ویژگی های مربوط به آن دقت بالایی داشته باشید.

انتقال سند ملک چقدر زمان میبرد

در پاسخ به این سوال که انتقال سند ملک چقدر زمان میبرد در ابتدا باید گفت که در زمان ترتیب تاریخ و روز قرارها در مبایعه‌نامه، باید همزمان نشدن آن‌ها با روزهای تعطیل رسمی‌ و غیر رسمی‌ را مد نظر قرار دهید. برای انجام مابقی امور و انجام کارهای تکمیلی از جمله؛ تامین مفاصاحساب و دیگر پرداختی‌ها که در ادارات متعدد صورت می پذیرد، به زمان نیاز است. معمولا اقدامات اداری پس از ثبت مبایعه‌نامه و دریافت کد رهگیری تا انتقال نهایی سند، از 1 هفته تا 2 ماه طول می کشد. یکی از نکاتی که باید در این رابطه به آن دقت ویژه ای داشته باشید این است که به هیچ عنوان به تنهایی اقدام به تنظیم مبایعه نکنید بهتر است انجام این امور را به دست افراد حرفه ای و متخصص بسپارید. این افراد متخصص شامل موسسات حقوقی ، وکلا و مشاورین املاک می شوند. معمولا ً در هنگام پیگیری پیاپی و دقیق ، احتمال دارد از زمان انعقاد مبایعه نامه تا انتقال سند ملک مدت زمانی حدود دو ماه به طول انجامد. در نتیجه بهتر است از ابتدا با برنامه ریزی اصولی جلو بروید.

سوالات متداول 

  • آیا پس از خرید ملک، نیاز به دریافت سند رسمی دارم؟

بله، پس از خرید ملک، برای قانونی بودن مالکیت شما، دریافت سند رسمی الزامی است. حتی اگر سند قدیمی دارید، باید آن را به سند تک برگ تبدیل کنید که مراحلی خاص خود را دارد.

  • چه مدارکی برای انتقال سند ملک لازم است؟

برای انتقال سند ملک، مدارک ضروری شامل اصل و کپی سند مالکیت، اصل و کپی بنچاق، کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده، پایان کار ساختمان و مفاصاحساب‌های مالیاتی و شهرداری است.

  • چه زمانی سند ملک انتقال پیدا می‌کند؟

معمولاً انتقال سند ملک از 1 هفته تا 2 ماه زمان می‌برد. این زمان بستگی به شرایط مختلف دارد مانند دریافت کد رهگیری، استعلام‌های لازم و تسویه حساب‌های شهرداری و مالیات.

  • چطور می‌توانم از انتقال سند ملک با وکالت استفاده کنم؟

اگر سند ملک آماده نباشد یا به دلایلی دیگر فروشنده نتواند در محل حاضر شود، می‌توان از وکالت‌نامه برای انتقال سند استفاده کرد. در این صورت، خریدار و فروشنده باید توافق‌نامه وکالت را تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت کنند.

  • چه تفاوتی میان انتقال سند ملک با وکالت و وکالت بلاعزل است؟

وکالت بلاعزل به معنای اعطای اختیار تمام به وکیل است و دیگر امکان فسخ و عزل وکیل توسط موکل وجود ندارد. این نوع وکالت در شرایط خاص و برای انتقال سریعتر سند استفاده می‌شود.

  • چرا پرداخت عوارض شهرداری و مالیات ضروری است؟

یکی از مراحل ضروری برای انتقال سند ملک، پرداخت عوارض شهرداری و مالیات است. این تسویه‌ها باید به طور کامل انجام شوند تا سند انتقال قطعی شود.

  • چگونه می‌توانم از هزینه‌های اضافی در انتقال سند ملک جلوگیری کنم؟

برای جلوگیری از هزینه‌های اضافی، بهتر است که از ابتدا با مشاوران حقوقی یا متخصصان املاک مشورت کنید تا تمامی مراحل به درستی و با دقت انجام شود. همچنین در انتخاب بنگاه‌های معتبر دقت کنید.

  • انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل چه خطراتی دارد؟

در انتقال سند با وکالت بلاعزل، باید مراقب باشید که حقوق شما به خطر نیفتد. این نوع وکالت، در صورتی که درست تنظیم نشود، ممکن است باعث سوءاستفاده یا کلاهبرداری شود.