ملک مزایده ای ؛آشنایی با مراحل خرید ، معایب و انواع آن

در علم حقوق ملک مزایده ای یکی از شیوه هایی است که به منظور فروش و انتقال مالکیت برخی از دارایی‌ها مورد استفاده قرار می گیرد. در مزایده، مالکیت یک دارایی، نظیر ملک، خودرو، یک قطعه زمین، به شخصی که بالاترین قیمت پیشنهادی را اعلام کند، تعلق می گیرد. در این مطلب قصد داریم شما را با مفهوم ملک مزایده ای، انواع آن، مشکلات ملک مزایده ای، مراحل خرید ، شرایط فروش و نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای آشنا کنیم. لطفا با ما همراه باشید. 

فهرست مطالب

ملک مزایده ای چیست

انواع مزایده ملک

مشکلات ملک مزایده ای

مراحل خرید ملک مزایده ای

شرایط فروش ملک مزایده ای

نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای

ملک مزایده ای چیست

ملک مزایده‌ای به ملکی اطلاق می گردد که به هر دلیلی در تصرف شخص یا اشخاص دیگری قرار دارد و مالک آن به علت سختی یا طولانی بودن فرایند رفع تصرف، مجبور است با قیمت پایین‌تری از روال بازار مسکن، آن را به مزایده بگذارد و به فروش برساند. مالک این نوع املاک می‌تواند شخصی حقیقی یا حقوقی باشد و با توجه به کمبودی که ملک مزایده ای دارد، یا باید آن را از تصرف خارج کرده و یا آنکه با قیمتی پایین‌تر به برنده مزایده تحویل بدهد. با این اقدام وی رفع تصرف ملک را به برنده مزایده واگذار می کند.

بیشتر بخوانید: نحوه دریافت کد رهگیری املاک تا نحوه استعلام آن

بستن تبلیغ

انواع مزایده ملک

در ادامه به انواع مزایده ملک خواهیم پرداخت. به طور کلی مزایده ها به دو دسته اجباری و اختیاری تقسیم می شوند:

• مزایده اجباری: مزایده اجباری به مزایده ای گفته می شود که دادگاه های قضایی، اموال منقول یا غیرمنقول فرد را توقیف و به فروش می گذارند. به عنوان مثال: طلب مهریه، بدهی شرکت مالباخته و...
• مزایده اختیاری: در این نوع مزایده در برخی مواقع شرکت ها یا ارگان های خصوصی و دولتی به شکل داوطلبانه اموال خود را به حراج می گذارند. معمولا این رویداد به دلیل نیاز فوری به نقدینگی برگزار می شود. در برخی مواقع نیز فقط برای فروش اموال مازاد و غیرضروری یا پسمان ها برگزار می شود.

بیشتر بخوانید: چرا نباید بدون کارشناسی ملک اقدام به خرید کرد؟

مشکلات ملک مزایده ای

با آنکه در بیشتر اسناد مزایده‌ای، مالک در رابطه با رفع تصرف ملک از جانب برنده مزایده پافشاری و تاکید می‌کند؛ اما اکثر مردم به این مسئله بی‌اعتنایی کرده و بعد از برگزاری مزایده و مشخص شدن برنده نهایی ؛ در برخورد با آن دچار دشواری هایی می‌شوند. در این نوع معاملات رفع تصرف ملک بر عهده برنده مزایده می باشد که این یکی از بزرگترین مشکلات ملک مزایده‌ای به حساب می آید. در نتیجه در صورت عدم تحویل آپارتمان برنده مزایده، نمی‌تواند خسارات به وجود آمده را از فروشنده ملک بگیرد چرا که در اسناد معامله به وضوح ذکر شده که رفع تصرف بر عهده خریدار است. در این رابطه خریدار با در اختیار داشتن سند مالکیت ملک به طرح دعوی دربرابر متصرف ملک اقدام نموده و روند قانونی و تخلیه ملک را سپری می کند.

شایان به ذکر است که خریدار این امکان را دارد که اجرت المثل روزهای تصرف شده ملک را از همان زمان شروع مالکیت خود از تصرف کننده تقاضا کند. باید یادآور شد که اگر در اسناد مزایده، کنایه ای به وظیفه رفع تصرف از ملک از سوی خریدار نشده باشد و خریدار بعد از انتقال سند به رفع تصرف از ملک خریداری شده موفق نشود ، طبق ماده ۳۴۸ قانون مدنی، معامله انجام شده فسخ می شود.

بیشتر بخوانید: روش های دریافت سند مالکیت

مراحل خرید ملک مزایده ای

مراحل خرید ملک مزایده ای باید اصولی و به ترتیب سپری شود تا به صورت قانونی و درست پیش برود. این مراحل به ترتیب عبارتند از مشخص کردن قیمت اولیه، مطلع ساختن مزایده، تحقیق و بررسی پیشنهادات، انتخاب برنده و انتقال مالکیت که در ادامه به معرفی کامل مراحل خرید ملک مزایده خواهیم پرداخت:

1.مشخص کردن قیمت پایه

تعیین قیمت پایه اموال در مراحل خرید ملک مزایده ای بسیار مهم می باشد. قیمت پایه به قیمتی گفته می شود که مال طبق آن برآورد شده و مورد مزایده قرار می گیرد. کاندیدهای خرید با آغاز از قیمت پایه، مال را به بالاترین قیمت پیشنهاد شده خریداری می کنند. برآورد اموال غیرمنقول به همان روش و وضعیت اموال منقول صورت می پذیرد. اگر طرفین در مورد قیمت اموال به توافق برسند، آن قیمت به عنوان قیمت پایه مدنظر قرار می گیرد. در غیر این صورت، قیمت پایه به واسطه کارشناس ارزیابی می شود.

2.مطلع ساختن مزایده

اولین مرحله خرید ملک مزایده ای ، اعلام مزایده می باشد. این اطلاع معمولاً از سوی روزنامه های کثیرالانتشار، رسانه های عمومی یا سامانه‌های آنلاین صورت پی پذیرد. در اعلام مزایده اطلاعات جامعی از ملک مورد نظر، زمان و مکان برگزاری مزایده، وضعیت شرکت در مزایده و فرصت ارائه پیشنهادات باشد.

3.آگاه کردن دادسرا

در مراحل خرید ملک مزایده ای و فروش اموال مطلع کردن دادسرا امری بسیار مهم تلقی می شود. این اقدام باید با حضور مأمور اجرا و نماینده دادسرا صورت بپذیرد و صورت جلسه فروش نیز به امضای آن ها برسد. در این میان مأمور اجرا باید مزایده اموال را انجام دهد و به دلیل نبود حضور و رضایت محکوم‌علیه جهت فروش مال خود، الزامی است که نماینده دادسرا حضور داشته باشد تا به نمایندگی از محکوم‌علیه، مال را به فروش رسانده و صورت جلسه را امضا کند. شایان به ذکر است که حضور نماینده دادسرا تضمینی جهت سقم و قانونی بودن روند فروش محسوب می شود.

4.تحقیق و بررسی پیشنهادات

بعد از اعلام مزایده و اخذ پیشنهادات، فرایند بررسی پیشنهادات شروع می شود. در این روند کمیته مزایده که همان نمایندگان فروشنده و دیگر افراد مربوطه هستند، پیشنهادات را مورد بررسی قرار می دهند. این بررسی ها شامل برآورد قیمت های پیشنهادی، وضعیت پرداخت و قدرت مالی شرکت‌کنندگان می باشد.

5.برگزیدن برنده

بعد از بررسی و تحقیق پیشنهادات، برنده مزایده که بیشترین نرخ پیشنهادی را ارائه داده، برگزیده می شود. برگزیدن برنده باید روشن و عادلانه باشد تا تمامی شرکت‌کنندگان از واقعیت روند مطمئن شوند. در این فرایند از مراحل خرید ملک مزایده ای بهتر است با مشورت کردن از وکیل ملکی از صحت قانونی مزایده مطمئن شوید.

6.جابجایی مالکیت

بعد از برگزیده شدن برنده مزایده، فرایند جابه جایی مالکیت شروع می شود. در این روند، قرارداد فروش بین فروشنده و برنده مزایده تنظیم و امضا می شود. انتقال مالکیت به شکل رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود تا مالکیت به صورت قانونی به خریدار انتقال گردد. شایان به ذکر است که کارشناسان و وکلای ملکی در این زمینه می تواند در تنظیم و نهایی‌کردن قراردادها و همچنین انتقال مالکیت نقش پررنگی داشته باشند.

بستن تبلیغ

شرایط فروش ملک مزایده ای

همانگونه که به آن اشاره شد از شروط برنده شدن پیشنهاد با بالاترین قیمت است. بالاترین پیشنهاد در جلسه مالک خواهد بود و مبلغ را باید طی مدت زمان یک ماهه پرداخت کند. باید یادآور شد که برای برنده شدن باید بسیار حرفه ای و کاربلد بود. علاوه بر این، شناخت یکی از شرط های مهم برنده شدن به حساب می آید. پیش از حضور در جلسه، نیاز است که اطلاعات خود را بارگزاری کنید. شیوه پرداخت نیز به نوع ملک و وضعیت ملک وابسته است. در بسیاری از مواقع مبلغ به حساب دادگاه و در برخی مواقع به حساب مالک واریز می شود. اگر می خواهید در مزایده برنده شوید، به شما توصیه می کنیم پیش از جلسه با یک وکیل حقوقی مشورت کنید.

نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای

باید بیان کرد که قیمت گذاری ملک اقدامی تخصصی به شمار می رود و این در مورد قیمت گذاری انواع کاربری‌های املاک نظیر؛ آپارتمان مسکونی، واحد تجاری، واحد اداری، کارخانه تولیدی و کارگاه صنعتی نیز صدق می‌کند. در این رابطه شهرداری، اداره ثبت اسناد و املاک و شعبات حقوقی دادگاه‌ها طبق نظر کارشناسی پیش می روند.

باید در قیمت گذاری ملک مزایده‌ای و آگاهی و جداسازی عوامل و المان های تعیین کننده در رابطه با کیفیت و قیمت ملک، به لحاظ عرصه و اعیان و همچنین هزینه‌ها دقت شود چرا که به تعبیر کارشناسی، فرایند جمع آوری و برآورد و جداسازی اطلاعات در کارشناسی دخیل هستند.

نتیجه گیری

خرید و فروش ملک مزایده‌ای می‌تواند فرصتی جذاب برای سرمایه‌گذاری باشد، اما به دلیل وجود برخی چالش‌ها و پیچیدگی‌های قانونی، نیازمند دقت و آگاهی بالا است. در این نوع خرید، مهم‌ترین نکات شامل آگاهی از مشکلات رفع تصرف، شرایط فروش و نحوه قیمت‌گذاری ملک است.

در صورتی که قصد خرید ملک مزایده‌ای را دارید، باید مراحل خرید را به دقت دنبال کنید و از طریق تحقیق و مشاوره با کارشناسان و وکلا، از صحت و قانونی بودن فرایند اطمینان حاصل نمایید.

همچنین، قیمت‌گذاری ملک مزایده‌ای باید به صورت تخصصی توسط کارشناسان انجام شود تا ارزش واقعی ملک به درستی مشخص گردد. با رعایت نکات ذکر شده و اتخاذ تصمیمات هوشمندانه، می‌توان از مزایای خرید ملک مزایده‌ای بهره‌برداری کرد، اما باید توجه داشت که این نوع معامله بدون ریسک نیست و ممکن است مشکلاتی مانند عدم رفع تصرف یا پیچیدگی‌های حقوقی به وجود آید.