ملک مزایده ای ؛آشنایی با مراحل خرید ، معایب و انواع آن

در علم حقوق ملک مزایده ای یکی از شیوه هایی است که به منظور فروش و انتقال مالکیت برخی از دارایی‌ها مورد استفاده قرار می گیرد. در مزایده، مالکیت یک دارایی، نظیر ملک، خودرو، یک قطعه زمین، به شخصی که بالاترین قیمت پیشنهادی را اعلام کند، تعلق می گیرد. در این مطلب قصد داریم شما را با مفهوم ملک مزایده ای، انواع آن، مشکلات ملک مزایده ای، مراحل خرید ، شرایط فروش و نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای آشنا کنیم. لطفا با ما همراه باشید. 

فهرست مطالب

ملک مزایده ای چیست

مزایده املاک چیست

انواع مزایده ملک

مزایده ملک شخصی

نحوه قیمت دادن در مزایده

مشکلات ملک مزایده ای

مراحل خرید ملک مزایده ای

شرایط فروش ملک مزایده ای

نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای

ملک مزایده ای چیست

ملک مزایده‌ای به ملکی اطلاق می گردد که به هر دلیلی در تصرف شخص یا اشخاص دیگری قرار دارد و مالک آن به علت سختی یا طولانی بودن فرایند رفع تصرف، مجبور است با قیمت پایین‌تری از روال بازار مسکن، آن را به مزایده بگذارد و به فروش برساند. مالک این نوع املاک می‌تواند شخصی حقیقی یا حقوقی باشد و با توجه به کمبودی که ملک مزایده ای دارد، یا باید آن را از تصرف خارج کرده و یا آنکه با قیمتی پایین‌تر به برنده مزایده تحویل بدهد. با این اقدام وی رفع تصرف ملک را به برنده مزایده واگذار می کند.

بیشتر بخوانید: نحوه دریافت کد رهگیری املاک تا نحوه استعلام آن

قبل از اینکه درباره انواع مزایده ملک صحبت کنیم بد نیست بدانید که یکی از خدمات آقای املاک، قیمت گذاری آنلاین ملک است. اگر می خواهید از این خدمات استفاده کنید به صفحه قیمت گذاری ملک  مراجعه کنید.

بستن تبلیغ

مزایده املاک چیست

مزایده روشی رایج برای انجام معاملات است که می‌تواند شامل املاک، سایر دارایی‌ها یا حتی خدمات باشد.  در مزایده املاک، قیمت پایه یا ارزش اولیه ملک تعیین می‌شود و شرکت‌کنندگان پیشنهادهای خود را ارائه می‌کنند تا در نهایت به بالاترین مبلغ پیشنهادی به فروش برسد. به عبارت دقیق‌تر، مالک یا مرجع فروش با درخواست از خریداران برای ارائه قیمت‌های رقابتی، املاک را به فروش می‌رساند.

در نهایت ملک به فردی واگذار می‌شود که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده است. این رویه در مقابل مناقصه قرار می‌گیرد. در مناقصه هدف معمولاً حداقل قیمت انجام کار است تا رابطه کارفرما با ارائه‌دهنده خدمات یا کالا برقرار شود.

مزایده املاک معمولاً از سوی ارگان ها یا مراجع قانونی مانند دادگاه یا بانک برای فروش املاک در اختیار انجام می شود. به دلیل اینکه هدف از مزایده کسب بیشترین سود و درآمد از املاک متعلقه می باشد، این مزایده ها از قبل اطلاع رسانی شده و افراد زیادی در آن شرکت می کنند.

انواع مزایده ملک

در ادامه به انواع مزایده ملک خواهیم پرداخت. به طور کلی مزایده ها به دو دسته اجباری و اختیاری تقسیم می شوند:

• مزایده اجباری: مزایده اجباری به مزایده ای گفته می شود که دادگاه های قضایی، اموال منقول یا غیرمنقول فرد را توقیف و به فروش می گذارند. به عنوان مثال: طلب مهریه، بدهی شرکت مالباخته و...
• مزایده اختیاری: در این نوع مزایده در برخی مواقع شرکت ها یا ارگان های خصوصی و دولتی به شکل داوطلبانه اموال خود را به حراج می گذارند. معمولا این رویداد به دلیل نیاز فوری به نقدینگی برگزار می شود. در برخی مواقع نیز فقط برای فروش اموال مازاد و غیرضروری یا پسمان ها برگزار می شود.

بیشتر بخوانید: چرا نباید بدون کارشناسی ملک اقدام به خرید کرد؟

مزایده ملک شخصی

مزایده املاک یکی از راه های فروش ملک با قیمتی بالاتر و رقابتی است. املاکی به صورت مزایده ای فروخته می شوند که از سوی دادگاه یا مرجع قانونی حکم گرفته باشند. در حالت عادی امکان فروش قانونی ملک به صورت مزایده ای وجود ندارد. اگر ملکی دارای سند مشاع بوده یا دارای چند مالک مانند املاک ورثه ای باشد می تواند به صورت مزایده ای فروخته شود.

در این شرایط ، مالک یا مالکین می توانند با مراجعه به دادگاه، درخواست فروش مزایده ای ملک شخصی خود را ارائه کنند. دادگاه برای فروش ملک آنها دستور فروش به صورت مزایده ای خواهد داد. مراحل لازم برای انجام مزایده ملک انجام شده و به بالاترین قیمت فروخته می شود. در نهایت مبلغ واریز شده به نسبت سهم هر مالک، بین آنها تقسیم می شود.

بستن تبلیغ

نحوه قیمت دادن در مزایده

برای فروش املاک مزایده ای، باید قیمت گذاری درست و مطابق با ارزش واقعی ملک انجام شود. این قیمت گذاری در مزایده های اجباری از طرف مراجع قانونی و دادگاه انجام می شود. در مزایده های اختیاری نیز صاحب ملک که معمولاً ارگان یا شرکت های حقوقی هستند، بوسیله کارشناس رسمی این کار را انجام می دهند. روش معمول قیمت‌گذاری ملک به این شکل است که ارزیاب یا کارشناس دادگستری قبل از برگزاری مزایده، ارزش ملک را بر اساس پارامترهای مختلف تعیین می‌کند.

این مبلغ به عنوان قیمت پایه مزایده و مبنای اولیه پیشنهادهای قیمتی خریداران می باشد. پس از انتشار آگهی، شرکت‌کنندگان پیشنهادهای خود را بالاتر از این قیمت پایه ارائه می‌دهند. نتیجه مزایده بر مبنای بالاترین قیمت پیشنهادی تعیین می شود.

عامل کلیدی برای تعیین قیمت اولیه ملک، ارزیابی دقیق عرصه یا زمین است. ارزش زمین می‌تواند با داشتن امتیازاتی مانند منطقه ای خاص یا امکانات شهری مناسب، قیمت نهایی را افزایش دهد. بنابراین ارزش زمین به عنوان یکی از متغیرهای اصلی، تاثیر زیادی روی قیمت مزایده می‌گذارد. سپس با بررسی مدارک و ویژگی های دیگر ملک، قیمت آن تعیین می‌شود.

عوامل مهم موثر در قیمت ملک عبارت‌اند از:

• مساحت زمین، نوع هندسه زمین، عرض ملک و تعداد بر ملک

• کاربری فعلی ملک، کاربری های مختلف ملک قیمت های متفاوتی خواهند داشت

• تعدد بلوک یا یا واحدهای ملک

• موقعیت جغرافیایی و دسترسی‌های محلی

• قابلیت تغییر کاربری به صورت احتمالی و امکان پذیر بودن آن

عوامل دیگری که در تعیین قیمت نقش بسزا دارد، ارزش ساختمان یا بنای موجود در ملک است. این بخش نیز شامل موارد متعددی می‌شود، از جمله:

• عوارض شهرداری و هزینه‌های مرتبط با پروانه‌های ساختمانی، پایانکار، تراکم ساختمانی، قسمتهایی مانند بالکن یا پیشروی های ملک

• حقوق موجود در ملک مانند حق سرقفلی در املاک تجاری

• تخلفات احتمالی موجود در ساختمان که باید برای دریافت پایانکار یا سند، آنها را برطرف کرد.

اگر قصد شرکت در مزایده فروش املاک و خرید املاک مزایده ای را دارید، خرید با قیمتی منطقی و واقعی اهمیت زیادی دارد. برای شرکت در مزایده و قیمت دادن برای خرید ملک، باید چند عامل مختلف را بررسی کنید. نکات مهمی که برای قیمت دادن در مزایده باید مد نظر قرار داد عبارتند از:

• بررسی املاک مشابه و مقایسه ملک مزایده ای با آنها

• اطلاع و آگاهی کامل از شرایط ملک شامل موقعیت، مجوزها، تراکم منطقه، طبقات و نوع ساخت و ...

• اشراف کامل بر نوع سند و مدارک رسمی ملک مبنی بر سند تک برگ، اوقافی، مشاعی یا غیره

• اطلاع از قیمت واقعی املاک منطقه قرارگیری ملک مزایده ای

مشکلات ملک مزایده ای

با آنکه در بیشتر اسناد مزایده‌ای، مالک در رابطه با رفع تصرف ملک از جانب برنده مزایده پافشاری و تاکید می‌کند؛ اما اکثر مردم به این مسئله بی‌اعتنایی کرده و بعد از برگزاری مزایده و مشخص شدن برنده نهایی ؛ در برخورد با آن دچار دشواری هایی می‌شوند. در این نوع معاملات رفع تصرف ملک بر عهده برنده مزایده می باشد که این یکی از بزرگترین مشکلات ملک مزایده‌ای به حساب می آید. در نتیجه در صورت عدم تحویل آپارتمان برنده مزایده، نمی‌تواند خسارات به وجود آمده را از فروشنده ملک بگیرد چرا که در اسناد معامله به وضوح ذکر شده که رفع تصرف بر عهده خریدار است. در این رابطه خریدار با در اختیار داشتن سند مالکیت ملک به طرح دعوی دربرابر متصرف ملک اقدام نموده و روند قانونی و تخلیه ملک را سپری می کند.

شایان به ذکر است که خریدار این امکان را دارد که اجرت المثل روزهای تصرف شده ملک را از همان زمان شروع مالکیت خود از تصرف کننده تقاضا کند. باید یادآور شد که اگر در اسناد مزایده، کنایه ای به وظیفه رفع تصرف از ملک از سوی خریدار نشده باشد و خریدار بعد از انتقال سند به رفع تصرف از ملک خریداری شده موفق نشود ، طبق ماده ۳۴۸ قانون مدنی، معامله انجام شده فسخ می شود.

بیشتر بخوانید: روش های دریافت سند مالکیت

شکایت از مزایده 

اگر اصول یا تشریفات مزایده ملک به درستی رعایت نشود، شرکت کنندگان در مزایده حق اعتراض دارند. از جمله مواردی که می تواند مورد شکایت قرار گیرد عبارتند از:

• عدم برگزاری مزایده در تاریخ یا مکانی که قبلاً در آگهی درج شده

• عدم حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده

• اعلام بالاترین قیمت به عنوان برنده بدون رعایت ضوابط و شرایط لازم 

• عدم صلاحیت خریدار برنده مزایده برای خرید ملک مورد مزایده

شاکی مزایده، می‌تواند با مشورت وکیل یا کارشناس حقوقی، نسبت به جریان یا نتیجه مزایده شکایت کند. هدف از این شکایت می‌تواند ابطال مزایده یا درخواست برای برگزاری مجدد آن باشد تا نتیجه منصفانه و قانونی باشد. ابطال مزایده می‌تواند پیامدهای بزرگ و مهمی برای همه طرف‌ها داشته باشد. به همین دلیل است که توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص ملک مشورت کنید تا صحت مزایده و عواملی که احتمال ابطال آن را افزایش می‌دهند به دقت بررسی شود.

اگر ایرادی در نحوه برگزاری مزایده وجود داشته باشد، باید در اسرع وقت و با راهنمایی حقوقی مناسب شکایت خود را ثبت کنید. در صورتی که اعتراض شما به حق و با ادله قانونی باشد، روند ابطال و اجرای مجدد مزایده انجام خواهد شد.

مراحل خرید ملک مزایده ای

مراحل خرید ملک مزایده ای باید اصولی و به ترتیب سپری شود تا به صورت قانونی و درست پیش برود. این مراحل به ترتیب عبارتند از مشخص کردن قیمت اولیه، مطلع ساختن مزایده، تحقیق و بررسی پیشنهادات، انتخاب برنده و انتقال مالکیت که در ادامه به معرفی کامل مراحل خرید ملک مزایده خواهیم پرداخت:

1.مشخص کردن قیمت پایه

تعیین قیمت پایه اموال در مراحل خرید ملک مزایده ای بسیار مهم می باشد. قیمت پایه به قیمتی گفته می شود که مال طبق آن برآورد شده و مورد مزایده قرار می گیرد. کاندیدهای خرید با آغاز از قیمت پایه، مال را به بالاترین قیمت پیشنهاد شده خریداری می کنند. برآورد اموال غیرمنقول به همان روش و وضعیت اموال منقول صورت می پذیرد. اگر طرفین در مورد قیمت اموال به توافق برسند، آن قیمت به عنوان قیمت پایه مدنظر قرار می گیرد. در غیر این صورت، قیمت پایه به واسطه کارشناس ارزیابی می شود.

2.مطلع ساختن مزایده

اولین مرحله خرید ملک مزایده ای ، اعلام مزایده می باشد. این اطلاع معمولاً از سوی روزنامه های کثیرالانتشار، رسانه های عمومی یا سامانه‌های آنلاین صورت پی پذیرد. در اعلام مزایده اطلاعات جامعی از ملک مورد نظر، زمان و مکان برگزاری مزایده، وضعیت شرکت در مزایده و فرصت ارائه پیشنهادات باشد.

3.آگاه کردن دادسرا

در مراحل خرید ملک مزایده ای و فروش اموال مطلع کردن دادسرا امری بسیار مهم تلقی می شود. این اقدام باید با حضور مأمور اجرا و نماینده دادسرا صورت بپذیرد و صورت جلسه فروش نیز به امضای آن ها برسد. در این میان مأمور اجرا باید مزایده اموال را انجام دهد و به دلیل نبود حضور و رضایت محکوم‌علیه جهت فروش مال خود، الزامی است که نماینده دادسرا حضور داشته باشد تا به نمایندگی از محکوم‌علیه، مال را به فروش رسانده و صورت جلسه را امضا کند. شایان به ذکر است که حضور نماینده دادسرا تضمینی جهت سقم و قانونی بودن روند فروش محسوب می شود.

4.تحقیق و بررسی پیشنهادات

بعد از اعلام مزایده و اخذ پیشنهادات، فرایند بررسی پیشنهادات شروع می شود. در این روند کمیته مزایده که همان نمایندگان فروشنده و دیگر افراد مربوطه هستند، پیشنهادات را مورد بررسی قرار می دهند. این بررسی ها شامل برآورد قیمت های پیشنهادی، وضعیت پرداخت و قدرت مالی شرکت‌کنندگان می باشد.

5.برگزیدن برنده

بعد از بررسی و تحقیق پیشنهادات، برنده مزایده که بیشترین نرخ پیشنهادی را ارائه داده، برگزیده می شود. برگزیدن برنده باید روشن و عادلانه باشد تا تمامی شرکت‌کنندگان از واقعیت روند مطمئن شوند. در این فرایند از مراحل خرید ملک مزایده ای بهتر است با مشورت کردن از وکیل ملکی از صحت قانونی مزایده مطمئن شوید.

6.جابجایی مالکیت

بعد از برگزیده شدن برنده مزایده، فرایند جابه جایی مالکیت شروع می شود. در این روند، قرارداد فروش بین فروشنده و برنده مزایده تنظیم و امضا می شود. انتقال مالکیت به شکل رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود تا مالکیت به صورت قانونی به خریدار انتقال گردد. شایان به ذکر است که کارشناسان و وکلای ملکی در این زمینه می تواند در تنظیم و نهایی‌کردن قراردادها و همچنین انتقال مالکیت نقش پررنگی داشته باشند.

شرایط فروش ملک مزایده ای

همانگونه که به آن اشاره شد از شروط برنده شدن پیشنهاد با بالاترین قیمت است. بالاترین پیشنهاد در جلسه مالک خواهد بود و مبلغ را باید طی مدت زمان یک ماهه پرداخت کند. باید یادآور شد که برای برنده شدن باید بسیار حرفه ای و کاربلد بود. علاوه بر این، شناخت یکی از شرط های مهم برنده شدن به حساب می آید. پیش از حضور در جلسه، نیاز است که اطلاعات خود را بارگزاری کنید. شیوه پرداخت نیز به نوع ملک و وضعیت ملک وابسته است. در بسیاری از مواقع مبلغ به حساب دادگاه و در برخی مواقع به حساب مالک واریز می شود. اگر می خواهید در مزایده برنده شوید، به شما توصیه می کنیم پیش از جلسه با یک وکیل حقوقی مشورت کنید.

نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای

باید بیان کرد که قیمت گذاری ملک اقدامی تخصصی به شمار می رود و این در مورد قیمت گذاری انواع کاربری‌های املاک نظیر؛ آپارتمان مسکونی، واحد تجاری، واحد اداری، کارخانه تولیدی و کارگاه صنعتی نیز صدق می‌کند. در این رابطه شهرداری، اداره ثبت اسناد و املاک و شعبات حقوقی دادگاه‌ها طبق نظر کارشناسی پیش می روند.

باید در قیمت گذاری ملک مزایده‌ای و آگاهی و جداسازی عوامل و المان های تعیین کننده در رابطه با کیفیت و قیمت ملک، به لحاظ عرصه و اعیان و همچنین هزینه‌ها دقت شود چرا که به تعبیر کارشناسی، فرایند جمع آوری و برآورد و جداسازی اطلاعات در کارشناسی دخیل هستند.

نتیجه گیری

خرید و فروش ملک مزایده‌ای می‌تواند فرصتی جذاب برای سرمایه‌گذاری باشد، اما به دلیل وجود برخی چالش‌ها و پیچیدگی‌های قانونی، نیازمند دقت و آگاهی بالا است. در این نوع خرید، مهم‌ترین نکات شامل آگاهی از مشکلات رفع تصرف، شرایط فروش و نحوه قیمت‌گذاری ملک است.

در صورتی که قصد خرید ملک مزایده‌ای را دارید، باید مراحل خرید را به دقت دنبال کنید و از طریق تحقیق و مشاوره با کارشناسان و وکلا، از صحت و قانونی بودن فرایند اطمینان حاصل نمایید.

همچنین، قیمت‌گذاری ملک مزایده‌ای باید به صورت تخصصی توسط کارشناسان انجام شود تا ارزش واقعی ملک به درستی مشخص گردد. با رعایت نکات ذکر شده و اتخاذ تصمیمات هوشمندانه، می‌توان از مزایای خرید ملک مزایده‌ای بهره‌برداری کرد، اما باید توجه داشت که این نوع معامله بدون ریسک نیست و ممکن است مشکلاتی مانند عدم رفع تصرف یا پیچیدگی‌های حقوقی به وجود آید.