بازار مسکن در سال ۹۹ بیانگر رکود بی سابقه و جهش فوق سنگین قیمت ملک بود این دو اتفاق عجیب و ناباورانه بازار مسکن را به شدت تحت الشعاع قرار داد در نتیجه برای نقد و بررسی دقیق تر و هر آنچه که در چند دهه اخیر بازار مسکن اتفاق افتاده لازم است برخی از جزئیات را بیشتر زیر ذره بین قرار بدهیم تا عامل های تاثیرگذار در این اتفاقات ناباورانه را شناسایی کنیم. در این مطلب از وبلاگ آقای املاک ۱۰ رکورد بی سابقه بازار مسکن و اتفاقات مهم در سال ۹۹ را مورد تجزیه و تحلیل قرار داده ایم.لطفا تا آخر این مقاله ما را همراهی کنید.
رکورد اول: تعداد معاملات مسکن
بر اساس گزارش های موجود در برخی از ماه‌های سال ۹۹ تعداد معاملات مسکن به زیر ۳ هزار واحد رسید، این حجم از تعداد معامله بیانگر این است که بازار مسکن در سال گذشته تقریبا فلج و نیمه تعطیل بود. نکته جالب تر این است که با وجود رکودهای شدید بازار مسکن در چند سال اخیر تعداد معاملات شهر تهران، حدود ۶ تا ۷ هزار واحد مسکونی در ماه بود، حتی در فروردین ماه هر سال که وضعیت بازار مسکن تا نیمه اول ماه کاملا تعطیل و در نیمه دوم، در حالت سردرگمی به سر می برد، دست کم ۴ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش می شد. اما در سال ۹۹ شرایط بازار مسکن به قدری نابه سامان بود که اتفاقی مانند جهش سنگین معاملات شکل گرفت.
از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۹۷ حجم سالانه معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران بالای ۱۰۰ هزار واحد بود اما در سال ۹۸ و ۹۹ وضعیت به گونه ای تغییر کرد که یک رکود عجیب و بی‌سابقه در بازار ملک رخ داد آن هم درست در شرایطی که تعداد واحدهای مسکونی در شهر تهران نسبت به ابتدای دهه ۹۰، حدود یک میلیون خانه اضافه و میزان جمعیت ساکن حداقل ۱۸۰ هزار خانوار بیشتر شده است.
رکود دوم: جهش قیمت ملک
رویداد دوم که حتی از رویداد اول نیز مهم تر است (جهش قیمت ملک) می باشد. در تحولات ۳۰ ساله بازار مسکن تهران تاکنون سابقه نداشت که قیمت ملک در اوج رکود، برای سومین سال پیاپی به جهش خود ادامه و حتی با شدت بیشتر از قبل، به رشد کند اما این اتفاق به عنوان یک رکورد در سال ۹۹ رخ داد.
بر اساس گزارش ها میزان قیمت مسکن در سال ۹۹ از میزان رشد قیمت مسکن در سال های ۹۷ و ۹۸، بیشتر بوده است. به طوریکه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۹۹، بیش از ۷۵ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته که این از تورم سالانه ملکی در سال ۹۷ و ۹۸ بیشتر است.
این جهش فوق سنگین در برخی از ماه‌های سال ۹۹، از ۱۰۰ درصد هم فراتر رفت و تورم مسکن ۱۱۵ درصدی در یکی از ماه‌های پاییز سال گذشته در کارنامه قیمت مسکن تهران به ثبت رسید
در سال ۹۹ میزان افزایش قیمت مسکن حدود ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع (نسبت به میانگین سال ۹۸) بود. این در حالی است که میزان افزایش قیمت مسکن طی ۱۰ سال منتهی به ۹۷ نیز تقریبا همین رقم ۱۰میلیون تومان بوده است. این مقایسه نشان دهنده سرعت رشد ۱۰ برابری قیمت مسکن در سال ۹۹ نسبت به دهه قبل است.
عاملی که در تورم مسکن موثر بود، همان عاملی است که بازار مسکن را در وضعیت غیر متعارف قرار داد؛ و آن چیزی نیست جز انتظارات تورمی.
انتظارات تورمی به چه معناست؟ انتظارات تورمی به این معناست که (خریداران مصرفی) خرید و معامله نمی کنند در عوض آنهایی معامله می کنند که به واسطه رشد قیمت بازارهای موازی ناشی از انتظارات تورمی، به خرید سرمایه ای و احتکار ملک تحریک و ترغیب شده‌اند.
رکورد سوم: میزان ساخت و ساز
رکورد سوم متعلق به ساخت و ساز یا همان تیراژ ساخت است. سال ۹۹ رکوردار کمترین میزان ساخت و ساز در ۱۶ سال اخیر شناخته شد. آنچه که در طی سال ۹۹ به منظور واحد مسکونی نوساز در تهران ساخته شده از لحاظ تیراژ، کمترین تعداد واحد مسکونی نوساز را از سال ۸۳ از آن خود کرده است. قبل از این، رکورد کمترین میزان ساخت و ساز در سال ۹۴ زده شد البته با میزان حدود ۶۵ هزار واحد ، که این در مقایسه با سال ۹۹ که حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی نوساز است، بسیار متفاوت است.
رکورد چهارم: حباب قیمت مسکن
حباب قیمت مسکن نیز در سال ۹۹، رکورد ۳۰ ساله زد. ازآنجایی که حباب قیمت مسکن نسبت به قیمت اجاره بها محاسبه می‌شود باید گفت که این محاسبه در طول سه دهه گذشته، حداکثر روی رقم ۲۵ قرار داشت اما در سال ۹۹ این رقم از ۳۶ نیز فراتر رفت که به گفته برخی از صاحب نظران این رویداد یعنی یک ابرحباب.
رکورد پنجم: کاهش قدرت خرید وام مسکن
نوسانات مکرر قیمت مسکن تهران طی سه سال اخیر منجر به رکورد سقوط قدرت خرید وام شد. قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران به زیر ۵ مترمربع رسید. قبل از این کمترین قدرت خرید وام، در سال ۹۲ به ثبت رسیده بود که باز کمی بیشتر از ۵ مترمربع بود. این رکورد جدید در طی سه دهه اخیر، بی سابقه است.
رکورد ششم: مدت زمان خانه دار شدن
در سال گذشته رکورد مدت زمان خانه دار شدن نیز شکست. در سالی که گذشت مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن برای تهرانی ها با در اختیار داشتن پس‌انداز طبیعی، به ۱۰۰ سال رسید؛ یعنی هر خانوار تهرانی باید چیزی حدود یک قرن پس‌انداز کند تا صاحب خانه شود.
قبل از آن مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن به ۳۰ سال رسیده بود در حالی که نرخ زمانی متعارف برای این امر، حدود ۱۰ سال است. جالب آنکه، ابتدای سال ۹۹ همین نرخ متعارف برای خانه دار شدن در تهران، حدود نیم قرن بود.
رکورد هفتم: افزایش قیمت زمین نسبت به قیمت مسکن
قیمت زمین در تهران در سال گذشته طی سه فصل اول سال به قدری افزایش داشت که رکورد ۱۲ ساله را شکست. میزان افزایش قیمتی که طی سه فصل اول سال ۹۹ در بازار زمین مسکونی رخ داد از سال ۸۷ تا کنون، بی سابقه بوده است.
متوسط قیمت زمین طی سه فصل اول سال ۹۹ بیش از ۷۵ درصد نسبت به سال ۹۸ بود. به تعبیری در سال گذشته تورم زمین بیشتر از تورم مسکن بود. این تورم به دو عامل بستگی داشت: ۱. کاهش موجودی ملک کلنگی قابل تخریب نسبت به موجودی واحدهای مسکونی قابل معامله در بازارملک ۲: افزایش ریسک فروش زمین مالکان نسبت به ریسک فروش آپارتمان. در نتیجه بی میلی مالکان زمین کلنگی نسبت به فروش بر روی قیمت‌ها تاثیر تورمی گذاشت.
بالاترین نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن رکورد دیگری بود که در بازارمعاملات تهران به وجود آمد. در سال ۹۹ قیمت زمین در مقایسه با قیمت مسکن در تهران ۱/۵ برابر بود که بالاترین سطح طی سه دهه اخیر و یک عامل بازدارنده برای ساخت و ساز، زیرا هر چقدر این میزان افزایش پیدا کند، حاشیه سود سازنده‌ها کاهش و در نتیجه انگیزه برای سرمایه گذاری جدید از بین خواهد رفت.
رکورد هشتم: افزایش قیمت مسکن تهران نسبت به کل کشور
رکورد قابل توجه دیگر به قیمت مسکن شهر تهران نسبت به قیمت مسکن کل کشور برمی گردد. این مقایسه تا قبل از جهش قیمت سال ۹۷، کمتر از عدد ۲ بود اما در سال گذشته این میزان از عدد ۳ هم عبور کرد. معنای این سبقت، نسبت قیمت مسکن تهران به کشور، همان ابر حباب قیمت مسکن در شهر تهران می باشد.
نکته جالب اینجاست که قیمت مسکن تهران در مقایسه با قیمت ویلاهای شمال کشور رکورد عجیبی را به ثبت رسانده است. این نسبت از عدد ۴ به بیش از ۶ رسیده است.
با اینکه قیمت خرید ویلا به خصوص ویلاهای شمال در سال ۹۹ افزایش قیمت غیر طبیعی را تجربه کرد اما همچنان قیمت مسکن تهران، در رده اول قرار گرفت. این اختلاف قیمت باعث شد احتمال و شرایط کاهش قیمت ویلاها با توجه به رکود سنگین خرید ویلا در شمال، فراهم نشود.
رکورد نهم: قیمت مصالح ساختمانی
رشد دو برابری قیمت مصالح ساختمانی در تهران رکورد دیگری بود که بازار مسکن به خود دید. نوسانات قیمتی بازار ارز بر روی قیمت مصالح ساختمانی به ویژه تجهیزات ساختمانی مانند نازک کاری و تکمیل ساختمان مانند تجهیزات برقی، مکانیکی و سرمایشی و گرمایشی، تاثیر منفی گذاشت به طوریکه این بازار با رشد شدید قیمت و از آن بدتر، با کمیاب شدن محصولات خارجی در بازار و اثرگذاری بر روند فروش محصولات داخلی به شکل رشد قیمت، مواجه شد.
در بیست سال گذشته تا قبل از سال ۹۹ بسازوبفروش‌ها از لحاظ تامین مصالح ساختمانی دچار دغدغه یا محاسبات قیمتی نبودند و تنها چالش پیش روی آنها در دوران فعالیتشان، قیمت زمین و عوارض شهرداری بود اما از سال ۹۹، قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با محاسبات مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن، به عنوان فاکتور اصلی ظاهر شد.
رکورد دهم: سهم مسکن از تسهیلات بانکی
آخرین رکورد بازار مسکن به سقوط سهم مسکن از تسهیلات بانکی تعلق دارد. طی سال های گذشته که سهم مسکن از تسهیلات بانکی بالای ۲۰ بود به ۵ درصد کاهش پیدا کرده است که علت اصلی این موضوع، قطع همکاری خریداران مسکن با وام ناکارآمد دولتی می باشد.
نگاهی به اتفاقات مهم بازار مسکن در سال ۹۹
۱.در سال ۹۹ خریداران مسکن چه به صورت مصرفی و چه به صورت سرمایه گذار شهرهای کوچک را به جای شهرهای بزرگ انتخاب کردند همین موضوع باعث افزایش قیمت مسکن در شهرهای کوچک شد.
۲.نرخ ارز و شاخص بازار سرمایه دو عامل تاثیر گذار در بازار مسکن بودند. این دو عامل بر میزان نوسانات قیمتی و حجم معاملات مسکن به شدت تاثیرگذار بودند. به نوعی که در سال ۹۹ قیمت رهن و اجاره به واسطه بازار بورس میان مالک و مستاجر مدام در حال نوسان بود.
۳. یکی از اتفاقات عجیب بازار مسکن در ۹۹ افزایش نامعقول قیمت تمام شده ساخت مسکن بود.
۴. در ابتدای سال ۹۹ برخی از دولتمردان بر این باور بودند اگر قیمت‌ها در استارت‌آپ‌های ملکی حذف شد ثبات قیمتی به وجود می آید اما این امر راه را برای افزایش قیمت هموارتر کرد.
۵. در نیمه اول سال ۹۹ پیش فروش مسکن تعطیل شد به این دلیل که سازنده‌ها امکان ساخت و ساز و کنترل محاسبه بر روی قیمت فروش را از دست دادند.
۶. میزان معاملات ملکی در جنوب تهران نسبت به شمال شهر بیشتر شد. از طرفی ثبت‌نام خانه اولی‌ها برای پرداخت وام مسکن یکم در نیمه اول سال ۹۹ منتفی شد.
۷. در سال ۹۹ قیمت تجاری در مقایسه با قیمت مسکونی کاهش پیدا کرد به این دلیل که سرعت رشد قیمت واحدهای تجاری با وجود ویروس کرونا، کمتر از رشد قیمت مسکن بود. در سال گذشته، مساحت واحدهای مسکونی نوساز نسبت به مساحت فروش واحدهای مسکونی بیشتر شد این موضوع به گفته برخی از کارشناسان بیانگر ضعف مدیریت شهری تهران است.
۸. در منطقه ۲۲ تهران که اکثر ساکنان آن جوان هستند، پیش فروش‌های پر ریسک و خطرناک بابت قیمت‌های غیرواقعی انجام شد و قیمت‌ها بسیار کمتر از قیمت تمام شده واقعی بود.
برای مشاهده از آخرین قیمت خرید و فروش آپارتمان یا رهن و اجاره آپارتمان می توانید به راحتی وارد وبسایت آقای املاک شوید و از به روزترین قیمت ها آگاهی یابید.
